Treten außergewöhnliche Ereignisse auf, wodurch eine Immobilie in ihrer Nutzungsfähigkeit eingeschränkt wird und an Wert verliert, dürfen Eigentümer eine außerplanmäßige Abschreibung vornehmen – die Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung (AfaA). Die Absetzung für Abnutzung (AfA) erfolgt innerhalb eines pauschalierten Nutzungszeitraums, den der Gesetzgeber für jedes Wirtschaftsgut in der AfA-Tabelle angibt. Bei Gebäuden sind das abhängig vom Baujahr 40 Jahre (bis Baujahr 1924), 50 Jahre (Baujahr 1925 bis 2022) oder 33 Jahre (ab Baujahr 2023). Als Vermieter haben Sie nicht nur die Möglichkeit, eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer für Ihre Immobilie nachzuweisen und so die jährliche Abschreibung zu erhöhen. Sie können bei übermäßiger Abnutzung oder Zerstörung des Gebäudes auch eine außerplanmäßige Abschreibung vornehmen. Bei der außerplanmäßigen Abschreibung werden drei Abschreibungsarten unterschieden: Mit der Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung soll der über die übliche Abnutzung hinausgehende Werteverzehr durch außergewöhnliche Umstände und/oder Entwicklungen steuerlich berücksichtigt werden: „Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung sind zulässig; soweit der Grund hierfür in späteren Wirtschaftsjahren entfällt, ist in den Fällen der Gewinnermittlung nach § 4 Absatz 1 oder nach § 5 eine entsprechende Zuschreibung vorzunehmen.“ Eine außergewöhnliche Abnutzung verkürzt die Nutzungsdauer der ursprünglichen AfA. Sie kann jedoch auch, sowohl zugleich oder bei unveränderter technischer Nutzungsdauer, die wirtschaftliche Einsatzfähigkeit der Immobilie reduzieren. Die AfaA ist sowohl bei der linearen als auch bei der degressiven Abschreibung zulässig. >> 90 % der Vermieter sparen keine Steuer! Erhalten Sie jetzt eine kostenlose Ersteinschätzung zu Ihrem Steuersparpotential Absetzung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung Die Absetzung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung (AfaA) ermöglicht die Wertkorrektur für abnutzbare Wirtschaftsgüter, die nach ihrer Anschaffung oder Fertigstellung durch ein außergewöhnliches Ereignis an Wert verlieren. Für eine außergewöhnliche Abnutzung gibt es zwei Gründe: Wann liegt eine außergewöhnliche Abnutzung bei Immobilien vor? Bei Immobilien tritt eine außergewöhnliche Abnutzung und damit verbundene Wertminderung meist infolge von Unfällen, Katastrophen oder Straftaten auf. Beispielhafte Gründe für sind: Eine außergewöhnliche wirtschaftliche Abnutzung liegt sogar dann vor, wenn das Gebäude zwar technisch noch brauchbar ist, aber infolge von veränderten Wohnstandard, Mode- oder Geschmackswandel oder Neuerfindungen in der wirtschaftlichen Nutzfähigkeit eingeschränkt ist. Das heißt, wenn ein Gebäude so veraltet ist, dass es nicht mehr den aktuellen Nutzeransprüchen genügt und nicht mehr vermietet werden kann. Die Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung ist übrigens auch dann erlaubt, wenn der Schaden durch den Steuerpflichtigen selbst oder durch einen seiner Arbeitnehmer, zum Beispiel infolge unsachgemäßer Behandlung, entstanden ist. Voraussetzung ist selbstverständlich, dass es sich um unbeabsichtigtes Fehlverhalten handelt. Nicht möglich hingegen ist die außerplanmäßige Abschreibung wegen Baumängeln vor der Fertigstellung des Gebäudes (BFH-Urteil vom 30.8.1994, IX R 23/92, BStBl. 1995 II S. 306) bzw. im Zeitpunkt der Anschaffung (BFH-Urteil vom 8.4.2014, IX R 7/13, BFH/NV 2014 S. 1202). Dabei spielt es keine Rolle, wann die Baumängel entdeckt werden. Voraussetzungen für außergewöhnliche Abnutzung Um eine außerplanmäßige Abschreibung vornehmen zu können, müssen folgende Voraussetzungen vorliegen: Daraus ergibt sich, dass eine bloße Wertminderung der Immobilie, ohne dass deren Nutzungsmöglichkeit beeinträchtigt wird, keine außergewöhnliche Abnutzung begründet. Gleiches gilt für Rentabilitätseinbußen, die beispielsweise auf ein Überangebot zurückzuführen sind. Als eindeutigster Fall der außergewöhnlichen Abnutzung gilt der vollständige Abbruch eines Gebäudes, beispielsweise infolge einer Flut oder eines Brandes. Gehört die vermietete Immobilie zum Privatvermögen, darf der Eigentümer die Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung in Höhe des Restwerts vornehmen. Der Restwert wird ermittelt, indem die bisherigen Abschreibungen von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten abgezogen werden. Befindet sich das Gebäude im Betriebsvermögen, muss der Restwert erfolgswirksam ausgebucht werden. AfaA bei Abbruch und Umbau eines Gebäudes Wird eine Immobilie zum Beispiel aufgrund von Brandschäden abgerissen und scheidet so aus dem Vermögen aus, ist eine außerplanmäßige Abschreibung zulässig. Wird ein technisch oder wirtschaftlich noch nicht verbrauchtes Gebäude jedoch abgerissen, um den unbebauten Grund und Boden besser veräußern zu können, ist dies nicht zulässig. Wenn der Immobilieneigentümer ein vorher vermietetes Objekt nun für eigene Wohnzwecke nutzen will, kommt es entscheidend darauf an, ob der Grund für den Abriss in der Zeit der Vermietung und somit vor Aufgabe der Vermietungsabsicht entstanden ist. Ist dies der Fall, dann wird der Abbruch als durch die Vermietung veranlasst angesehen. Es darf eine außergewöhnliche Absetzung für Abnutzung vorgenommen werden, auch wenn später ein Neubau für eigene Zwecke erfolgt. Wenn jedoch der Entschluss für den Abbruch des Bauwerks unmittelbar im Zusammenhang mit dem Wunsch steht, das Objekt für eigene Wohnzwecke zu nutzen, ist eine AfaA unzulässig. Um nachweisen zu können, dass der Gebäudeabriss aufgrund außergewöhnlicher technischer oder wirtschaftlicher Abnutzung erfolgt, sollten so früh wie möglich damit begonnen werden, entsprechende Nachweise (Gutachten, Bilder, etc.) zu beschaffen und zu sichern. Eine AfaA kann zudem dann vorgenommen werden, wenn bei einem Umbau des Gebäudes oder im Rahmen von Anbau- bzw. Aufstockungsarbeiten Teile der bisherigen Bausubstanz entfernt werden. In diesen Fällen darf eine außerplanmäßige Abschreibung für die Gebäudeteile in Höhe des anteiligen Buchwerts bzw. des Restwerts des Gebäudes vorgenommen werden. Gebot der Wertaufholung Wenn eine außergewöhnliche Abschreibung vorgenommen wurde und der Grund für die AfaA nachträglich wegfällt, muss der Steuerpflichtige gemäß Wertaufholungsgebot zwingend eine Zuschreibung vornehmen. Fazit: AfaA spiegelt Wertverlust bei außergewöhnlichen Ereignissen wider Mit der Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung hat der Gesetzgeber eine Möglichkeit zur außerplanmäßigen Abschreibung geschaffen. Die Anerkennungshürden bei der Finanzverwaltung sind in der Regel sehr hoch. In eng gesteckten Grenzen dürfen Eigentümer jedoch den Restwert eines Gebäudes oder Gebäudeteils vorzeitig von der Steuer abschreiben, wenn eine dauerhafte Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes vorliegt. So wird der entstandene finanzielle Schaden für den Eigentümer zumindest teilweise aufgefangen.

Mit der Ehegattenschaukel ist es möglich, neues und erhöhtes Abschreibungspotenzial zu schaffen und dadurch Steuern zu sparen. Dafür müssen Ehepartner lediglich über eine vermietete Immobilie verfügen. Wir erklären Ihnen, wie genau die Ehegattenschaukel funktioniert und für wen sie sich lohnt. Das Wichtigste zur Ehegattenschaukel im Überblick: Verheiratete Paare genießen in Deutschland diverse Steuervorteile. Die Ehegattenschaukel gehört zu den beliebtesten Modellen der Steuergestaltung hierzulande. Sie ist für Ehepaare interessant, die über mindestens eine vermietete Immobilie verfügen. Mit dem Steuertrick nutzen sie neben den steuerlichen Ehevorteilen zugleich die Wertsteigerungen am Immobilienmarkt aus. Was ist die Ehegattenschaukel? Der Terminus “Ehegattenschaukel” bezieht sich auf die rechtliche Bezeichnung für eine steuerliche Praxis, bei der Ehepartner Vermögenswerte untereinander austauschen, um steuerliche Vorteile im Zusammenhang mit der Spekulationsfrist gemäß § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG) zu erzielen. Die Ehegattenschaukel ist ein Steuersparmodell, das auf der Vermögensübertragung unter Ehegatten beruht. Der eine Ehepartner verkauft die sich in seinem Eigentum befindliche Immobilie, die nicht selbst genutzt, sondern vermietet wird, an den anderen Ehepartner. Achtung: Die Ehegattenschaukel ist nicht mit der Güterstandsschaukel zu verwechseln, die eine Alternative zur Schenkung mit Schenkungssteuer darstellt. Übrigens ist der Begriff der Ehegattenschaukel kein steuerlicher Begriff, sondern im Volksmund entstanden. Er beschreibt lediglich, dass sich Ehegatten – oder auch andere Verwandte in erster Linie (siehe unten) – die gegebenen Steuergesetze zunutze machen. Wie funktioniert die Ehegattenschaukel? So wird geschaukelt! Ein Ehepartner ist privater Eigentümer einer Immobilie, die er nicht selbst nutzt, sondern vermietet. Nach einer Haltedauer von mindestens zehn Jahren verkauft er diese Immobilie zu einem ortsüblichen Preis an seinen Ehepartner. Die Haltedauer von zehn Jahren gewährleistet, dass bei diesem Vermögensübertrag keine Spekulationssteuer fällig wird. Zudem fällt bei Verträgen unter Ehegatten keine Grunderwerbsteuer an. Der Ehegatte, der die Immobilie erwirbt, schreibt diese während der vom Baujahr abhängigen Nutzungsdauer erneut regulär ab, wobei nun durch den höheren Kaufpreis ein höherer Abschreibungsbetrag zustande kommt. Dieses Prozedere kann theoretisch beliebig oft wiederholt werden, wodurch die Ehegattenschaukel in Bewegung kommt. Die Immobilie wird in regelmäßigen Abständen von idealerweise zehn Jahren zwischen den Ehepartnern verkauft („geschaukelt“). Vorausgesetzt, die Wertentwicklung der Immobilie, die über ein Gutachten analysiert und nachgewiesen werden kann, fällt ausreichend positiv aus. Denn der Verkaufsprozess zwischen den Ehegatten muss wie bei jedem anderen Veräußerungsgeschäft ablaufen. Das heißt, der Verkaufspreis muss eine ortsübliche Höhe aufweisen – schon allein, um nach dem Kauf von der erhöhten Abschreibung profitieren zu können. Es muss ein notariell beurkundeter Kaufvertrag geschlossen werden, was zu entsprechenden Notarkosten führt, die jedoch im Rahmen der Anschaffungskosten wiederum abgeschrieben werden dürfen und sich schnell amortisieren. Welchen Vorteil hat die Ehegattenschaukel? Aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes in Deutschland unterliegen viele Immobilien einer deutlichen Wertsteigerung. Sie sind also bereits einige Jahre nach dem Erwerb oder Bau mehr wert als die eigentlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Die jährliche Abschreibung für das vermietete Gebäude basiert jedoch stets auf den ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Anpassungen sind selbst bei massiven Wertsteigerungen nicht vorgesehen. Abschreibungsvolumen anheben oder neu schaffen Wenn jedoch eine Immobilie gekauft wird, beginnt der Abschreibungszeitraum stets von vorne. Ganz gleich, wie alt die Immobilie ist oder wie viel die Vorbesitzer bereits abgeschrieben haben. Die Ehegattenschaukel macht sich unter anderem diesen Fakt zunutze. Indem sich die Ehepartner die Immobilie untereinander verkaufen, wird neues Abschreibungspotenzial, das sich aus der Wertsteigerung ergibt, realisiert. Der jährliche Abschreibungsbetrag steigt, wodurch die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sinken. Letztlich wird weniger Einkommen generiert, was bei den steuerlich gemeinsam veranlagten Ehegatten zu einer geringeren Einkommensteuer führt. Gleichzeitig erhöht sich der Cashflow des Vermietungsobjekts. Da die Einkünfte bei zusammen veranlagten Ehegatten für die Besteuerung zusammengerechnet werden, profitieren besonders die Ehepartner, bei denen der eine durch den Kauf und die Abschreibung der Immobilie negative Einkünfte erzielt, während der andere im positiven Bereich bleibt. Ein Ehepartner also deutlich mehr verdient als der andere. Besonders lukrativ ist die Ehegattenschaukel bei Immobilien, die sich schon lange im Familienbesitz befinden und die bereits abgeschrieben sind. Durch den Verkauf an den Ehepartner wird ein neuer, dauerhafter Abschreibungsposten geschaffen, der langfristig die Steuerschuld mindert. Fremdfinanzierung nutzen Gleichzeitig kann der Verkauf der Immobilie unter den Ehegatten dafür genutzt werden, um frisches Geld von der Bank zu bekommen. So können günstige Zinsniveaus beispielsweise ausgenutzt werden, um ältere und teurere Darlehen abzulösen. Dafür nimmt der kaufende Ehegatte einen Kredit auf, mit dem er den Kaufpreis an den verkaufenden Ehegatten bezahlt. Dieser nutzt das Geld entweder zur Ablöse des Altdarlehen oder um neue Immobilien zu erwerben. Werbungskosten nutzen Da auch die Zinsen für einen Immobilienkredit als Werbungskosten angesetzt werden dürfen, kann es lukrativ sein, wenn die Ehegatten sich untereinander einen Privatkredit geben, mit dem der Kauf vollständig oder –in Ergänzung zum Bankdarlehen – teilweise abgewickelt wird. Dieses Vorgehen wiederum ist besonders interessant in Zeiten höherer Zinsen. Beispielrechnung für die Ehegattenschaukel Ehepartner A hat vor zehn Jahren eine Immobilie (Baujahr 1965) für 100.000 Euro erworben. Aufgrund der A-Lage des Objekts haben sich die Mieteinnahmen und der Verkehrswertverdoppelt. Ehepartner A verkauft die Immobilie zum aktuellen Marktwert von 200.000 Euro an Ehepartner B. Für Ehepartner B beginnt die Abschreibung von Neuem und hat sich mit dem Wert der Immobilie verdoppelt. Er kann nun ca. 2.000 Euro statt nur 1.000 Euro pro Jahr abschreiben. Um die Immobilie bezahlen zu können, hat Ehegatte A dem Ehegatten B außerdem ein Ehegatten-Darlehen in Höhe von 200.000 Euro zu sieben Prozent Zinsen pro Jahr gewährt. Was zunächst sehr hoch erscheint und als Missbrauch der Gestaltungsmöglichkeit ausgelegt werden könnte (siehe unten), ist tatsächlich ein fremdübliches Darlehen. Fremdüblich heißt, dass es sich um Darlehenskonditionen handelt, die auch ein fremder Dritter, der nicht mit dem Darlehensgeber verbunden ist, bekommen würde. Die sieben Prozent sind deshalb fremdüblich oder sogar noch günstig, weil der Darlehensgeber nicht im Grundbuch steht und somit keine Sicherheit für den Fall hat, dass das Darlehen nicht zurückgezahlt wird. Außerdem handelt es sich um ein endfälliges Darlehen, bei welchem zehn Jahre lang lediglich die Zinsen gezahlt werden, bevor mit der Tilgung begonnen wird. Für so ein Darlehen, das beinahe einem Dispositionskredit nahekommt, verlangen Banken ähnliche oder sogar noch höhere Zinsen. Es ist ratsam, für solch ein Darlehen ein Zinsangebot bei einem Kreditinstitut

Grund und Boden ist teuer, muss aus dem Kaufpreis einer Immobilie jedoch herausgerechnet werden, da nur das Gebäude planmäßig abgeschrieben werden kann. Unternehmen dürfen ein Grundstück lediglich dann abschreiben, wenn eine dauernde Wertminderung vorliegt. Die Abschreibung von Anschaffungs- oder Herstellungskosten ist ein wichtiges Steuerprivileg für Vermieter und Unternehmen. Denn mit der jährlichen Abschreibung wird die jährliche Steuerlast gemindert. Allerdings können nicht alle Bestandteile einer Immobilie abgeschrieben werden. Weshalb dürfen Grundstücke nicht abgeschrieben werden? Eine Immobilie besteht in der Regel aus zwei unbeweglichen Bestandteilen: dem Grundstück und dem Gebäude. Das Gebäude darf bzw. muss planmäßig abgeschrieben werden, wenn es im Rahmen der Vermietung zur Gewinnerzielung genutzt wird oder zum Betriebsvermögen gehört. Der Wert des Grund und Bodens, auf dem das Gebäude steht, darf im Rahmen der Gebäudeabschreibung jedoch nicht berücksichtigt werden. Der Grund dafür liegt im Verschleiß: Anders als Bauwerke nutzen sich Grundstücke nicht ab. Ein Gebäude unterliegt diversen Einflüssen, die für eine kontinuierliche Wertminderung sorgen: Mit Immobilien ist es ein bisschen so wie mit Autos – und im Prinzip mit allen Wirtschaftsgütern: Eigentümer können ihren Wertverlust durch Wartung und Pflege reduzieren und nach hinten hinauszögern. Aber auch Renovierungs- und Sanierungsarbeiten können den Werteverfall nicht gänzlich aufhalten. Irgendwann hat jedes Gebäude seinen Lebenszyklus überschritten und kann nicht mehr sinnvoll genutzt werden. Grundstücke sind zeitlos nutzbar und daher nicht abschreibbar Bei Grundstücken ist das anders. Selbst wenn das hunderte Jahre alte Gebäude darauf verfallen ist und abgerissen werden muss, kann das Grundstück im Prinzip immer wieder neu bebaut werden. Es unterliegt also keiner Abnutzung, sondern ist zeitlos nutzbar. Deshalb sieht das Steuerrecht keine planmäßige Abschreibung für Grundstücke vor. Was ist eine planmäßige Abschreibung?Die planmäßige Abschreibung erfolgt über einen in der Regel gesetzlich definierten Zeitraum, der vom jeweiligen Wirtschaftsgut abhängt. Dabei werden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten (AHK) des Gebäudes über die voraussichtliche Nutzungsdauer abgeschrieben. Die planmäßige Abschreibung spiegelt den pauschalierten Wertverlust langlebiger Vermögensgegenstände wider und folgt festen Regeln. Kaufpreisaufteilung zwischen Grundstück und Gebäude Folglich muss eine Kaufpreisaufteilung vorgenommen werden, wenn Grundstück und Gebäude gemeinsam erworben werden und der Kaufvertrag keine Auskunft über die Werteverteilung der Immobilien Bestandteile gibt. Da die Finanzämter das nicht abschreibbare Grundstück häufig zu hoch bewerten und somit die Gebäudeabschreibung reduzieren, sollten Sie ein Sachverständigengutachten zur Kaufpreisaufteilung erstellen lassen und dieses der Finanzbehörde vorlegen. Auf diese Weise sichern Sie sich die maximal mögliche Abschreibung und erhöhen die Rendite Ihrer Kapitalanlage. Dauerhafte Wertminderung von Grundstücken kann zur Abschreibung führen Nur weil ein Grundstück sich nicht abnutzt, bedeutet dies nicht, dass es keinen Wertschwankungen unterliegt. Der Bau einer angrenzenden Autobahn oder der Befund von Kontamination des Erdreichs sind Beispiele für eine Wertminderung von Grund und Boden. Voraussetzung ist, dass Altlasten, Verunreinigungen oder andere Umweltbelastungen vorher nicht bekannt oder gegeben waren und somit nicht bereits im Vorfeld zu einer Kaufpreisminderung geführt haben. Ist eine Kontamination beim Kauf bekannt, sind die Kosten für die Sanierung des Grundstücks als nachträgliche Herstellungskosten des Grundstücks zu behandeln, da durch die Grundstückssanierung eine erhebliche Verbesserung seiner Qualität über den ursprünglichen Zustand hinaus erzielt wird. Außerplanmäßige Abschreibung für Grundstücke Sind die Gründe der außergewöhnlichen Wertminderung von Dauer, muss eine außerplanmäßige Abschreibung für das Grundstück vorgenommen werden. Die außerplanmäßige Absetzung für Abnutzung (AfA) entstammt dem Handelsrecht.Im Steuerrecht ist sie ebenfalls bekannt – als Teilwertabschreibung. Die planmäßige Abschreibung ist im Handels- und im Steuerrecht auch vorgeschrieben. § 253 Abs. 3 Handelsgesetzbuch (HGB) schreibt die außerplanmäßige Abschreibung unabhängig von einer zeitlich befristeten Nutzung vor: „Ohne Rücksicht darauf, ob ihre Nutzung zeitlich begrenzt ist, sind bei Vermögensgegenständen des Anlagevermögens bei voraussichtlich dauernder Wertminderung außerplanmäßige Abschreibungen vorzunehmen, um diese mit dem niedrigeren Wert anzusetzen, der ihnen am Abschlussstichtag beizulegen ist.“ Im Steuerrecht ist der § 6 des Einkommensteuergesetzes (EStG) ausschlaggebend: „Ist der Teilwert auf Grund einer voraussichtlich dauernden Wertminderung niedriger, so kann dieser angesetzt werden. Teilwert ist der Betrag, den ein Erwerber des ganzen Betriebs im Rahmen des Gesamtkaufpreises für das einzelne Wirtschaftsgut ansetzen würde; dabei ist davon auszugehen, dass der Erwerber den Betrieb fortführt.“ Die Wertminderung gilt dann als dauernd, wenn der Wert des Grundstücks niedriger ausfällt als seine fortgeführten Anschaffungskosten. Wertminderungen aus einem besonderen Anlass, zum Beispiel Naturkatastrophen oder technischer Fortschritt, sind regelmäßig von Dauer. Abschreibungspflicht bei dauernder Wertminderung von Grund und Boden Da Grundstücke grundsätzlich keinem Werteverzehr unterliegen, zählen sie handelsrechtlich zum Anlagevermögen (§ 247 Abs. 2 HGB). Für nicht abnutzbares Anlagevermögen gilt bei einer lediglich temporären Wertminderung ein striktes Abschreibungsverbot. Wenn der Wertverlust hingegen dauerhaft ist, ist die außerplanmäßige Abschreibung von Grund und Boden sogar Pflicht. Durch die Abschreibung wird der maßgebliche Buchwert des Grundstücks korrigiert. Beispiel außerplanmäßige Abschreibung bei einem GrundstückSie erwerben ein Grundstück zum Kaufpreis von 250.000 Euro. Nach zwei Jahren führt die Eröffnung eines benachbarten Flughafens dazu, dass sich der Wert des Grundstücks laut eines Gutachtens aufgrund der Lärmbelastung um ein Drittel auf 166.667 Euro reduziert. Da die Wertminderung voraussichtlich dauerhaft ist, muss eine außerplanmäßige Abschreibung in Höhe von 83.333 Euro vorgenommen werden.Sollte der Flughafen – aus welchen Gründen auch immer – nach einigen Jahren wieder geschlossen werden und sich der Wert des Grundstücks wieder erholen, ist eine Zuschreibung auf 250.000 Euro notwendig. Nachweis der Wertminderung eines Grundstücks Soll eine außerplanmäßige Absetzung für Abnutzung durchgeführt werden, müssen Sie der zuständigen Finanzbehörden den Wertverlust des Grund und Bodens seriös nachweisen. Dafür eignet sich am besten ein Sachverständigengutachten zum Marktwert des Grundstücks. Was tun, wenn sich der Wert des Grundstücks wieder erholt? Konnten Kontaminationen beseitigt werden oder liegt die infrastrukturelle Beeinträchtigung, die zum Wertverlust des Grundstücks geführt hat, nicht mehr vor, wird sich der Grundstückswert in der Regel wieder dauerhaft erholen. Sowohl in der Handelsbilanz als auch in der Steuerbilanz gilt das sogenannte Wertaufholungsgebot (§ 253 Abs. 5 Satz 1 HGB und § 6 Abs. 1 Nr. 2 EStG). Das bedeutet, dass eine außerplanmäßige Abschreibung rückgängig gemacht werden muss, wenn sich die Reduzierung des Grundstückswerts als nicht dauerhaft erweist. Fazit: Grund und Boden sind in der Regel nicht abschreibbar Eine Abschreibung von Grundstücken ist ausgeschlossen. Die einzige Ausnahme bilden das Handels- und das Steuerrecht, die beide eine außerplanmäßige Abschreibung von Grund und Boden vorschreiben, wenn eine dauernde Wertminderung

Denkmalgeschützte Immobilien stellen eine besondere Herausforderung für Kapitalanleger dar. Gleichzeitig bieten sie attraktive Steuervorteile, von denen vor allem Gutverdiener profitieren. Sie können die Sanierungskosten in einem relativ kurzen Zeitraum in voller Höhe von den Steuern abschreiben und auf diese Weise die Einkommensteuer verringern. In diesem Artikel erfahren Sie alles, was Sie zur Abschreibung denkmalgeschützter Immobilien wissen müssen. Das Wichtigste zur Denkmal-AfA im Überblick Historische Gebäude stellen oft ein wertvolles kulturelles Erbe dar, das es zu schützen gilt. Sofern der Erhalt dieser Gebäude im öffentlichen Interesse ist, können sie von der zuständigen Behörde unter Denkmalschutz gestellt werden. Dann gelten für das Gebäude besondere Auflagen, die sich meist vor allem auf das Aussehen der Immobilie beziehen und ihr Erscheinungsbild schützen sollen. Der Erhalt denkmalgeschützter Gebäude, wie zum Beispiel Fachwerkhäuser, ist im Interesse der Allgemeinheit. Allerdings ist es auch deutlich aufwendiger und teurer, eine denkmalgeschützte Immobilie zu erhalten – nicht zuletzt wegen der geltenden Auflagen. Deshalb gewährt der Gesetzgeber privaten Investoren, die eine Denkmalimmobilie durch die Sanierung und Modernisierung erhalten, großzügige Steuervorteile. Durch die Unterstützung und Belohnung der Investoren muss der Staat nicht selbst für den Erhalt der Denkmäler aufkommen. Es entsteht eine Win-win-Situation. Abschreibung der Sanierungskosten bei Denkmalimmobilien Denkmalgeschützte Gebäude sind sowohl für Privatpersonen, die die Denkmalimmobilie selbst nutzen wollen, als auch für Investoren interessant. Denn der Gesetzgeber erlaubt es beiden, die für den Erhalt des Denkmals anfallenden Sanierungs- und Modernisierungskosten von der Steuer abzusetzen. Denkmalschutz: Abschreibung für Selbstnutzer Wer die Denkmalimmobilie selbst bewohnen möchte, der kann gemäß § 10f Einkommensteuergesetz (EStG) über einen Zeitraum von zehn Jahren jährlich neun Prozent der Sanierungskosten absetzen – also insgesamt 90 Prozent. Denkmalschutz: Abschreibung für Vermieter Vermieter dürfen gemäß § 7i des Einkommensteuergesetzes (EstG) sogar 100 Prozent der Erhaltungskosten als Werbungskosten absetzen: „Bei einem im Inland gelegenen Gebäude, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist, kann der Steuerpflichtige abweichend von § 7 Absatz 4 und 5 im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, absetzen.“ Immobilieneigentümer, die das Denkmal nach der Sanierung vermieten, können also acht Jahre lang jeweils neun Prozent abschreiben, gefolgt von weiteren vier Jahren, in denen jeweils sieben Prozent der Sanierungskosten steuerlich geltend gemacht werden dürfen. Somit können Kapitalanleger im relativ kurzen Zeitraum von nur zwölf Jahren die gesamten Erhaltungskosten abschreiben. Abschreibung des Kaufpreises einer Denkmalimmobilie Zusätzlich dürfen Vermieter natürlich – wie bei allen anderen Immobilien auch – die Gebäudeabschreibung auf den Anschaffungspreis anwenden. Dafür kommen bei Denkmalimmobilien in aller Regel zwei Abschreibungssätze in Fragen: Während Personen, die die Immobilie selbst bewohnen wollen, mit einer Denkmalimmobilie überhaupt erst die Gelegenheit bekommen, zumindest die Sanierungskosten abzuschreiben, profitieren Vermieter gleich doppelt. Sie können sowohl den Kaufpreis für das Denkmal als auch die folgenden Sanierungskosten jeweils vollständig abschreiben. Lediglich das Grundstück kann nicht planmäßig abgeschrieben werden.   Selbstnutzung Vermietung Anschaffungskosten Grundstück – – Anschaffungskosten Gebäude Baujahr vor 1925 – 40 Jahre lang je 2,5 % Baujahr nach 1925 – 50 Jahre lang je 2,0 % Sanierungskosten 10 Jahre lang je 9,0 %(in Summe 90 %) 8 Jahre lang je 9,0 %4 Jahre lang je 7,0 %(in Summe 100 %) Übersicht der AfA-Sätze für denkmalgeschützte Immobilien Diese Voraussetzungen gelten für die Denkmal-AfA Damit die Denkmalschutzabschreibung greift, gelten strenge Vorgaben seitens des Gesetzgebers. Folgend ein Überblick. Ausweisung als denkmalgeschützte Immobilie (Baudenkmal) Die Immobilie muss von der jeweils zuständigen Denkmalbehörde als Baudenkmal anerkannt sein. Dafür wird das Gebäude von der Unteren Denkmalschutzbehörde (Stadt oder Kreis) in die sogenannte Denkmalliste eingetragen. Ab dem Zeitpunkt der Eintragung wird der Erhalt der Immobilie als kulturelles Erbe gesichert und gefördert. Die Anforderungen für die Aufnahme in die Denkmalliste unterscheiden sich im Detail von Bundesland zu Bundesland und sind dem jeweiligen Denkmalschutzgesetz (DSchG) zu entnehmen. Achtung: Immobilie kann auch ohne Ausweisung ein Denkmal seinIn einigen Bundesländern, wie zum Beispiel in Bayern, ist ein Gebäude automatisch ein Baudenkmal, sobald es die gesetzlichen Kriterien dafür erfüllt. Also auch dann schon, wenn es noch gar keine Bescheinigung darüber gibt oder keine Denkmalplakette an der Fassade prangt. Die Eintragung in die Denkmalliste hat in den betroffenen Bundesländern lediglich deklaratorische Bedeutung und macht den Denkmalschutz des betroffenen Bauwerks öffentlich. Ob eine Immobilie unter Denkmalschutz steht, kann der sogenannten Denkmalliste in der jeweiligen Kommune, im Landkreis oder im Bundesland entnommen werden. Neben ganzen Häusern können auch nur Teile eines Gebäudes unter Denkmalschutz gestellt werden, zum Beispiel die Fassade von einem Haus aus der Gründerzeit. Bitte beachten Sie, dass bei einem Gebäude, von dem nur Teile unter Denkmalschutz stehen, auch die Abschreibung nur für die Sanierungen am Denkmalanteil möglich ist. Denkmalrechtliche Genehmigung für Sanierungsarbeiten Damit Sie die Sanierungsarbeiten an Ihrer Denkmalimmobilie über die Denkmal-AfA absetzen können, müssen die Arbeiten vorher von der zuständigen Behörde schriftlich genehmigt werden. Die Denkmalbehörde achtete darauf, dass bei der Sanierung oder Modernisierung die für Baudenkmäler geltenden Auflagen eingehalten werden. Bei der Planung der Sanierungsarbeiten sollten Sie insbesondere darauf achten, dass Aus den oben genannten Kriterien ergibt sich, dass beispielsweise Arbeiten an der Außenanlage von denkmalgeschützten Häusern (Zufahrt, Garten, etc.) in der Regel nicht abschreibungsfähig sind. Gleiches gilt für deren Einrichtung. Die denkmalrechtliche Genehmigung für die Sanierung und ggf. Umnutzung (z. B. Umbau landwirtschaftlicher Gebäude in Wohnräume) wird auf Antrag von der Denkmalschutzbehörde erteilt. Um einen positiven Bescheid zu erhalten, sollten Sie die geplanten Arbeiten so detailliert wie möglich beschreiben und den Aufwand dafür beziffern. Ergänzende Dokumente wie zum Beispiel Bauzeichnungen, Lagepläne und Fotografien sind einzureichen und erhöhen die Chance auf eine Bewilligung der Maßnahmen. Bitte beachten Sie, dass die Erteilung der denkmalrechtlichen Genehmigung in der Regel mit Kosten verbunden ist. Die Gebühren für die Erteilung unterscheiden sich je nach Bundesland. Zudem sollte Ihnen bewusst sein, dass eine erteilte Genehmigung meist vier Jahre gültig ist. Schaffen Sie es nicht, innerhalb dieses Zeitraums mit den Sanierungsmaßnahmen zu beginnen, erlischt die Erlaubnis ohne weitere Benachrichtigung. Danach ausgeführte Arbeiten können nicht mehr abgeschrieben werden! In §