Mit der Ehegattenschaukel ist es möglich, neues und erhöhtes Abschreibungspotenzial zu schaffen und dadurch Steuern zu sparen. Dafür müssen Ehepartner lediglich über eine vermietete Immobilie verfügen. Wir erklären Ihnen, wie genau die Ehegattenschaukel funktioniert und für wen sie sich lohnt.
Das Wichtigste zur Ehegattenschaukel im Überblick:
- Die Ehegattenschaukel ist der Begriff für ein Steuersparmodell, bei dem sich Ehepartner untereinander vermietete Immobilien hin und her verkaufen. Der Hauptvorteil besteht darin, dass durch die Wertsteigerung ein erhöhter Abschreibungsbetrag realisiert wird.
- Findet der gegenseitige Verkauf jeweils im Abstand von 10 Jahren statt, entfällt die Spekulationssteuer. Zudem fällt zwischen Ehegatten keine Grunderwerbsteuer an.
- Der beliebte Steuertrick funktioniert nicht nur zwischen Eheleuten, sondern allen Verwandten in erster Linie – also beispielsweise auch zwischen Elternteil und Kind oder Großelternteil und Enkel.
Verheiratete Paare genießen in Deutschland diverse Steuervorteile. Die Ehegattenschaukel gehört zu den beliebtesten Modellen der Steuergestaltung hierzulande. Sie ist für Ehepaare interessant, die über mindestens eine vermietete Immobilie verfügen. Mit dem Steuertrick nutzen sie neben den steuerlichen Ehevorteilen zugleich die Wertsteigerungen am Immobilienmarkt aus.
Was ist die Ehegattenschaukel?
Der Terminus “Ehegattenschaukel” bezieht sich auf die rechtliche Bezeichnung für eine steuerliche Praxis, bei der Ehepartner Vermögenswerte untereinander austauschen, um steuerliche Vorteile im Zusammenhang mit der Spekulationsfrist gemäß § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG) zu erzielen.
Die Ehegattenschaukel ist ein Steuersparmodell, das auf der Vermögensübertragung unter Ehegatten beruht. Der eine Ehepartner verkauft die sich in seinem Eigentum befindliche Immobilie, die nicht selbst genutzt, sondern vermietet wird, an den anderen Ehepartner.
Achtung: Die Ehegattenschaukel ist nicht mit der Güterstandsschaukel zu verwechseln, die eine Alternative zur Schenkung mit Schenkungssteuer darstellt.
Übrigens ist der Begriff der Ehegattenschaukel kein steuerlicher Begriff, sondern im Volksmund entstanden. Er beschreibt lediglich, dass sich Ehegatten – oder auch andere Verwandte in erster Linie (siehe unten) – die gegebenen Steuergesetze zunutze machen.
Wie funktioniert die Ehegattenschaukel? So wird geschaukelt!
Ein Ehepartner ist privater Eigentümer einer Immobilie, die er nicht selbst nutzt, sondern vermietet. Nach einer Haltedauer von mindestens zehn Jahren verkauft er diese Immobilie zu einem ortsüblichen Preis an seinen Ehepartner. Die Haltedauer von zehn Jahren gewährleistet, dass bei diesem Vermögensübertrag keine Spekulationssteuer fällig wird. Zudem fällt bei Verträgen unter Ehegatten keine Grunderwerbsteuer an.
Der Ehegatte, der die Immobilie erwirbt, schreibt diese während der vom Baujahr abhängigen Nutzungsdauer erneut regulär ab, wobei nun durch den höheren Kaufpreis ein höherer Abschreibungsbetrag zustande kommt.
Dieses Prozedere kann theoretisch beliebig oft wiederholt werden, wodurch die Ehegattenschaukel in Bewegung kommt. Die Immobilie wird in regelmäßigen Abständen von idealerweise zehn Jahren zwischen den Ehepartnern verkauft („geschaukelt“). Vorausgesetzt, die Wertentwicklung der Immobilie, die über ein Gutachten analysiert und nachgewiesen werden kann, fällt ausreichend positiv aus.
Denn der Verkaufsprozess zwischen den Ehegatten muss wie bei jedem anderen Veräußerungsgeschäft ablaufen. Das heißt, der Verkaufspreis muss eine ortsübliche Höhe aufweisen – schon allein, um nach dem Kauf von der erhöhten Abschreibung profitieren zu können. Es muss ein notariell beurkundeter Kaufvertrag geschlossen werden, was zu entsprechenden Notarkosten führt, die jedoch im Rahmen der Anschaffungskosten wiederum abgeschrieben werden dürfen und sich schnell amortisieren.
Welchen Vorteil hat die Ehegattenschaukel?
Aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes in Deutschland unterliegen viele Immobilien einer deutlichen Wertsteigerung. Sie sind also bereits einige Jahre nach dem Erwerb oder Bau mehr wert als die eigentlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Die jährliche Abschreibung für das vermietete Gebäude basiert jedoch stets auf den ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Anpassungen sind selbst bei massiven Wertsteigerungen nicht vorgesehen.
Abschreibungsvolumen anheben oder neu schaffen
Wenn jedoch eine Immobilie gekauft wird, beginnt der Abschreibungszeitraum stets von vorne. Ganz gleich, wie alt die Immobilie ist oder wie viel die Vorbesitzer bereits abgeschrieben haben. Die Ehegattenschaukel macht sich unter anderem diesen Fakt zunutze.
Indem sich die Ehepartner die Immobilie untereinander verkaufen, wird neues Abschreibungspotenzial, das sich aus der Wertsteigerung ergibt, realisiert. Der jährliche Abschreibungsbetrag steigt, wodurch die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sinken. Letztlich wird weniger Einkommen generiert, was bei den steuerlich gemeinsam veranlagten Ehegatten zu einer geringeren Einkommensteuer führt. Gleichzeitig erhöht sich der Cashflow des Vermietungsobjekts.
Da die Einkünfte bei zusammen veranlagten Ehegatten für die Besteuerung zusammengerechnet werden, profitieren besonders die Ehepartner, bei denen der eine durch den Kauf und die Abschreibung der Immobilie negative Einkünfte erzielt, während der andere im positiven Bereich bleibt. Ein Ehepartner also deutlich mehr verdient als der andere.
Besonders lukrativ ist die Ehegattenschaukel bei Immobilien, die sich schon lange im Familienbesitz befinden und die bereits abgeschrieben sind. Durch den Verkauf an den Ehepartner wird ein neuer, dauerhafter Abschreibungsposten geschaffen, der langfristig die Steuerschuld mindert.
Fremdfinanzierung nutzen
Gleichzeitig kann der Verkauf der Immobilie unter den Ehegatten dafür genutzt werden, um frisches Geld von der Bank zu bekommen. So können günstige Zinsniveaus beispielsweise ausgenutzt werden, um ältere und teurere Darlehen abzulösen. Dafür nimmt der kaufende Ehegatte einen Kredit auf, mit dem er den Kaufpreis an den verkaufenden Ehegatten bezahlt. Dieser nutzt das Geld entweder zur Ablöse des Altdarlehen oder um neue Immobilien zu erwerben.
Werbungskosten nutzen
Da auch die Zinsen für einen Immobilienkredit als Werbungskosten angesetzt werden dürfen, kann es lukrativ sein, wenn die Ehegatten sich untereinander einen Privatkredit geben, mit dem der Kauf vollständig oder –in Ergänzung zum Bankdarlehen – teilweise abgewickelt wird. Dieses Vorgehen wiederum ist besonders interessant in Zeiten höherer Zinsen.
Beispielrechnung für die Ehegattenschaukel
Ehepartner A hat vor zehn Jahren eine Immobilie (Baujahr 1965) für 100.000 Euro erworben. Aufgrund der A-Lage des Objekts haben sich die Mieteinnahmen und der Verkehrswertverdoppelt. Ehepartner A verkauft die Immobilie zum aktuellen Marktwert von 200.000 Euro an Ehepartner B. Für Ehepartner B beginnt die Abschreibung von Neuem und hat sich mit dem Wert der Immobilie verdoppelt. Er kann nun ca. 2.000 Euro statt nur 1.000 Euro pro Jahr abschreiben.
Um die Immobilie bezahlen zu können, hat Ehegatte A dem Ehegatten B außerdem ein Ehegatten-Darlehen in Höhe von 200.000 Euro zu sieben Prozent Zinsen pro Jahr gewährt. Was zunächst sehr hoch erscheint und als Missbrauch der Gestaltungsmöglichkeit ausgelegt werden könnte (siehe unten), ist tatsächlich ein fremdübliches Darlehen. Fremdüblich heißt, dass es sich um Darlehenskonditionen handelt, die auch ein fremder Dritter, der nicht mit dem Darlehensgeber verbunden ist, bekommen würde.
Die sieben Prozent sind deshalb fremdüblich oder sogar noch günstig, weil der Darlehensgeber nicht im Grundbuch steht und somit keine Sicherheit für den Fall hat, dass das Darlehen nicht zurückgezahlt wird. Außerdem handelt es sich um ein endfälliges Darlehen, bei welchem zehn Jahre lang lediglich die Zinsen gezahlt werden, bevor mit der Tilgung begonnen wird. Für so ein Darlehen, das beinahe einem Dispositionskredit nahekommt, verlangen Banken ähnliche oder sogar noch höhere Zinsen. Es ist ratsam, für solch ein Darlehen ein Zinsangebot bei einem Kreditinstitut einzuholen, um die Fremdüblichkeit im Zweifel belegen zu können.
In unserem Beispiel belaufen sich die Zinskosten pro Jahr auf 14.000 Euro (200.000 * 7 %). Dieser Betrag kann zusätzlich als Werbungskosten geltend gemacht werden.
Da die Mieteinnahmen nur 10.000 Euro pro Jahr betragen, wird mit dem Objekt ein rechnerisches Minus von ca. 12.000 Euro erzielt, wobei die anderen Werbungskosten für den Betrieb und die Instandhaltung der Immobilie noch gar nicht berücksichtigt wurden.
Bei der Zugrundelegung der in Deutschland durchschnittlich erhobenen Notarkosten bei Immobiliengeschäften in Höhe von 1,5 Prozent sind für die Durchführung eines Schaukelvorgangs direkte Kosten in Höhe von 3.000 Euro entstanden.
Abschreibung und Gebäudeanteil hochhalten
Der größte Hebel bei der Ehegattenschaukel ist die Abschreibung. Deshalb sollten Sie nach jedem Verkaufs- respektive Schaukelvorgang ein neues Gutachten zur Restnutzungsdauer, aber auch zur Kaufpreisaufteilung erstellen lassen. Lässt sich für Ihre Immobilie eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer nachweisen, steigt die jährliche Abschreibung nicht nur aufgrund der stattgefundenen Wertsteigerung des Objekts, sondern gleichzeitig auch aufgrund der Komprimierung des Abschreibungszeitraums. Die Rechnung ist ganz einfach: Beträgt die Restnutzungsdauer Ihrer Eigentumswohnung nur noch 25 statt 50 Jahre, verdoppelt sich die Abschreibung vom ersten Jahr an.
Mit dem Gutachten zur Kaufpreisaufteilung wiederum sorgen Sie dafür, dass bei jedem neuen Abschreibungszyklus der Gebäudeanteil hochgehalten wird. Er ist ebenfalls wichtig, um eine möglichst hohe Abschreibung zu realisieren. Denn abgeschrieben werden kann nur das Gebäude ohne das Grundstück. Je größer der Kaufpreisanteil, der auf das Gebäude entfällt, desto höher Ihr Abschreibungsbetrag.
Beispielrechnung für ein Mehrfamilienhaus das unter Ehegatten geschaukelt wird
| Käufer | Ehegatte A | Ehegatte B |
| Kaufjahr | 2013 | 2023 |
| Kaufpreis | 100.000 € | 200.000 € |
| Gebäudewertanteil | 52.000 € (52 % laut BMF AH) | 146.000 € (73 % laut Gutachten) |
| Nutzungsdauer | 50 Jahre laut AfA-Tabelle | 23 Jahre laut Gutachten |
| Mieteinnahmen pro Jahr | 5.000 € | 10.000 € |
| Abschreibung pro Jahr | 1.040 € | 6.348 € (+ 610 %) |
| weitere Werbungskosten | 1.800 € | 2.300 € |
| Finanzierungskosten | 0 € | 14.000 € |
| jährlicher Gewinn | 2.160 € | -12.648 € |
Dieses Beispiel zeigt, wie das jährlich zu versteuernde Einkommen aus Vermietung und Verpachtung, durch die Ehegattenschaukel in Kombination mit einem Nutzungsdauer- sowie einem Kaufpreisaufteilungs-Gutachten vollständig eleminiert werden kann. Dadurch, dass die Einkünfte ins Negative fallen, muss das Ehepaar auf die Mieteinnahmenkeine Steuern zahlen.
Der Verlust aus der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung reduziert zusätzlich die anderen positiven Einkünfte des Ehepaars, zum Beispiel die Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit. Sie zahlen insgesamt weniger Einkommensteuer, obwohl sowohl der Wert der Immobilie als auch die Mieteinnahmen gestiegen sind.
Unser Tipp: Verknüpfen Sie den alle zehn Jahre stattfindenden Verkauf Ihrer Immobilie an den Ehegatten mit einer gutachterlichen Neubewertung der Nutzungsdauer und der Kaufpreisaufteilung. Auf diese Weise holen Sie das Maximum aus der Ehegattenschaukel heraus. Mit unserer kostenfreien Ersteinschätzung für die Nutzungsdauer und die Kaufpreisaufteilung gehen Sie dank Geld-zurück-Garantie kein Kostenrisiko ein.
Welche Voraussetzungen gelten für die Ehegattenschaukel?
Immobilie darf nur einem Ehepartner gehören
Natürlich müssen die beiden Geschäftsparteien rechtmäßig verheiratet sein. Außerdem darf sich die Immobilie nicht im Eigentum beider Ehegatten befinden. Hier liegt oftmals das Problem, da viele Ehegatten Immobilien gemeinsam als sogenannte Bruchteilsgemeinschaft erwerben. Dadurch besitzen beide einen ziffernmäßig bestimmten ideellen Anteil an dem Objekt, der normalerweise 50 Prozent beträgt. Beide Ehepartner stehen als Eigentümer im Grundbuch.
Der Immobilienkauf als Bruchteilsgemeinschaft ist zwar für das selbstgenutzte Eigenheim gängig und ideal, aber nicht für das Vermietungsgeschäft. Bei vermieteten Objekten verlieren die Ehegatten durch die Bruchteilsgemeinschaft diverse Gestaltungsmöglichkeiten hinsichtlich der Steuer. Natürlich kann der Kauf als Bruchteilsgemeinschaft rückgängig gemacht werden und die Immobilie nur auf eine Person übertragen werden. Das ist jedoch mit zusätzlichem Aufwand verbunden.
Verkauf zu marktüblichen Konditionen
Die Verkaufskonditionen müssen dem Verkauf an einen Dritten entsprechen. Das heißt, es darf keinen Rabatt für den Ehegatten geben – beispielsweise um die Kaufnebenkosten gering zu halten. Ein reduzierter Kaufpreis würde im Übrigen dem Sinn der Ehegattenschaukel widersprechen, da für die kontinuierliche Steuerersparnis ein hoher Abschreibungsbetrag notwendig ist, der sich aus dem Kaufpreis ergibt.
Der Verkauf bzw. Kauf des Objekts muss auf Basis eines juristisch korrekt gestalteten Kaufvertrags erfolgen, wofür ein Notar notwendig ist. Die Kosten hierfür machen sich aber in der Regel schnell bezahlt.
Hürden bei der Anwendung der Ehegattenschaukel
Vorwurf des Scheingeschäfts
Sofern es dem Geschäft an Ernsthaftigkeit fehlt und es von den Ehegatten als Vertragspartner nur simuliert wird, kann das Finanzamt ihnen ein Scheingeschäft gemäß § 41 Abs. 2 Abgabenordnung vorwerfen. Scheingeschäfte sind für die Besteuerung unerheblich.
Um zu prüfen, ob den Eheleuten an der realen Umsetzung des Kaufvertrags gelegen ist, prüft das Finanzamt die Hauptbestandteile des Kaufvertrags. Das ist einerseits die Vermögensübertragung vom Verkäufer auf den Käufer und die Zahlung des Kaufpreises vom Käufer an den Verkäufer. Beides muss nicht nur vertraglich hinreichend geregelt sein, sondern auch die Durchführung muss nachgewiesen werden können.
Ein häufiger Grund dafür, warum Finanzämter die Ernsthaftigkeit des Geschäfts zwischen Ehepartnern anzweifeln, ist beispielsweise die Formulierung weitreichender Rückübertragungsklauseln im Kaufvertrag.
Der Kaufpreis muss vom Käufer aus eigenen Mitteln aufgebracht werden, wobei auch ein Darlehen zulässig ist. Allerdings dürfen die Mittel nicht vom verkaufenden Ehegatten geschenkt werden, da so der Verdacht einer verschleierten Schenkung und der Umgehung der Schenkungssteuer entstehen kann.
Missbrauch der Gestaltungsmöglichkeiten
Die Abgabenordnung sieht in § 42 ferner vor, dass das Steuergesetz durch Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten nicht umgangen werden kann. Ein Missbrauch liegt vor, wenn eine unangemessene rechtliche Gestaltung gewählt wird, die beim Steuerpflichtigen oder einem Dritten im Vergleich zu einer angemessenen Gestaltung zu einem gesetzlich nicht vorgesehenen Steuervorteil führt.
Standhalten eines Fremdvergleichs
Der unter Verwandten geschlossene Kaufvertrag für die Immobilie muss außerdem einem sogenannten Fremdvergleich standhalten. Das heißt, dass die vertraglichen Konditionen fremdüblich sein müssen – also theoretisch auch für einen Dritten gelten könnten, der mit dem Vertragspartner nicht verwandt ist. Neben der Höhe des Kaufpreises spielen bei der Beurteilung der Fremdüblichkeit unter anderem auch die Fälligkeit des Kaufpreises, die Form der Zahlung und Verzugsfolgen eine Rolle.
Ein Fremdvergleich kann vor allem dann schwierig werden, wenn der verkaufende Ehepartner dem kaufenden Ehepartner ein zinsloses Darlehen oder eine Stundung des Kaufpreises gewährt.
Scheidung: Welches Risiko besteht bei der Ehegattenschaukel?
Eine Ehe ist nicht zwangsläufig ein Bündnis für die Ewigkeit. Kommt es zu einer Trennung, womöglich auch noch im Streit, ist einer der Ehegatten rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie. Da bei der Anwendung der Ehegattenschaukel nicht als Bruchteilsgemeinschaft gekauft wird, gibt es keine Absicherung des anderen Ehegatten im Grundbuch. Idealerweise wird die Schaukel daher mit mehreren Immobilien betrieben, wobei jeder Ehegatte jeweils eine Hälfte des Immobilienbestandes besitzt, bevor wieder geschaukelt wird.
Alternativ müssen vertragliche Absicherungen über den Güterstand getroffen werden oder das Risiko muss in Kauf genommen werden.
Kann die Ehegattenschaukel auch mit mehreren Immobilien betrieben werden?
Wie viele Immobilien Sie untereinander hin und her verkaufen, spielt keine Rolle, sofern Sie die bereits genannten Voraussetzungen erfüllen. Indem Sie mehrere Immobilien versetzt verkaufen bzw. kaufen, sorgen Sie zudem für eine Risikominimierung.
Zudem spielt es keine Rolle, ob es sich um Häuser, Wohnungen oder Gewerbeimmobilien handelt. Wichtig ist lediglich, dass die Objekte nicht für eigene Zwecke, sondern zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzt werden.
Ehegattenschaukel für Steuerprofis – so sparen Sie auch noch die Notarkosten
Da auch beim Immobilienverkauf zwischen Ehepartner ein notariell beurkundeter Kaufvertrag notwendig ist, hat die Ehegattenschaukel immer einen Kostenfaktor – nämlich den Notar. Dieser Kostenfaktor lässt sich dadurch eliminieren, dass Ehegatten in einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) kaufen.
Im Grundbuch wird als Eigentümer die GbR eingetragen, erst darunter stehen die beiden Beteiligten – namentlich Ehepartner A und Ehepartner B. Allerdings steht im Grundbuch nicht, wie die Immobilie zwischen den beiden aufgeteilt ist.
Die GbR kann zwischen den Beteiligten beliebig aufgeteilt werden. Für die Ehegattenschaukel hat ein Ehegatte 100 Prozent der Anteile an der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, während der andere keine Anteile besitzt. Auch ohne Anteile ist er jedoch Miteigentümer der GbR.
Statt nun die Immobilie zu verkaufen, verkauft der Ehegatte 100 Prozent der GbR-Anteile an den anderen Ehegatten. Der verkaufende Ehepartner bleibt mit null Prozent immer noch beteiligt an der Gesellschaft. Letztlich aber bleibt die GbR Eigentümer der Immobilie, weshalb sich nichts am Grundbucheintrag verändert. Und weil keine Grundbuchänderung notwendig ist, muss der Notar diesen Anteilsverkauf auch nicht beurkunden.
Indem sich die Ehepartner als GbR zusammenschließen und die Ehegattenschaukel darüber anwenden, treiben sie die Steueroptimierung auf die Spitze und sparen sich sogar die ansonsten anfallenden Notarkosten.
Ehegattenschaukel – auch mit Kindern praktizierbar!
Übrigens lässt sich die Ehegattenschaukel nicht nur zwischen Ehepartnern praktizieren, auch wenn der Name das vermuten lässt. Grundsätzlich ist dieses Modell unter allen Verwandten in gerader Linie möglich, also beispielsweise auch zwischen einem Elternteil (Mutter oder Vater) und einem leiblichen Kind. Denn bei allen Personen, die in gerader Linie miteinander verwandt sind, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Das schließt auch den Verkauf zwischen Großeltern und Enkelkindern ein.
Fazit: Schaukeln senkt die Steuerbelastung
Bei der Ehegattenschaukel verkauft der eine Ehepartner die vermietete Immobilie an den anderen Ehepartner. Dadurch lassen sich nicht zuletzt Bestandsimmobilien im Privatvermögen wunderbar steuerlich optimieren. Gerade die Realisierung von zusätzlichem Abschreibungspotenzial macht das Steuermodell sehr lukrativ. Ehepartner sollten jedoch darauf achten, dass ihnen weder ein Scheingeschäft noch missbräuchliche Steuergestaltung vorgeworfen werden können.
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