Grund und Boden ist teuer, muss aus dem Kaufpreis einer Immobilie jedoch herausgerechnet werden, da nur das Gebäude planmäßig abgeschrieben werden kann. Unternehmen dürfen ein Grundstück lediglich dann abschreiben, wenn eine dauernde Wertminderung vorliegt.
Die Abschreibung von Anschaffungs- oder Herstellungskosten ist ein wichtiges Steuerprivileg für Vermieter und Unternehmen. Denn mit der jährlichen Abschreibung wird die jährliche Steuerlast gemindert. Allerdings können nicht alle Bestandteile einer Immobilie abgeschrieben werden.
Weshalb dürfen Grundstücke nicht abgeschrieben werden?
Eine Immobilie besteht in der Regel aus zwei unbeweglichen Bestandteilen: dem Grundstück und dem Gebäude. Das Gebäude darf bzw. muss planmäßig abgeschrieben werden, wenn es im Rahmen der Vermietung zur Gewinnerzielung genutzt wird oder zum Betriebsvermögen gehört. Der Wert des Grund und Bodens, auf dem das Gebäude steht, darf im Rahmen der Gebäudeabschreibung jedoch nicht berücksichtigt werden.
Der Grund dafür liegt im Verschleiß: Anders als Bauwerke nutzen sich Grundstücke nicht ab. Ein Gebäude unterliegt diversen Einflüssen, die für eine kontinuierliche Wertminderung sorgen:
- Abnutzung durch Gebrauch
- zeitbedingter (ruhender) Verschleiß
- technische Überholung (Veralterung)
- wirtschaftliche Überholung (z. B. in Folge von Struktur- und/oder Nachfrageveränderung)
Mit Immobilien ist es ein bisschen so wie mit Autos – und im Prinzip mit allen Wirtschaftsgütern: Eigentümer können ihren Wertverlust durch Wartung und Pflege reduzieren und nach hinten hinauszögern. Aber auch Renovierungs- und Sanierungsarbeiten können den Werteverfall nicht gänzlich aufhalten. Irgendwann hat jedes Gebäude seinen Lebenszyklus überschritten und kann nicht mehr sinnvoll genutzt werden.
Grundstücke sind zeitlos nutzbar und daher nicht abschreibbar
Bei Grundstücken ist das anders. Selbst wenn das hunderte Jahre alte Gebäude darauf verfallen ist und abgerissen werden muss, kann das Grundstück im Prinzip immer wieder neu bebaut werden. Es unterliegt also keiner Abnutzung, sondern ist zeitlos nutzbar. Deshalb sieht das Steuerrecht keine planmäßige Abschreibung für Grundstücke vor.
| Was ist eine planmäßige Abschreibung?Die planmäßige Abschreibung erfolgt über einen in der Regel gesetzlich definierten Zeitraum, der vom jeweiligen Wirtschaftsgut abhängt. Dabei werden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten (AHK) des Gebäudes über die voraussichtliche Nutzungsdauer abgeschrieben. Die planmäßige Abschreibung spiegelt den pauschalierten Wertverlust langlebiger Vermögensgegenstände wider und folgt festen Regeln. |
Kaufpreisaufteilung zwischen Grundstück und Gebäude
Folglich muss eine Kaufpreisaufteilung vorgenommen werden, wenn Grundstück und Gebäude gemeinsam erworben werden und der Kaufvertrag keine Auskunft über die Werteverteilung der Immobilien Bestandteile gibt. Da die Finanzämter das nicht abschreibbare Grundstück häufig zu hoch bewerten und somit die Gebäudeabschreibung reduzieren, sollten Sie ein Sachverständigengutachten zur Kaufpreisaufteilung erstellen lassen und dieses der Finanzbehörde vorlegen. Auf diese Weise sichern Sie sich die maximal mögliche Abschreibung und erhöhen die Rendite Ihrer Kapitalanlage.
Dauerhafte Wertminderung von Grundstücken kann zur Abschreibung führen
Nur weil ein Grundstück sich nicht abnutzt, bedeutet dies nicht, dass es keinen Wertschwankungen unterliegt. Der Bau einer angrenzenden Autobahn oder der Befund von Kontamination des Erdreichs sind Beispiele für eine Wertminderung von Grund und Boden. Voraussetzung ist, dass Altlasten, Verunreinigungen oder andere Umweltbelastungen vorher nicht bekannt oder gegeben waren und somit nicht bereits im Vorfeld zu einer Kaufpreisminderung geführt haben.
Ist eine Kontamination beim Kauf bekannt, sind die Kosten für die Sanierung des Grundstücks als nachträgliche Herstellungskosten des Grundstücks zu behandeln, da durch die Grundstückssanierung eine erhebliche Verbesserung seiner Qualität über den ursprünglichen Zustand hinaus erzielt wird.
Außerplanmäßige Abschreibung für Grundstücke
Sind die Gründe der außergewöhnlichen Wertminderung von Dauer, muss eine außerplanmäßige Abschreibung für das Grundstück vorgenommen werden. Die außerplanmäßige Absetzung für Abnutzung (AfA) entstammt dem Handelsrecht.Im Steuerrecht ist sie ebenfalls bekannt – als Teilwertabschreibung. Die planmäßige Abschreibung ist im Handels- und im Steuerrecht auch vorgeschrieben.
§ 253 Abs. 3 Handelsgesetzbuch (HGB) schreibt die außerplanmäßige Abschreibung unabhängig von einer zeitlich befristeten Nutzung vor:
„Ohne Rücksicht darauf, ob ihre Nutzung zeitlich begrenzt ist, sind bei Vermögensgegenständen des Anlagevermögens bei voraussichtlich dauernder Wertminderung außerplanmäßige Abschreibungen vorzunehmen, um diese mit dem niedrigeren Wert anzusetzen, der ihnen am Abschlussstichtag beizulegen ist.“
Im Steuerrecht ist der § 6 des Einkommensteuergesetzes (EStG) ausschlaggebend:
„Ist der Teilwert auf Grund einer voraussichtlich dauernden Wertminderung niedriger, so kann dieser angesetzt werden. Teilwert ist der Betrag, den ein Erwerber des ganzen Betriebs im Rahmen des Gesamtkaufpreises für das einzelne Wirtschaftsgut ansetzen würde; dabei ist davon auszugehen, dass der Erwerber den Betrieb fortführt.“
Die Wertminderung gilt dann als dauernd, wenn der Wert des Grundstücks niedriger ausfällt als seine fortgeführten Anschaffungskosten. Wertminderungen aus einem besonderen Anlass, zum Beispiel Naturkatastrophen oder technischer Fortschritt, sind regelmäßig von Dauer.
Abschreibungspflicht bei dauernder Wertminderung von Grund und Boden
Da Grundstücke grundsätzlich keinem Werteverzehr unterliegen, zählen sie handelsrechtlich zum Anlagevermögen (§ 247 Abs. 2 HGB). Für nicht abnutzbares Anlagevermögen gilt bei einer lediglich temporären Wertminderung ein striktes Abschreibungsverbot. Wenn der Wertverlust hingegen dauerhaft ist, ist die außerplanmäßige Abschreibung von Grund und Boden sogar Pflicht. Durch die Abschreibung wird der maßgebliche Buchwert des Grundstücks korrigiert.
| Beispiel außerplanmäßige Abschreibung bei einem GrundstückSie erwerben ein Grundstück zum Kaufpreis von 250.000 Euro. Nach zwei Jahren führt die Eröffnung eines benachbarten Flughafens dazu, dass sich der Wert des Grundstücks laut eines Gutachtens aufgrund der Lärmbelastung um ein Drittel auf 166.667 Euro reduziert. Da die Wertminderung voraussichtlich dauerhaft ist, muss eine außerplanmäßige Abschreibung in Höhe von 83.333 Euro vorgenommen werden.Sollte der Flughafen – aus welchen Gründen auch immer – nach einigen Jahren wieder geschlossen werden und sich der Wert des Grundstücks wieder erholen, ist eine Zuschreibung auf 250.000 Euro notwendig. |
Nachweis der Wertminderung eines Grundstücks
Soll eine außerplanmäßige Absetzung für Abnutzung durchgeführt werden, müssen Sie der zuständigen Finanzbehörden den Wertverlust des Grund und Bodens seriös nachweisen. Dafür eignet sich am besten ein Sachverständigengutachten zum Marktwert des Grundstücks.
Was tun, wenn sich der Wert des Grundstücks wieder erholt?
Konnten Kontaminationen beseitigt werden oder liegt die infrastrukturelle Beeinträchtigung, die zum Wertverlust des Grundstücks geführt hat, nicht mehr vor, wird sich der Grundstückswert in der Regel wieder dauerhaft erholen.
Sowohl in der Handelsbilanz als auch in der Steuerbilanz gilt das sogenannte Wertaufholungsgebot (§ 253 Abs. 5 Satz 1 HGB und § 6 Abs. 1 Nr. 2 EStG). Das bedeutet, dass eine außerplanmäßige Abschreibung rückgängig gemacht werden muss, wenn sich die Reduzierung des Grundstückswerts als nicht dauerhaft erweist.
Fazit: Grund und Boden sind in der Regel nicht abschreibbar
Eine Abschreibung von Grundstücken ist ausgeschlossen. Die einzige Ausnahme bilden das Handels- und das Steuerrecht, die beide eine außerplanmäßige Abschreibung von Grund und Boden vorschreiben, wenn eine dauernde Wertminderung vorliegt.
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