Abschreibung bei gemischt genutzten Gebäuden

Abschreibung bei gemischt genutzten Gebäuden

Inhaltsverzeichnis:

Wird ein Gebäude sowohl selbst bewohnt als auch vermietet oder für betriebliche Zwecke genutzt, kann nur ein Teil der Kosten abgeschrieben werden. Wir erklären Ihnen, wie Sie die Abschreibung bei gemischter Nutzung korrekt berechnen.

Das Wichtigste im Überblick:

  • Selbst bewohnte Gebäudeteile können nicht abgeschrieben werden. Bei einer gemischten Nutzung müssen Kosten, die nicht eindeutig zuordenbar sind, daher eine Aufteilung nach Flächen stattfinden.
  • Um abschreibbare und nicht-abschreibbare Gebäudeteile ins Verhältnis zu setzen, kann wahlweise die Wohnfläche oder die Nutzfläche herangezogen werden.
  • Eine Abschreibung ist auch bei verbilligter Vermietung möglich, wenn der Mietzins 50 Prozent der ortsüblichen Miete nicht unterschreitet.

Wird ein Gebäude teilweise selbst bewohnt und teilweise vermietet, liegt eine gemischte Nutzung vor. Da eine von seinen Eigentümern selbst bewohnte Immobilie nicht abgeschrieben werden kann, muss bei der gemischten Nutzung eine Aufteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten erfolgen, um diese über mehrere Jahre als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung (§ 9 Abs. 1 EStG) abschreiben zu können.

Ähnlich verhält es sich mit einem betrieblich genutzten Gebäude, das zum Teil eigenbetrieblich und zum Teil fremdbetrieblich verwendet wird. Jedes dieser Gebäudebestandteile wird rechtlich als eigenständiges Wirtschaftsgut betrachtet, das wiederum eine eigenständige Bemessungsgrundlage für die Absetzung durch Abnutzung (AfA) darstellt. Somit erfolgt für jeden Gebäudeteil eine eigene Abschreibung.

Aufteilung der Kosten bei gemischt genutzten Immobilien

Damit für den Gebäudeteil, der zur Erwirtschaftung von Erträgen genutzt wird, die Abschreibung vorgenommen werden kann, müssen die Kosten für den Kauf (Anschaffungskosten) oder den Bau (Herstellungskosten) des Gebäudes aufgeteilt werden. Die Aufteilung erfolgt in zwei Schritten:

  1. Alle individuell zurechenbaren Kosten, die auf einen bestimmten Gebäudeteil entfallen, werden diesem direkt zugerechnet. Das sind in der Bauphase beispielsweise Kosten für die individuelle Innenausstattung, in der späteren Betriebsphase die verbrauchsabhängig ermittelten Energiekosten (Strom, Gas, Wasser, etc.).
  2. Kosten, die das gesamte Bauwerk betreffen, werden aufgeteilt. Das betrifft klassischerweise den Anteil am Kaufpreis, der auf das Gebäude an sich entfällt – ohne Grundstück. Gleiches gilt für Aufwendungen, die zum Beispiel durch eine komplette Fassadendämmung oder Dachsanierung entstehen. Dafür werden in der Regel die privat genutzte und die vermietete oder betrieblich genutzte Fläche des Gebäudes ins Verhältnis gesetzt.

Kostenaufteilung nach Wohnfläche oder Nutzfläche

Wenn die Kosten nicht eindeutig den individuellen Gebäudeteilen zugeschrieben werden können, erfolgt die Aufteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten nach der Gebäudefläche. Dafür werden die privaten und die vermieteten bzw. betrieblich genutzten Flächen des Gebäudes ins Verhältnis gesetzt. Es sei denn, die Aufteilung führt zu einem unangemessenen Ergebnis.

Es ist sowohl zulässig, die Wohnfläche als auch die Nutzfläche für die Aufteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten zugrunde zu legen. Die Flächenaufteilung ist dabei in sinngemäßer Anwendung der Verordnung zur Berechnung der Wohnflächen (WoFIV) vorzunehmen.

Die Wohnfläche ergibt sich aus den Räumen, die zu Wohnzwecken genutzt werden. Das sind in der Regel alle zum Wohnen ausgebauten und beheizbaren Räumen. Dazu zählen:

  • Küche
  • Wohn- und Esszimmer
  • Schlaf-, Kinder- und Gästezimmer
  • Bad und Toilette
  • Flur und Abstellraum, sofern sie in der Wohnung liegen

Grundsätzlich dürfen nur Zimmer mit einer Deckenhöhe von mindestens zwei Metern als Wohnräume gezählt werden. Räume mit einer Dachschräge sowie Balkone und Terrassen werden lediglich anteilig mit 50 Prozent der Wohnfläche zugerechnet.

Es ist ein Trugschluss zu glauben, dass zur Nutzfläche nur die Räume zählen, die zwar genutzt, aber nicht bewohnt werden. Stattdessen sind die Wohnflächen ein Teil der Nutzfläche. Schließlich stellt auch das Wohnen eine Nutzung dar. Die Nutzfläche ist in der Regel größer als die Wohnfläche, weil dazu auch eventuell außerhalb der Wohnung liegende Räume gezählt werden. Zur Nutzfläche zählen:

  • Dachboden
  • Keller
  • Abstellräume außerhalb der Wohnung
  • Geschäftsräume, Praxisräume und Büros
  • Lager-, Kühl- und Verkaufsräume

Weder als Wohn- noch als Nutzfläche zählen die sogenannten Verkehrsflächen innerhalb eines Gebäudes. Das sind beispielsweise Eingänge, Hausflure, Treppenhäuser, Aufzüge und Heizungsräume. Verkehrsflächen werden häufig von den Nutzern des Gebäudes gemeinschaftlich genutzt.

Ob es sich für Eigentümer eher lohnt, die Kostenverteilung über die Wohn- oder über die Nutzfläche vorzunehmen, hängt vom individuellen Einzelfall ab. In der Regel gilt: Je größer die selbstgenutzten Nutzflächen im Vergleich zu den vermieteten Räumlichkeiten sind, desto sinnvoller ist es, nach der Wohnfläche, statt nach der Nutzfläche aufzuteilen.

Letztlich ist es steuerlich von Vorteil, die Fläche mit dem größeren Wert zu wählen. Dabei ist lediglich zu beachten, dass das gesamte Gebäude entweder nach Wohn- oder nach Nutzfläche aufgeteilt werden muss. Es ist nicht möglich beim vermieteten Teil die großzügigere Nutzfläche heranzuziehen und beim eigengenutzten Gebäudeteil die Wohnfläche, ohne die in der Regel größere Nutzflächen zu berücksichtigen.

Beispiel Kostenaufteilung bei gemischter Nutzung

Ein Mehrfamilienhaus mit drei Einheiten über drei Etagen wird für 900.000 Euro erworben. Laut Kaufpreisaufteilung entfallen 600.000 Euro auf das Gebäude und 300.000 Euro auf den Grund und Boden. Im Erdgeschoss befinden sich Geschäftsräume für eine Steuerkanzlei, die vermietet werden. Die Wohnung in der ersten Etage wird ebenfalls vermietet. Die Wohnung in der zweiten Etage wird von den Eigentümern selbst bewohnt. Das Haus hat eine Nutzfläche von 360 Quadratmetern (keinen Keller). Alle drei Etagen haben den gleichen Grundriss und sind identisch ausgestattet.

Der Gebäudewert von 600.000 Euro verteilt sich somit auf 200.000 Euro pro Einheit. Die Anschaffungskosten für die Fläche der selbstgenutzten Wohnung (120 qm) können steuerlich nicht geltend gemacht werden (33,33 % der Gesamtfläche). Die Kanzleiräume und die vermietete Wohnung dienen zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (66,66 % der Gesamtfläche). Ihr Anteil am Kaufpreis kann abgeschrieben werden. Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung beläuft sich somit auf 400.000 Euro.

Da das Haus 1955 erbaut wurde, wird es über 50 Jahre abgeschrieben. Das entspricht zwei Prozent des Kaufpreises. Die jährliche Absetzung für Abnutzung beläuft sich folglich auf 8.000 Euro.

Unterscheidung zwischen selbstständigem und nicht-selbstständigem Gebäudeteil

Die Entscheidung, ob ein Gebäudeteil selbstständig oder nicht-selbstständig ist, wird anhand des Nutzungs- und Funktionszusammenhangs getroffen.

Ein Gebäudeteil ist dann unselbstständig, wenn es der eigentlichen Nutzung als Gebäude dient. Vom Gebäude getrennt errichtete Bauwerke, die zwar im engeren Sinne einen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude haben, aber ohne das Gebäude als unvollständig erscheinen, sind unselbstständige Gebäudeteile.

Um das Grundvermögen von den Betriebsvorrichtungen abzugrenzen, hat die Finanzverwaltung Grundsätze aufgestellt. Demnach sind unselbstständige Gebäudeteile, die zwangsläufig mehreren Zwecken dienen, nach dem Verhältnis der Nutzfläche aufzuteilen. Dazu gehören beispielsweise der Hausflur, das Treppenhaus, Aufzüge, Heizungs- und Technikräume. Unter gewissen Umständen kommt als alternativer Aufteilungsschlüssel das Verhältnis des umbauten Raums in Betracht. In Ausnahmefällen ist auch eine Aufteilung nach Anzahl der Nutzungsberechtigten möglich.

Aufteilungsschlüssel für verbrauchsunabhängige Betriebskosten

Nicht nur die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes werden bei gemischter Nutzung nach der Wohn- oder Nutzfläche aufgeteilt. Auch die späteren Betriebskosten lassen sich nach diesem Aufteilungsschlüssel verteilen. Das gilt für Energiekosten gleichermaßen wie für Schuldzinsen.

Alle laufenden Kosten, die auf die vermieteten oder verpachteten Gebäudeteile entfallen, lassen sich direkt absetzen. Auch wenn eine der zur Gewinnerzielung genutzten Einheiten beispielsweise renoviert wird, sind die Kosten direkt absetzbar. Werden Arbeiten am gesamten Gebäude vorgenommen, wie beispielsweise eine Erneuerung des Dachs, dann werden die Aufwendungen dafür auf die Einheiten gemäß Fläche umgelegt und dürfen nur anteilig von der Steuer abgesetzt werden.

Abschreibung bei gemischter Nutzung und verbilligter Vermietung

Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie laufende Kosten können auch dann abgeschrieben werden, wenn ein Gebäudeteil vergünstigt vermietet wird, zum Beispiel an Familienmitglieder oder Freunde. Beträgt der Mietzins mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete, so wird auch eine verbilligte Vermietung als vollentgeltlich angesehen – mit allen Rechten und Pflichten hinsichtlich der AfA.

Beträgt die erhobene Miete weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Mieten, werden die Kosten lediglich in Höhe des Prozentsatzes anerkannt, der dem Verhältnis der gezahlten Miete zur Marktmiete entspricht (§ 21 Abs. 2 EStG).

Abschreibung des Arbeitszimmers

Eine gemischte Nutzung liegt auch dann vor, wenn sich in einem eigentlich privat bewohnten Gebäudeteil ein Arbeitszimmer befindet. Ist das <link>häusliche Arbeitszimmer<link> der Mittelpunkt der beruflichen Tätigkeit, können alle damit verbundenen Kosten – einschließlich der Anschaffungs- oder Herstellungskosten – vollständig von der Steuer abgesetzt werden.

Fazit: Flächenaufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden

Um die Abschreibung für ein gemischt genutztes Gebäude zu berechnen, müssen Sie es gemäß der genutzten Fläche aufteilen. Abschreibungsfähig sind nur die Gebäudeteile, die zur Gewinnerzielung genutzt werden – also vermietet oder verpachtet werden. Nutzen Sie Teiles des Hauses betrieblich, zählen die dort anfallenden Kosten zu den Betriebsausgaben.

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David Glasenapp

David ist gelernter Wirtschaftsingenieur und hat langjährige Erfahrung im Sachverständigenwesen. Er leitet u.a. auch unsere Mitgliedschaften im Immobilienverband Deutschland (IVD) sowie dem Deutschen Gutachter- und Sachverständigenverband (DGuSV)