Vermieter verschenken jährlich rund 5.000 Euro bei der Gebäude-AfA

Die Immobilienpreise steigen seit Jahren rasant, während die Mieteinnahmen durch Mietpreisbremse oder Mietendeckel beschnitten werden sollen. In diesem Jahr tritt die neue Grundsteuer in Kraft und der bislang um„Es gibt jedoch durchaus Möglichkeiten für Vermieter Geld zu sparen. So müssen beispielsweise Bestandsimmobilien seit neustem nicht pauschal über die gesetzlich vorgeschlagenen 50 Jahre abgeschrieben werden, sondern können bei Vorlage eines entsprechenden Nutzungsdauer-Gutachtens auch schneller, also mit höheren Beträgen abgeschrieben werden“, erklärt David Glasenapp, Geschäftsführer der Gutachter-Plattform Nutzungsdauer.com.


Im Februar 2022 stellte das Finanzgericht Münster in einer Entscheidung (Aktenzeichen 1 K 1741/18 E) klar, dass die durch Privatgutachten ermittelte wirtschaftliche Restnutzungsdauer von gewerblich genutzten Immobilien als Grundlage des steuerlichen AfA-Satzes gelten kann. Damit bestätigte das Finanzgericht die Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 28.07.2021 (Aktenzeichen IX R 25/19), welche letztinstanzlich feststellte, dass sich der Steuerpflichtige zur Darlegung der verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer eines zur Einkünfteerzielung genutzten Gebäudes (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EstG) jeder Darlegungsmethode bedienen kann, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint.

David Glasenapp sagt: „Die beiden Urteile des BFH und des FG Münster hieven das Thema Nutzungsdauer aus einem Schattendasein in den Bereich des Mainstreams. Wo früher teils aufwändige Bausubstanzgutachten gefordert wurden, reicht heute ein Online-Gutachten aus. Allerdings scheint diese Möglichkeit den meisten privaten Vermietern und auch deren Steuerberatern noch nicht bekannt zu sein. Dadurch verschenkt der durchschnittliche private Vermieter einer Bestandsimmobilie unseren Schätzungen zufolge zwischen 2.500 EUR und 5.000 EUR pro Jahr. Gerade Kapitalanleger, die eine Immobilie als Altersvorsorge kauften und diese nun vermieten, sollten diese Möglichkeit nicht ungenutzt lassen.“

Gemäß aktuellen Zahlen des Hamburger Welt-Wirtschafts-Instituts (HWWI) ist zumindest in der Hälfte der 401 deutschen Landkreise noch bis 2035 mit positiven Preisentwicklungen zu rechnen. Und auch wenn aktuell vieles darauf hindeutet, dass ein Ende der Niedrigzinsen bevorsteht, sind die Bauzinsen bisher noch gering. 

„Altersvorsorge und Inflationsschutz sind Themen, die uns alle etwas angehen. Zu vermietende Immobilien als wertstabile Investments können durch Wertsteigerung und Mieteinnahmen gleich doppelt Schutz bieten“, sagt David Glasenapp. „Dass nun auch der Prozess der Gebäude-AfA erleichtert wurde, entlastet Vermieter und öffnet den Markt für weitere potenzielle Immobilienkäufer. Mit unseren Online-Gutachten geben wir Immobilieneigentümern ein Werkzeug an die Hand, um ihre Immobilieninvestition zu optimieren.“