In Deutschland gibt es zu wenige Mietwohnungen. Um den Markt zu entspannen, hat der Gesetzgeber die Sonderabschreibung reaktiviert, die auf neu geschaffenen Wohnraum angewendet werden kann. Damit können Sie in den ersten 4 Jahren bis zu 20 Prozent der Herstellungs- oder Anschaffungskosten zusätzlich zur regulären AfA abschreiben. Das Wichtigste zu Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau im Überblick Um den angespannten Wohnungsmarkt zu entlasten, hat der Gesetzgeber bereits im Jahr 2019 eine Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau beschlossen. Weil sich die Situation in den letzten Jahren zugespitzt hat, hat die Bundesregierung die Sonderabschreibung unter leicht abgewandelten Bedingungen reaktiviert. Was ist die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau? Bei der Sonderabschreibung für den Neubau von vermieteten Wohnungen handelt es sich um eine Fördermaßnahme. Ziel ist es, für private Investoren in wirtschaftlich schwierigen Zeiten finanzielle Anreize zu setzen, damit der Neubau von dringend benötigten Wohnungen zunimmt. Die Sonderabschreibung ist somit ein steuerliches Lenkungsobjekt. Sie ist in § 7b des Einkommenssteuergesetzes (EStG) geregelt. Hintergrund: Darum werden dringend neue Wohnungen benötigt Bezahlbarer Wohnraum wird in Deutschland immer knapper. Das hat eine Vielzahl an Gründen: Höhe der Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau Die Sonderabschreibung beträgt bis zu fünf Prozent pro Jahr. Grundlage ist die förderfähige Bemessungsgrundlage von maximal 2.500 Euro pro Quadratmeter, die folgend näher erläutert wird. Die Sonderabschreibung kann über einen Gesamtzeitraum von vier Jahren in Anspruch genommen werden (Jahr der Fertigstellung bzw. Anschaffung + max. drei Folgejahre). Insgesamt können also zusätzlich zur linearen Absetzung für Abnutzung (AfA) von zwei Prozent pro Jahr maximal 20 Prozent über die Sonderabschreibung geltend gemacht werden. Die Maximalhöhe der Sonderabschreibung muss nicht ausgenutzt werden. Vermieter können die Abschreibung auch nur für ein, zwei oder drei Jahre nutzen. Zudem steht es ihnen frei, weniger als fünf Prozent pro Jahr abzuschreiben. Wird das jährliche Volumen der Sonderabschreibung nicht vollständig ausgeschöpft, erhöht dies den verbleibenden Restwert, der ab dem vierten Jahr über die Restnutzungsdauer der Wohnung linear abgeschrieben werden kann.  Vermieter dürfen die Abschreibung wahlweise auch nur für ein, zwei oder drei Jahre nutzen. Nicht erlaubt ist es hingegen, das Sonderabschreibungsvolumen von maximal 20 Prozent frei über die vier Jahre zu verteilen und so beispielsweise acht Prozent im ersten Jahr und jeweils vier Prozent in den Folgejahren abzuschreiben.Anders als die reguläre AfA handelt es sich bei der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau um eine sogenannte Jahresabschreibung. Der Betrag der Sonderabschreibung muss deshalb im ersten Jahr nicht anteilig auf die verbleibenden Monate aufgeteilt werden, sondern gilt direkt für das gesamte Jahr. RENDITEBEWUSSTE VERMIETER ÜBERPRÜFEN DIE NUTZUNGSDAUER JEDES GEBÄUDES Parallel abschreiben: Sonderabschreibung und reguläre AfA Die Sonderabschreibung und die reguläre Gebäudeabschreibung gemäß § 7 Abs. 4 EStG laufen parallel. Natürlich können insgesamt maximal 100 Prozent der Herstellungs- oder Anschaffungskosten abgeschrieben werden – und nicht etwa 120 Prozent (reguläre Abschreibung + 20 Prozent Sonderabschreibung). Für die „normale“ Gebäudeabschreibung ist eine reguläre Bemessungsgrundlage zugrunde zu legen, die sie nicht durch den Förderhöchstbetrag limitiert wird. Wird die Sonderabschreibung (über vier Jahre) in Anspruch genommen, bemisst sich die weitere reguläre Abschreibung am Ende nach der übrig gebliebenen Restnutzungsdauer der Wohnung (siehe Beispielrechnung im weiteren Verlauf). Neu geschaffene Wohnungen sind förderfähig – auch wenn sie gekauft werden Die Sonderabschreibung kann nur geltend machen, wer neuen, also bisher nicht vorhandenen Wohnraum schafft. Dies kann einerseits durch den Neubau von Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäusern erfolgen. Aber auch der Ausbau von bestehenden Gebäudeflächen, wie zum Beispiel dem bisher nicht zu Wohnzwecken genutzten Dachgeschoss, ist förderfähig. Auch die Flächenerweiterung bestehender Bauten, beispielsweise durch Aufstockung oder Anbauten, wird mit der Sonderabschreibung gefördert. Zudem können bisher gewerblich genutzte Flächen in Wohnraum umgewandelt werden. Ausdrücklich nicht förderfähig ist die bloße Modernisierung oder Sanierung von Wohnraum, selbst wenn dies hohe Kosten verursacht, zu einer Steigerung des Wohnstandards führt oder Wohnraum überhaupt erst wieder nutzbar macht. Haben Sie nicht vor, selbst zu bauen, sondern zu kaufen, muss die Anschaffung gemäß § 7b Abs. 1 Satz 2 EStG a. F. und n. F. spätestens bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgt sein, damit die Wohnung noch als neu gilt und somit unter die Sonderabschreibung fällt. Entscheidend ist, wann Sie die wirtschaftliche Verfügungsmacht über die Wohnung erlangen. Dabei ist der Übergang von Eigenbesitz, Gefahr, Nutzen und Lasten entscheidend. Ist der Übergang rechtzeitig erfolgt, ist die Wohnung förderfähig. Es gibt keine Beschränkung bei der Anzahl der Wohnungen, die eine Sonderabschreibung erhalten können. Ganz im Gegenteil: Der angespannte Markt ist über jede neue Wohnung froh. Gut zu wissen: Sonderabschreibung nicht nur für Wohnungen in Deutschland Die Sonderabschreibung kann nicht nur für neue Mietwohnungen innerhalb der Bundesrepublik Deutschland, sondern innerhalb der gesamten Europäischen Union in Anspruch genommen werden (§ 7b Abs. 1 Satz 1 EStG a. F. und n. F.). Laut dem BMF-Schreiben zur Anwendung der Sonderabschreibung vom 7. Juli 2020 sind sogar Wohnungen in den Staaten förderfähig, die aufgrund vertraglicher Verpflichtung Amtshilfe entsprechend dem EU-Amtshilfegesetz leisten. Konkret können die Voraussetzungen für alle in der Anlage unter „A. Staaten mit großem Informationsaustausch“ genannten Länder als erfüllt angesehen werden. Darunter befinden sich unter anderem Albanien, Australien, Bahamas, Bermuda, Costa Rica, Island, Japan, Kanada, Liechtenstein, Monaco, Norwegen, Schweiz, Türkei und die Vereinigten Staaten von Amerika. Nutzungsvoraussetzungen: Vermieten statt selbst nutzen Damit die Förderung ihren Sinn erfüllt, gilt die Sonderabschreibung nur für Wohnungen, die entgeltlich zu fremden Wohnzwecken überlassen, also vermietet werden (§ 7b Abs. 2 Nr. 3 EStG a. F. und n. F.). Wird die neue Wohnung selbst benutzt oder beispielsweise den Kindern kostenfrei überlassen, ist keine Förderfähigkeit gegeben. Möglich ist es jedoch, die Wohnung, zum Beispiel innerhalb der Familie, vergünstigt zu vermieten. Liegt die Miete unterhalb von 50 Prozent des ortsüblichen Mietzinses, muss die Sonderabschreibung jedoch in einen entgeltlichen (abziehbaren) und einen unentgeltlichen (nicht abziehbaren) Teil aufgespalten werden. Somit wirkt sich nur ein Teil der Abschreibung steuermindernd aus. Wird eine Wohnung zur vorübergehenden Beherbergung genutzt, ist sie gemäß § 7b Abs. 2 Nr. 3 2. Halbsatz EStG a.F. und n.F. nicht förderfähig. Somit sind Hotels, Ferienwohnungen, Boardinghouses, Serviced Apartments und ähnliche Vermietungsmodelle von der Sonderabschreibung ausgeschlossen. Damit Ihre Wohnung als förderfähig anerkannt wird, sollten laut Bundesministerium der Finanzen (BMF) und im Sinne des § 7b EStG folgende Mietvoraussetzungen erfüllt sein:

Die Gebäudeabschreibung ist einer der größten Steuersparhebel für Vermieter. Vermietete oder betrieblich genutzte Gebäude können über ihre Nutzungsdauer abgeschrieben werden und führen auf diese Weise zu einer Steuerersparnis. Wie genau die Abschreibung von Immobilien funktioniert, wie Sie den Abschreibungsbetrag berechnen und wie Sie Ihre Abschreibung und damit Ihren Cashflow optimieren können, erfahren Sie im folgenden Ratgeber. Das Wichtigste zur Immobilien-AfA im Überblick: Immobilien als Kapitalanlage sind nicht zuletzt deshalb so lukrativ, weil Vermieter diverse Steuervorteile genießen. Wer sein Haus oder die Eigentumswohnung selbst bewohnt, kann mit Ausnahme von streng limitierten Handwerkerkosten und dem Arbeitszimmer so gut wie gar keine Ausgaben steuerlich geltend machen. Vermieter hingegen können nicht nur die Erhaltungsaufwendungen für eine Immobilie absetzen, sondern sogar die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abschreiben. Letzteres funktioniert über die sogenannte Gebäudeabschreibung – einem der größten Hebel, um Steuern zu sparen und den laufenden Cashflow zu erhöhen. Von der Abschreibung profitiert auch, wer die Immobilie für betriebliche Zwecke nutzt. Was ist die Gebäudeabschreibung? Abschreibung ist der umgangssprachliche Begriff für Absetzung für Abnutzung, kurz AfA. Damit ist gemeint, dass Sie die Kosten der Anschaffung (Kauf) oder Herstellung (Bau) einer Immobilie steuerlich berücksichtigen dürfen. Indem Sie den Kaufpreis oder die Baukosten des Gebäudes abschreiben, reduzieren Sie automatisch Ihre Einkünfte aus der Vermietung oder Verpachtung. Das heißt, sie erzielen rechnerisch weniger Gewinne durch Mieteinnahmen und müssen folglich weniger Steuern zahlen – Jahr für Jahr. Das wiederum verbessert den monatlichen Cashflow Ihrer Kapitalanlage. Obwohl der Gesetzgeber die Nutzungsdauer für Gebäude vorgibt, haben Sie durch den Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer steuerlichen Gestaltungsspielraum. Das heißt, Sie können den jährlichen Abschreibungsbetrag unter gewissen Voraussetzungen deutlich erhöhen und damit Steuern sparen. Wie das geht, erfahren Sie im weiteren Verlauf dieses Artikels. Definition Gebäudeabschreibung  Die Gebäudeabschreibung bezeichnet die systematische Verteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes auf seine Nutzungsdauer. Die Abschreibung ermöglicht es, den Wertverlust des Gebäudes im Laufe der Zeit zu berücksichtigen. Die Nutzungsdauer – und somit auch die Abschreibungsdauer – wird vom Gesetzgeber vorgegeben. Sie kann jedoch dann verkürzt werden, wenn ein gutachterlicher Nachweis über eine tatsächlich kürzere Restnutzungsdauer erbracht wird. Wenn wir davon sprechen, dass ein Gebäude abgeschrieben werden kann, stellt sich unweigerlich die Frage, was ein Gebäude eigentlich ist. In § 7.1 Abs. 5 Satz 2 Einkommensteuergesetz (EStG) wird das Gebäude wie folgt definiert und damit von beweglichen Wirtschaftsgütern abgegrenzt: „Ein Gebäude ist ein Bauwerk auf eigenem oder fremdem Grund und Boden, das Menschen oder Sachen durch räumliche Umschließung Schutz gegen äußere Einflüsse gewährt, den Aufenthalt von Menschen gestattet, fest mit dem Grund und Boden verbunden, von einiger Beständigkeit und standfest ist.“ Wie hoch ist der Abschreibungssatz für Gebäude und wie funktioniert die Gebäudeabschreibung? Anders als beispielsweise die Kosten für Reparaturen an Ihrem Gebäude, die Sie sofort und vollständig im Jahr der Entstehung absetzen dürfen, können Sie den Kaufpreis bzw. die Baukosten Ihrer Immobilie nicht auf einen Schlag in der Steuererklärung angeben. Stattdessen müssen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten über viele Jahre kontinuierlich abgeschrieben werden. Genau das wird als Abschreibung bezeichnet. Der Gesetzgeber nimmt hierfür eine pauschale Nutzungsdauer von Gebäuden an, die sich aus § 7 Abs. 4 Einkommenssteuergesetz (EStG) ergibt. Nutzungsdauer (Abschreibungssatz) von Gebäuden Für die meisten bereits existierenden Immobilien gilt somit eine pauschalisierte Nutzungsdauer von 50 Jahren. Pro Jahr können demnach zwei Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten von der Steuer abgeschrieben werden. Für Neubauten gilt seit 2023 eine kürzere Nutzungsdauer und damit ein höherer Abschreibungssatz. Damit soll der Neubau von Wohnungen angekurbelt werden, um den angespannten Wohnungsmarkt zu entlasten. Tipp: Berechnen Sie die Höhe Ihrer Gebäudeabschreibung und entdecken Sie Ihr Steuersparpotenzial mit unserem kostenfreien AfA-Rechner. Die jährliche Abschreibung Ihrer Immobilie tragen Sie wie andere laufende Kosten als Werbungskosten in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) Ihrer Steuererklärung ein. Reichen Sie die Anlage V mit Ihrer übrigen Steuererklärung beim Finanzamt ein. Gebäudeabschreibung oder Gebäude-AfA – Was ist der Unterschied? Der Begriff der Abschreibung ist sehr gebräuchlich, aber eigentlich Umgangssprache. Der Gesetzgeber bezeichnet die Wertminderung von Anlagevermögen als Absetzung für Abnutzungen – kurz AfA. Bei Immobilien wird deshalb auch von Gebäude-AfA gesprochen. Die rechtlichen Grundlagen für die Absetzung für Abnutzung werden in § 253 Handelsgesetzbuch (HGB) und § 7 Einkommensteuergesetz (EStG) geregelt. Beide Paragrafen beschreiben die Erfassung und Verrechnung von Wertminderungen, die bei Anlage- oder Umlaufvermögensgegenständen auftreten. Gebäude abschreiben oder absetzen Obwohl die Begriffe „abschreiben“ und „absetzen“ häufig synonym verwendet werden, gibt es einen entscheidenden Unterschied. Abschreiben bedeutet, dass die Kosten über mehrere Jahre steuerlich geltend gemacht werden. Der Kaufpreis einer Immobilie kann also nicht sofort in voller Höhe angesetzt werden, sondern wird peu à peu von den Einnahmen abgezogen. Beim Absetzen werden die Anschaffungskosten eines Wirtschaftsguts im Jahr ihrer Anschaffungskosten vollständig, das heißt in voller Höhe von den Einnahmen abgezogen. Auf diese Weise reduzieren sich der Gewinn und die Steuerlast. Als Vermieter erzielen Sie durch die Abschreibung rechnerisch weniger Einnahmen und müssen folglich weniger Einkommensteuer zahlen. Während die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für ein Gebäude abgeschrieben werden, können Vermieter laufende Kosten, wie zum Beispiel für Instandhaltungsarbeiten, direkt absetzen. Letztlich werden beide Kostenarten in der Anlage N für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten angegeben. Vorsicht, Irrtum: Kosten vollständig abschreiben oder absetzen Im Volksmund werden Abschreibung und Absetzung nicht selten falsch verstanden. Gerade Außenstehende, die sich bisher nicht mit der Steuerthematik befasst haben, gehen davon aus, dass die Abschreibung zu Kostenneutralität führt. Doch die Kosten, die Sie abschreiben oder absetzen dürfen, mindern nicht die absolute Steuerschuld. Stattdessen mindern die Ausgaben lediglich Ihr zu versteuerndes Einkommen, das die Bemessungsgrundlage für die Steuerberechnung bildet. Es ist also mit Nichten so, dass etwas kostenneutral ist, nur weil man es von der Steuer abschreiben oder absetzen kann. Stattdessen verringern die Ausgaben die Rechengrundlage und damit die konkrete Steuerlast. Welcher Steuervorteil ergibt sich durch die Gebäudeabschreibung? Als Immobilieneigentümer, der Abschreibungen geltend machen darf, haben Sie einen deutlichen Steuervorteil gegenüber jenen Eigentümern, die ihr Gebäude nicht abschreiben dürfen, weil sie es beispielsweise selbst bewohnen. Sie können nicht nur die laufenden Kosten, die dem Erhalt des Gebäudes dienen, absetzen, sondern auch den Kaufpreis bzw. die Baukosten. Über den Nachweis einer tatsächlich kürzeren Restnutzungsdauer können Sie schneller