Die verkürzte Restnutzungsdauer für Immobilien steht ggf. vor gravierenden Änderungen. Im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2024 werden deutliche Einschränkungen bei den Abschreibungsmöglichkeiten diskutiert, die bereits ab 2025 in Kraft treten sollen. Für viele Immobilienbesitzer bedeutet das: Die Zeit drängt!
Das Wichtigste in Kürze
- Einschränkung der Abschreibung: Ab 2025 soll die verkürzte Restnutzungsdauer nur noch für Gebäude anerkannt werden, die weniger als 10 Jahre Restnutzungsdauer haben.
- Pflicht zur Vor-Ort-Besichtigung: Ein Gutachten soll ab 2025 zwingend mit Vor-Ort-Besichtigung erstellt werden.
- Handeln Sie jetzt: Lassen Sie Ihr Gutachten noch 2024 erstellen, um die vollen Abschreibungsvorteile zu sichern, bevor die neuen Regelungen greifen.
Was genau soll sich ändern?
Bisher war es möglich, die tatsächliche Restnutzungsdauer von Immobilien durch ein Gutachten nachzuweisen, um von höheren steuerlichen Abschreibungen zu profitieren. Doch ab 2025 soll diese Regelung stark eingeschränkt werden. Der Bundesrat schlägt vor, dass eine verkürzte Nutzungsdauer nur noch dann angesetzt werden kann, wenn diese weniger als 20% der gesetzlich festgelegten Nutzungsdauer von 50 Jahren beträgt – also weniger als 10 Jahre. Für Immobilien, die eine längere Restnutzungsdauer haben, wie beispielsweise 26 Jahre, soll keine Anpassung mehr möglich sein.
Ein weiterer wichtiger Punkt: Gutachten sollen zukünftig zwingend auf einer Vor-Ort-Besichtigung beruhen. Unser Tipp: Wir bieten bereits seit längerem optionale Vor-Ort-Besichtiugngen an, die bei vielen Finanzämter schon jetzt die Anerkennung deutlich erleichtern.
Welches Risiko gehe ich ein, wenn ich nicht rechtzeitig handle?
Wenn Sie für 2024 kein Gutachten einreichen, das eine verkürzte Restnutzungsdauer nachweist, werden Sie ab 2025 der neuen Rechtslage mit potentiell erheblichen steuerlichen Einschränkungen unterliegen:
- Verlust von Abschreibungsmöglichkeiten? Können Sie keine Restnutzungsdauer von weniger als 10 Jahren nachweisen, würde ggf. die volle Abschreibung über 50 Jahre angesetzt – auch wenn die tatsächliche Nutzungsdauer Ihrer Immobilie kürzer ist. Das kann zu erheblichen steuerlichen Nachteilen führen.
- Pflicht zur Vor-Ort-Besichtigung? Wenn Sie nach 2025 ein Gutachten einreichen möchten, sollte dieses auf einer Vor-Ort-Besichtigung basieren. Dies könnte zu höheren Kosten und einem aufwändigeren Prozess führen. Je früher Sie handeln, desto einfacher und kostengünstiger ist das Gutachten.
- Langfristige finanzielle Nachteile? Die Einschränkungen könnten über Jahre hinweg Ihre steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten massiv reduzieren, was sich negativ auf Ihre Liquidität auswirken kann.
Was sollte ich jetzt tun?
Gutachtenerstellung
Um von den aktuellen Regelungen noch rechtzeitig zu profitieren, ist es entscheidend, dass Sie unverzüglich handeln und sich ein Gutachten erstellen lassen. Wir empfehlen bereits jetzt, eine Besichtigung dazu zu buchen oder zumindest unser Online-Besichtigungstool zu nutzen.
Einreichung beim Finanzamt
Dieses Gutachten kann dann für das Steuerjahr 2024 eingereicht werden, um die volle Abschreibungsmöglichkeit zu sichern, bevor die neuen Regelungen in Kraft treten. Nach aktuellem Stand ist keine rückwirkende Änderung geplant, sodass es ausreichen sollte, das Gutachten im Rahmen der Steuererklärung 2024 abzugeben – auch wenn diese natürlich erst in 2025 eingereicht wird. Aber auch hier gilt: je früher umso besser.
Weitere Fragen zur geplanten Gesetzesänderung
Gelten Rechtschutz und Geld-zurück-Garantie von Nutzungsdauer.com nach wie vor?
Ja. Gerade in diesen bewegten Zeiten sehen wir keinen Anlass, unsere Unterstützung einzuschränken.
Mehr zu Rechtschutz und Geld-zurück-Garantie
Was mache ich mit in 2024 erworbenen Objekten?
Auch diese sollten unbedingt zeitnah begutachtet und dann im Rahmen der Steuererklärung 2024 beim Finanzamt eingereicht werden. Nach aktuellem Stand ist es hier unschädlich, dass die Einreichung erst in 2025 erfolgt.
Was ist mit meinen bereits erstellten Gutachten? Bleiben sie anerkannt?
Keiner der Entwürfe oder Stellungnahmen sieht aktuell eine rückwirkende Änderung vor. Auch im Entwurf des Jahressteuergesetzes (JStG) 2022 war vorgesehen, dass eine noch rechtzeitig eingereichte verkürzte Nutzungsdauer noch bis zum Ende der Nutzungsdauer bzw. bis zum Verkauf des Objekts weiter gelten soll. Wir gehen daher davon aus, dass sich dieser Ansatz durchsetzen wird und die nach “alter” Rechtslage eingereichten Gutachten anerkannt bleiben.
Muss ich eine Besichtigung auch dann durchführen, wenn ich vor der Gesetzesänderung beauftrage?
Die aktuelle Rechtslage sieht keine Besichtigung vor. Genau dies scheint der Grund zu sein, warum eine entsprechende Änderung vorgeschlagen wird. Obwohl gesetzlich oder durch die Rechtsprechung keine direkte Verpflichtung zur Durchführung von Außen- und Innenbesichtigungen besteht, möchten wir dennoch betonen, dass diese Praxis äußerst vorteilhaft sein kann.
Insbesondere haben wir festgestellt, dass die Nennung eines Besichtigungstermins im Gutachten dazu beitragen kann, Rückfragen von den Finanzämtern zu reduzieren und die Anerkennung des Gutachtens zu erleichtern.
Sollte ich für ein bereits erstelltes Gutachten eine Besichtigung nachholen?
Wenn Ihr Gutachten bereits beim Finanzamt eingereicht ist, empfehlen wir Ihnen, zunächst die Reaktion des Finanzamts abzuwarten. In mehr als 95% der Fälle erhalten Steuerpflichtige keinerlei Rückfragen vom Finanzamt.
Wenn Sie Ihr Gutachten noch nicht eingereicht haben und auf Nummer sicher gehen möchten, können Sie auch bereits jetzt eine Besichtigung kostenpflichtig nachbuchen. Alternativ können Sie natürlich auch einfach auf die Rückmeldung des Finanzamts warten – in diesem Falle unterstützen wir Sie im Rahmen des Rechtsschutzes kostenlos.
Kann ich mein Gutachten auch unabhängig von einer Steuererklärung einreichen?
Hiermit wären die meisten Finanzämer überfordert. Wir empfehlen daher, die Gutachten immer gemeinsam mit der Steuererklärung einzureichen. Sofern Sie die Immobilie in jüngerer Vergangenheit erworben haben und für das besagte Jahr noch keine Steuererklärung abgegeben haben, reichen Sie das Gutachten bitte mit der ersten Steuererklärung für diese Immobilie ein.
Ist für die Immobilie bereits eine steuerliche Abschreibung erfolgt, empfiehlt sich der Jahresanfang (01.01.XXXX) für das Jahr, für welches noch kein rechtskräftiger Steuerbescheid vorliegt. Das bedeutet auch: Sie können das Gutachten auch für eine laufende Steuererklärung nachreichen, sofern hier noch kein Steuerbescheid in Rechtskraft erwachsen ist.
Wo kann ich den genauen Wortlaut nachlesen?
Die geplanten Änderungen sind Teil einer Stellungnahme des Bundesrats zum Jahressteuergesetzes 2024, das vom Bundesfinanzministerium ausgearbeitet wurde. Weitere Informationen finden Sie auf der Seite des Bundestags zum Jahressteuergesetz 2024.
Fazit: Handeln Sie noch heute!
Änderungen im Jahressteuergesetz 2024 können für viele Immobilienbesitzer erhebliche finanzielle Folgen haben. Wenn Sie weiterhin von den vollen Abschreibungsvorteilen profitieren möchten, sollten Sie jetzt aktiv werden und Ihr Gutachten rechtzeitig in 2024 beauftragen und spätestens in der Steuererklärung 2024 einreichen.
Hinweis: Da es sich um ein laufendes Gesetzgebungsverfahren handelt, ist noch keine der Regelungen final. Wir versuchen über diesen Blog-Beitrag eine bestmögliche Zusammenfassung der aktuellen politischen Diskussion darzustellen und diesen Artikel laufend zu aktualisieren. Dieser Prozess ist auch für uns von Unsicherheit geprägt und es kann zum jetzigen Zeitpunkt nicht genau vorhergesagt werden, welche Regelungen sich letztendlich durchsetzen werden. Jegliche Aussagen und Hinweise in diesem Artikel erfolgen daher ausdrücklich ohne Gewähr!
