immer aktuell

Unser Blog

Steuer sparen mit Immobilien
Nadine Klause

Steuern sparen mit Immobilien – Beispielrechnungen und Tipps!

Eigentümer einer Immobilie müssen hohe Steuern bezahlen – haben aber auch ein hohes Steuersparpotenzial. Wir geben einen Überblick über die wichtigsten Sparoptionen für Immobiliensteuern. Ob Eigentumswohnung oder Haus – die eigenen vier Wände oder eine vermietete Immobilie sind der Traum vieler Menschen. Sie geben Geborgenheit und finanzielle Sicherheit. Aber eine Immobilie ist auch ziemlich kostspielig. Einen nicht unerheblichen Teil der Kosten machen die Steuern aus. Der Staat fordert seinen Anteil beim Kauf, Unterhalt und Verkauf einer Immobilie. Doch so ärgerlich die Belastung durch diverse Steuern auch ist – sie bedeutet gleichzeitig, dass jeder Immobilieneigentümer ein erhebliches Optimierungspotenzial besitzt. Wer klug handelt, kann jede Menge Steuern sparen. Wir erklären Ihnen, wo und wie. Hinweis Ein großer Hebel zur Steueroptimierung ist die Optimierung der Restnutzungsdauer. Hier können Sie eine kostenfreie Ersteinschätzung vornehmen und dadurch Ihren Cashflow optimieren. Grunderwerbsteuer sparen – diese Optionen gibt es Wahl des Bundeslandes Wer eine Immobilie erwirbt, muss darauf Grunderwerbsteuer zahlen. Sie wird auf Basis des Kaufpreises berechnet und fällt in jedem Bundesland unterschiedlich hoch aus. Die Grundsteuer liegt derzeit zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Dadurch, dass jedes Bundesland seinen Prozentsatz selbst festlegt, ergibt sich automatisch Einsparpotenzial. Zumindest für Kapitalanleger, die in erster Linie an einer guten Rendite interessiert sind. Sie können gezielt in einem Bundesland mit geringer Grunderwerbsteuer investieren. Für private Immobilienbesitzer, die ihr Eigentum selbst bewohnen möchten oder nur einen kleinen Bestand haben, überwiegen meist emotionale Standortkriterien wie Heimatverbundenheit. Am günstigsten ist die Grunderwerbsteuer in Bayern und Sachsen mit 3,5 Prozent. Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen sind mit 6,5 Prozent die Spitzenreiter. Beispielrechnung Ausgehend von einem Kaufpreis in Höhe von 400.000 Euro zeigt sich das Einsparpotenzial bei der Grunderwerbsteuer. In Bayern würden dafür 14.000 Euro Steuern anfallen (400.000 * 0,035), während es in NRW mit 26.000 Euro (400.000 * 0,065) fast doppelt so viel ist. Je höher der Kaufpreis der Immobilie, desto größer das Sparpotenzial. Grunderwerbsteuer: Trennung von Grundstück und Bauwerk Sofern ein Neubau geplant ist, ist es in Bezug auf die Grundsteuer von Vorteil, die Anschaffungskosten für Grundstück und Gebäude zu trennen. Dann fällt die Grunderwerbsteuer unter Umständen nur für das Grundstück an und ist somit deutlich niedriger. Allerdings gibt es dabei einige Punkte zu beachten: Werden die genannten Aspekte nicht beachtet, kann es sein, dass das Finanzamt von einem einheitlichen Vertragswerk ausgeht und für die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer die Kosten für Grundstück und Bauwerk zusammenrechnet. Beispielrechnung Wenn sich die Gesamtkosten von 400.000 Euro für eine Immobilie in NRW aus 100.000 Euro für den Kauf des Grundstücks und 300.000 Euro für den Bau des neuen Gebäudes zusammensetzen, fallen bei Trennung nur noch 6.500 statt 26.000 Euro Grunderwerbsteuer an (100.000 * 0,065). Es ergibt sich ein Einsparpotenzial von 19.500 Euro. Bewegliche Ausstattungsmerkmale gesondert ausweisen Grunderwerbsteuer muss nur für die Immobilie gezahlt werden. Das ist die – wie der Name schon andeutet – Summe der nicht-mobilen (immobilen) Werte, also Grundstück und Gebäude. Dadurch ergibt sich häufig ein Einsparpotenzial für Bestandsimmobilien. Denn nicht selten werden bestimmte Ausstattungen mit gekauft: Einbauküche, Möbel, Gartenhäuschen, Sauna, Markise, etc. Auf diese beweglichen Gegenstände muss keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden. Oft werden sie jedoch in einer Kaufsumme zusammengefasst und auch entsprechend besteuert. Das kann verhindert werden, indem der Wert dieser beweglichen Güter im Kaufvertrag getrennt ausgewiesen wird. In der Regel verlangt das zuständige Finanzamt Belege für diese Güter, wenn ihr Gesamtwert 15 Prozent vom Kaufpreis überschreitet. Bei einem fremdfinanzierten Kauf ist außerdem darauf zu achten, dass die von der kreditgebenden Bank angegebene Beleihungsgrenze der Immobilie nicht überschritten wird. Beispielrechnung Werden aus dem 400.000 Euro Gesamtkaufpreis die Einbauküche im Wert von 20.000 Euro sowie weitere Mobiliar in Höhe von 12.000 Euro herausgerechnet, reduziert sich die Grunderwerbsteuer in NRW von 26.000 auf nur noch 23.920 Euro (400.000 – 20.000 – 12.000 = 368.000 * 0,065). Die Schwelle von 15 Prozent wird nicht überschritten. Keine Grundsteuer unter Verwandten gerader Linie Gar keine Grunderwerbsteuer ist beim Verkauf in gerader Verwandtschaftslinie zu zahlen. Also wenn an Ehepartner, Kinder oder Eltern verkauft wird. Das gilt auch für adoptierte Kinder und die Ehepartner der in gerader Linie verwandten Familienmitglieder (z. B. Schwiegersohn). Steuern sparen als Vermieter Das Steuersparpotenzial bei selbstbewohnten Immobilien ist sehr gering. Vermieter hingegen können beinahe alle Kosten, die für die vermietete Immobilie anfallen, von der Steuer absetzen. Wenn nicht direkt über die eigene Steuererklärung, dann häufig über die Umlage auf die Mieter. Der Grund: Sie generieren Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Aus diesem Grund dürfen Vermieter auch die Anschaffungskosten (Kaufpreis oder Baukosten) der Immobilie abschreiben. Zwar nicht auf einen Schlag, aber über einen gewissen Zeitraum, die sogenannte Nutzungsdauer der Immobilie. Grundlage für maximale AfA: Bemessungsgrundlage steigern durch gutachterliche Kaufpreisaufteilung Abgeschrieben werden darf nur das Gebäude, nicht das Grundstück, auf dem es steht. Dieser Regelung liegt die Annahme zugrunde, dass sich Grund und Boden nicht abnutzen. Ein Bauwerk hingegen schon. Es verliert – auch wenn es ab und zu saniert und modernisiert wird – kontinuierlich an Wert und ist irgendwann unbewohnbar. Also wertlos für den Vermieter. Um ein Haus oder eine Wohnung abschreiben zu können, muss folglich immer erst der Wert des Grundstücks bzw. Grundstücksanteils vom Kaufpreis abgezogen werden. Je höher der Gebäudewert am Kaufpreis, desto höher die später für viele Jahre geltende AfA. Weil sie die zu zahlende Steuer mindert, hat das Finanzamt ein Interesse daran, dass der Gebäudeanteil so niedrig wie möglich ist. Vermieter hingegen profitieren von einem niedrigen Grundstücksanteil. Um bestmöglich von der Abschreibung zu profitieren, sollten Immobilieneigentümer die Kaufpreisaufteilung niemals dem Finanzamt überlassen. Stattdessen sollte idealerweise bereits vor Unterschrift des notariellen Kaufvertrags ein zertifizierter Gutachter beauftragt werden, der die Kaufpreisaufteilung unabhängig vornimmt. Die von ihm im Gutachten genannten Werte sollten dann direkt im Kaufvertrag festgeschrieben werden. So ersparen sich Käufer langwierige Diskussionen über die Werteverteilung. Abschreibung optimieren durch Gutachten zur Restnutzungsdauer Die Absetzung für Abnutzung (AfA), wie die Abschreibung korrekt heißt, bemisst sich unter anderem anhand des Baujahrs der Immobilie. Mit einem AfA-Rechner kann die Abschreibung berechnet werden. Nicht selten ist die tatsächliche Restnutzungsdauer geringer, als es der Gesetzgeber bei der pauschalen Vorgabe der Nutzungsdauer annimmt. Das heißt: Die gekaufte Immobilie kann

mehr erfahren »
Handwerkerkosten absetzen
Nadine Klause

So können Sie als Vermieter Handwerkerkosten absetzen

Vermieter können Baumaßnahmen steuerlich geltend machen. Ob die Handwerkerkosten direkt im Jahr der Umsetzung abgesetzt werden können oder über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden müssen, hängt vom konkreten Einzelfall ab. Erfahren Sie in diesem Artikel, welche Regeln für die Absetzung von Handwerkerkosten gelten. Handwerkerkosten absetzen? Das Wichtigste im Überblick: Immobilien sind langfristige Renditebringer – vorausgesetzt, sie werden kontinuierlich gepflegt und bei Bedarf modernisiert. Ob kleinere Reparaturen, Renovierungen bei Mieterwechsel oder umfangreiche Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten – Vermieter haben den großen Vorteil, die Kosten für all diese Maßnahmen steuerlich geltend machen zu können. In diesem Artikel erfahren Sie, auf welche Weise die verschiedenen Handwerkerkosten Ihre Steuerlast mindern und Ihre Rendite erhöhen. Unterschied zwischen Renovierung, Sanierung, Modernisierung und Co. Es gibt eine ganze Reihe verschiedener Baumaßnahmen, die dem Erhalt und der Modernisierung von Gebäuden dienen. Im Volksmund werden Begriffe wie Renovierung, Modernisierung, Sanierung und Instandhaltung oft durcheinandergeworfen oder synonym verwendet. Auch wenn es durchaus Schnittmengen gibt, beschreiben die verschiedenen Begriffe baufachlich unterschiedliche Maßnahmen, wie aus der folgenden Tabelle hervorgeht. Begriff Definition Beispiele Steuerliche Absetzbarkeit Reparatur bzw. Instandsetzung Reparaturen umfassen kleinere, oft kurzfristige Maßnahmen zur Behebung von Schäden oder Defekten. Sie dienen dazu, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen („instand zu setzen“), indem etwas gemäß seiner Bestimmung wieder genutzt werden kann. Reparatur defekter Fenster oder Türen, Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden, Austausch von leckenden Rohrleitungen Als Erhaltungsaufwand i. d. R. als Werbungskosten absetzbar Instandhaltung Die Instandhaltung ist die Gesamtheit der Maßnahmen zur Bewahrung des Soll-Zustandes sowie zur Festlegung und Beurteilung des Ist-Zustandes. Während es bei der Instandsetzung um die Beseitigung bereits vorhandener Mängel geht, zielt die Instandhaltung darauf ab, dass durch Pflege und Wartung erst gar keine größeren, reparaturbedürftigen Schäden entstehen. Wartung der Heizungsanlage, Dichtigkeits-prüfung von Rohrleitungen, Schornstein kehren und Feuerstättenschau durch den Schornsteinfeger Als Erhaltungsaufwand i. d. R. als Werbungskosten absetzbar Renovierung Die Renovierung umfasst ästhetische Maßnahmen zur optischen Verschönerung von ganzen Immobilien, einzelnen Räumen oder Teilbereichen wie zum Beispiel dem Bodenbelag oder den Wänden. Verputzen der Fassade, Streichen oder Tapezieren von Wänden, Austausch des Laminats Bei Renovierung bestehender Immobilie i. d. R. sofortige Absetzbarkeit als Erhaltungsaufwand, bei Erweiterung oder Verbesserung Abschreibung als Herstellungsaufwand (Beachtung der 15-Prozent-Regel) Sanierung Unter einer Sanierung versteht man umfassende Maßnahmen zur Wiederherstellung oder Verbesserung der Bausubstanz eines Gebäudes. Erneuerung von Dachstühlen, Sanierung der Fassade, Austausch von maroden Fundamenten Abhängig davon, ob Sanierung lediglich der Wiederherstellung des Ursprungszustandes dient (Erhaltungsaufwand = Werbungskosten) oder zur Verbesserung führt (Herstellungs-aufwand = Abschreibung) Modernisierung Als Modernisierung werden Maßnahmen bezeichnet, die dazu dienen, ein Gebäude den aktuellen technologischen Standards, den zeitgemäßen Wohnstandards und/oder dem energetischen Effizienzniveau anzupassen. Modernisierungsmaßnahmen dienen folglich stets der Optimierung der Qualität eines Gebäudes. Sie dienen gleichzeitig dazu, die weitere langfristige Nutzbarkeit und damit die Vermietbarkeit einer Immobilie sicherzustellen. Wärmedämmung an Dach, Fassaden und Fenstern, Schaffung von Barrierefreiheit durch einen Aufzug, Anbau eines Balkons, Installation einer Photovoltaik-anlage, Integration von Smart-Home-Lösungen, Optimierung des Zuschnitts der Wohnung Abschreibbar als Herstellungskosten, zusätzlich Modernisierungskostenumlage auf Mieter Gründe für die Renovierung und Sanierung eines Gebäudes Während des Lebenszyklus einer Immobilie können prinzipiell an allen Gebäudeteilen – vom Keller bis zum Dach – Mängel auftreten, die eine Instandsetzung oder gar eine umfangreiche Sanierung erforderlich machen. Viele davon sind abnutzungs- und altersbedingt. Aber auch frühzeitige technische Defekte können eine Sanierung erfordern. Folgend finden Sie einige der am häufigsten auftretenden Sanierungsgründe: Alle Mängel haben eins gemeinsam: Je früher sie beseitigt werden, desto geringer fallen die Handwerkerkosten aus. Wann liegt eine Kernsanierung vor? Bei einer Kernsanierung wird das Gebäude bis auf die tragende Struktur aus Fundamenten, Stützen, Wänden und Decken zurückgebaut. Eine Kernsanierung wird zumeist bei Altbauten oder infolge von großflächigen und somit weitreichenden Gebäudeschäden vorgenommen. Zwar behält die Immobilie ihre eigentliche Struktur, wird jedoch in einen neuwertigen Zustand versetzt. Bei der Entkernung eines Gebäudes wird noch ein Schritt weiter gegangen: Hierbei wird der gesamte Baukörper abgetragen und wieder neu aufgebaut. Lediglich die Fassade sowie weitere statisch notwendige Bauteile bleiben erhalten. Welche Handwerkerkosten Vermieter steuerlich geltend machen können Die gute Nachricht vorab: Als Vermieter können Sie die Kosten für Reparatur, Renovierung, Sanierung oder Modernisierung von vermieteten Gebäuden immer steuerlich geltend machen. Das ist ein entscheidender Unterschied zu Immobilien, die von den Eigentümern selbst bewohnt werden. Denn Haus- oder Wohnungseigentümer, die in der eigenen Immobilie wohnen, dürfen lediglich 20 Prozent der Handwerkerleistungen von der Steuer absetzen. Und dies auch nur bis zur Grenze von maximal 1.200 Euro pro Jahr. Materialkosten können Eigentümer gar nicht absetzen. Damit Handwerksleistungen steuerlich berücksichtigt werden, gelten folgende Grundvoraussetzungen: Übrigens liegt eine Vermietungsabsicht auch dann vor, wenn Sie nach einem Auszug noch keinen (neuen) Mieter gefunden haben. Sie können Kosten für Renovierung, Sanierung oder Modernisierung auch dann steuerlich geltend machen, wenn die Wohnung oder das Haus derzeit leer stehen. Entscheidend ist allein die ernsthafte Absicht, das Objekt gewinnbringend zu vermieten. RENDITEBEWUSSTE VERMIETER ÜBERPRÜFEN DIE NUTZUNGSDAUER JEDES GEBÄUDES Was sind Erhaltungsaufwendungen? Bei Vermietern stellen Renovierung, Sanierung und Co. oft einen sogenannten Erhaltungsaufwand dar. Erhaltungsaufwendungen sind alle Kosten, die zum Erhalt der Immobilie und ihrer Vermietbarkeit aufgebracht werden. Das Gute an Erhaltungsaufwendungen: Sie können sofort, das heißt in dem Jahr, in dem sie anfallen, über die Einkommenssteuererklärung als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Und zwar in voller Höhe, wenn die Arbeiten von einem Handwerker durchgeführt und in Rechnung gestellt werden. Erhaltungsaufwendungen mindern somit die Steuerlast im betreffenden Jahr und steigern die Rendite der Immobilie. Denn wer weniger Steuern zahlen muss, erwirtschaftet mehr Gewinn. Beispiele für Erhaltungsaufwendungen sind: Wahlrecht bei Erhaltungsaufwand Bei „echten“ Sanierungskosten wird also vom Erhaltungsaufwand gesprochen. Das sind gemäß der eingangs erwähnten Definition die finanziellen Aufwendungen, die vom Gebäudeeigentümer erbracht werden müssen, um den ordnungsgemäßen Zustand vor einem Schaden wiederherzustellen. Bei Erhaltungsaufwendungen haben Sie ein Wahlrecht: Welche Methode für Sie die bessere ist, hängt von Ihrer persönlichen finanziellen Situation ab. Dabei gilt die Faustformel: Wer über ein hohes und zugleich stabiles Einkommen verfügt, sollte die Handwerkerkosten tendenziell eher sofort absetzen, um die persönliche Steuerlast so schnell wie möglich maximal zu senken. Vermieter mit geringerem Einkommen können die Kosten über mehrere Jahre abschreiben und sich so eine regelmäßige Steuerersparnis sichern, ohne einen eventuellen Verlust vortragen zu müssen. Beispiel für

mehr erfahren »
sonderabschreibung für mietwohnungsneubau
Nadine Klause

Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau

In Deutschland gibt es zu wenige Mietwohnungen. Um den Markt zu entspannen, hat der Gesetzgeber die Sonderabschreibung reaktiviert, die auf neu geschaffenen Wohnraum angewendet werden kann. Damit können Sie in den ersten 4 Jahren bis zu 20 Prozent der Herstellungs- oder Anschaffungskosten zusätzlich zur regulären AfA abschreiben. Das Wichtigste zu Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau im Überblick Um den angespannten Wohnungsmarkt zu entlasten, hat der Gesetzgeber bereits im Jahr 2019 eine Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau beschlossen. Weil sich die Situation in den letzten Jahren zugespitzt hat, hat die Bundesregierung die Sonderabschreibung unter leicht abgewandelten Bedingungen reaktiviert. Was ist die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau? Bei der Sonderabschreibung für den Neubau von vermieteten Wohnungen handelt es sich um eine Fördermaßnahme. Ziel ist es, für private Investoren in wirtschaftlich schwierigen Zeiten finanzielle Anreize zu setzen, damit der Neubau von dringend benötigten Wohnungen zunimmt. Die Sonderabschreibung ist somit ein steuerliches Lenkungsobjekt. Sie ist in § 7b des Einkommenssteuergesetzes (EStG) geregelt. Hintergrund: Darum werden dringend neue Wohnungen benötigt Bezahlbarer Wohnraum wird in Deutschland immer knapper. Das hat eine Vielzahl an Gründen: Höhe der Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau Die Sonderabschreibung beträgt bis zu fünf Prozent pro Jahr. Grundlage ist die förderfähige Bemessungsgrundlage von maximal 2.500 Euro pro Quadratmeter, die folgend näher erläutert wird. Die Sonderabschreibung kann über einen Gesamtzeitraum von vier Jahren in Anspruch genommen werden (Jahr der Fertigstellung bzw. Anschaffung + max. drei Folgejahre). Insgesamt können also zusätzlich zur linearen Absetzung für Abnutzung (AfA) von zwei Prozent pro Jahr maximal 20 Prozent über die Sonderabschreibung geltend gemacht werden. Die Maximalhöhe der Sonderabschreibung muss nicht ausgenutzt werden. Vermieter können die Abschreibung auch nur für ein, zwei oder drei Jahre nutzen. Zudem steht es ihnen frei, weniger als fünf Prozent pro Jahr abzuschreiben. Wird das jährliche Volumen der Sonderabschreibung nicht vollständig ausgeschöpft, erhöht dies den verbleibenden Restwert, der ab dem vierten Jahr über die Restnutzungsdauer der Wohnung linear abgeschrieben werden kann.  Vermieter dürfen die Abschreibung wahlweise auch nur für ein, zwei oder drei Jahre nutzen. Nicht erlaubt ist es hingegen, das Sonderabschreibungsvolumen von maximal 20 Prozent frei über die vier Jahre zu verteilen und so beispielsweise acht Prozent im ersten Jahr und jeweils vier Prozent in den Folgejahren abzuschreiben.Anders als die reguläre AfA handelt es sich bei der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau um eine sogenannte Jahresabschreibung. Der Betrag der Sonderabschreibung muss deshalb im ersten Jahr nicht anteilig auf die verbleibenden Monate aufgeteilt werden, sondern gilt direkt für das gesamte Jahr. RENDITEBEWUSSTE VERMIETER ÜBERPRÜFEN DIE NUTZUNGSDAUER JEDES GEBÄUDES Parallel abschreiben: Sonderabschreibung und reguläre AfA Die Sonderabschreibung und die reguläre Gebäudeabschreibung gemäß § 7 Abs. 4 EStG laufen parallel. Natürlich können insgesamt maximal 100 Prozent der Herstellungs- oder Anschaffungskosten abgeschrieben werden – und nicht etwa 120 Prozent (reguläre Abschreibung + 20 Prozent Sonderabschreibung). Für die „normale“ Gebäudeabschreibung ist eine reguläre Bemessungsgrundlage zugrunde zu legen, die sie nicht durch den Förderhöchstbetrag limitiert wird. Wird die Sonderabschreibung (über vier Jahre) in Anspruch genommen, bemisst sich die weitere reguläre Abschreibung am Ende nach der übrig gebliebenen Restnutzungsdauer der Wohnung (siehe Beispielrechnung im weiteren Verlauf). Neu geschaffene Wohnungen sind förderfähig – auch wenn sie gekauft werden Die Sonderabschreibung kann nur geltend machen, wer neuen, also bisher nicht vorhandenen Wohnraum schafft. Dies kann einerseits durch den Neubau von Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäusern erfolgen. Aber auch der Ausbau von bestehenden Gebäudeflächen, wie zum Beispiel dem bisher nicht zu Wohnzwecken genutzten Dachgeschoss, ist förderfähig. Auch die Flächenerweiterung bestehender Bauten, beispielsweise durch Aufstockung oder Anbauten, wird mit der Sonderabschreibung gefördert. Zudem können bisher gewerblich genutzte Flächen in Wohnraum umgewandelt werden. Ausdrücklich nicht förderfähig ist die bloße Modernisierung oder Sanierung von Wohnraum, selbst wenn dies hohe Kosten verursacht, zu einer Steigerung des Wohnstandards führt oder Wohnraum überhaupt erst wieder nutzbar macht. Haben Sie nicht vor, selbst zu bauen, sondern zu kaufen, muss die Anschaffung gemäß § 7b Abs. 1 Satz 2 EStG a. F. und n. F. spätestens bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgt sein, damit die Wohnung noch als neu gilt und somit unter die Sonderabschreibung fällt. Entscheidend ist, wann Sie die wirtschaftliche Verfügungsmacht über die Wohnung erlangen. Dabei ist der Übergang von Eigenbesitz, Gefahr, Nutzen und Lasten entscheidend. Ist der Übergang rechtzeitig erfolgt, ist die Wohnung förderfähig. Es gibt keine Beschränkung bei der Anzahl der Wohnungen, die eine Sonderabschreibung erhalten können. Ganz im Gegenteil: Der angespannte Markt ist über jede neue Wohnung froh. Gut zu wissen: Sonderabschreibung nicht nur für Wohnungen in Deutschland Die Sonderabschreibung kann nicht nur für neue Mietwohnungen innerhalb der Bundesrepublik Deutschland, sondern innerhalb der gesamten Europäischen Union in Anspruch genommen werden (§ 7b Abs. 1 Satz 1 EStG a. F. und n. F.). Laut dem BMF-Schreiben zur Anwendung der Sonderabschreibung vom 7. Juli 2020 sind sogar Wohnungen in den Staaten förderfähig, die aufgrund vertraglicher Verpflichtung Amtshilfe entsprechend dem EU-Amtshilfegesetz leisten. Konkret können die Voraussetzungen für alle in der Anlage unter „A. Staaten mit großem Informationsaustausch“ genannten Länder als erfüllt angesehen werden. Darunter befinden sich unter anderem Albanien, Australien, Bahamas, Bermuda, Costa Rica, Island, Japan, Kanada, Liechtenstein, Monaco, Norwegen, Schweiz, Türkei und die Vereinigten Staaten von Amerika. Nutzungsvoraussetzungen: Vermieten statt selbst nutzen Damit die Förderung ihren Sinn erfüllt, gilt die Sonderabschreibung nur für Wohnungen, die entgeltlich zu fremden Wohnzwecken überlassen, also vermietet werden (§ 7b Abs. 2 Nr. 3 EStG a. F. und n. F.). Wird die neue Wohnung selbst benutzt oder beispielsweise den Kindern kostenfrei überlassen, ist keine Förderfähigkeit gegeben. Möglich ist es jedoch, die Wohnung, zum Beispiel innerhalb der Familie, vergünstigt zu vermieten. Liegt die Miete unterhalb von 50 Prozent des ortsüblichen Mietzinses, muss die Sonderabschreibung jedoch in einen entgeltlichen (abziehbaren) und einen unentgeltlichen (nicht abziehbaren) Teil aufgespalten werden. Somit wirkt sich nur ein Teil der Abschreibung steuermindernd aus. Wird eine Wohnung zur vorübergehenden Beherbergung genutzt, ist sie gemäß § 7b Abs. 2 Nr. 3 2. Halbsatz EStG a.F. und n.F. nicht förderfähig. Somit sind Hotels, Ferienwohnungen, Boardinghouses, Serviced Apartments und ähnliche Vermietungsmodelle von der Sonderabschreibung ausgeschlossen. Damit Ihre Wohnung als förderfähig anerkannt wird, sollten laut Bundesministerium der Finanzen (BMF) und im Sinne des § 7b EStG folgende Mietvoraussetzungen erfüllt sein:

mehr erfahren »
Gebäudeabschreibung
David Glasenapp

Gebäudeabschreibung: Erklärung, Berechnung und Tipps zur Abschreibung von Immobilien

Die Gebäudeabschreibung ist einer der größten Steuersparhebel für Vermieter. Vermietete oder betrieblich genutzte Gebäude können über ihre Nutzungsdauer abgeschrieben werden und führen auf diese Weise zu einer Steuerersparnis. Wie genau die Abschreibung von Immobilien funktioniert, wie Sie den Abschreibungsbetrag berechnen und wie Sie Ihre Abschreibung und damit Ihren Cashflow optimieren können, erfahren Sie im folgenden Ratgeber. Das Wichtigste zur Immobilien-AfA im Überblick: Immobilien als Kapitalanlage sind nicht zuletzt deshalb so lukrativ, weil Vermieter diverse Steuervorteile genießen. Wer sein Haus oder die Eigentumswohnung selbst bewohnt, kann mit Ausnahme von streng limitierten Handwerkerkosten und dem Arbeitszimmer so gut wie gar keine Ausgaben steuerlich geltend machen. Vermieter hingegen können nicht nur die Erhaltungsaufwendungen für eine Immobilie absetzen, sondern sogar die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abschreiben. Letzteres funktioniert über die sogenannte Gebäudeabschreibung – einem der größten Hebel, um Steuern zu sparen und den laufenden Cashflow zu erhöhen. Von der Abschreibung profitiert auch, wer die Immobilie für betriebliche Zwecke nutzt. Was ist die Gebäudeabschreibung? Abschreibung ist der umgangssprachliche Begriff für Absetzung für Abnutzung, kurz AfA. Damit ist gemeint, dass Sie die Kosten der Anschaffung (Kauf) oder Herstellung (Bau) einer Immobilie steuerlich berücksichtigen dürfen. Indem Sie den Kaufpreis oder die Baukosten des Gebäudes abschreiben, reduzieren Sie automatisch Ihre Einkünfte aus der Vermietung oder Verpachtung. Das heißt, sie erzielen rechnerisch weniger Gewinne durch Mieteinnahmen und müssen folglich weniger Steuern zahlen – Jahr für Jahr. Das wiederum verbessert den monatlichen Cashflow Ihrer Kapitalanlage. Obwohl der Gesetzgeber die Nutzungsdauer für Gebäude vorgibt, haben Sie durch den Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer steuerlichen Gestaltungsspielraum. Das heißt, Sie können den jährlichen Abschreibungsbetrag unter gewissen Voraussetzungen deutlich erhöhen und damit Steuern sparen. Wie das geht, erfahren Sie im weiteren Verlauf dieses Artikels. Definition Gebäudeabschreibung  Die Gebäudeabschreibung bezeichnet die systematische Verteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes auf seine Nutzungsdauer. Die Abschreibung ermöglicht es, den Wertverlust des Gebäudes im Laufe der Zeit zu berücksichtigen. Die Nutzungsdauer – und somit auch die Abschreibungsdauer – wird vom Gesetzgeber vorgegeben. Sie kann jedoch dann verkürzt werden, wenn ein gutachterlicher Nachweis über eine tatsächlich kürzere Restnutzungsdauer erbracht wird. Wenn wir davon sprechen, dass ein Gebäude abgeschrieben werden kann, stellt sich unweigerlich die Frage, was ein Gebäude eigentlich ist. In § 7.1 Abs. 5 Satz 2 Einkommensteuergesetz (EStG) wird das Gebäude wie folgt definiert und damit von beweglichen Wirtschaftsgütern abgegrenzt: „Ein Gebäude ist ein Bauwerk auf eigenem oder fremdem Grund und Boden, das Menschen oder Sachen durch räumliche Umschließung Schutz gegen äußere Einflüsse gewährt, den Aufenthalt von Menschen gestattet, fest mit dem Grund und Boden verbunden, von einiger Beständigkeit und standfest ist.“ Wie hoch ist der Abschreibungssatz für Gebäude und wie funktioniert die Gebäudeabschreibung? Anders als beispielsweise die Kosten für Reparaturen an Ihrem Gebäude, die Sie sofort und vollständig im Jahr der Entstehung absetzen dürfen, können Sie den Kaufpreis bzw. die Baukosten Ihrer Immobilie nicht auf einen Schlag in der Steuererklärung angeben. Stattdessen müssen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten über viele Jahre kontinuierlich abgeschrieben werden. Genau das wird als Abschreibung bezeichnet. Der Gesetzgeber nimmt hierfür eine pauschale Nutzungsdauer von Gebäuden an, die sich aus § 7 Abs. 4 Einkommenssteuergesetz (EStG) ergibt. Nutzungsdauer (Abschreibungssatz) von Gebäuden Für die meisten bereits existierenden Immobilien gilt somit eine pauschalisierte Nutzungsdauer von 50 Jahren. Pro Jahr können demnach zwei Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten von der Steuer abgeschrieben werden. Für Neubauten gilt seit 2023 eine kürzere Nutzungsdauer und damit ein höherer Abschreibungssatz. Damit soll der Neubau von Wohnungen angekurbelt werden, um den angespannten Wohnungsmarkt zu entlasten. Tipp: Berechnen Sie die Höhe Ihrer Gebäudeabschreibung und entdecken Sie Ihr Steuersparpotenzial mit unserem kostenfreien AfA-Rechner. Die jährliche Abschreibung Ihrer Immobilie tragen Sie wie andere laufende Kosten als Werbungskosten in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) Ihrer Steuererklärung ein. Reichen Sie die Anlage V mit Ihrer übrigen Steuererklärung beim Finanzamt ein. Gebäudeabschreibung oder Gebäude-AfA – Was ist der Unterschied? Der Begriff der Abschreibung ist sehr gebräuchlich, aber eigentlich Umgangssprache. Der Gesetzgeber bezeichnet die Wertminderung von Anlagevermögen als Absetzung für Abnutzungen – kurz AfA. Bei Immobilien wird deshalb auch von Gebäude-AfA gesprochen. Die rechtlichen Grundlagen für die Absetzung für Abnutzung werden in § 253 Handelsgesetzbuch (HGB) und § 7 Einkommensteuergesetz (EStG) geregelt. Beide Paragrafen beschreiben die Erfassung und Verrechnung von Wertminderungen, die bei Anlage- oder Umlaufvermögensgegenständen auftreten. Gebäude abschreiben oder absetzen Obwohl die Begriffe „abschreiben“ und „absetzen“ häufig synonym verwendet werden, gibt es einen entscheidenden Unterschied. Abschreiben bedeutet, dass die Kosten über mehrere Jahre steuerlich geltend gemacht werden. Der Kaufpreis einer Immobilie kann also nicht sofort in voller Höhe angesetzt werden, sondern wird peu à peu von den Einnahmen abgezogen. Beim Absetzen werden die Anschaffungskosten eines Wirtschaftsguts im Jahr ihrer Anschaffungskosten vollständig, das heißt in voller Höhe von den Einnahmen abgezogen. Auf diese Weise reduzieren sich der Gewinn und die Steuerlast. Als Vermieter erzielen Sie durch die Abschreibung rechnerisch weniger Einnahmen und müssen folglich weniger Einkommensteuer zahlen. Während die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für ein Gebäude abgeschrieben werden, können Vermieter laufende Kosten, wie zum Beispiel für Instandhaltungsarbeiten, direkt absetzen. Letztlich werden beide Kostenarten in der Anlage N für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten angegeben. Vorsicht, Irrtum: Kosten vollständig abschreiben oder absetzen Im Volksmund werden Abschreibung und Absetzung nicht selten falsch verstanden. Gerade Außenstehende, die sich bisher nicht mit der Steuerthematik befasst haben, gehen davon aus, dass die Abschreibung zu Kostenneutralität führt. Doch die Kosten, die Sie abschreiben oder absetzen dürfen, mindern nicht die absolute Steuerschuld. Stattdessen mindern die Ausgaben lediglich Ihr zu versteuerndes Einkommen, das die Bemessungsgrundlage für die Steuerberechnung bildet. Es ist also mit Nichten so, dass etwas kostenneutral ist, nur weil man es von der Steuer abschreiben oder absetzen kann. Stattdessen verringern die Ausgaben die Rechengrundlage und damit die konkrete Steuerlast. Welcher Steuervorteil ergibt sich durch die Gebäudeabschreibung? Als Immobilieneigentümer, der Abschreibungen geltend machen darf, haben Sie einen deutlichen Steuervorteil gegenüber jenen Eigentümern, die ihr Gebäude nicht abschreiben dürfen, weil sie es beispielsweise selbst bewohnen. Sie können nicht nur die laufenden Kosten, die dem Erhalt des Gebäudes dienen, absetzen, sondern auch den Kaufpreis bzw. die Baukosten. Über den Nachweis einer tatsächlich kürzeren Restnutzungsdauer können Sie schneller

mehr erfahren »
AfaA außerplanmäßige Abschreibung
Nadine Klause

AfaA bei Immobilie: Außerplanmäßige Abschreibung von Gebäuden

Treten außergewöhnliche Ereignisse auf, wodurch eine Immobilie in ihrer Nutzungsfähigkeit eingeschränkt wird und an Wert verliert, dürfen Eigentümer eine außerplanmäßige Abschreibung vornehmen – die Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung (AfaA). Die Absetzung für Abnutzung (AfA) erfolgt innerhalb eines pauschalierten Nutzungszeitraums, den der Gesetzgeber für jedes Wirtschaftsgut in der AfA-Tabelle angibt. Bei Gebäuden sind das abhängig vom Baujahr 40 Jahre (bis Baujahr 1924), 50 Jahre (Baujahr 1925 bis 2022) oder 33 Jahre (ab Baujahr 2023). Als Vermieter haben Sie nicht nur die Möglichkeit, eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer für Ihre Immobilie nachzuweisen und so die jährliche Abschreibung zu erhöhen. Sie können bei übermäßiger Abnutzung oder Zerstörung des Gebäudes auch eine außerplanmäßige Abschreibung vornehmen. Bei der außerplanmäßigen Abschreibung werden drei Abschreibungsarten unterschieden: Mit der Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung soll der über die übliche Abnutzung hinausgehende Werteverzehr durch außergewöhnliche Umstände und/oder Entwicklungen steuerlich berücksichtigt werden: „Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung sind zulässig; soweit der Grund hierfür in späteren Wirtschaftsjahren entfällt, ist in den Fällen der Gewinnermittlung nach § 4 Absatz 1 oder nach § 5 eine entsprechende Zuschreibung vorzunehmen.“ Eine außergewöhnliche Abnutzung verkürzt die Nutzungsdauer der ursprünglichen AfA. Sie kann jedoch auch, sowohl zugleich oder bei unveränderter technischer Nutzungsdauer, die wirtschaftliche Einsatzfähigkeit der Immobilie reduzieren. Die AfaA ist sowohl bei der linearen als auch bei der degressiven Abschreibung zulässig. >> 90 % der Vermieter sparen keine Steuer! Erhalten Sie jetzt eine kostenlose Ersteinschätzung zu Ihrem Steuersparpotential Absetzung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung Die Absetzung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung (AfaA) ermöglicht die Wertkorrektur für abnutzbare Wirtschaftsgüter, die nach ihrer Anschaffung oder Fertigstellung durch ein außergewöhnliches Ereignis an Wert verlieren. Für eine außergewöhnliche Abnutzung gibt es zwei Gründe: Wann liegt eine außergewöhnliche Abnutzung bei Immobilien vor? Bei Immobilien tritt eine außergewöhnliche Abnutzung und damit verbundene Wertminderung meist infolge von Unfällen, Katastrophen oder Straftaten auf. Beispielhafte Gründe für sind: Eine außergewöhnliche wirtschaftliche Abnutzung liegt sogar dann vor, wenn das Gebäude zwar technisch noch brauchbar ist, aber infolge von veränderten Wohnstandard, Mode- oder Geschmackswandel oder Neuerfindungen in der wirtschaftlichen Nutzfähigkeit eingeschränkt ist. Das heißt, wenn ein Gebäude so veraltet ist, dass es nicht mehr den aktuellen Nutzeransprüchen genügt und nicht mehr vermietet werden kann. Die Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung ist übrigens auch dann erlaubt, wenn der Schaden durch den Steuerpflichtigen selbst oder durch einen seiner Arbeitnehmer, zum Beispiel infolge unsachgemäßer Behandlung, entstanden ist. Voraussetzung ist selbstverständlich, dass es sich um unbeabsichtigtes Fehlverhalten handelt. Nicht möglich hingegen ist die außerplanmäßige Abschreibung wegen Baumängeln vor der Fertigstellung des Gebäudes (BFH-Urteil vom 30.8.1994, IX R 23/92, BStBl. 1995 II S. 306) bzw. im Zeitpunkt der Anschaffung (BFH-Urteil vom 8.4.2014, IX R 7/13, BFH/NV 2014 S. 1202). Dabei spielt es keine Rolle, wann die Baumängel entdeckt werden. Voraussetzungen für außergewöhnliche Abnutzung Um eine außerplanmäßige Abschreibung vornehmen zu können, müssen folgende Voraussetzungen vorliegen: Daraus ergibt sich, dass eine bloße Wertminderung der Immobilie, ohne dass deren Nutzungsmöglichkeit beeinträchtigt wird, keine außergewöhnliche Abnutzung begründet. Gleiches gilt für Rentabilitätseinbußen, die beispielsweise auf ein Überangebot zurückzuführen sind. Als eindeutigster Fall der außergewöhnlichen Abnutzung gilt der vollständige Abbruch eines Gebäudes, beispielsweise infolge einer Flut oder eines Brandes. Gehört die vermietete Immobilie zum Privatvermögen, darf der Eigentümer die Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung in Höhe des Restwerts vornehmen. Der Restwert wird ermittelt, indem die bisherigen Abschreibungen von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten abgezogen werden. Befindet sich das Gebäude im Betriebsvermögen, muss der Restwert erfolgswirksam ausgebucht werden. AfaA bei Abbruch und Umbau eines Gebäudes Wird eine Immobilie zum Beispiel aufgrund von Brandschäden abgerissen und scheidet so aus dem Vermögen aus, ist eine außerplanmäßige Abschreibung zulässig. Wird ein technisch oder wirtschaftlich noch nicht verbrauchtes Gebäude jedoch abgerissen, um den unbebauten Grund und Boden besser veräußern zu können, ist dies nicht zulässig. Wenn der Immobilieneigentümer ein vorher vermietetes Objekt nun für eigene Wohnzwecke nutzen will, kommt es entscheidend darauf an, ob der Grund für den Abriss in der Zeit der Vermietung und somit vor Aufgabe der Vermietungsabsicht entstanden ist. Ist dies der Fall, dann wird der Abbruch als durch die Vermietung veranlasst angesehen. Es darf eine außergewöhnliche Absetzung für Abnutzung vorgenommen werden, auch wenn später ein Neubau für eigene Zwecke erfolgt. Wenn jedoch der Entschluss für den Abbruch des Bauwerks unmittelbar im Zusammenhang mit dem Wunsch steht, das Objekt für eigene Wohnzwecke zu nutzen, ist eine AfaA unzulässig. Um nachweisen zu können, dass der Gebäudeabriss aufgrund außergewöhnlicher technischer oder wirtschaftlicher Abnutzung erfolgt, sollten so früh wie möglich damit begonnen werden, entsprechende Nachweise (Gutachten, Bilder, etc.) zu beschaffen und zu sichern. Eine AfaA kann zudem dann vorgenommen werden, wenn bei einem Umbau des Gebäudes oder im Rahmen von Anbau- bzw. Aufstockungsarbeiten Teile der bisherigen Bausubstanz entfernt werden. In diesen Fällen darf eine außerplanmäßige Abschreibung für die Gebäudeteile in Höhe des anteiligen Buchwerts bzw. des Restwerts des Gebäudes vorgenommen werden. Gebot der Wertaufholung Wenn eine außergewöhnliche Abschreibung vorgenommen wurde und der Grund für die AfaA nachträglich wegfällt, muss der Steuerpflichtige gemäß Wertaufholungsgebot zwingend eine Zuschreibung vornehmen. Fazit: AfaA spiegelt Wertverlust bei außergewöhnlichen Ereignissen wider Mit der Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung hat der Gesetzgeber eine Möglichkeit zur außerplanmäßigen Abschreibung geschaffen. Die Anerkennungshürden bei der Finanzverwaltung sind in der Regel sehr hoch. In eng gesteckten Grenzen dürfen Eigentümer jedoch den Restwert eines Gebäudes oder Gebäudeteils vorzeitig von der Steuer abschreiben, wenn eine dauerhafte Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes vorliegt. So wird der entstandene finanzielle Schaden für den Eigentümer zumindest teilweise aufgefangen.

mehr erfahren »
David Glasenapp

Ehegattenschaukel – so funktioniert der Steuertrick mit Immobilien

Mit der Ehegattenschaukel ist es möglich, neues und erhöhtes Abschreibungspotenzial zu schaffen und dadurch Steuern zu sparen. Dafür müssen Ehepartner lediglich über eine vermietete Immobilie verfügen. Wir erklären Ihnen, wie genau die Ehegattenschaukel funktioniert und für wen sie sich lohnt. Das Wichtigste zur Ehegattenschaukel im Überblick: Verheiratete Paare genießen in Deutschland diverse Steuervorteile. Die Ehegattenschaukel gehört zu den beliebtesten Modellen der Steuergestaltung hierzulande. Sie ist für Ehepaare interessant, die über mindestens eine vermietete Immobilie verfügen. Mit dem Steuertrick nutzen sie neben den steuerlichen Ehevorteilen zugleich die Wertsteigerungen am Immobilienmarkt aus. Was ist die Ehegattenschaukel? Der Terminus “Ehegattenschaukel” bezieht sich auf die rechtliche Bezeichnung für eine steuerliche Praxis, bei der Ehepartner Vermögenswerte untereinander austauschen, um steuerliche Vorteile im Zusammenhang mit der Spekulationsfrist gemäß § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG) zu erzielen. Die Ehegattenschaukel ist ein Steuersparmodell, das auf der Vermögensübertragung unter Ehegatten beruht. Der eine Ehepartner verkauft die sich in seinem Eigentum befindliche Immobilie, die nicht selbst genutzt, sondern vermietet wird, an den anderen Ehepartner. Achtung: Die Ehegattenschaukel ist nicht mit der Güterstandsschaukel zu verwechseln, die eine Alternative zur Schenkung mit Schenkungssteuer darstellt. Übrigens ist der Begriff der Ehegattenschaukel kein steuerlicher Begriff, sondern im Volksmund entstanden. Er beschreibt lediglich, dass sich Ehegatten – oder auch andere Verwandte in erster Linie (siehe unten) – die gegebenen Steuergesetze zunutze machen. Wie funktioniert die Ehegattenschaukel? So wird geschaukelt! Ein Ehepartner ist privater Eigentümer einer Immobilie, die er nicht selbst nutzt, sondern vermietet. Nach einer Haltedauer von mindestens zehn Jahren verkauft er diese Immobilie zu einem ortsüblichen Preis an seinen Ehepartner. Die Haltedauer von zehn Jahren gewährleistet, dass bei diesem Vermögensübertrag keine Spekulationssteuer fällig wird. Zudem fällt bei Verträgen unter Ehegatten keine Grunderwerbsteuer an. Der Ehegatte, der die Immobilie erwirbt, schreibt diese während der vom Baujahr abhängigen Nutzungsdauer erneut regulär ab, wobei nun durch den höheren Kaufpreis ein höherer Abschreibungsbetrag zustande kommt. Dieses Prozedere kann theoretisch beliebig oft wiederholt werden, wodurch die Ehegattenschaukel in Bewegung kommt. Die Immobilie wird in regelmäßigen Abständen von idealerweise zehn Jahren zwischen den Ehepartnern verkauft („geschaukelt“). Vorausgesetzt, die Wertentwicklung der Immobilie, die über ein Gutachten analysiert und nachgewiesen werden kann, fällt ausreichend positiv aus. Denn der Verkaufsprozess zwischen den Ehegatten muss wie bei jedem anderen Veräußerungsgeschäft ablaufen. Das heißt, der Verkaufspreis muss eine ortsübliche Höhe aufweisen – schon allein, um nach dem Kauf von der erhöhten Abschreibung profitieren zu können. Es muss ein notariell beurkundeter Kaufvertrag geschlossen werden, was zu entsprechenden Notarkosten führt, die jedoch im Rahmen der Anschaffungskosten wiederum abgeschrieben werden dürfen und sich schnell amortisieren. Welchen Vorteil hat die Ehegattenschaukel? Aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes in Deutschland unterliegen viele Immobilien einer deutlichen Wertsteigerung. Sie sind also bereits einige Jahre nach dem Erwerb oder Bau mehr wert als die eigentlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Die jährliche Abschreibung für das vermietete Gebäude basiert jedoch stets auf den ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Anpassungen sind selbst bei massiven Wertsteigerungen nicht vorgesehen. Abschreibungsvolumen anheben oder neu schaffen Wenn jedoch eine Immobilie gekauft wird, beginnt der Abschreibungszeitraum stets von vorne. Ganz gleich, wie alt die Immobilie ist oder wie viel die Vorbesitzer bereits abgeschrieben haben. Die Ehegattenschaukel macht sich unter anderem diesen Fakt zunutze. Indem sich die Ehepartner die Immobilie untereinander verkaufen, wird neues Abschreibungspotenzial, das sich aus der Wertsteigerung ergibt, realisiert. Der jährliche Abschreibungsbetrag steigt, wodurch die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sinken. Letztlich wird weniger Einkommen generiert, was bei den steuerlich gemeinsam veranlagten Ehegatten zu einer geringeren Einkommensteuer führt. Gleichzeitig erhöht sich der Cashflow des Vermietungsobjekts. Da die Einkünfte bei zusammen veranlagten Ehegatten für die Besteuerung zusammengerechnet werden, profitieren besonders die Ehepartner, bei denen der eine durch den Kauf und die Abschreibung der Immobilie negative Einkünfte erzielt, während der andere im positiven Bereich bleibt. Ein Ehepartner also deutlich mehr verdient als der andere. Besonders lukrativ ist die Ehegattenschaukel bei Immobilien, die sich schon lange im Familienbesitz befinden und die bereits abgeschrieben sind. Durch den Verkauf an den Ehepartner wird ein neuer, dauerhafter Abschreibungsposten geschaffen, der langfristig die Steuerschuld mindert. Fremdfinanzierung nutzen Gleichzeitig kann der Verkauf der Immobilie unter den Ehegatten dafür genutzt werden, um frisches Geld von der Bank zu bekommen. So können günstige Zinsniveaus beispielsweise ausgenutzt werden, um ältere und teurere Darlehen abzulösen. Dafür nimmt der kaufende Ehegatte einen Kredit auf, mit dem er den Kaufpreis an den verkaufenden Ehegatten bezahlt. Dieser nutzt das Geld entweder zur Ablöse des Altdarlehen oder um neue Immobilien zu erwerben. Werbungskosten nutzen Da auch die Zinsen für einen Immobilienkredit als Werbungskosten angesetzt werden dürfen, kann es lukrativ sein, wenn die Ehegatten sich untereinander einen Privatkredit geben, mit dem der Kauf vollständig oder –in Ergänzung zum Bankdarlehen – teilweise abgewickelt wird. Dieses Vorgehen wiederum ist besonders interessant in Zeiten höherer Zinsen. Beispielrechnung für die Ehegattenschaukel Ehepartner A hat vor zehn Jahren eine Immobilie (Baujahr 1965) für 100.000 Euro erworben. Aufgrund der A-Lage des Objekts haben sich die Mieteinnahmen und der Verkehrswertverdoppelt. Ehepartner A verkauft die Immobilie zum aktuellen Marktwert von 200.000 Euro an Ehepartner B. Für Ehepartner B beginnt die Abschreibung von Neuem und hat sich mit dem Wert der Immobilie verdoppelt. Er kann nun ca. 2.000 Euro statt nur 1.000 Euro pro Jahr abschreiben. Um die Immobilie bezahlen zu können, hat Ehegatte A dem Ehegatten B außerdem ein Ehegatten-Darlehen in Höhe von 200.000 Euro zu sieben Prozent Zinsen pro Jahr gewährt. Was zunächst sehr hoch erscheint und als Missbrauch der Gestaltungsmöglichkeit ausgelegt werden könnte (siehe unten), ist tatsächlich ein fremdübliches Darlehen. Fremdüblich heißt, dass es sich um Darlehenskonditionen handelt, die auch ein fremder Dritter, der nicht mit dem Darlehensgeber verbunden ist, bekommen würde. Die sieben Prozent sind deshalb fremdüblich oder sogar noch günstig, weil der Darlehensgeber nicht im Grundbuch steht und somit keine Sicherheit für den Fall hat, dass das Darlehen nicht zurückgezahlt wird. Außerdem handelt es sich um ein endfälliges Darlehen, bei welchem zehn Jahre lang lediglich die Zinsen gezahlt werden, bevor mit der Tilgung begonnen wird. Für so ein Darlehen, das beinahe einem Dispositionskredit nahekommt, verlangen Banken ähnliche oder sogar noch höhere Zinsen. Es ist ratsam, für solch ein Darlehen ein Zinsangebot bei einem Kreditinstitut

mehr erfahren »
Abschreibung Grundstück
Nadine Klause

Abschreibung Grundstück – diese Optionen gibt es für Immobilienbesitzer

Grund und Boden ist teuer, muss aus dem Kaufpreis einer Immobilie jedoch herausgerechnet werden, da nur das Gebäude planmäßig abgeschrieben werden kann. Unternehmen dürfen ein Grundstück lediglich dann abschreiben, wenn eine dauernde Wertminderung vorliegt. Die Abschreibung von Anschaffungs- oder Herstellungskosten ist ein wichtiges Steuerprivileg für Vermieter und Unternehmen. Denn mit der jährlichen Abschreibung wird die jährliche Steuerlast gemindert. Allerdings können nicht alle Bestandteile einer Immobilie abgeschrieben werden. Weshalb dürfen Grundstücke nicht abgeschrieben werden? Eine Immobilie besteht in der Regel aus zwei unbeweglichen Bestandteilen: dem Grundstück und dem Gebäude. Das Gebäude darf bzw. muss planmäßig abgeschrieben werden, wenn es im Rahmen der Vermietung zur Gewinnerzielung genutzt wird oder zum Betriebsvermögen gehört. Der Wert des Grund und Bodens, auf dem das Gebäude steht, darf im Rahmen der Gebäudeabschreibung jedoch nicht berücksichtigt werden. Der Grund dafür liegt im Verschleiß: Anders als Bauwerke nutzen sich Grundstücke nicht ab. Ein Gebäude unterliegt diversen Einflüssen, die für eine kontinuierliche Wertminderung sorgen: Mit Immobilien ist es ein bisschen so wie mit Autos – und im Prinzip mit allen Wirtschaftsgütern: Eigentümer können ihren Wertverlust durch Wartung und Pflege reduzieren und nach hinten hinauszögern. Aber auch Renovierungs- und Sanierungsarbeiten können den Werteverfall nicht gänzlich aufhalten. Irgendwann hat jedes Gebäude seinen Lebenszyklus überschritten und kann nicht mehr sinnvoll genutzt werden. Grundstücke sind zeitlos nutzbar und daher nicht abschreibbar Bei Grundstücken ist das anders. Selbst wenn das hunderte Jahre alte Gebäude darauf verfallen ist und abgerissen werden muss, kann das Grundstück im Prinzip immer wieder neu bebaut werden. Es unterliegt also keiner Abnutzung, sondern ist zeitlos nutzbar. Deshalb sieht das Steuerrecht keine planmäßige Abschreibung für Grundstücke vor. Was ist eine planmäßige Abschreibung?Die planmäßige Abschreibung erfolgt über einen in der Regel gesetzlich definierten Zeitraum, der vom jeweiligen Wirtschaftsgut abhängt. Dabei werden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten (AHK) des Gebäudes über die voraussichtliche Nutzungsdauer abgeschrieben. Die planmäßige Abschreibung spiegelt den pauschalierten Wertverlust langlebiger Vermögensgegenstände wider und folgt festen Regeln. Kaufpreisaufteilung zwischen Grundstück und Gebäude Folglich muss eine Kaufpreisaufteilung vorgenommen werden, wenn Grundstück und Gebäude gemeinsam erworben werden und der Kaufvertrag keine Auskunft über die Werteverteilung der Immobilien Bestandteile gibt. Da die Finanzämter das nicht abschreibbare Grundstück häufig zu hoch bewerten und somit die Gebäudeabschreibung reduzieren, sollten Sie ein Sachverständigengutachten zur Kaufpreisaufteilung erstellen lassen und dieses der Finanzbehörde vorlegen. Auf diese Weise sichern Sie sich die maximal mögliche Abschreibung und erhöhen die Rendite Ihrer Kapitalanlage. Dauerhafte Wertminderung von Grundstücken kann zur Abschreibung führen Nur weil ein Grundstück sich nicht abnutzt, bedeutet dies nicht, dass es keinen Wertschwankungen unterliegt. Der Bau einer angrenzenden Autobahn oder der Befund von Kontamination des Erdreichs sind Beispiele für eine Wertminderung von Grund und Boden. Voraussetzung ist, dass Altlasten, Verunreinigungen oder andere Umweltbelastungen vorher nicht bekannt oder gegeben waren und somit nicht bereits im Vorfeld zu einer Kaufpreisminderung geführt haben. Ist eine Kontamination beim Kauf bekannt, sind die Kosten für die Sanierung des Grundstücks als nachträgliche Herstellungskosten des Grundstücks zu behandeln, da durch die Grundstückssanierung eine erhebliche Verbesserung seiner Qualität über den ursprünglichen Zustand hinaus erzielt wird. Außerplanmäßige Abschreibung für Grundstücke Sind die Gründe der außergewöhnlichen Wertminderung von Dauer, muss eine außerplanmäßige Abschreibung für das Grundstück vorgenommen werden. Die außerplanmäßige Absetzung für Abnutzung (AfA) entstammt dem Handelsrecht.Im Steuerrecht ist sie ebenfalls bekannt – als Teilwertabschreibung. Die planmäßige Abschreibung ist im Handels- und im Steuerrecht auch vorgeschrieben. § 253 Abs. 3 Handelsgesetzbuch (HGB) schreibt die außerplanmäßige Abschreibung unabhängig von einer zeitlich befristeten Nutzung vor: „Ohne Rücksicht darauf, ob ihre Nutzung zeitlich begrenzt ist, sind bei Vermögensgegenständen des Anlagevermögens bei voraussichtlich dauernder Wertminderung außerplanmäßige Abschreibungen vorzunehmen, um diese mit dem niedrigeren Wert anzusetzen, der ihnen am Abschlussstichtag beizulegen ist.“ Im Steuerrecht ist der § 6 des Einkommensteuergesetzes (EStG) ausschlaggebend: „Ist der Teilwert auf Grund einer voraussichtlich dauernden Wertminderung niedriger, so kann dieser angesetzt werden. Teilwert ist der Betrag, den ein Erwerber des ganzen Betriebs im Rahmen des Gesamtkaufpreises für das einzelne Wirtschaftsgut ansetzen würde; dabei ist davon auszugehen, dass der Erwerber den Betrieb fortführt.“ Die Wertminderung gilt dann als dauernd, wenn der Wert des Grundstücks niedriger ausfällt als seine fortgeführten Anschaffungskosten. Wertminderungen aus einem besonderen Anlass, zum Beispiel Naturkatastrophen oder technischer Fortschritt, sind regelmäßig von Dauer. Abschreibungspflicht bei dauernder Wertminderung von Grund und Boden Da Grundstücke grundsätzlich keinem Werteverzehr unterliegen, zählen sie handelsrechtlich zum Anlagevermögen (§ 247 Abs. 2 HGB). Für nicht abnutzbares Anlagevermögen gilt bei einer lediglich temporären Wertminderung ein striktes Abschreibungsverbot. Wenn der Wertverlust hingegen dauerhaft ist, ist die außerplanmäßige Abschreibung von Grund und Boden sogar Pflicht. Durch die Abschreibung wird der maßgebliche Buchwert des Grundstücks korrigiert. Beispiel außerplanmäßige Abschreibung bei einem GrundstückSie erwerben ein Grundstück zum Kaufpreis von 250.000 Euro. Nach zwei Jahren führt die Eröffnung eines benachbarten Flughafens dazu, dass sich der Wert des Grundstücks laut eines Gutachtens aufgrund der Lärmbelastung um ein Drittel auf 166.667 Euro reduziert. Da die Wertminderung voraussichtlich dauerhaft ist, muss eine außerplanmäßige Abschreibung in Höhe von 83.333 Euro vorgenommen werden.Sollte der Flughafen – aus welchen Gründen auch immer – nach einigen Jahren wieder geschlossen werden und sich der Wert des Grundstücks wieder erholen, ist eine Zuschreibung auf 250.000 Euro notwendig. Nachweis der Wertminderung eines Grundstücks Soll eine außerplanmäßige Absetzung für Abnutzung durchgeführt werden, müssen Sie der zuständigen Finanzbehörden den Wertverlust des Grund und Bodens seriös nachweisen. Dafür eignet sich am besten ein Sachverständigengutachten zum Marktwert des Grundstücks. Was tun, wenn sich der Wert des Grundstücks wieder erholt? Konnten Kontaminationen beseitigt werden oder liegt die infrastrukturelle Beeinträchtigung, die zum Wertverlust des Grundstücks geführt hat, nicht mehr vor, wird sich der Grundstückswert in der Regel wieder dauerhaft erholen. Sowohl in der Handelsbilanz als auch in der Steuerbilanz gilt das sogenannte Wertaufholungsgebot (§ 253 Abs. 5 Satz 1 HGB und § 6 Abs. 1 Nr. 2 EStG). Das bedeutet, dass eine außerplanmäßige Abschreibung rückgängig gemacht werden muss, wenn sich die Reduzierung des Grundstückswerts als nicht dauerhaft erweist. Fazit: Grund und Boden sind in der Regel nicht abschreibbar Eine Abschreibung von Grundstücken ist ausgeschlossen. Die einzige Ausnahme bilden das Handels- und das Steuerrecht, die beide eine außerplanmäßige Abschreibung von Grund und Boden vorschreiben, wenn eine dauernde Wertminderung

mehr erfahren »
Abschreibung von Denkmalimmobilien
David Glasenapp

Denkmal AfA: Steuern sparen mit der Abschreibung von denkmalgeschützten Immobilien

Denkmalgeschützte Immobilien stellen eine besondere Herausforderung für Kapitalanleger dar. Gleichzeitig bieten sie attraktive Steuervorteile, von denen vor allem Gutverdiener profitieren. Sie können die Sanierungskosten in einem relativ kurzen Zeitraum in voller Höhe von den Steuern abschreiben und auf diese Weise die Einkommensteuer verringern. In diesem Artikel erfahren Sie alles, was Sie zur Abschreibung denkmalgeschützter Immobilien wissen müssen. Das Wichtigste zur Denkmal-AfA im Überblick Historische Gebäude stellen oft ein wertvolles kulturelles Erbe dar, das es zu schützen gilt. Sofern der Erhalt dieser Gebäude im öffentlichen Interesse ist, können sie von der zuständigen Behörde unter Denkmalschutz gestellt werden. Dann gelten für das Gebäude besondere Auflagen, die sich meist vor allem auf das Aussehen der Immobilie beziehen und ihr Erscheinungsbild schützen sollen. Der Erhalt denkmalgeschützter Gebäude, wie zum Beispiel Fachwerkhäuser, ist im Interesse der Allgemeinheit. Allerdings ist es auch deutlich aufwendiger und teurer, eine denkmalgeschützte Immobilie zu erhalten – nicht zuletzt wegen der geltenden Auflagen. Deshalb gewährt der Gesetzgeber privaten Investoren, die eine Denkmalimmobilie durch die Sanierung und Modernisierung erhalten, großzügige Steuervorteile. Durch die Unterstützung und Belohnung der Investoren muss der Staat nicht selbst für den Erhalt der Denkmäler aufkommen. Es entsteht eine Win-win-Situation. Abschreibung der Sanierungskosten bei Denkmalimmobilien Denkmalgeschützte Gebäude sind sowohl für Privatpersonen, die die Denkmalimmobilie selbst nutzen wollen, als auch für Investoren interessant. Denn der Gesetzgeber erlaubt es beiden, die für den Erhalt des Denkmals anfallenden Sanierungs- und Modernisierungskosten von der Steuer abzusetzen. Denkmalschutz: Abschreibung für Selbstnutzer Wer die Denkmalimmobilie selbst bewohnen möchte, der kann gemäß § 10f Einkommensteuergesetz (EStG) über einen Zeitraum von zehn Jahren jährlich neun Prozent der Sanierungskosten absetzen – also insgesamt 90 Prozent. Denkmalschutz: Abschreibung für Vermieter Vermieter dürfen gemäß § 7i des Einkommensteuergesetzes (EstG) sogar 100 Prozent der Erhaltungskosten als Werbungskosten absetzen: „Bei einem im Inland gelegenen Gebäude, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist, kann der Steuerpflichtige abweichend von § 7 Absatz 4 und 5 im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, absetzen.“ Immobilieneigentümer, die das Denkmal nach der Sanierung vermieten, können also acht Jahre lang jeweils neun Prozent abschreiben, gefolgt von weiteren vier Jahren, in denen jeweils sieben Prozent der Sanierungskosten steuerlich geltend gemacht werden dürfen. Somit können Kapitalanleger im relativ kurzen Zeitraum von nur zwölf Jahren die gesamten Erhaltungskosten abschreiben. Abschreibung des Kaufpreises einer Denkmalimmobilie Zusätzlich dürfen Vermieter natürlich – wie bei allen anderen Immobilien auch – die Gebäudeabschreibung auf den Anschaffungspreis anwenden. Dafür kommen bei Denkmalimmobilien in aller Regel zwei Abschreibungssätze in Fragen: Während Personen, die die Immobilie selbst bewohnen wollen, mit einer Denkmalimmobilie überhaupt erst die Gelegenheit bekommen, zumindest die Sanierungskosten abzuschreiben, profitieren Vermieter gleich doppelt. Sie können sowohl den Kaufpreis für das Denkmal als auch die folgenden Sanierungskosten jeweils vollständig abschreiben. Lediglich das Grundstück kann nicht planmäßig abgeschrieben werden.   Selbstnutzung Vermietung Anschaffungskosten Grundstück – – Anschaffungskosten Gebäude Baujahr vor 1925 – 40 Jahre lang je 2,5 % Baujahr nach 1925 – 50 Jahre lang je 2,0 % Sanierungskosten 10 Jahre lang je 9,0 %(in Summe 90 %) 8 Jahre lang je 9,0 %4 Jahre lang je 7,0 %(in Summe 100 %) Übersicht der AfA-Sätze für denkmalgeschützte Immobilien Diese Voraussetzungen gelten für die Denkmal-AfA Damit die Denkmalschutzabschreibung greift, gelten strenge Vorgaben seitens des Gesetzgebers. Folgend ein Überblick. Ausweisung als denkmalgeschützte Immobilie (Baudenkmal) Die Immobilie muss von der jeweils zuständigen Denkmalbehörde als Baudenkmal anerkannt sein. Dafür wird das Gebäude von der Unteren Denkmalschutzbehörde (Stadt oder Kreis) in die sogenannte Denkmalliste eingetragen. Ab dem Zeitpunkt der Eintragung wird der Erhalt der Immobilie als kulturelles Erbe gesichert und gefördert. Die Anforderungen für die Aufnahme in die Denkmalliste unterscheiden sich im Detail von Bundesland zu Bundesland und sind dem jeweiligen Denkmalschutzgesetz (DSchG) zu entnehmen. Achtung: Immobilie kann auch ohne Ausweisung ein Denkmal seinIn einigen Bundesländern, wie zum Beispiel in Bayern, ist ein Gebäude automatisch ein Baudenkmal, sobald es die gesetzlichen Kriterien dafür erfüllt. Also auch dann schon, wenn es noch gar keine Bescheinigung darüber gibt oder keine Denkmalplakette an der Fassade prangt. Die Eintragung in die Denkmalliste hat in den betroffenen Bundesländern lediglich deklaratorische Bedeutung und macht den Denkmalschutz des betroffenen Bauwerks öffentlich. Ob eine Immobilie unter Denkmalschutz steht, kann der sogenannten Denkmalliste in der jeweiligen Kommune, im Landkreis oder im Bundesland entnommen werden. Neben ganzen Häusern können auch nur Teile eines Gebäudes unter Denkmalschutz gestellt werden, zum Beispiel die Fassade von einem Haus aus der Gründerzeit. Bitte beachten Sie, dass bei einem Gebäude, von dem nur Teile unter Denkmalschutz stehen, auch die Abschreibung nur für die Sanierungen am Denkmalanteil möglich ist. Denkmalrechtliche Genehmigung für Sanierungsarbeiten Damit Sie die Sanierungsarbeiten an Ihrer Denkmalimmobilie über die Denkmal-AfA absetzen können, müssen die Arbeiten vorher von der zuständigen Behörde schriftlich genehmigt werden. Die Denkmalbehörde achtete darauf, dass bei der Sanierung oder Modernisierung die für Baudenkmäler geltenden Auflagen eingehalten werden. Bei der Planung der Sanierungsarbeiten sollten Sie insbesondere darauf achten, dass Aus den oben genannten Kriterien ergibt sich, dass beispielsweise Arbeiten an der Außenanlage von denkmalgeschützten Häusern (Zufahrt, Garten, etc.) in der Regel nicht abschreibungsfähig sind. Gleiches gilt für deren Einrichtung. Die denkmalrechtliche Genehmigung für die Sanierung und ggf. Umnutzung (z. B. Umbau landwirtschaftlicher Gebäude in Wohnräume) wird auf Antrag von der Denkmalschutzbehörde erteilt. Um einen positiven Bescheid zu erhalten, sollten Sie die geplanten Arbeiten so detailliert wie möglich beschreiben und den Aufwand dafür beziffern. Ergänzende Dokumente wie zum Beispiel Bauzeichnungen, Lagepläne und Fotografien sind einzureichen und erhöhen die Chance auf eine Bewilligung der Maßnahmen. Bitte beachten Sie, dass die Erteilung der denkmalrechtlichen Genehmigung in der Regel mit Kosten verbunden ist. Die Gebühren für die Erteilung unterscheiden sich je nach Bundesland. Zudem sollte Ihnen bewusst sein, dass eine erteilte Genehmigung meist vier Jahre gültig ist. Schaffen Sie es nicht, innerhalb dieses Zeitraums mit den Sanierungsmaßnahmen zu beginnen, erlischt die Erlaubnis ohne weitere Benachrichtigung. Danach ausgeführte Arbeiten können nicht mehr abgeschrieben werden! In §

mehr erfahren »
Restnutzungsdauer Gebäude
David Glasenapp

Restnutzungsdauer Gebäude

Die Restnutzungsdauer ist eine wichtige Kennzahl für die Bewertung von Immobilien – insbesondere für Kapitalanleger und Investoren. Sie gibt die verbleibende Lebensdauer einer Immobilie an, in der diese noch für wirtschaftliche Zwecke genutzt werden kann. In diesem Artikel erfahren Sie, was die Restnutzungsdauer beeinflusst und wie diese berechnet wird. Das Wichtigste im Überblick: Was bedeutet die Restnutzungsdauer bei Immobilien? Gebäude besitzen – anders als der Grund und Boden, auf dem sie stehen – eine begrenzte Lebensdauer. Immobilien unterliegen einer Alterswertminderung – ihr Wert nimmt also im Laufe der Zeit ab. Die Restnutzungsdauer ist ein Begriff aus dem sogenannten Bewertungsrecht. Die Kennzahl gibt an, wie viele Jahre noch verbleiben, um ein Bauwerk wirtschaftlich sinnvoll nutzen zu können. Es also beispielsweise zu vermieten oder für betriebliche Zwecke zu nutzen. Der Begriff wird in § 4 Abs. 3 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) genau definiert: „Die Restnutzungsdauer bezeichnet die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann.“ Die wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes ist vor allem für Kapitalanleger und Investoren, die sich für Renditeimmobilien interessieren, eine wichtige Kennzahl. Von ihr zu unterscheiden ist die technische Nutzungsdauer: Gebäude bestehen in der Regel deutlich über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer hinaus. Mit einem unbegrenzten Sanierungsbudget lässt sich nahezu jedes Bauwerk unabhängig von seiner Bauweise über sehr lange Zeiträume erhalten. Alte Burgen, Schlösser und Herrenhäuser sind Paradebeispiele dafür. Sie stehen zwar oft noch nach Jahrhunderten, lassen sich aufgrund ihrer Bauart aber nur in den seltensten Fällen noch wirtschaftlich betreiben. Das hat vielfältige Gründe. Es gibt nicht genug große Adels- oder Herrscherfamilien mehr, die mit ihrem Personal darin wohnen könnten – also eine geringe Nachfrage nach solchen Objekten. Ein Umbau in kleinere Wohneinheiten wäre sehr teuer oder gar nicht erst möglich. Außentoiletten, niedrigen Deckenhöhen, arbeitsaufwendige und längst verbotene Kohleheizungen machen entsprechende Objekte selbst für Liebhaber unattraktiv. Bei Ablauf der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer steht der (immer höhere) Aufwand für Instandhaltung und Instandsetzung nicht mehr im Verhältnis zu den (immer niedrigeren) Einnahmen aus der Vermietung, weil sie nicht mehr den Standards entspricht und sich die Anforderungen gewandelt haben. Das im Objekt gebundene Kapital erzielt keine marktübliche Verzinsung mehr – es wäre sinnvoller, das Kapital anderswo zu investieren oder das Gebäude abzureißen und einen Neubau zu errichten. Bei einem Gebäude, dessen wirtschaftliche Restnutzungsdauer abgelaufen ist, wird also davon ausgegangen, dass die erzielbaren Einkünfte so gering und die laufenden Kosten so hoch sind, dass sich eine Vermietung oder Verpachtung nicht mehr lohnt. Stattdessen müsste bei einer Restnutzungsdauer von null Jahren so stark investiert werden (z.B. durch Abriss und Neubau oder durch Kernsanierung), dass von einem Restwert des Bestandsgebäudes nicht mehr ausgegangen werden kann.  Die Restnutzungsdauer spielt unter anderem auch bei der Berechnung von theoretisch möglichen bzw. noch erzielbaren Renditen im sogenannten Ertragswertverfahren eine wichtige Rolle. Mit dem Verfahren wird der Wert von Renditeimmobilien ermittelt, auch bei Zwangsversteigerungen oder Enteignungen. Steuern sparen mit tatsächlicher RestnutzungsdauerDer Gesetzgeber hat abhängig vom Baujahr des Gebäudes eine pauschale Nutzungsdauer definiert, über die Sie Ihre Immobilie steuerförderlich abschreiben können. Sofern die Restnutzungsdauer jedoch geringer ist, können Sie diese kürzere Restnutzungsdauer mit einem Sachverständigengutachten nachweisen. Dadurch verkürzt sich der Abschreibungszeitraum: Sie schreiben jedes Jahr einen höheren Betrag ab und sparen in der Regel deutlich mehr Steuern. Nutzen Sie die kostenlose Ersteinschätzung und erfahren Sie, ob sich ein Gutachten zur Restnutzungsdauer für Sie lohnt! Unterschied zwischen Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer Die Restnutzungsdauer wird von Sachverständigen ermittelt und ist häufig Bestandteil von Wertgutachten. Sie darf allerdings nicht mit der Gesamtnutzungsdauer verwechselt werden. Die Gesamtnutzungsdauer gibt die wirtschaftlich sinnvolle Lebensdauer einer Immobilie an. Oder anders ausgedrückt: Sie gibt die Restnutzungsdauer zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes wieder. Auch die Gesamtnutzungsdauer hat nichts mit der technischen Standzeit eines Gebäudes zu tun. Es ist möglich und sogar üblich, dass Bauwerke die Gesamt- und Restnutzungsdauer überschritten haben, und dennoch ihre Funktion erfüllen. Zum Teil sogar bewohnbar und nutzbar sind. Die Gesamtnutzungsdauer einer Immobilie hängt von der Art und Bauweise des Gebäudes ab und wird vom Gesetzgeber bzw. den örtlichen Gutachterausschüssen vorgegeben. Bei Wohngebäuden umfasst sie in der Regel 80 Jahre. Anlage 22 des Bewertungsgesetzes (BewG) besteht aus einer Tabelle, die die Gesamtnutzungsdauern verschiedener Gebäudetypen enthält. Folgend eine Auswahl mit den wichtigsten Gebäudearten für Kapitalanleger und Investoren: Gebäudeart Gesamtnutzungsdauer Ein- und Zweifamilienhäuser           80 Jahre Mietwohngrundstücke, Mehrfamilienhäuser 80 Jahre Wohnungseigentum 80 Jahre Gemischt genutzte Grundstücke (Wohnhäuser mit Mischnutzung) 80 Jahre Bürogebäude, Verwaltungsgebäude 60 Jahre Einzelgaragen, Mehrfachgaragen 60 Jahre Wohnheime, Internate, Alten- und Pflegeheime 50 Jahre Beherbergungsstätten, Hotels, Verpflegungseinrichtungen 40 Jahre Betriebs- und Werkstätten, Industrie- und Produktionsgebäude 40 Jahre Lager- und Versandgebäude 40 Jahre Landwirtschaftliche Betriebsgebäude 30 Jahre Die komplette Liste ist hier abrufbar. Ein Einfamilienhaus mit durchschnittlicher Qualität hat demnach eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren, während es bei einem landwirtschaftlich genutzten Betriebsgebäude lediglich 30 Jahre sind. Das liegt daran, dass die Bausubstanz beim letztgenannten Gebäudetyp meist schon bei der Errichtung weniger qualitativ ist und zudem im Laufe der Zeit einer stärkeren Beanspruchung und damit Abnutzung ausgesetzt ist. So wird die Restnutzungsdauer von Gebäuden berechnet In der Theorie ist die Berechnung der vorläufigen wirtschaftlichen Restnutzungsdauer einfach, da es sich um die Differenz zwischen der Gesamtnutzungsdauer und dem Alter der Immobilie handelt. Das Gebäudealter muss also lediglich von der Gesamtnutzungsdauer laut der oben aufgeführten Tabelle abgezogen werden. Die Ermittlung der Restnutzungsdauer ist in § 4 Abs. 3 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) wie folgt beschrieben: „Die Restnutzungsdauer wird in der Regel auf Grundlage des Unterschiedsbetrags zwischen der Gesamtnutzungsdauer und dem Alter der baulichen Anlage am maßgeblichen Stichtag unter Berücksichtigung individueller Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts ermittelt. Individuelle Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts wie beispielsweise durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen des Wertermittlungsobjekts können die sich aus dem Unterschiedsbetrag nach Satz 2 ergebende Dauer verlängern oder verkürzen.“ Beispielrechnung Restnutzungsdauer Ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohneinheiten wurde im Jahr 1983 erbaut. Seine Gesamtnutzungsdauer laut Bewertungsgesetz beträgt 80 Jahre. Zum Bewertungsstichtag am 1. Januar 2023 hat das Gebäude ein Alter von 40 Jahren (2023 minus 1983). Die vorläufige Restnutzungsdauer beträgt damit 40 Jahre (80 Jahre minus 40 Jahre). In der Praxis lässt sich die wirtschaftliche Lebensdauer eines Gebäudes durch gezielte Modernisierungsmaßnahmen verlängern. Diese müssen

mehr erfahren »
Wann ist der optimale Zeitpunkte zur Erstellung eines Nutzungsdauer Gutachtens für Immobilien
David Glasenapp

Wann ist der optimale Zeitpunkt zur Erstellung eines Nutzungsdauer Gutachten für Immobilien?

Das Thema der Nutzungsdauer Gutachten ist von großer Bedeutung für Immobilien-Investoren. Es handelt sich dabei um eine Bewertungsmethode, die dazu dient, die verbleibende Lebensdauer eines Gebäudes zu ermitteln. Die Ergebnisse des Gutachtens fließen maßgeblich in die kaufmännische Entscheidung ein und können somit die Grundlage für den Immobilienkauf bilden. Nutzungsdauer Gutachten für Immobilien-Investoren Erfahrene Immobilien-Investoren setzen hierbei auf eine frühzeitige Erstellung des Nutzungsdauer Gutachtens bereits während des Ankaufsprozesses. Dies hat den entscheidenden Vorteil, dass die Ergebnisse des Gutachtens direkt in die Kaufentscheidung einfließen können. Hierdurch lassen sich nicht nur Verhandlungen mit dem Verkäufer führen, sondern auch die zeitliche Planung von Modernisierungsmaßnahmen vornehmen. Gutachten als Grundlage für eine kaufmännische Entscheidung Ein weiterer wichtiger Faktor bei der kaufmännischen Entscheidung über einen Immobilienkauf ist die Höhe der zu erwartenden Abschreibung. Hierzu ist nicht nur eine erste Aufteilung des Kaufpreises in Grundstücks- und Gebäudewert notwendig, sondern auch eine Ermittlung der Restnutzungsdauer. Dies ist insbesondere für die steuerliche Abschreibung von Bedeutung. Ist der Ankauf bereits getätigt, so ist es jedoch noch nicht zu spät, um ein Nutzungsdauer Gutachten zu erstellen. Denn eine einmal festgesetzte Abschreibungsdauer gilt nicht zwangsweise auch für die Zukunft. Hierbei sollte jedoch beachtet werden, dass die Darlegung einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer eines zur Einkünfteerzielung genutzten Gebäudes nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG einen Nachweis erfordert. Hierbei kann sich der Steuerpflichtige jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint. In diesem Zusammenhang kann auch eine Anpassung der Fristen für die Vergangenheit sinnvoll sein. Hierbei empfiehlt es sich, den Steuerberater zu konsultieren, um eventuelle Möglichkeiten einer Anpassung zu erörtern. Für eine erste Einschätzung der Abschreibung haben wir einen professionellen AfA-Rechner erstellt. Gutachten für die Nutzungsdauer von Immobilien als private Person Auch für private Vermieter oder Eigentümer von Immobilien kann die Erstellung eines Nutzungsdauer Gutachtens von Vorteil sein. Durch die Ermittlung der Restnutzungsdauer können sie eine fundierte Abschätzung der Wertentwicklung ihrer Immobilie vornehmen und gegebenenfalls Modernisierungsmaßnahmen planen. Auch die steuerliche Abschreibung kann auf dieser Grundlage erfolgen, was zu einer Entlastung der Steuerlast führen kann. Der beste Zeitpunkt für private Vermieter oder Eigentümer, um ein Nutzungsdauer Gutachten erstellen zu lassen, ist bei einem geplanten Verkauf der Immobilie oder bei größeren Modernisierungsmaßnahmen. Aber auch im laufenden Betrieb kann es sinnvoll sein, die Restnutzungsdauer regelmäßig zu überprüfen, um eine optimale Planung von Instandhaltungsmaßnahmen zu ermöglichen. Fazit: Ein Nutzungsdauer Gutachten ist für Immobilien-Investoren und auch private Vermieter oder Eigentümer ein wichtiges Instrument, um die verbleibende Lebensdauer einer Immobilie zu ermitteln und fundierte Entscheidungen zu treffen. Eine frühzeitige Erstellung des Gutachtens im Ankaufsprozess kann von Vorteil sein, aber auch nachträglich ist die Erstellung sinnvoll, um eine Anpassung der Abschreibung vorzunehmen oder geplante Modernisierungen zu planen.

mehr erfahren »
BFH Restnutzungsdauer Urteil ImmoWertV
David Glasenapp

BFH bestätigt erneut die Schätzung der Restnutzungsdauer nach Maßgabe der ImmoWertV

Der Bundesfinanzhof hat sich mit einer Revision befasst, der zwei Streitpunkte zugrunde lagen. Das Finanzamt wehrte sich gegen eine deutlich verkürzte Restnutzungsdauer von 19 statt 50 Jahren. Außerdem war strittig, ob der Wert eines Nießbrauchs den Anschaffungskosten zuzurechnen sei und somit die Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung (AfA) erhöhe.

mehr erfahren »
Steuer sparen mit Immobilien
Nadine Klause

Steuern sparen mit Immobilien – Beispielrechnungen und Tipps!

Eigentümer einer Immobilie müssen hohe Steuern bezahlen – haben aber auch ein hohes Steuersparpotenzial. Wir geben einen Überblick über die wichtigsten Sparoptionen für Immobiliensteuern. Ob Eigentumswohnung oder Haus – die eigenen vier Wände oder eine vermietete Immobilie sind der Traum vieler Menschen. Sie geben Geborgenheit und finanzielle Sicherheit. Aber eine

mehr erfahren »
David Glasenapp

Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf zugunsten kürzerer Nutzungsdauer

Urteil des FG Düsseldorf vom 16.08.2023 Vermieter punkten doppelt vor dem Finanzgericht: Erhöhung der Abschreibung durch Kaufpreisaufteilung und Erhöhung des AfA-Satzes durch Nachweis kürzerer Nutzungsdauer  Das Finanzgericht Düsseldorf hat zugunsten eines Ehepaars als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses geurteilt. Streitig waren die Nutzungsdauer des Objekts sowie die Kaufpreisaufteilung. Auf Basis der Berechnung

mehr erfahren »
Handwerkerkosten absetzen
Nadine Klause

So können Sie als Vermieter Handwerkerkosten absetzen

Vermieter können Baumaßnahmen steuerlich geltend machen. Ob die Handwerkerkosten direkt im Jahr der Umsetzung abgesetzt werden können oder über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden müssen, hängt vom konkreten Einzelfall ab. Erfahren Sie in diesem Artikel, welche Regeln für die Absetzung von Handwerkerkosten gelten. Handwerkerkosten absetzen? Das Wichtigste im Überblick:

mehr erfahren »
sonderabschreibung für mietwohnungsneubau
Nadine Klause

Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau

In Deutschland gibt es zu wenige Mietwohnungen. Um den Markt zu entspannen, hat der Gesetzgeber die Sonderabschreibung reaktiviert, die auf neu geschaffenen Wohnraum angewendet werden kann. Damit können Sie in den ersten 4 Jahren bis zu 20 Prozent der Herstellungs- oder Anschaffungskosten zusätzlich zur regulären AfA abschreiben. Das Wichtigste zu

mehr erfahren »
Gebäudeabschreibung
David Glasenapp

Gebäudeabschreibung: Erklärung, Berechnung und Tipps zur Abschreibung von Immobilien

Die Gebäudeabschreibung ist einer der größten Steuersparhebel für Vermieter. Vermietete oder betrieblich genutzte Gebäude können über ihre Nutzungsdauer abgeschrieben werden und führen auf diese Weise zu einer Steuerersparnis. Wie genau die Abschreibung von Immobilien funktioniert, wie Sie den Abschreibungsbetrag berechnen und wie Sie Ihre Abschreibung und damit Ihren Cashflow optimieren

mehr erfahren »
Nutzungsdauer Schaetzung erlaubt
David Glasenapp

Finanzgericht Köln: Bei Schätzung der Nutzungsdauer ist Ungewissheit unausweichlich

Eine Klägerin wollte ihre Immobilie mit 15 Jahren Restnutzungsdauer abschreiben, das Finanzamt bestand auf der typisierten Nutzungsdauer von 50 Jahren. Der vom Gericht bestellte Sachverständige schätzte die Restnutzungsdauer auf 19 Jahre. Das Gericht folgte der Einschätzung und betont, dass Ungewissheit zur Schätzung der Nutzungsdauer gehört (Az. 6 K 1506/17). Das

mehr erfahren »
Urteil Nutzungsdauer Gutachten Finanzgericht
David Glasenapp

Neues Urteil: Immobiliengesellschaft setzt Verdopplung der Abschreibung mit Nutzungsdauer-Gutachten gerichtlich durch

Eine GmbH hat ihre jährliche Abschreibung für eine Wohnanlage mit einem Nutzungsdauer-Gutachten von zwei auf vier Prozent verdoppelt. Als das Finanzamt die Höhe der Abschreibung anzweifelte, reichte die Gesellschaft Klage ein und erhielt vor dem Finanzgericht Mecklenburg-Vorpommern in allen Punkten Recht. Das Wichtigste in Kürze: Ausgangslage: 4 % jährliche Gebäudeabschreibung

mehr erfahren »
AfaA außerplanmäßige Abschreibung
Nadine Klause

AfaA bei Immobilie: Außerplanmäßige Abschreibung von Gebäuden

Treten außergewöhnliche Ereignisse auf, wodurch eine Immobilie in ihrer Nutzungsfähigkeit eingeschränkt wird und an Wert verliert, dürfen Eigentümer eine außerplanmäßige Abschreibung vornehmen – die Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung (AfaA). Die Absetzung für Abnutzung (AfA) erfolgt innerhalb eines pauschalierten Nutzungszeitraums, den der Gesetzgeber für jedes Wirtschaftsgut in der AfA-Tabelle angibt. Bei

mehr erfahren »