Die verkürzte Restnutzungsdauer für Immobilien sollte im Rahmen des Jahressteuergesetzes (JStG) 2024 deutlich eingeschränkt werden, was viele Immobilienbesitzer verunsichert hat. Die Gute Nachricht: Die Gesetzesänderung ist vom Tisch!
Das Wichtigste in Kürze
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- Keine Einschränkung der Abschreibung: Ab 2025 wird die verkürzte Restnutzungsdauer weiterhin auch für Gebäude gelten, die mehr als 10 Jahre Restnutzungsdauer haben.
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- Keine Pflicht zur Vor-Ort-Besichtigung: Auch ab 2025 ist Vor-Ort-Besichtigung nicht gesetzlich verankert. Einige Finanzämter fordern sie dennoch bereits seit geraumer Zeit
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- Handeln Sie jetzt: Lassen Sie Ihr Gutachten noch 2024 erstellen, um die Weichen für jahrelange Steuervorteile stellen .
Was genau wurde debattiert?
Seit 1967 ist es möglich, die tatsächliche Restnutzungsdauer von Immobilien durch ein Gutachten nachzuweisen, um von höheren steuerlichen Abschreibungen zu profitieren. Doch ab 01.01.2025 sollte diese Regelung stark eingeschränkt werden. Der Bundesrat schlug vor, dass eine verkürzte Nutzungsdauer nur noch dann angesetzt werden kann, wenn diese weniger als 20% der gesetzlich festgelegten Nutzungsdauer von 50 Jahren beträgt – also weniger als 10 Jahre. Für Immobilien, die eine längere Restnutzungsdauer haben, wie beispielsweise 26 Jahre, soll keine Anpassung mehr möglich sein.
Ein weiterer wichtiger Punkt: Gutachten sollten zwingend auf einer Vor-Ort-Besichtigung beruhen. Unser Tipp: Wir bieten bereits seit längerem optionale Vor-Ort-Besichtigungen an, die bei vielen Finanzämter schon jetzt die Anerkennung deutlich erleichtern.
Die vom Bundestag angehörten Sachverständigen hingegen drängten darauf, dass insbesondere die vorgeschlagene 20%ige Maßgeblichkeitsgrenze verfassungsrechtlich bedenklich ist und dass eine etwaige Gesetzesänderung nur diejenigen Vermieter treffen dürfe, die nicht bis spätestens 2024 bereits eine verkürzte Restnutzungsdauer geltend gemacht haben.
Was sollte ich jetzt tun?
Gutachtenerstellung
Die Debatte um die verkürzte Restnutzungsdauer zeigt, dass es sinnvoll ist, sich rechtzeitig um dieses wichtige Steuerthema zu kümmern und von den jeweils aktuellen Regelungen noch rechtzeitig zu profitieren. Wir empfehlen allen Vermietern, ihren gesamten Bestand kostenlos einschätzen zu lassen und auch neu angeschaffte Objekte direkt beim Kauf begutachten zu lassen.
Einreichung beim Finanzamt
Das Gutachten sollte dann für das frühestmögliche Steuerjahr eingereicht werden. Das ist bei Bestandsobjekten, das Jahr, für das noch kein rechtskräftiger Steuerbescheid vorliegt. Bei neu angeschafften Objekten ist es das Steuerjahr, in dem der Übergang Besitz, Nutzen und Lasten (“ÜBNL”) liegt.
Weitere Fragen zur geplanten Gesetzesänderung
Gelten Rechtschutz und Geld-zurück-Garantie von Nutzungsdauer.com nach wie vor?
Ja. Gerade in diesen bewegten Zeiten sehen wir keinen Anlass, unsere Unterstützung einzuschränken.
Mehr zu Rechtschutz und Geld-zurück-Garantie
Was mache ich mit in 2024 und 2025 erworbenen oder noch zu erwerbenden Objekten?
Auch diese sollten unbedingt zeitnah begutachtet und dann im Rahmen der Steuererklärung 2024 bzw. 2025 beim Finanzamt eingereicht werden.
Sollten Sie aktuell in Kaufverhandlungen stehen, die sich ggf. bis zum Jahreswechsel ziehen, sollten Sie unbedingt darauf achten, dass der kaufvertraglich vereinbarte Übergang Besitz, Nutzen und Lasten (ÜBNL) spätestens am 31.12.2024 erfolgt. So ist das Gebäude erstmals mit der Steuererklärung 2024 beim Finanzamt einzureichen.
Sie können uns gern auch vorab bereits mit der Begutachtung beauftragen, sodass sichergestellt ist, dass sämtliche Datumsangaben im Gutachten (Datum der Beauftragung, ggf. Besichtigung, Bewertungsstichtag, Gutachtenerstellung) auf 2024 lauten.
Was ist mit meinen bereits erstellten Gutachten? Bleiben sie anerkannt?
Keiner der Entwürfe oder Stellungnahmen sah eine rückwirkende Änderung vor. Auch im Entwurf des Jahressteuergesetzes (JStG) 2022 war vorgesehen, dass eine noch rechtzeitig eingereichte verkürzte Nutzungsdauer noch bis zum Ende der Nutzungsdauer bzw. bis zum Verkauf des Objekts weiter gelten soll.
Am 07.10.2024 wurden zusätzlich im Finanzausschuss des Deutschen Bundestages die Experten zu den einzelnen zum JStG 2024 vorgeschlagenen Änderungen befragt. Auch hier sprachen sich die zum Thema Nutzungsdauer angehörten Experten ganz klar gegen eine rückwirkende Änderung aus – dies insbesondere aus verfassungsrechtlichen Gründen sowie auf Grundlage der Tatsache, dass Steuerpflichtige ansonsten nachträglich mit einer unerwartbaren Belastung konfrontiert würden.
Sollte ich für ein bereits erstelltes Gutachten eine Besichtigung nachholen?
Wenn Ihr Gutachten bereits beim Finanzamt eingereicht ist, empfehlen wir Ihnen, zunächst die Reaktion des Finanzamts abzuwarten. In mehr als 95% der Fälle erhalten unsere Auftraggeber keinerlei Rückfragen vom Finanzamt.
Wenn Sie Ihr Gutachten noch nicht eingereicht haben und auf Nummer sicher gehen möchten, können Sie auch bereits jetzt eine Besichtigung kostenpflichtig nachbuchen. Alternativ können Sie natürlich auch einfach auf die Rückmeldung des Finanzamts warten – in diesem Falle unterstützen wir Sie im Rahmen des Rechtsschutzes kostenlos.
Kann ich mein Gutachten auch unabhängig von einer Steuererklärung einreichen?
Hiermit wären die meisten Finanzämer überfordert. Wir empfehlen daher, die Gutachten immer gemeinsam mit der Steuererklärung einzureichen. Sofern Sie die Immobilie in jüngerer Vergangenheit erworben haben und für das besagte Jahr noch keine Steuererklärung abgegeben haben, reichen Sie das Gutachten bitte mit der ersten Steuererklärung für diese Immobilie ein.
Ist für die Immobilie bereits eine steuerliche Abschreibung erfolgt, empfiehlt sich der Jahresanfang (01.01.XXXX) für das Jahr, für welches noch kein rechtskräftiger Steuerbescheid vorliegt. Das bedeutet auch: Sie können das Gutachten auch für eine laufende Steuererklärung nachreichen, sofern hier noch kein Steuerbescheid in Rechtskraft erwachsen ist.
Wo kann ich den genauen Wortlaut nachlesen?
Die geplanten Änderungen sind Teil einer Stellungnahme des Bundesrats zum Jahressteuergesetzes 2024, das vom Bundesfinanzministerium ausgearbeitet wurde. Weitere Informationen finden Sie auf der Seite des Bundestags zum Jahressteuergesetz 2024.
