Eigentümer einer Immobilie müssen hohe Steuern bezahlen – haben aber auch ein hohes Steuersparpotenzial. Wir geben einen Überblick über die wichtigsten Sparoptionen für Immobiliensteuern. Ob Eigentumswohnung oder Haus – die eigenen vier Wände oder eine vermietete Immobilie sind der Traum vieler Menschen. Sie geben Geborgenheit und finanzielle Sicherheit. Aber eine Immobilie ist auch ziemlich kostspielig. Einen nicht unerheblichen Teil der Kosten machen die Steuern aus. Der Staat fordert seinen Anteil beim Kauf, Unterhalt und Verkauf einer Immobilie. Doch so ärgerlich die Belastung durch diverse Steuern auch ist – sie bedeutet gleichzeitig, dass jeder Immobilieneigentümer ein erhebliches Optimierungspotenzial besitzt. Wer klug handelt, kann jede Menge Steuern sparen. Wir erklären Ihnen, wo und wie. Hinweis Ein großer Hebel zur Steueroptimierung ist die Optimierung der Restnutzungsdauer. Hier können Sie eine kostenfreie Ersteinschätzung vornehmen und dadurch Ihren Cashflow optimieren. Grunderwerbsteuer sparen – diese Optionen gibt es Wahl des Bundeslandes Wer eine Immobilie erwirbt, muss darauf Grunderwerbsteuer zahlen. Sie wird auf Basis des Kaufpreises berechnet und fällt in jedem Bundesland unterschiedlich hoch aus. Die Grundsteuer liegt derzeit zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Dadurch, dass jedes Bundesland seinen Prozentsatz selbst festlegt, ergibt sich automatisch Einsparpotenzial. Zumindest für Kapitalanleger, die in erster Linie an einer guten Rendite interessiert sind. Sie können gezielt in einem Bundesland mit geringer Grunderwerbsteuer investieren. Für private Immobilienbesitzer, die ihr Eigentum selbst bewohnen möchten oder nur einen kleinen Bestand haben, überwiegen meist emotionale Standortkriterien wie Heimatverbundenheit. Am günstigsten ist die Grunderwerbsteuer in Bayern und Sachsen mit 3,5 Prozent. Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen sind mit 6,5 Prozent die Spitzenreiter. Beispielrechnung Ausgehend von einem Kaufpreis in Höhe von 400.000 Euro zeigt sich das Einsparpotenzial bei der Grunderwerbsteuer. In Bayern würden dafür 14.000 Euro Steuern anfallen (400.000 * 0,035), während es in NRW mit 26.000 Euro (400.000 * 0,065) fast doppelt so viel ist. Je höher der Kaufpreis der Immobilie, desto größer das Sparpotenzial. Grunderwerbsteuer: Trennung von Grundstück und Bauwerk Sofern ein Neubau geplant ist, ist es in Bezug auf die Grundsteuer von Vorteil, die Anschaffungskosten für Grundstück und Gebäude zu trennen. Dann fällt die Grunderwerbsteuer unter Umständen nur für das Grundstück an und ist somit deutlich niedriger. Allerdings gibt es dabei einige Punkte zu beachten: Werden die genannten Aspekte nicht beachtet, kann es sein, dass das Finanzamt von einem einheitlichen Vertragswerk ausgeht und für die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer die Kosten für Grundstück und Bauwerk zusammenrechnet. Beispielrechnung Wenn sich die Gesamtkosten von 400.000 Euro für eine Immobilie in NRW aus 100.000 Euro für den Kauf des Grundstücks und 300.000 Euro für den Bau des neuen Gebäudes zusammensetzen, fallen bei Trennung nur noch 6.500 statt 26.000 Euro Grunderwerbsteuer an (100.000 * 0,065). Es ergibt sich ein Einsparpotenzial von 19.500 Euro. Bewegliche Ausstattungsmerkmale gesondert ausweisen Grunderwerbsteuer muss nur für die Immobilie gezahlt werden. Das ist die – wie der Name schon andeutet – Summe der nicht-mobilen (immobilen) Werte, also Grundstück und Gebäude. Dadurch ergibt sich häufig ein Einsparpotenzial für Bestandsimmobilien. Denn nicht selten werden bestimmte Ausstattungen mit gekauft: Einbauküche, Möbel, Gartenhäuschen, Sauna, Markise, etc. Auf diese beweglichen Gegenstände muss keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden. Oft werden sie jedoch in einer Kaufsumme zusammengefasst und auch entsprechend besteuert. Das kann verhindert werden, indem der Wert dieser beweglichen Güter im Kaufvertrag getrennt ausgewiesen wird. In der Regel verlangt das zuständige Finanzamt Belege für diese Güter, wenn ihr Gesamtwert 15 Prozent vom Kaufpreis überschreitet. Bei einem fremdfinanzierten Kauf ist außerdem darauf zu achten, dass die von der kreditgebenden Bank angegebene Beleihungsgrenze der Immobilie nicht überschritten wird. Beispielrechnung Werden aus dem 400.000 Euro Gesamtkaufpreis die Einbauküche im Wert von 20.000 Euro sowie weitere Mobiliar in Höhe von 12.000 Euro herausgerechnet, reduziert sich die Grunderwerbsteuer in NRW von 26.000 auf nur noch 23.920 Euro (400.000 – 20.000 – 12.000 = 368.000 * 0,065). Die Schwelle von 15 Prozent wird nicht überschritten. Keine Grundsteuer unter Verwandten gerader Linie Gar keine Grunderwerbsteuer ist beim Verkauf in gerader Verwandtschaftslinie zu zahlen. Also wenn an Ehepartner, Kinder oder Eltern verkauft wird. Das gilt auch für adoptierte Kinder und die Ehepartner der in gerader Linie verwandten Familienmitglieder (z. B. Schwiegersohn). Steuern sparen als Vermieter Das Steuersparpotenzial bei selbstbewohnten Immobilien ist sehr gering. Vermieter hingegen können beinahe alle Kosten, die für die vermietete Immobilie anfallen, von der Steuer absetzen. Wenn nicht direkt über die eigene Steuererklärung, dann häufig über die Umlage auf die Mieter. Der Grund: Sie generieren Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Aus diesem Grund dürfen Vermieter auch die Anschaffungskosten (Kaufpreis oder Baukosten) der Immobilie abschreiben. Zwar nicht auf einen Schlag, aber über einen gewissen Zeitraum, die sogenannte Nutzungsdauer der Immobilie. Grundlage für maximale AfA: Bemessungsgrundlage steigern durch gutachterliche Kaufpreisaufteilung Abgeschrieben werden darf nur das Gebäude, nicht das Grundstück, auf dem es steht. Dieser Regelung liegt die Annahme zugrunde, dass sich Grund und Boden nicht abnutzen. Ein Bauwerk hingegen schon. Es verliert – auch wenn es ab und zu saniert und modernisiert wird – kontinuierlich an Wert und ist irgendwann unbewohnbar. Also wertlos für den Vermieter. Um ein Haus oder eine Wohnung abschreiben zu können, muss folglich immer erst der Wert des Grundstücks bzw. Grundstücksanteils vom Kaufpreis abgezogen werden. Je höher der Gebäudewert am Kaufpreis, desto höher die später für viele Jahre geltende AfA. Weil sie die zu zahlende Steuer mindert, hat das Finanzamt ein Interesse daran, dass der Gebäudeanteil so niedrig wie möglich ist. Vermieter hingegen profitieren von einem niedrigen Grundstücksanteil. Um bestmöglich von der Abschreibung zu profitieren, sollten Immobilieneigentümer die Kaufpreisaufteilung niemals dem Finanzamt überlassen. Stattdessen sollte idealerweise bereits vor Unterschrift des notariellen Kaufvertrags ein zertifizierter Gutachter beauftragt werden, der die Kaufpreisaufteilung unabhängig vornimmt. Die von ihm im Gutachten genannten Werte sollten dann direkt im Kaufvertrag festgeschrieben werden. So ersparen sich Käufer langwierige Diskussionen über die Werteverteilung. Abschreibung optimieren durch Gutachten zur Restnutzungsdauer Die Absetzung für Abnutzung (AfA), wie die Abschreibung korrekt heißt, bemisst sich unter anderem anhand des Baujahrs der Immobilie. Mit einem AfA-Rechner kann die Abschreibung berechnet werden. Nicht selten ist die tatsächliche Restnutzungsdauer geringer, als es der Gesetzgeber bei der pauschalen Vorgabe der Nutzungsdauer annimmt. Das heißt: Die gekaufte Immobilie kann

Vermieter können Baumaßnahmen steuerlich geltend machen. Ob die Handwerkerkosten direkt im Jahr der Umsetzung abgesetzt werden können oder über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden müssen, hängt vom konkreten Einzelfall ab. Erfahren Sie in diesem Artikel, welche Regeln für die Absetzung von Handwerkerkosten gelten. Handwerkerkosten absetzen? Das Wichtigste im Überblick: Immobilien sind langfristige Renditebringer – vorausgesetzt, sie werden kontinuierlich gepflegt und bei Bedarf modernisiert. Ob kleinere Reparaturen, Renovierungen bei Mieterwechsel oder umfangreiche Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten – Vermieter haben den großen Vorteil, die Kosten für all diese Maßnahmen steuerlich geltend machen zu können. In diesem Artikel erfahren Sie, auf welche Weise die verschiedenen Handwerkerkosten Ihre Steuerlast mindern und Ihre Rendite erhöhen. Unterschied zwischen Renovierung, Sanierung, Modernisierung und Co. Es gibt eine ganze Reihe verschiedener Baumaßnahmen, die dem Erhalt und der Modernisierung von Gebäuden dienen. Im Volksmund werden Begriffe wie Renovierung, Modernisierung, Sanierung und Instandhaltung oft durcheinandergeworfen oder synonym verwendet. Auch wenn es durchaus Schnittmengen gibt, beschreiben die verschiedenen Begriffe baufachlich unterschiedliche Maßnahmen, wie aus der folgenden Tabelle hervorgeht. Begriff Definition Beispiele Steuerliche Absetzbarkeit Reparatur bzw. Instandsetzung Reparaturen umfassen kleinere, oft kurzfristige Maßnahmen zur Behebung von Schäden oder Defekten. Sie dienen dazu, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen („instand zu setzen“), indem etwas gemäß seiner Bestimmung wieder genutzt werden kann. Reparatur defekter Fenster oder Türen, Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden, Austausch von leckenden Rohrleitungen Als Erhaltungsaufwand i. d. R. als Werbungskosten absetzbar Instandhaltung Die Instandhaltung ist die Gesamtheit der Maßnahmen zur Bewahrung des Soll-Zustandes sowie zur Festlegung und Beurteilung des Ist-Zustandes. Während es bei der Instandsetzung um die Beseitigung bereits vorhandener Mängel geht, zielt die Instandhaltung darauf ab, dass durch Pflege und Wartung erst gar keine größeren, reparaturbedürftigen Schäden entstehen. Wartung der Heizungsanlage, Dichtigkeits-prüfung von Rohrleitungen, Schornstein kehren und Feuerstättenschau durch den Schornsteinfeger Als Erhaltungsaufwand i. d. R. als Werbungskosten absetzbar Renovierung Die Renovierung umfasst ästhetische Maßnahmen zur optischen Verschönerung von ganzen Immobilien, einzelnen Räumen oder Teilbereichen wie zum Beispiel dem Bodenbelag oder den Wänden. Verputzen der Fassade, Streichen oder Tapezieren von Wänden, Austausch des Laminats Bei Renovierung bestehender Immobilie i. d. R. sofortige Absetzbarkeit als Erhaltungsaufwand, bei Erweiterung oder Verbesserung Abschreibung als Herstellungsaufwand (Beachtung der 15-Prozent-Regel) Sanierung Unter einer Sanierung versteht man umfassende Maßnahmen zur Wiederherstellung oder Verbesserung der Bausubstanz eines Gebäudes. Erneuerung von Dachstühlen, Sanierung der Fassade, Austausch von maroden Fundamenten Abhängig davon, ob Sanierung lediglich der Wiederherstellung des Ursprungszustandes dient (Erhaltungsaufwand = Werbungskosten) oder zur Verbesserung führt (Herstellungs-aufwand = Abschreibung) Modernisierung Als Modernisierung werden Maßnahmen bezeichnet, die dazu dienen, ein Gebäude den aktuellen technologischen Standards, den zeitgemäßen Wohnstandards und/oder dem energetischen Effizienzniveau anzupassen. Modernisierungsmaßnahmen dienen folglich stets der Optimierung der Qualität eines Gebäudes. Sie dienen gleichzeitig dazu, die weitere langfristige Nutzbarkeit und damit die Vermietbarkeit einer Immobilie sicherzustellen. Wärmedämmung an Dach, Fassaden und Fenstern, Schaffung von Barrierefreiheit durch einen Aufzug, Anbau eines Balkons, Installation einer Photovoltaik-anlage, Integration von Smart-Home-Lösungen, Optimierung des Zuschnitts der Wohnung Abschreibbar als Herstellungskosten, zusätzlich Modernisierungskostenumlage auf Mieter Gründe für die Renovierung und Sanierung eines Gebäudes Während des Lebenszyklus einer Immobilie können prinzipiell an allen Gebäudeteilen – vom Keller bis zum Dach – Mängel auftreten, die eine Instandsetzung oder gar eine umfangreiche Sanierung erforderlich machen. Viele davon sind abnutzungs- und altersbedingt. Aber auch frühzeitige technische Defekte können eine Sanierung erfordern. Folgend finden Sie einige der am häufigsten auftretenden Sanierungsgründe: Alle Mängel haben eins gemeinsam: Je früher sie beseitigt werden, desto geringer fallen die Handwerkerkosten aus. Wann liegt eine Kernsanierung vor? Bei einer Kernsanierung wird das Gebäude bis auf die tragende Struktur aus Fundamenten, Stützen, Wänden und Decken zurückgebaut. Eine Kernsanierung wird zumeist bei Altbauten oder infolge von großflächigen und somit weitreichenden Gebäudeschäden vorgenommen. Zwar behält die Immobilie ihre eigentliche Struktur, wird jedoch in einen neuwertigen Zustand versetzt. Bei der Entkernung eines Gebäudes wird noch ein Schritt weiter gegangen: Hierbei wird der gesamte Baukörper abgetragen und wieder neu aufgebaut. Lediglich die Fassade sowie weitere statisch notwendige Bauteile bleiben erhalten. Welche Handwerkerkosten Vermieter steuerlich geltend machen können Die gute Nachricht vorab: Als Vermieter können Sie die Kosten für Reparatur, Renovierung, Sanierung oder Modernisierung von vermieteten Gebäuden immer steuerlich geltend machen. Das ist ein entscheidender Unterschied zu Immobilien, die von den Eigentümern selbst bewohnt werden. Denn Haus- oder Wohnungseigentümer, die in der eigenen Immobilie wohnen, dürfen lediglich 20 Prozent der Handwerkerleistungen von der Steuer absetzen. Und dies auch nur bis zur Grenze von maximal 1.200 Euro pro Jahr. Materialkosten können Eigentümer gar nicht absetzen. Damit Handwerksleistungen steuerlich berücksichtigt werden, gelten folgende Grundvoraussetzungen: Übrigens liegt eine Vermietungsabsicht auch dann vor, wenn Sie nach einem Auszug noch keinen (neuen) Mieter gefunden haben. Sie können Kosten für Renovierung, Sanierung oder Modernisierung auch dann steuerlich geltend machen, wenn die Wohnung oder das Haus derzeit leer stehen. Entscheidend ist allein die ernsthafte Absicht, das Objekt gewinnbringend zu vermieten. RENDITEBEWUSSTE VERMIETER ÜBERPRÜFEN DIE NUTZUNGSDAUER JEDES GEBÄUDES Was sind Erhaltungsaufwendungen? Bei Vermietern stellen Renovierung, Sanierung und Co. oft einen sogenannten Erhaltungsaufwand dar. Erhaltungsaufwendungen sind alle Kosten, die zum Erhalt der Immobilie und ihrer Vermietbarkeit aufgebracht werden. Das Gute an Erhaltungsaufwendungen: Sie können sofort, das heißt in dem Jahr, in dem sie anfallen, über die Einkommenssteuererklärung als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Und zwar in voller Höhe, wenn die Arbeiten von einem Handwerker durchgeführt und in Rechnung gestellt werden. Erhaltungsaufwendungen mindern somit die Steuerlast im betreffenden Jahr und steigern die Rendite der Immobilie. Denn wer weniger Steuern zahlen muss, erwirtschaftet mehr Gewinn. Beispiele für Erhaltungsaufwendungen sind: Wahlrecht bei Erhaltungsaufwand Bei „echten“ Sanierungskosten wird also vom Erhaltungsaufwand gesprochen. Das sind gemäß der eingangs erwähnten Definition die finanziellen Aufwendungen, die vom Gebäudeeigentümer erbracht werden müssen, um den ordnungsgemäßen Zustand vor einem Schaden wiederherzustellen. Bei Erhaltungsaufwendungen haben Sie ein Wahlrecht: Welche Methode für Sie die bessere ist, hängt von Ihrer persönlichen finanziellen Situation ab. Dabei gilt die Faustformel: Wer über ein hohes und zugleich stabiles Einkommen verfügt, sollte die Handwerkerkosten tendenziell eher sofort absetzen, um die persönliche Steuerlast so schnell wie möglich maximal zu senken. Vermieter mit geringerem Einkommen können die Kosten über mehrere Jahre abschreiben und sich so eine regelmäßige Steuerersparnis sichern, ohne einen eventuellen Verlust vortragen zu müssen. Beispiel für