Weniger Steuern, mehr Cashflow - durch höhere Abschreibung Ihrer Immobilie

Über 90 % aller vermieteten Immobilien in Deutschland werden standardmäßig über 50 Jahre abgeschrieben. Unsere Gutachten zur kürzeren Nutzungsdauer ermöglichen eine Steuerersparnis durch höhere Abschreibung.

Das Ergebnis: Jedes Jahr mehr Cashflow!

Unsere Gutachter sind zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024 und entsprechen somit den Anforderungen der Finanzbehörden.

Kostenlose Ersteinschätzung Ihrer Immobilie

RENDITEBEWUSSTE VERMIETER ĂśBERPRĂśFEN DIE NUTZUNGSDAUER JEDES GEBĂ„UDES

Verkürzen Sie die Abschreibungsdauer Ihrer Immobilie und steigern Sie Ihre jährliche Steuerersparnis.

Immobilie abschreiben und Steuervorteile nutzen

Ein Haus oder eine Wohnung wird durch den Gebrauch abgenutzt und verliert daher laufend an Wert. Deshalb ermöglicht es der Gesetzgeber, dass die Anschaffungskosten von Immobilien, die zur Kapitalanlage erworben wurden, abgeschrieben werden können. Das ist gut für Sie, denn dadurch sparen Sie Steuern.

Bekannt aus:

So einfach sparen Sie mit einer kĂĽrzeren Nutzungsdauer bares Geld

Wer seine Immobilie vermietet, kann die Anschaffungskosten dafür mit der jährlichen Steuererklärung abschreiben. Der Gesetzgeber hat die Abschreibungsdauer von Immobilien pauschalisiert. Deshalb wird der Großteil der Immobilien mit 50 Jahren, also zwei Prozent jährlich, abgeschrieben. Hiervon kann durch Vorlage eines Nutzungsdauer-Gutachtens (s.g. „Nachweis einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer“) jedoch zu Ihren Gunsten abgewichen werden.

Viele Immobilien, insbesondere mit einem Baujahr vor dem Jahr 2000, haben eine kürzere Nutzungsdauer als die gesetzlich verankerten 50 Jahre. Bei Vorlage eines entsprechenden Nachweises muss das Finanzamt die Absetzung für Abnutzung (AfA) an die tatsächlich kürzere Nutzungsdauer anpassen.

Unsere nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen erstellen valide Gutachten zur Restnutzungsdauer, mit denen Sie Ihre jährliche Abschreibung optimieren. Je kürzer die per Gutachten ermittelte Restnutzungsdauer, umso höher der Abschreibungssatz und damit Ihre jährliche Steuerersparnis und Cashflow.

So funktioniert’s

Kein Kostenrisiko fĂĽr Sie
dank Rechtsschutz & Geld-zurĂĽck-Garantie!

Damit Sie kein Kostenrisiko eingehen müssen, haben wir einen mehrstufigen Prozess etabliert, der in der Gutachterbranche einmalig ist. Zunächst überprüfen unsere Immobilienexperten im Rahmen der kostenfreien Ersteinschätzung, wie wahrscheinlich eine kürzere Restnutzungsdauer bei Ihrem Gebäude ist.

Erst nach positiver Prognose beauftragen Sie das Gutachten. Ab diesem Zeitpunkt sind Sie durch unseren Rechtsschutz und unsere Geld-zurĂĽck-Garantie abgesichert. Sollte Ihr Finanzamt unser Gutachten wider Erwarten ablehnen, unterstĂĽtzen wir Sie unter Anleitung unserer Steuerkanzlei mit einem Formulierungsvorschlag fĂĽr das Einspruchsschreiben.

Sollte ein von uns formulierter Einspruch abgelehnt werden, brauchen wir Ihre Zustimmung zur Weitergabe des Falles an eine Steuerkanzlei. Ihnen entstehen dabei keinerlei Kosten. Wir finanzieren den Finanzgerichtsprozess und erhalten nur im Erfolgsfall eine Beteiligung in Höhe des Streitwertes bzw. anteilig bei teilweisem Obsiegen (i.d.R. 50% Ihrer Steuerersparnis über 3 Jahre). Sollte die verkürzte Restnutzungsdauer vom Finanzgericht abgelehnt werden, greift unsere Geld-zurück-Garantie und wir erstatten Ihnen das Gutachtenhonorar zu 100 Prozent zurück.

Sie gehen also zu keiner Zeit ein Risiko ein, wenn Sie Ihr Gutachten zur Restnutzungsdauer bei Nutzungsdauer.com beauftragen!

Steuern sparen leicht gemacht

Nutzungsdauer Mehrfamilienhaus 1 s

€ 2.100.000 Gebäudewert​

Mehrfamilienhaus​

  • Modernisierung Fenster, Bäder & Innenausbau (2014)​
  • Teilmodernisierung Heizungsanlage (2015)​
info baujahr 1

Bj. 1955

info nutzungseinheiten

12x Einheiten

info qm

925 m²

Nutzungsdauer Mehrfamilienhaus 3 s

€ 1.425.000 Gebäudewert​

Mehrfamilienhaus​

  • Keine Modernisierung seit Baujahr​
  • Teilweise noch zeitgemäße AnsprĂĽche erfĂĽllt ​
info baujahr 1

Bj. 1947

info nutzungseinheiten

10x Einheiten

info qm

830 m²

Nutzungsdauer Wohn und Geschaeftshaus s

€ 3.000.000 Gebäudewert​​

Wohn- und Geschäftshaus​

  • Modernisierung Fenster, Bäder & Innenausbau (2015)​
  • Modernisierung Heizungsanlage (2005)​​ ​
info baujahr 1

Bj. 1960

info nutzungseinheiten

42x Einheiten

info qm

3.000 m²

Nutzungsdauer Ferienhaus s

€ 445.000 Gebäudewert​

Ferienhaus (fremdvermietet)​

  • Keine Modernisierung seit Baujahr​
info baujahr 1

Bj. 1984

info nutzungseinheiten

1x Einheiten

info qm

125 m²

Nutzungsdauer Mehrfamilienhaus 2 s

€ 1.100.000 Gebäudewert​

Mehrfamilienhaus​

  • Modernisierung Innenausbau (2015)​​
  • Dacherneuerung inkl. Wärmedämmung (2015)​
info baujahr 1

Bj. 950

info nutzungseinheiten

10x Einheiten

info qm

646 m²

Nutzungsdauer Einzelne Eigentumswohnung s

€ 200.000 Gebäudewert

Einzelne Eigentumswohnung

  • Modernisierung Fenster, Bäder & Innenausbau (2013)
  • Modernisierung Heizungsanlage (2012)
info baujahr 1

Bj. 1982

info nutzungseinheiten

1x Einheiten

info qm

50 m²

Nutzungsdauer Mehrfamilienhaus s

€ 625.000 Gebäudewert​

Mehrfamilienhaus​

  • Modernisierung Bäder & Innenausbau (2013)​
  • Teilmodernisierung Heizungsanlage (2012)​
info baujahr 1

Bj. 1955

info nutzungseinheiten

8x Einheiten

info qm

475 m²

Nutzungsdauer Gewerbeobjekt s

€ 3.000.000 Gebäudewert​

Gewerbeobjekt​

  • Leerstehend​
  • Keine Modernisierung seit Baujahr​
info baujahr 1

Bj. 1984

info nutzungseinheiten

1x Einheiten

info qm

11.000 m²

Jedes Gutachten ein Erfolgsbeispiel! Unsere Auftraggeber sparen mit jedem Gutachten von uns bares Geld. Ob einzelne Eigentumswohnung, frei stehendes Haus, Mehrfamiliengebäude oder die Gewerbeimmobilie – je geringer die von uns nachgewiesene Nutzungsdauer, desto höher Ihre Steuerersparnis.

Wissenswertes

BFH Restnutzungsdauer Urteil ImmoWertV

BFH bestätigt erneut die Schätzung der Restnutzungsdauer nach Maßgabe der ImmoWertV

Der Bundesfinanzhof hat sich mit einer Revision befasst, der zwei Streitpunkte zugrunde lagen. Das Finanzamt wehrte sich gegen eine deutlich verkürzte Restnutzungsdauer von 19 statt 50 Jahren. Außerdem war strittig, ob der Wert eines Nießbrauchs den Anschaffungskosten zuzurechnen sei und somit die Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung (AfA) erhöhe. Das Wichtigste zum BFH Urteil vom 23.01.2024 Der Bundesfinanzhof (BGH) mit Sitz in München hatte erneut unter anderem darüber zu befinden, wie Steuerpflichtige eine tatsächlich kürzere Restnutzungsdauer nachweisen müssen. Grund dafür ist die Revision des Finanzamtes, welches das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nicht akzeptieren wollte. Weiterhin ging es um die Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung. Die Klägerin war der Auffassung, dass ihr Recht auf Nießbrauch die Anschaffungskosten und damit auch die AfA-Bemessungsgrundlage erhöhe. Die Ausgangslage Die Klägerin erhielt von ihrem verstorbenen Lebensgefährten einen lebenslangen Nießbrauch an einem vermieteten Grundstück. Das Nießbrauchsrecht wurde im Erbvertrag geregelt, aber nicht ins Grundbuch eingetragen. Das Grundstück ist mit einem 1970 errichteten Bürogebäude mit Betriebswohnungen sowie einer Lagerhalle bebaut. Die Erben des Grundstücks und der Gebäude sind die beiden Söhne des Erblassers. Die Klägerin hat sich im Erbvertrag dazu verpflichtet, die bestehenden Verbindlichkeiten für die fremdfinanzierte Immobilie zu übernehmen. Einer der Söhne hat seinen Miteigentumsanteil an dem Grundstück im Jahr 2013 für 150.000 Euro an die Klägerin veräußert. In ihrer Einkommensteuererklärung für das Streitjahr 2014 machte die Klägerin bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung für die auf die Gebäude entfallenden Anschaffungskosten Absetzungen für Abnutzung (AfA) in Höhe von 20.451 Euro geltend. Sie ging davon aus, dass die tatsächliche Nutzungsdauer der Gebäude nur noch sechs Jahre betrage. Einspruch gegen typisierten AfA-Satz erfolglos Das für sie zuständige Finanzamt veranlagte die Klägerin zunächst erklärungsgemäß. Später wurde ein geänderter Einkommenssteuerbescheid erlassen, in dem die Abschreibung nur noch in Höhe des typisierten festen Satzes von zwei Prozent (50 Jahre Nutzungsdauer) anerkannt wurde. Dagegen legte die Klägerin Einspruch ein. Während des Einspruchsverfahrens änderte das Finanzamt die Einkommensteuerfestsetzung zu Gunsten der Klägerin aus vorliegend nicht streitigen Gründen. Im Übrigen wies die Behörde den Einspruch der Klägerin zurück. Klage vor dem Finanzgericht Gegen die Entscheidung des Finanzamts reichte die Nießbrauchsbegünstigte Klage vor dem Finanzgericht ein. Das Gericht erhob Beweis, indem es ein Gutachten bei einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken erholte. Der Sachverständige ermittelte in seinem Gutachten vom 14. Juli 2020 nach Maßgabe der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und des Punkterasters der Anlage 4 der Sachwertrichtlinie eine gewichtete tatsächliche Restnutzungsdauer von 19 Jahren. Dieser Mittelwert ergibt sich aus einer modifizierten Restnutzungsdauer für das Bürogebäude (einschließlich der Wohnungen) von 27 Jahren sowie der Lagergebäude von zehn Jahren. Das Finanzgericht war der Ansicht, dass der Sachverständige nachvollziehbar zu dem Ergebnis gelangt sei, dass die Anschaffungskosten auf nur 19 statt 50 Jahre zu verteilen seien. Bei einem Gebäudeanteil von 55 Prozent, auf den sich die Beteiligten im Klageverfahren einvernehmlich verständigt haben, sei eine Absetzung für Abnutzung in Höhe von 14.287 Euro abziehbar. Höhere AfA-Bemessungsgrundlage durch Nießbrauchrecht? Im Klageverfahren vor dem Finanzgericht machte die Klägerin neben der verkürzten Nutzungsdauer eine erhöhte Bemessungsgrundlage für die Abschreibung gelten. Mit dem Erwerb des hälftigen Miteigentums sei insoweit ihr Nießbrauchsrecht untergegangen. Der Wert dieses Rechtsverlusts sei Bestandteil ihrer Anschaffungskosten gewesen. Das Finanzgericht folgte dieser Auffassung, indem es der Ansicht war, dass die Voraussetzungen des § 7 Abs. 4 Satz 2 Einkommenssteuergesetz (EStG) vorlägen. Der kapitalisierte Wert des Nießbrauchs wurde, bezogen auf den hälftigen Mieteigentumsanteil, mit 332.400 Euro beziffert. Die Anschaffungskosten für die Gebäude erhöhten sich damit auf 496.996 Euro. Finanzamt beantragt Revision vor dem Bundesfinanzgericht Das unterlegene Finanzamt hat Revision vor dem Bundesfinanzgericht (BFH) beantragt. Dort vertritt es die Ansicht, das Finanzgericht habe rechtsfehlerhaft den Wert des Nießbrauchsrechts als Bestandteil der Anschaffungskosten angesehen. Das angefochtene Urteil verletze Bundesrecht auch insoweit, als es die Voraussetzungen von § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG für einschlägig gehalten habe. Weiterhin ist das Finanzamt der Auffassung, dass das Sachverständigengutachten nicht geeignet sei, eine kürzere als die gesetzlich typisierende Nutzungsdauer zu begründen. Aus dem Gutachten ließen sich die für eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer maßgeblichen Determinanten nicht ableiten. Während das Finanzamt die Aufhebung des Urteils und Abweisung der Klage beantragt, beantragt die Klägerin die Abweisung der Revision. BFH: Kürzere Restnutzungsdauer ist nicht zu beanstanden Der BFH entschied in seinem Urteil vom 23. Januar 2024 (Az. IX R 14/23), dass die Entscheidung des Finanzgerichts, die Gebäude-AfA nicht über 50 Jahre, sondern gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG über nur 19 Jahre zu verteilen, revisionsrechtlich nicht zu beanstanden ist. Der BFH begründete dies mit diversen bereits bekannten Aspekten der Rechtsprechung, nicht zuletzt aus vergangenen BFH-Urteilen: Wert des Nießbrauchsrechts keine Anschaffungskosten Hinsichtlich des Nießbrauchs, dessen Wert den Anschaffungskosten zugerechnet wurde, hält der Bundesfinanzhof die Revision für begründet. Das FG-Urteil verletze Bundesrecht, als es den kapitalisierten Wert des auf den erworbenen Miteigentumsanteil entfallenden Nießbrauchsrechts als Anschaffungskosten gewertet und in die AfA-Bemessungsgrundlage einbezogen hat. Der kapitalisierte Wert eines lebenslangen, fortbestehenden Nießbrauchsrechts an einem Grundstück ist nicht Bestandteil der Anschaffungskosten des Grundstücks, wenn der Nießbraucher das Eigentum am belasteten Grundstück erwirbt. Dieser Rechtsfehler führt zur Aufhebung des Urteils, da der Senat auf Grundlage der bisherigen Feststellungen nicht befinden kann, ob sich die Entscheidung aus anderen Gründen als richtig darstellt. Die nicht spruchreife Sache geht an die Vorinstanz zurück. Das Finanzgericht als Vorinstanz wird im zweiten Rechtsgang zu befinden haben, in welcher Höhe neben den AfA für die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten weitere AfA nach § 7 Abs. 1 EStG auf das in Gänze fortbestehende Nießbrauchsrecht abzuziehen sind. Hierzu bedarf es Feststellungen zur Höhe der Darlehensverbindlichkeiten zum Zeitpunkt der Erfüllung des Vermächtnisses sowie zur Laufzeit des Nießbrauchs. Folgen des BFH-Urteils In Anbetracht des anhängigen Urteils haben viele Finanzämter die Einsprüche vom Steuerpflichtigen gegen die Ablehnung einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer ruhend gestellt, um das Urteil des höchsten Finanzgerichts in Deutschland abzuwarten. Angesichts des eindeutigen Urteils dürften die Steuerpflichtigen in den kommenden Wochen positive Entscheidungen ihrer Finanzämter erhalten. Das Urteil bestätigt einmal mehr, dass der Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer, erbracht von einem Sachverständigen, von den Finanzämtern nur in den seltensten Fällen abgelehnt werden

Steuer sparen mit Immobilien

Steuern sparen mit Immobilien – Beispielrechnungen und Tipps!

EigentĂĽmer einer Immobilie mĂĽssen hohe Steuern bezahlen – haben aber auch ein hohes Steuersparpotenzial. Wir geben einen Ăśberblick ĂĽber die wichtigsten Sparoptionen fĂĽr Immobiliensteuern. Ob Eigentumswohnung oder Haus – die eigenen vier Wände oder eine vermietete Immobilie sind der Traum vieler Menschen. Sie geben Geborgenheit und finanzielle Sicherheit. Aber eine Immobilie ist auch ziemlich kostspielig. Einen nicht unerheblichen Teil der Kosten machen die Steuern aus. Der Staat fordert seinen Anteil beim Kauf, Unterhalt und Verkauf einer Immobilie. Doch so ärgerlich die Belastung durch diverse Steuern auch ist – sie bedeutet gleichzeitig, dass jeder ImmobilieneigentĂĽmer ein erhebliches Optimierungspotenzial besitzt. Wer klug handelt, kann jede Menge Steuern sparen. Wir erklären Ihnen, wo und wie. Grunderwerbsteuer sparen – diese Optionen gibt es Wahl des Bundeslandes Wer eine Immobilie erwirbt, muss darauf Grunderwerbsteuer zahlen. Sie wird auf Basis des Kaufpreises berechnet und fällt in jedem Bundesland unterschiedlich hoch aus. Die Grundsteuer liegt derzeit zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Dadurch, dass jedes Bundesland seinen Prozentsatz selbst festlegt, ergibt sich automatisch Einsparpotenzial. Zumindest fĂĽr Kapitalanleger, die in erster Linie an einer guten Rendite interessiert sind. Sie können gezielt in einem Bundesland mit geringer Grunderwerbsteuer investieren. FĂĽr private Immobilienbesitzer, die ihr Eigentum selbst bewohnen möchten oder nur einen kleinen Bestand haben, ĂĽberwiegen meist emotionale Standortkriterien wie Heimatverbundenheit. Am gĂĽnstigsten ist die Grunderwerbsteuer in Bayern und Sachsen mit 3,5 Prozent. Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland, Schleswig-Holstein und ThĂĽringen sind mit 6,5 Prozent die Spitzenreiter. Beispielrechnung Ausgehend von einem Kaufpreis in Höhe von 400.000 Euro zeigt sich das Einsparpotenzial bei der Grunderwerbsteuer. In Bayern wĂĽrden dafĂĽr 14.000 Euro Steuern anfallen (400.000 * 0,035), während es in NRW mit 26.000 Euro (400.000 * 0,065) fast doppelt so viel ist. Je höher der Kaufpreis der Immobilie, desto größer das Sparpotenzial. Grunderwerbsteuer: Trennung von GrundstĂĽck und Bauwerk Sofern ein Neubau geplant ist, ist es in Bezug auf die Grundsteuer von Vorteil, die Anschaffungskosten fĂĽr GrundstĂĽck und Gebäude zu trennen. Dann fällt die Grunderwerbsteuer unter Umständen nur fĂĽr das GrundstĂĽck an und ist somit deutlich niedriger. Allerdings gibt es dabei einige Punkte zu beachten: Werden die genannten Aspekte nicht beachtet, kann es sein, dass das Finanzamt von einem einheitlichen Vertragswerk ausgeht und fĂĽr die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer die Kosten fĂĽr GrundstĂĽck und Bauwerk zusammenrechnet. Beispielrechnung Wenn sich die Gesamtkosten von 400.000 Euro fĂĽr eine Immobilie in NRW aus 100.000 Euro fĂĽr den Kauf des GrundstĂĽcks und 300.000 Euro fĂĽr den Bau des neuen Gebäudes zusammensetzen, fallen bei Trennung nur noch 6.500 statt 26.000 Euro Grunderwerbsteuer an (100.000 * 0,065). Es ergibt sich ein Einsparpotenzial von 19.500 Euro. Bewegliche Ausstattungsmerkmale gesondert ausweisen Grunderwerbsteuer muss nur fĂĽr die Immobilie gezahlt werden. Das ist die – wie der Name schon andeutet – Summe der nicht-mobilen (immobilen) Werte, also GrundstĂĽck und Gebäude. Dadurch ergibt sich häufig ein Einsparpotenzial fĂĽr Bestandsimmobilien. Denn nicht selten werden bestimmte Ausstattungen mit gekauft: EinbaukĂĽche, Möbel, Gartenhäuschen, Sauna, Markise, etc. Auf diese beweglichen Gegenstände muss keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden. Oft werden sie jedoch in einer Kaufsumme zusammengefasst und auch entsprechend besteuert. Das kann verhindert werden, indem der Wert dieser beweglichen GĂĽter im Kaufvertrag getrennt ausgewiesen wird. In der Regel verlangt das zuständige Finanzamt Belege fĂĽr diese GĂĽter, wenn ihr Gesamtwert 15 Prozent vom Kaufpreis ĂĽberschreitet. Bei einem fremdfinanzierten Kauf ist auĂźerdem darauf zu achten, dass die von der kreditgebenden Bank angegebene Beleihungsgrenze der Immobilie nicht ĂĽberschritten wird. Beispielrechnung Werden aus dem 400.000 Euro Gesamtkaufpreis die EinbaukĂĽche im Wert von 20.000 Euro sowie weitere Mobiliar in Höhe von 12.000 Euro herausgerechnet, reduziert sich die Grunderwerbsteuer in NRW von 26.000 auf nur noch 23.920 Euro (400.000 – 20.000 – 12.000 = 368.000 * 0,065). Die Schwelle von 15 Prozent wird nicht ĂĽberschritten. Keine Grundsteuer unter Verwandten gerader Linie Gar keine Grunderwerbsteuer ist beim Verkauf in gerader Verwandtschaftslinie zu zahlen. Also wenn an Ehepartner, Kinder oder Eltern verkauft wird. Das gilt auch fĂĽr adoptierte Kinder und die Ehepartner der in gerader Linie verwandten Familienmitglieder (z. B. Schwiegersohn). Steuern sparen als Vermieter Das Steuersparpotenzial bei selbstbewohnten Immobilien ist sehr gering. Vermieter hingegen können beinahe alle Kosten, die fĂĽr die vermietete Immobilie anfallen, von der Steuer absetzen. Wenn nicht direkt ĂĽber die eigene Steuererklärung, dann häufig ĂĽber die Umlage auf die Mieter. Der Grund: Sie generieren Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Aus diesem Grund dĂĽrfen Vermieter auch die Anschaffungskosten (Kaufpreis oder Baukosten) der Immobilie abschreiben. Zwar nicht auf einen Schlag, aber ĂĽber einen gewissen Zeitraum, die sogenannte Nutzungsdauer der Immobilie. Grundlage fĂĽr maximale AfA: Bemessungsgrundlage steigern durch gutachterliche Kaufpreisaufteilung Abgeschrieben werden darf nur das Gebäude, nicht das GrundstĂĽck, auf dem es steht. Dieser Regelung liegt die Annahme zugrunde, dass sich Grund und Boden nicht abnutzen. Ein Bauwerk hingegen schon. Es verliert – auch wenn es ab und zu saniert und modernisiert wird – kontinuierlich an Wert und ist irgendwann unbewohnbar. Also wertlos fĂĽr den Vermieter. Um ein Haus oder eine Wohnung abschreiben zu können, muss folglich immer erst der Wert des GrundstĂĽcks bzw. GrundstĂĽcksanteils vom Kaufpreis abgezogen werden. Je höher der Gebäudewert am Kaufpreis, desto höher die später fĂĽr viele Jahre geltende AfA. Weil sie die zu zahlende Steuer mindert, hat das Finanzamt ein Interesse daran, dass der Gebäudeanteil so niedrig wie möglich ist. Vermieter hingegen profitieren von einem niedrigen GrundstĂĽcksanteil. Um bestmöglich von der Abschreibung zu profitieren, sollten ImmobilieneigentĂĽmer die Kaufpreisaufteilung niemals dem Finanzamt ĂĽberlassen. Stattdessen sollte idealerweise bereits vor Unterschrift des notariellen Kaufvertrags ein zertifizierter Gutachter beauftragt werden, der die Kaufpreisaufteilung unabhängig vornimmt. Die von ihm im Gutachten genannten Werte sollten dann direkt im Kaufvertrag festgeschrieben werden. So ersparen sich Käufer langwierige Diskussionen ĂĽber die Werteverteilung. Das Finanzamt ist laut dem Bundesfinanzhof an eine im Kaufvertrag genannte Kaufpreisaufteilung gebunden, „so lange dagegen keine nennenswerten Zweifel bestehen“ (BFH-Urteil vom 16.09.2015, IX R 12/14). Entscheidend ist, dass die Aufteilung nicht willkĂĽrlich oder lediglich zum Schein getroffen wurde, also keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt. Um diesen Vorwurf zu umgehen, sollte sich der Kaufvertrag auf das Sachverständigengutachten beziehen und dieses dem Finanzamt gemeinsam mit dem Vertrag vorgelegt werden. Abschreibung optimieren durch Gutachten zur Restnutzungsdauer Die Absetzung fĂĽr Abnutzung (AfA), wie die Abschreibung

Nutzungsdauer BFH Urteil

Urteil des Finanzgerichts DĂĽsseldorf zugunsten kĂĽrzerer Nutzungsdauer

Urteil des FG DĂĽsseldorf vom 16.08.2023 Vermieter punkten doppelt vor dem Finanzgericht: Erhöhung der Abschreibung durch Kaufpreisaufteilung und Erhöhung des AfA-Satzes durch Nachweis kĂĽrzerer Nutzungsdauer  Das Finanzgericht DĂĽsseldorf hat zugunsten eines Ehepaars als EigentĂĽmer eines Mehrfamilienhauses geurteilt. Streitig waren die Nutzungsdauer des Objekts sowie die Kaufpreisaufteilung. Auf Basis der Berechnung nach BMF-Arbeitshilfe war der Gebäudewertanteil so niedrig, dass das Ehepaar die 15-Prozent-Grenze fĂĽr anschaffungsnahe Herstellungskosten ĂĽberschritt. Auch dies konnte mit demselben Gutachten widerlegt werden. Das Wichtigste auf einen Blick Vor dem Finanzgericht DĂĽsseldorf hat ein Ehepaar geklagt, das EigentĂĽmerin eines vermieteten Mehrfamilienhauses ist. Streitig war einerseits die Aufteilung des Kaufpreises zur Bemessung der Absetzung fĂĽr Abnutzung (AfA). Zudem waren sich die steuerlich gemeinsam veranlagten Ehepartner sowie das Finanzamt nicht einig darĂĽber, ob die nach dem Kauf entstandenen Aufwendungen sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand oder langfristig abschreibbare Anschaffungskosten sind. Im Laufe des Verfahrens wurden sowohl im Auftrag der Kläger als auch im Auftrag des Gerichts Gutachten erstellt. Dabei stellt sich heraus, dass die Restnutzungsdauer des Mehrfamilienhauses bei lediglich 45 Jahren liegt. Das Gericht stellte in dem Zusammenhang erneut fest, dass die Restnutzungsdauer entgegen des BMF-Schreibens vom 22.02.2023 sehr wohl nach den Modellansätzen der ImmoWertV ermittelt werden kann. Die Ausgangslage Das Ehepaar erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 8. Juli 2012 ein GrundstĂĽck, welches mit einem Gebäude aus dem Baujahr 1961 bebaut ist. Das Mehrfamilienhaus wird fĂĽr fremde Wohnzwecke genutzt. Der Kaufpreis betrug 395.000 Euro. Die Anschaffungsnebenkosten beliefen sich auf 37.100,43 Euro. Nutzen und Lasten an dem Objekt gingen im Juli 2012 auf die Kläger ĂĽber. Steuererklärung 2012: Kaufpreis-Aufteilung 70/30 In der Steuererklärung fĂĽr das Streitjahr 2012 machten die Kläger eine Gebäudeabschreibung nach dem linearen AfA-Satz in Höhe von 2,0 Prozent geltend. Bei der Kaufpreisaufteilung gingen sie von einem Gebäudeanteil von 70,27 Prozent aus. FĂĽr die Ermittlung des Gebäudewerts setzen sie den Bodenrichtwert ins Verhältnis zu dem gezahlten Kaufpreis von 395.000 Euro. So ermittelten sie einen Anteil von 29,73 Prozent, der auf den Grund und Boden entfällt. Des Weiteren wurde in der Steuererklärung ein sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen in Höhe von 52.191,00 Euro brutto angesetzt.  Die Steuerfestsetzung 2012 erging unter dem Vorbehalt der NachprĂĽfung (§ 164 Abs. 1 Abgabenordnung – AO). In den folgenden Steuererklärungen fĂĽr 2013 und 2014 wurden weitere Erhaltungsaufwendungen geltend gemacht. Finanzamt stuft Erhaltungsaufwand als anschaffungsnahen Aufwand ein Das Finanzamt war der Auffassung, dass es sich bei den geltend gemachten Erhaltungsaufwendungen fĂĽr die Streitjahre 2012 bis 2014 um anschaffungsnahen Aufwand im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Einkommensteuergesetz (EStG) handele. Dieser ist den Herstellungskosten des Gebäudes zuzurechnen und kann nicht direkt als Werbungskosten abgesetzt werden, sondern erhöht die Bemessungsgrundlage fĂĽr die Abschreibung. 2016 erlieĂź das Finanzamt fĂĽr das Jahr 2012 gestĂĽtzt auf § 164 Abs. 2 Abgabenordnung (AO) einen entsprechend geänderten Steuerbescheid. Darin erkannte es den Erhaltungsaufwand in Höhe von 52.191 Euro nicht mehr als Werbungskosten an und erhöhte stattdessen die Bemessungsgrundlage fĂĽr die AfA. Auch die Erhaltungsaufwendungen fĂĽr 2013 und 2014 wurden nicht als sofort abzugsfähige Aufwendungen anerkannt, sondern erhöhten die Bemessungsgrundlage fĂĽr die Abschreibung des Gebäudes. Einspruch gegen Steuerbescheid mit Hinweis auf 15-Prozent-Grenze Gegen den Bescheid von 2016 legte das Ehepaar Einspruch ein. Dieser wurde damit begrĂĽndet, dass die 15-Prozent-Grenze durch die getätigten Erhaltungsaufwendungen nicht ĂĽberschritten wurde. Während des Einspruchsverfahrens gaben die Kläger beim Gutachterausschuss fĂĽr GrundstĂĽckswerte ein Gutachten ĂĽber den Verkehrswert (Marktwert) im Sinne von § 194 Baugesetzbuch in Auftrag. Laut Einschätzung der Sachverständigen betrug der im Ertragswertverfahren ermittelte Gesamtwert der Immobilie 380.000 Euro, wovon 117.450 Euro (= 30,83 %) auf den Grund und Boden und der Rest (= 69,17 %) auf das Gebäude entfielen. Somit wiesen die Kläger darauf hin, dass die 15-Prozent-Grenze unter Bezugnahme des Gutachtens bei 44.832,58 EUR (432.100,43 Euro * 69,17 % * 15 %) liege und nicht ĂĽberschritten werde. Das Finanzamt wies den Einspruch im August 2018 als unbegrĂĽndet zurĂĽck. Die 15-Prozent-Grenze betrage – wie von den Klägern zuletzt selbst vorgetragen – 44.832,58 Euro und sei ĂĽberschritten. Klage gegen die Einspruchsentscheidung Noch im selben Monat haben die EigentĂĽmer gegen die Einspruchsentscheidung des Finanzamts Klage erhoben. Die Klage soll nicht nur klären, ob die entstandenen Kosten sofort abzugsfähige Werbungskosten oder langfristig abzuschreibende Anschaffungskosten sind. Auch der im Gutachten des Gutachterausschusses fĂĽr GrundstĂĽckswerte ermittelte und bislang angesetzte Gebäudewert sei zu korrigieren. Als Grund dafĂĽr wird ein im Gutachten zu niedrig angesetzter Gebäudewert angegeben. Kläger fordern Erhöhung des Gebäudewerts Die Kläger fordern, dass im Rahmen der Wertermittlung des Gebäudewerts im Ertragswertverfahren auch die Erhöhung des Gebäudewerts zu berĂĽcksichtigen sei. Und zwar indem die durch die getätigten Aufwendungen höheren erzielbaren Jahreserträge mit einbezogen werden mĂĽssten. Das, so die Kläger, sei die logische Konsequenz, wenn der Gesetzgeber mit § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG und daraufhin die Finanzverwaltung als Exekutive pauschal davon ausgehen, dass Aufwendungen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung in Höhe von 15 Prozent der Anschaffungskosten den Gebäudewert erhöhen (15-Prozent-Regel). Bei der bisherigen Ermittlung des Gutachterausschusses seien pauschal ermittelte InstandsetzungsmaĂźnahmen und damit die Wertsteigerung aufgrund von vorgenommenen RenovierungsmaĂźnahmen berĂĽcksichtigt worden. Entsprechendes mĂĽsse dann auch fĂĽr steigende Mieten gelten. Die Möglichkeit der BerĂĽcksichtigung steigender Mieten habe der Gesetzgeber mit der Bewertung nach § 17 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3, § 18 Abs. 2 Satz 2 der Verordnung ĂĽber die Grundsätze fĂĽr die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der fĂĽr die Wertermittlung erforderlichen Daten – ImmoWertV – geschaffen. Das Gericht hat eine öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens zwecks Kaufpreisaufteilung zwischen GrundstĂĽck und Gebäude beauftragt. Restnutzungsdauer von 45 Jahren Im Rahmen der Klage fordern die Kläger zudem, dass statt der typisierten Nutzungsdauer von 50 Jahren (lineare Abschreibung) die von der vom Gericht beauftragten Gutachterin festgestellte kĂĽrzere Restnutzungsdauer von 45 Jahren fĂĽr die Absetzung durch Abnutzung zugrunde gelegt wird. Daraus ergibt sich ein erhöhter AfA-Satz von 2,22 statt 2,0 Prozent pro Jahr. Entscheidung des Finanzgerichts Das Finanzgericht DĂĽsseldorf hat entschieden (Urteil vom 16.08.2023, Az. 2 K 2449/18 E), dass die angefochtenen Einkommensteuerbescheide fĂĽr 2012 bis 2014 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 6. August 2018 rechtswidrig sind und die Kläger in ihren Rechten verletzen. Das Finanzamt hat die EinkĂĽnfte aus Vermietung und

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Nutzungsdauer.com agiert als deutschlandweites Gutachternetzwerk mit Fokus auf Sachverständigengutachten über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer von Immobilien.

Wir sind seit 2017 auf die Erstellung von Gutachten zur Nutzungsdauer spezialisiert und haben seitdem bundesweit tausende von Objekten bewertet.

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Unser Team besteht aus nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Immobiliengutachtern mit jahrelanger Erfahrung. Wir entwickeln unseren Begutachtungsansatz stetig weiter, um die wirtschaftliche Restnutzungsdauer von Immobilien zuverlässig und in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Anforderungen nachzuweisen.

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