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Wie wird die Nutzungsdauer meiner Immobilie berechnet?

Bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer orientieren wir uns an § 4 Abs. 3 Satz 1 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Ausgegangen wird hier zunächst vom Gebäudealter. Wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden bzw. als durchgeführt unterstellt werden können, wird das Gebäude durch diese Maßnahmen „verjüngt“. Modernisierungen sind beispielsweise Maßnahmen, die eine wesentliche Verbesserung der Wohn- oder sonstigen Nutzungsverhältnisse oder wesentliche Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. Im Detail wird also eine Reihe von Umständen des Gebäudes begutachtet, die aus technischen oder wirtschaftlichen Gesichtspunkten die Nutzungsdauer beeinflussen. Gemäß der neuesten Forderungen des Finanzministeriums (BMF-Schreiben vom 22.02.2023) beschränken wir uns aber nicht nur auf die Immobilienwertermittlungsverordnung, sondern berücksichtigen bei der Berechnung der Nutzungsdauer auch weitere Kriterien wie zum Beispiel eine mögliche Nachfolgenutzung des Gebäudes.

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Wie ist der Ablauf bei einer Begutachtung meiner Immobilie?

Es sind nur zwei Schritte bis zu Ihrer Steuerersparnis: Wir prüfen vorab, ob sich die Investition in ein Gutachten für Sie lohnt – natürlich kostenfrei. Unsere Experten führen eine Vorprüfung durch und senden Ihnen innerhalb von 48 Stunden das Ergebnis. Wenn die Durchsetzung einer verkürzten Nutzungsdauer aussichtsreich ist, geht es mit dem folgenden Schritt weiter. Falls wir weitere Informationen oder Unterlagen benötigen, werden wir Sie kontaktieren. Bevor Sie das finale Gutachten erhalten, senden wir Ihnen einen Entwurf zur Durchsicht, der bei Bedarf angepasst oder ergänzt werden kann.

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Ich will meine Immobilie lange behalten. Was habe ich von einer verkürzten Abschreibungsdauer?

Auch für langfristige Bestandshalter hat eine verkürzte Abschreibungsdauer Vorteile. Es ist zwar richtig, dass in diesem Fall die Immobilie früher (z. B. nach 30 Jahren Nutzungsdauer) schon vollständig abgeschrieben ist. Allerdings haben Sie in diesen 30 Jahren ein entsprechend höheres Netto-Einkommen gehabt, aus dem zum Beispiel Rücklagen für weitere Investitionen oder Immobilienkäufe entstehen können. Der umgekehrte Fall ist viel ärgerlicher: Sollten Sie wider Erwarten die Eigentumswohnung, das Mehrfamilienhaus oder die Gewerbehalle doch schon nach zehn Jahren verkaufen, wurde ein Großteil des Abschreibungspotenzials „verschenkt“.

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Wie beeinflusst die Abschreibung die Rendite meiner Immobilien?

Eine Abschreibung reduziert Ihren zu versteuernden Ertrag und damit Ihre Steuerlast. Je geringer Ihr Ertrag aus der Vermietung der Immobilie, desto weniger Steuern müssen Sie bezahlen. Als Steuerzahler haben Sie also i.d.R. ein Interesse daran, dass Sie möglichst schnell und damit möglichst hoch abschreiben können. Zumal es ja auch möglich ist, dass Sie Ihre Immobilie vor Ende der regulären Abschreibungsdauer verkaufen. Dann haben Sie wertvolles Geld verschenkt, wenn Sie nicht den maximal möglichen Abschreibungsbetrag ausgenutzt haben. Mit einem Gutachten, dass Ihnen eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer als die im Gesetz pauschalisierte Nutzungsdauer bescheinigt, reduzieren Sie folglich Ihre jährliche Steuerzahlung und haben daher einen höheren Cashflow. Eine lohnenswerte Investition!

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Lohnt sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten für meine Immobilie?

Ob eine kürzere Nutzungsdauer Ihrer Immobilie – und damit ein Gutachten zur Restnutzungsdauer – sinnvoll ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Entscheidend sind vor allem das Alter des Gebäudes sowie der Modernisierungszustand. Die besten Chancen auf eine verkürzte Nutzungsdauer haben Immobilien, die älter als 30 Jahre sind und bisher nicht kernsaniert wurden. Bei einer Gewerbeimmobilie kann sich ein Gutachten schon bei zehn bis zwanzig Jahre alten Objekten lohnen. Im Rahmen unserer kostenfreien Ersteinschätzung prüfen wir, ob ein Gutachten zur Restnutzungsdauer für Ihr Objekt sinnvoll ist. Wir nennen Ihnen im Anschluss eine grobe Spanne der erwarteten Restnutzungsdauer in Jahren. Gepaart mit unserer 100 %-igen Geld-zurück-Garantie gehen Sie kein Kostenrisiko ein, wenn Sie Ihr Gutachten bei uns beauftragen.

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Restnutzungsdauer Gutachten Urteil aktuell
David Glasenapp

Weiteres Urteil zugunsten Restnutzungsdauer Gutachten

Das Finanzgericht Münster hat am 27. April 2023 ein weiteres wichtiges Urteil für Vermieterinnen und Vermieter gesprochen. Die Kläger haben ihre Absetzung für Abnutzung (AfA) in der Steuererklärung auf Basis einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer vorgenommen. Die Restnutzungsdauer wurde in 2018 von einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen aus unserem Netzwerk festgestellt. Eine Anpassung bzw. Neuauflage auf Basis des BMF-Schreibens vom 22.02.2023 erfolgte nicht. Das Finanzamt jedoch berechnete die Abschreibung anhand der typisierten Nutzungsdauer und lehnte den Einspruch ab. Dagegen klagten die Vermieter mit mehreren Mehrfamilienhäusern und bekamen vom Finanzgericht uneingeschränkt Recht. Die Finanzrichter rügen damit erneut die teilweise zu hohen Anerkennungshürden seitens der Finanzämter. Die Ausgangslage Ein Ehepaar besitzt mehrere vermietete Mehrfamilienhäuser. In ihrer Einkommensteuererklärung für das Jahr 2016 ermittelten sie die Abschreibung für die Gebäude nicht anhand der typisierten Nutzungsdauer, sondern unter Zugrundelegung einer kürzeren Nutzungsdauer. Der Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer erfolgte durch Gutachten eines Diplom-Sachverständigen, der nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert ist. Dieser hat auf Grundlage der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) jeweils den Verkehrswert der einzelnen Gebäude zum 1. Januar 2016 ermittelt. Der Gutachter bestimmte die Gesamtnutzungsdauer anhand der jeweiligen Nutzungsgruppe (Mehrfamilienhäuser) sowie des Gebäudetyps (Mehrfamilienhäuser bis zu sechs Wohneinheiten) und mithilfe des Gebäudestandards. Unter Berücksichtigung der für jedes Gebäude durchgeführten wesentlichen Modernisierungen ermittelte er die modifizierte Restnutzungsdauer anhand der Punktrastermethode nach der Sachwertrichtlinie unter Vergabe sogenannter Modernisierungspunkte. Sichtweise des Finanzamtes Das Finanzamt berücksichtigte bei der Festsetzung der Einkommenssteuer nicht die von den Klägern erklärte kürzere Nutzungsdauer, sondern setzte die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unter Berücksichtigung der typisierten Nutzungsdauer fest. Die Kläger legten gegen die Einkommensteuerfestsetzung Einspruch ein. Das Finanzamt erhöhte daraufhin nur für ein Objekt den AfA-Satz von 2,0 auf 2,5 Prozent, da dieses vor 1925 fertiggestellt wurde und korrigierte damit lediglich den eigenen Fehler. Der Einspruch der Kläger wurde vom Finanzamt zurückgewiesen. Dieses räumte zwar ein, dass ein Sachverständigengutachten prinzipiell dazu geeignet ist, die wirtschaftliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes festzustellen. Gleichzeitig monierte es jedoch, dass der Sachverständige die konkreten Umstände nicht benannt hat, die eine kürzere Nutzungsdauer belegen. Sichtweise der Kläger Die Kläger vertreten die Meinung, dass die gutachterliche Bestimmung in Anlehnung an § 6 Abs. 6 Satz 1 ImmoWertV eine schlüssige Methode sei, um die wirtschaftliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes festzustellen. Sie weisen auf eine Ergänzung zum Gutachten hin, in dem der Sachverständige eindeutig darauf hinweist, dass die Immobilien vor Ablauf der Abschreibungsfrist objektiv wirtschaftlich verbraucht gewesen seien. Außerdem hat das Finanzamt nicht vorgetragen, dass die Ermittlung der Restnutzungsdauer fehlerhaft erfolgt ist. Zudem sieht der Gesetzgeber nicht vor, dass ein Nachweis über den wirtschaftlichen Verbrauch vor Ablauf der Abschreibungsfrist erforderlich ist. Begründung des Finanzamts Das Finanzamt hat beantragt, die Klage abzuweisen. Es gibt in seiner Begründung an, dass grundsätzlich von der technischen Nutzungsdauer auszugehen sei. Also dem Zeitraum, in dem sich das Wirtschaftsgut technisch abnutze. Eine mit wirtschaftlicher Abnutzung begründete kürzere Nutzungsdauer könne nur dann zugrunde gelegt werden, wenn das Wirtschaftsgut tatsächlich vor Ablauf der technischen Nutzungsdauer objektiv verbraucht sei. Ein solcher wirtschaftlicher Verbrauch sei nur dann anzunehmen, wenn die Möglichkeit einer wirtschaftlich sinnvollen (auch anderweitigen Nutzung) oder Verwertung endgültig entfallen sei. Das Finanzamt stellt die Hypothese auf, dass jeder Eigentümer ein grundsätzliches Interesse daran hat, seine Immobilie instand zu halten, um das Gebäude technisch weiter nutzen und auch zukünftig die für eine rentable Nutzung notwendigen Mieterträge generieren zu können. Deshalb sind entsprechende Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen zur technischen Erhaltung und zur möglichst wirtschaftlichen (rentablen) Nutzung des Gebäudes bei der Schätzung der tatsächlichen Nutzungsdauer zu unterstellen. Alleine der Umstand, dass es sich bei einem Gebäude um einen Altbau mit nicht mehr zeitgemäßem Wohnungsstandard handele, reiche für sich betrachtet nicht aus, um von der gesetzlichen Typisierung der Nutzungsdauer abzuweichen. Dass sich die Anforderungen an ein zeitgemäßes Wohnen im Laufe der Jahre änderten und dass viele Immobilien nicht mehr dem aktuellen Standard entsprächen, habe der Gesetzgeber bei der Typisierung der Nutzungsdauer berücksichtigt. Baumängel und Bauschäden wirkten sich in der Regel bereits wertmindernd auf den Kaufpreis einer Immobilie aus, führten aber nicht zwingend zu dem Schluss, dass ein Gebäude in einem Zeitraum unterhalb der typisierten Nutzungsdauer baufällig sein werde oder nicht mehr zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzt werden könne. Aufgrund der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs müssen wegen der verschiedenen Grundannahmen sowohl Anpassungen vorgenommen als auch konkrete Umstände dargelegt werden, die eine kürzere Nutzungsdauer belegen. Ein pauschaler Hinweis auf das jeweilige Alter der Ausstattungsmerkmale, wie er in den Gutachten vorgenommen werde, genügt hingegen nicht. Die Entscheidung des Finanzgerichts Das Finanzgericht gibt den Klägern recht und urteilt, dass die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung um die vom Kläger geforderten 25.497 Euro gemindert werden müssen. Begründet wird das Urteil im Wesentlichen mit folgenden Punkten: Der Senat ist auf dieser Grundlage zu dem Ergebnis gekommen, dass die verkürzte tatsächliche Nutzungsdauer von den Klägern „zutreffend zugrunde gelegt“ wurde. Der Senat „folgt den fundierten Ausführungen des Sachverständigen“ und ist der Auffassung, dass die Einwendungen des Beklagten „nicht durchgreifen“. Vielmehr betont das Gericht: „Die nachvollziehbaren und glaubhaften Ausführungen des Sachverständigen in seinen Gutachten werden auch nicht durch andere Umstände in Zweifel gezogen“. >> Berechnen Sie jetzt die Abschreibung Ihrer Immobilie Fazit Einmal mehr hat ein Gericht festgestellt, dass der Nachweis einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer mit einem entsprechenden Gutachten möglich ist. Dabei steht es den Gutachtern frei, eine Methode zu wählen, die der ImmoWertV entspricht und zum Nachweis der Restnutzungsdauer geeignet ist.  Somit bleibt es für Sie als Immobilieneigentümer, der Einnahmen aus der Vermietung oder Verpachtung erzielt, weiterhin lukrativ, die tatsächliche Restnutzungsdauer durch ein Gutachten festzustellen und gegenüber dem Finanzamt darzulegen.  Nutzen Sie unsere kostenlose Ersteinschätzung, um risikofrei überprüfen zu lassen, ob Sie Ihre jährliche Abschreibungssumme erhöhen können. Sparen Sie Steuern und erhöhen Sie den Cashflow Ihrer Immobilie. Das gesamte Urteil des Finanzgerichts Münster (Az.: 1 K 487/19 E) können Sie hier nachlesen.

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Restnutzungsdauer Gebäude
David Glasenapp

Restnutzungsdauer Gebäude

Die Restnutzungsdauer ist eine wichtige Kennzahl für die Bewertung von Immobilien – insbesondere für Kapitalanleger und Investoren. Sie gibt die verbleibende Lebensdauer einer Immobilie an, in der diese noch für wirtschaftliche Zwecke genutzt werden kann. In diesem Artikel erfahren Sie, was die Restnutzungsdauer beeinflusst und wie diese berechnet wird. Das Wichtigste im Überblick: Was bedeutet die Restnutzungsdauer bei Immobilien? Gebäude besitzen – anders als der Grund und Boden, auf dem sie stehen – eine begrenzte Lebensdauer. Immobilien unterliegen einer Alterswertminderung – ihr Wert nimmt also im Laufe der Zeit ab. Die Restnutzungsdauer ist ein Begriff aus dem sogenannten Bewertungsrecht. Die Kennzahl gibt an, wie viele Jahre noch verbleiben, um ein Bauwerk wirtschaftlich sinnvoll nutzen zu können. Es also beispielsweise zu vermieten oder für betriebliche Zwecke zu nutzen. Der Begriff wird in § 4 Abs. 3 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) genau definiert: „Die Restnutzungsdauer bezeichnet die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann.“ Die wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes ist vor allem für Kapitalanleger und Investoren, die sich für Renditeimmobilien interessieren, eine wichtige Kennzahl. Von ihr zu unterscheiden ist die technische Nutzungsdauer: Gebäude bestehen in der Regel deutlich über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer hinaus. Mit einem unbegrenzten Sanierungsbudget lässt sich nahezu jedes Bauwerk unabhängig von seiner Bauweise über sehr lange Zeiträume erhalten. Alte Burgen, Schlösser und Herrenhäuser sind Paradebeispiele dafür. Sie stehen zwar oft noch nach Jahrhunderten, lassen sich aufgrund ihrer Bauart aber nur in den seltensten Fällen noch wirtschaftlich betreiben. Das hat vielfältige Gründe. Es gibt nicht genug große Adels- oder Herrscherfamilien mehr, die mit ihrem Personal darin wohnen könnten – also eine geringe Nachfrage nach solchen Objekten. Ein Umbau in kleinere Wohneinheiten wäre sehr teuer oder gar nicht erst möglich. Außentoiletten, niedrigen Deckenhöhen, arbeitsaufwendige und längst verbotene Kohleheizungen machen entsprechende Objekte selbst für Liebhaber unattraktiv. Bei Ablauf der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer steht der (immer höhere) Aufwand für Instandhaltung und Instandsetzung nicht mehr im Verhältnis zu den (immer niedrigeren) Einnahmen aus der Vermietung, weil sie nicht mehr den Standards entspricht und sich die Anforderungen gewandelt haben. Das im Objekt gebundene Kapital erzielt keine marktübliche Verzinsung mehr – es wäre sinnvoller, das Kapital anderswo zu investieren oder das Gebäude abzureißen und einen Neubau zu errichten. Bei einem Gebäude, dessen wirtschaftliche Restnutzungsdauer abgelaufen ist, wird also davon ausgegangen, dass die erzielbaren Einkünfte so gering und die laufenden Kosten so hoch sind, dass sich eine Vermietung oder Verpachtung nicht mehr lohnt. Stattdessen müsste bei einer Restnutzungsdauer von null Jahren so stark investiert werden (z.B. durch Abriss und Neubau oder durch Kernsanierung), dass von einem Restwert des Bestandsgebäudes nicht mehr ausgegangen werden kann.  Die Restnutzungsdauer spielt unter anderem auch bei der Berechnung von theoretisch möglichen bzw. noch erzielbaren Renditen im sogenannten Ertragswertverfahren eine wichtige Rolle. Mit dem Verfahren wird der Wert von Renditeimmobilien ermittelt, auch bei Zwangsversteigerungen oder Enteignungen. Steuern sparen mit tatsächlicher RestnutzungsdauerDer Gesetzgeber hat abhängig vom Baujahr des Gebäudes eine pauschale Nutzungsdauer definiert, über die Sie Ihre Immobilie steuerförderlich abschreiben können. Sofern die Restnutzungsdauer jedoch geringer ist, können Sie diese kürzere Restnutzungsdauer mit einem Sachverständigengutachten nachweisen. Dadurch verkürzt sich der Abschreibungszeitraum: Sie schreiben jedes Jahr einen höheren Betrag ab und sparen in der Regel deutlich mehr Steuern. Nutzen Sie die kostenlose Ersteinschätzung und erfahren Sie, ob sich ein Gutachten zur Restnutzungsdauer für Sie lohnt! Unterschied zwischen Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer Die Restnutzungsdauer wird von Sachverständigen ermittelt und ist häufig Bestandteil von Wertgutachten. Sie darf allerdings nicht mit der Gesamtnutzungsdauer verwechselt werden. Die Gesamtnutzungsdauer gibt die wirtschaftlich sinnvolle Lebensdauer einer Immobilie an. Oder anders ausgedrückt: Sie gibt die Restnutzungsdauer zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes wieder. Auch die Gesamtnutzungsdauer hat nichts mit der technischen Standzeit eines Gebäudes zu tun. Es ist möglich und sogar üblich, dass Bauwerke die Gesamt- und Restnutzungsdauer überschritten haben, und dennoch ihre Funktion erfüllen. Zum Teil sogar bewohnbar und nutzbar sind. Die Gesamtnutzungsdauer einer Immobilie hängt von der Art und Bauweise des Gebäudes ab und wird vom Gesetzgeber bzw. den örtlichen Gutachterausschüssen vorgegeben. Bei Wohngebäuden umfasst sie in der Regel 80 Jahre. Anlage 22 des Bewertungsgesetzes (BewG) besteht aus einer Tabelle, die die Gesamtnutzungsdauern verschiedener Gebäudetypen enthält. Folgend eine Auswahl mit den wichtigsten Gebäudearten für Kapitalanleger und Investoren: Gebäudeart Gesamtnutzungsdauer Ein- und Zweifamilienhäuser           80 Jahre Mietwohngrundstücke, Mehrfamilienhäuser 80 Jahre Wohnungseigentum 80 Jahre Gemischt genutzte Grundstücke (Wohnhäuser mit Mischnutzung) 80 Jahre Bürogebäude, Verwaltungsgebäude 60 Jahre Einzelgaragen, Mehrfachgaragen 60 Jahre Wohnheime, Internate, Alten- und Pflegeheime 50 Jahre Beherbergungsstätten, Hotels, Verpflegungseinrichtungen 40 Jahre Betriebs- und Werkstätten, Industrie- und Produktionsgebäude 40 Jahre Lager- und Versandgebäude 40 Jahre Landwirtschaftliche Betriebsgebäude 30 Jahre Die komplette Liste ist hier abrufbar. Ein Einfamilienhaus mit durchschnittlicher Qualität hat demnach eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren, während es bei einem landwirtschaftlich genutzten Betriebsgebäude lediglich 30 Jahre sind. Das liegt daran, dass die Bausubstanz beim letztgenannten Gebäudetyp meist schon bei der Errichtung weniger qualitativ ist und zudem im Laufe der Zeit einer stärkeren Beanspruchung und damit Abnutzung ausgesetzt ist. So wird die Restnutzungsdauer von Gebäuden berechnet In der Theorie ist die Berechnung der vorläufigen wirtschaftlichen Restnutzungsdauer einfach, da es sich um die Differenz zwischen der Gesamtnutzungsdauer und dem Alter der Immobilie handelt. Das Gebäudealter muss also lediglich von der Gesamtnutzungsdauer laut der oben aufgeführten Tabelle abgezogen werden. Die Ermittlung der Restnutzungsdauer ist in § 4 Abs. 3 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) wie folgt beschrieben: „Die Restnutzungsdauer wird in der Regel auf Grundlage des Unterschiedsbetrags zwischen der Gesamtnutzungsdauer und dem Alter der baulichen Anlage am maßgeblichen Stichtag unter Berücksichtigung individueller Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts ermittelt. Individuelle Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts wie beispielsweise durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen des Wertermittlungsobjekts können die sich aus dem Unterschiedsbetrag nach Satz 2 ergebende Dauer verlängern oder verkürzen.“ Beispielrechnung Restnutzungsdauer Ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohneinheiten wurde im Jahr 1983 erbaut. Seine Gesamtnutzungsdauer laut Bewertungsgesetz beträgt 80 Jahre. Zum Bewertungsstichtag am 1. Januar 2023 hat das Gebäude ein Alter von 40 Jahren (2023 minus 1983). Die vorläufige Restnutzungsdauer beträgt damit 40 Jahre (80 Jahre minus 40 Jahre). In der Praxis lässt sich die wirtschaftliche Lebensdauer eines Gebäudes durch gezielte Modernisierungsmaßnahmen verlängern. Diese müssen

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Absetzung für Abnutzung (AfA) von Gebäuden nach der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer
David Glasenapp

BMF-Schreiben: Tatsächlich kürzere Nutzungsdauer von Immobilien

Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat am 22.02.2023 mit einem BMF-Schreiben die Finanzämter angewiesen, die Handhabung der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer für Gebäude zu ändern. Wir erklären Ihnen, was sich konkret ändert und ob Sie handeln müssen. Das Wichtigste zum aktuellen BMF-Schreiben im Überblick: Mit dem Erlass will das Bundesfinanzministerium deutschlandweit einheitliche Regeln schaffen. Die Finanzämter haben die Regelungen sofort mit Bekanntwerden umzusetzen. Welche neuen Anforderungen werden an Gutachten zur Nutzungsdauer gestellt? Im Wesentlichen werden durch das BMF-Schreiben die folgenden zwei Aspekte geregelt. Berechtigte Sachverständige zur Erstellung von Nutzungsdauer-Gutachten Das Finanzministerium fordert, dass das Gutachten, das eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer bescheinigt, entweder von einem Methodischer Ansatz der Gutachten Künftig wird die Übernahme der Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten von den Finanzämtern nicht mehr als Nachweis anerkannt. Es sollen nur noch Gutachten berücksichtigt werden, die sich ausschließlich mit der Nutzungsdauer befassen. Der alleinige Verweis auf die Modellansätze der ImmoWertV soll ebenfalls nicht mehr ausreichend sein. Stattdessen sollen im Gutachten weitere Kriterien berücksichtigt werden. Konkret erwähnt wird dabei die mögliche Nachfolgenutzung des Gebäudes und deren Auswirkung auf die Nutzungsdauer. Erfüllt Nutzungsdauer.com die Anforderungen des Ministeriums? Ja! Bereits seit 2017 vertreten wir die Ansicht, dass eine Nutzungsdauer-Berechnung als „Nebenprodukt“ einer Verkehrswertermittlung nicht zielführend ist. Daher fokussieren wir uns seit jeher auf Gutachten, die ganz zielgerichtet auf die Nutzungsdauer zugeschnitten sind. Das ist ein wesentlicher Faktor für den Erfolg unserer Gutachten und der Grund, warum wir Ihnen eine Geld-zurück-Garantie anbieten können! Die Modellansätze der ImmoWertV beruhen auf jahrzehntelangen Erfahrungen der Gutachterausschüsse und wurden nicht ohne Grund im Gesetz verankert. Selbstverständlich ist jedes Gebäude individuell zu betrachten. Daher beschränken sich unsere Gutachten nicht auf ein bestimmtes Rechenmodell. Stattdessen stehen die sachverständige Würdigung des Einzelfalls sowie der Gesamtkontext des Gebäudes immer im Vordergrund. Welche Folgen hat der Erlass für das Leistungsangebot von Nutzungsdauer.com? Den Großteil der Anforderungen des Bundesministeriums der Finanzen erfüllen wir bereits seit langem. Dennoch nehmen wir den Erlass zum Anlass, unseren Ansatz und die Methodik noch enger an die Handhabung der Finanzämter anzugleichen und unser Leistungsangebot weiter zu verbessern. So werden sämtliche Gutachten ab sofort ausschließlich von nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen erstellt. Damit können wir 100 %-ige Konformität mit dem BMF-Schreiben sicherstellen. Die dadurch entstehenden Mehrkosten tragen wir im Übergangszeitraum bis zum 31. März 2023 selbst! Erst ab dem 1. April 2023 gelten unsere angepassten Honorare, in denen die Kosten für den zertifizierten Gutachter enthalten sein werden. Sie profitieren also einen Monat lang von alten Preisen, erhalten aber dennoch ein Gutachten von einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen. >> Erhalten Sie jetzt eine kostenlose Ersteinschätzung Was mache ich mit meinen bereits erhaltenen Gutachten? Zunächst besteht kein Handlungsbedarf. Bitte reichen Sie die Gutachten wie üblich bei Ihrem Finanzamt ein und warten Sie auf die schriftliche Rückmeldung bzw. den Steuerbescheid. Der Erlass durch das BMF-Schreiben erhöht die Wahrscheinlichkeit, dass bei Gutachten, die nicht von einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Gutachter erstellt wurden, ein Steuerbescheid ohne Berücksichtigung der kürzeren Restnutzungsdauer ergeht. Unsere zugesagte Rechtsschutz- und Geld-zurück-Garantie gilt selbstverständlich unabhängig vom BMF-Schreiben. Bitte lassen Sie uns entsprechende Schreiben Ihres Finanzamts unmittelbar zukommen. Das BMF-Schreiben schafft keine neue Rechtsgrundlage. Es gibt lediglich Orientierung bei der Behandlung steuerlicher Sachverhalte. Deshalb ist die Chance nach wie vor sehr hoch, dass das Gutachten spätestens vor dem Finanzgericht anerkannt wird. Dafür ist es jedoch wichtig, fristgerecht Einspruch zu erheben, sofern die verkürzte tatsächliche Nutzungsdauer nicht anerkannt wird. Hintergrund: Müssen die Anforderungen überhaupt erfüllt werden? Ungeachtet dessen, dass wir zugunsten unseres Kundenversprechens alles dafür tun, dass unsere Gutachten zur Nutzungsdauer erfolgreich von den Finanzämtern anerkannt werden und die neuen Anforderungen bereits erfüllen, sind die neuen Forderungen unserer Auffassung nach nicht mit der Rechtslage in Einklang zu bringen. Das Finanzministerium setzt die Hürden für die Anerkennung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer höher, als es der Gesetzgeber gewollt hat. Damit gehen die neuen Anforderungen zu Lasten des Steuerzahlers. Über die Frage, ob dies fiskalische Gründe hat, oder eine direkte Reaktion auf die gescheiterte Abschaffung des § 7 Abs. 4 S. 2 EStG über das Jahressteuergesetz 2022 ist, lässt sich nur spekulieren. Die Gerichte sind nicht an die BMF-Schreiben gebunden, sondern entscheiden lediglich nach Gesetzeslage und höchstrichterlicher Rechtsprechung. Fazit: Kein Grund zur Panik Als Kunde von Nutzungsdauer.com können Sie gelassen bleiben! Indem wir ab sofort nur noch Gutachten nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger anbieten, erfüllen wir auch alle neuen Forderungen, die der Erlass des Ministeriums an die Anerkennung einer kürzeren Nutzungsdauer stellt. Kunden, die bereits ein Gutachten gebucht haben, sind weiterhin durch unsere Rechtsschutz- und Geld-zurück-Garantie abgedeckt. Sie gehen also kein Kostenrisiko ein!

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Wann ist der optimale Zeitpunkte zur Erstellung eines Nutzungsdauer Gutachtens für Immobilien
David Glasenapp

Wann ist der optimale Zeitpunkt zur Erstellung eines Nutzungsdauer Gutachten für Immobilien?

Das Thema der Nutzungsdauer Gutachten ist von großer Bedeutung für Immobilien-Investoren. Es handelt sich dabei um eine Bewertungsmethode, die dazu dient, die verbleibende Lebensdauer eines Gebäudes zu ermitteln. Die Ergebnisse des Gutachtens fließen maßgeblich in die kaufmännische Entscheidung ein und können somit die Grundlage für den Immobilienkauf bilden. Nutzungsdauer Gutachten für Immobilien-Investoren Erfahrene Immobilien-Investoren setzen hierbei auf eine frühzeitige Erstellung des Nutzungsdauer Gutachtens bereits während des Ankaufsprozesses. Dies hat den entscheidenden Vorteil, dass die Ergebnisse des Gutachtens direkt in die Kaufentscheidung einfließen können. Hierdurch lassen sich nicht nur Verhandlungen mit dem Verkäufer führen, sondern auch die zeitliche Planung von Modernisierungsmaßnahmen vornehmen. Gutachten als Grundlage für eine kaufmännische Entscheidung Ein weiterer wichtiger Faktor bei der kaufmännischen Entscheidung über einen Immobilienkauf ist die Höhe der zu erwartenden Abschreibung. Hierzu ist nicht nur eine erste Aufteilung des Kaufpreises in Grundstücks- und Gebäudewert notwendig, sondern auch eine Ermittlung der Restnutzungsdauer. Dies ist insbesondere für die steuerliche Abschreibung von Bedeutung. Ist der Ankauf bereits getätigt, so ist es jedoch noch nicht zu spät, um ein Nutzungsdauer Gutachten zu erstellen. Denn eine einmal festgesetzte Abschreibungsdauer gilt nicht zwangsweise auch für die Zukunft. Hierbei sollte jedoch beachtet werden, dass die Darlegung einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer eines zur Einkünfteerzielung genutzten Gebäudes nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG einen Nachweis erfordert. Hierbei kann sich der Steuerpflichtige jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint. In diesem Zusammenhang kann auch eine Anpassung der Fristen für die Vergangenheit sinnvoll sein. Hierbei empfiehlt es sich, den Steuerberater zu konsultieren, um eventuelle Möglichkeiten einer Anpassung zu erörtern. Für eine erste Einschätzung der Abschreibung haben wir einen professionellen AfA-Rechner erstellt. Gutachten für die Nutzungsdauer von Immobilien als private Person Auch für private Vermieter oder Eigentümer von Immobilien kann die Erstellung eines Nutzungsdauer Gutachtens von Vorteil sein. Durch die Ermittlung der Restnutzungsdauer können sie eine fundierte Abschätzung der Wertentwicklung ihrer Immobilie vornehmen und gegebenenfalls Modernisierungsmaßnahmen planen. Auch die steuerliche Abschreibung kann auf dieser Grundlage erfolgen, was zu einer Entlastung der Steuerlast führen kann. Der beste Zeitpunkt für private Vermieter oder Eigentümer, um ein Nutzungsdauer Gutachten erstellen zu lassen, ist bei einem geplanten Verkauf der Immobilie oder bei größeren Modernisierungsmaßnahmen. Aber auch im laufenden Betrieb kann es sinnvoll sein, die Restnutzungsdauer regelmäßig zu überprüfen, um eine optimale Planung von Instandhaltungsmaßnahmen zu ermöglichen. Fazit: Ein Nutzungsdauer Gutachten ist für Immobilien-Investoren und auch private Vermieter oder Eigentümer ein wichtiges Instrument, um die verbleibende Lebensdauer einer Immobilie zu ermitteln und fundierte Entscheidungen zu treffen. Eine frühzeitige Erstellung des Gutachtens im Ankaufsprozess kann von Vorteil sein, aber auch nachträglich ist die Erstellung sinnvoll, um eine Anpassung der Abschreibung vorzunehmen oder geplante Modernisierungen zu planen.

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Nutzungsdauer Garage und Nebengbäude
David Glasenapp

Nutzungsdauer für Nebengebäude oder Garagen

In der Praxis kommt es oft vor, dass auf einem Grundstück mehrere Gebäude errichtet sind. Diese können Garagen, Schuppen, Lagerflächen und andere Nebengebäude sein. Bei der Bewertung solcher Situationen ist es wichtig, die unterschiedlichen Gebäude zu gewichten. Wenn die weiteren Gebäude von der Nutzung her deutlich untergeordnet und als eine wirtschaftliche Einheit gemeinsam mit dem Hauptgebäude zu sehen sind, wird in der Regel unterstellt, dass alle Gebäude ihr wirtschaftliches Schicksal teilen. Dies bedeutet, dass die Restnutzungsdauer des Hauptgebäudes auf alle Gebäude angewendet wird. In diesem Fall ist es nicht erforderlich, mehrere Gutachten zu beauftragen oder die unterschiedlichen Nutzungsdauern separat auszuweisen. Mehrere Gebäude auf gleichem Grundstück Allerdings gibt es Fälle, in denen auf dem gleichen Grundstück mehrere voneinander unabhängige Gebäude errichtet sind. Diese können von Art und Umfang der Nutzung jeweils als eigenständige “Hauptgebäude” angesehen werden. In diesen Fällen ist es sinnvoll, die wirtschaftliche Restnutzungsdauer jedes Gebäudes separat auszuweisen. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn die Gebäude hinsichtlich ihres baulichen Alters und Zustands sowie der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen voneinander abweichen. Für eine Bewertung der Gebäude auf Ihrem Grundstück können Sie ein auf Ihren speziellen Fall zugeschnittenes Angebot von einem Sachverständigen einholen. Ein Sachverständiger kann Ihnen helfen, die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der Gebäude auf Ihrem Grundstück zu ermitteln und Ihnen bei der Gewichtung der unterschiedlichen Gebäude helfen. Eine erste Einschätzung zu Ihrer Immobilie und Nebengebäude erhalten Sie bei uns kostenlos. >> Prüfen Sie hier Ihre Immobilie

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Abschreibung bei gemischt genutzten Gebäuden
David Glasenapp

Abschreibung bei gemischt genutzten Gebäuden

Wird ein Gebäude sowohl selbst bewohnt als auch vermietet oder für betriebliche Zwecke genutzt, kann nur ein Teil der Kosten abgeschrieben werden. Wir erklären Ihnen, wie Sie die Abschreibung bei gemischter Nutzung korrekt berechnen. Das Wichtigste im Überblick: Wird ein Gebäude teilweise selbst bewohnt und teilweise vermietet, liegt eine gemischte

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