Was tun wenn das Finanzamt die verkürzte Abschreibung ablehnt?

EDIT: Dieser Beitrag ist mittlerweile durch das letztinstanzliche Urteil des BFH überholt. Hier finden Sie den aktuellen Beitrag.

Einige Finanzämter lehnen eine verkürzte Abschreibung der Immobilie ab und verweisen in ihrer Begründung auf die ergangene Entscheidung des Finanzgerichts Köln, Urteil vom 30. Juni 2016 – 11 K 3657/14. In diesem Urteil wird die Möglichkeit einer verkürzten Nutzungsdauer zwar bejaht, die Hürden jedoch weiter erhöht.

Das Finanzgericht Köln geht ein auf die Unterschiede zwischen der (Rest-) Nutzungsdauer i.S. des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG einerseits und der für Zwecke der Sach- oder Ertragswertfeststellung zu ermittelnden Restnutzungsdauer andererseits. Es beruft sich auf unterschiedliche Anwendungsbereiche und Zielsetzungen und lehnt eine einheitliche Verwendung des Begriffs Restnutzungsdauer ab. Im Rahmen der Ermittlung einer kürzen (Rest-) Nutzungsdauer i.S. des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG können laut FG Köln weder die im Bundesanzeiger veröffentlichten „Orientierungswerte für die übliche Gesamtnutzungsdauer bei ordnungsgemäßer Instandhaltung“, wonach bei Mehrfamilienhäusern zwischen 60 und 80 Jahren zugrunde zu legen sind, noch die in bewertungsrechtlichen Vorschriften, wie etwa in Anlage 22 zum Bewertungsgesetz (zu § 185 Abs. 3 Satz 3, § 190 Abs. 2 Satz 2) für Mietwohngrundstücke mit 80 Jahren bezifferte „wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer“ herangezogen werden.

Nach Auffassung des FG Köln ist es für die Annahme einer kürzeren Restnutzungsdauer erforderlich, dass durch technischen Verschleiß der tragenden Teile, d.h. insbesondere des Rohbaus, das Gebäude in seiner Gesamtheit in seiner Nutzungsfähigkeit beeinträchtigt wäre. Auszugehen ist lt. FG Köln von der technischen Nutzungsdauer, also dem Zeitraum, in dem sich das Wirtschaftsgut technisch abnutzt. Sofern die wirtschaftliche Nutzungsdauer kürzer ist als die technische Nutzungsdauer, könne sich der Steuerpflichtige auch hierauf berufen. Eine mit wirtschaftlicher Abnutzung begründete kürzere Nutzungsdauer könne der AfA jedoch nur zugrunde gelegt werden, wenn das Wirtschaftsgut vor Ablauf der technischen Nutzungsdauer objektiv wirtschaftlich verbraucht ist, d.h. wenn die Möglichkeit einer wirtschaftlich sinnvollen (anderweitigen) Nutzung oder Verwertung endgültig entfallen ist. Hierfür, d.h. für die Annahme einer die technische Nutzungsdauer unterschreitenden wirtschaftlichen Nutzungsdauer, verlangt das Gericht das Vorliegen „greifbarer Anhaltspunkte“. Da bei Bestimmung der tatsächlichen Nutzungsdauer auch ungewisse künftige Ereignisse zu beurteilen sind, kann im Rahmen des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG keine Gewissheit über die kürzere Nutzungsdauer, sondern nur eine an der größtmöglichen Wahrscheinlichkeit orientierte Schätzung gefordert werden, bei der alle – vom Steuerpflichtigen darzulegenden – technischen und wirtschaftlichen Umstände des betreffenden Objekts Berücksichtigung finden müssen.

Das Urteil des FG Köln ist jedoch umstritten. Der Bund der Steuerzahler verweist auf ein Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf zum gleichen Thema. Auch dort hatte der Gutachter die Nutzungsdauer auf Grundlage der sogenannten Sachwertrichtlinie ermittelt. Das Finanzamt forderte entsprechend dem o.g. Urteil des FG Köln ein Bausubstanzgutachten von der Immobilienbesitzerin. Das Finanzgericht Düsseldorf sah in dem vorgelegten Gutachten jedoch allemal einen hinreichenden Nachweis.

Allerdings wurde gegen das Urteil Revision beim Bundesfinanzhof (BFH) eingelegt, sodass die Entscheidung noch nicht rechtskräftig ist (Az.: IX R 25/19). Demnach ist der Nachweis mit einem Sachverständigengutachten möglich (Az.: 3 K 3307/16 F). Juristisch umstritten ist, um was für ein Gutachten es sich handeln muss. Hauseigentümer können in ähnlichen Fällen Einspruch gegen den Steuerbescheid einlegen und das Ruhen des Verfahrens beantragen. “Zur Begründung sollte das Aktenzeichen beim Bundesfinanzhof genannt werden”, rät Isabel Klocke vom Bund der Steuerzahler. Dann bleibe der eigene Fall bis zu einer Entscheidung des Bundesfinanzhof offen.