Gebäudeabschreibung: Erklärung, Berechnung und Tipps zur Abschreibung von Immobilien

Die Gebäudeabschreibung ist einer der größten Steuersparhebel für Vermieter. Vermietete oder betrieblich genutzte Gebäude können über ihre Nutzungsdauer abgeschrieben werden und führen auf diese Weise zu einer Steuerersparnis. Wie genau die Abschreibung von Immobilien funktioniert, wie Sie den Abschreibungsbetrag berechnen und wie Sie Ihre Abschreibung und damit Ihren Cashflow optimieren können, erfahren Sie im folgenden Ratgeber.

Das Wichtigste zur Immobilien-AfA im Überblick:

• Eigentümer, die ihre Immobilie vermieten oder betrieblich nutzen, können den Kaufpreis oder die Baukosten über die Gebäudeabschreibung steuerlich absetzen. Das führt zu einer geringeren Steuerlast und zu einem höheren laufenden Cashflow.
• Die Abschreibung erfolgt normalerweise über die vom Gesetzgeber vorgegebene Nutzungsdauer des Gebäudes – in den meisten Fällen über 50 Jahre. Die jährliche prozentuale Absetzung für Abnutzung (AfA) spiegelt den Wertverlust der Immobilie wider. Für manche Immobilienarten gelten höhere Sonderabschreibungen (> Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau).
• Durch den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer, als sie gesetzlich vorgeschrieben ist, können Sie den jährlichen Abschreibungsbetrag und somit Ihre jährliche Steuerersparnis erhöhen. Dafür erstellen unsere zertifizierten Sachverständigen Nutzungsdauer-Gutachten, die vom Finanzamt akzeptiert werden.

Immobilien als Kapitalanlage sind nicht zuletzt deshalb so lukrativ, weil Vermieter diverse Steuervorteile genießen. Wer sein Haus oder die Eigentumswohnung selbst bewohnt, kann mit Ausnahme von streng limitierten Handwerkerkosten und dem Arbeitszimmer so gut wie gar keine Ausgaben steuerlich geltend machen. Vermieter hingegen können nicht nur die Erhaltungsaufwendungen für eine Immobilie absetzen, sondern sogar die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abschreiben.

Letzteres funktioniert über die sogenannte Gebäudeabschreibung – einem der größten Hebel, um Steuern zu sparen und den laufenden Cashflow zu erhöhen. Von der Abschreibung profitiert auch, wer die Immobilie für betriebliche Zwecke nutzt.

Was ist die Gebäudeabschreibung?

Abschreibung ist der umgangssprachliche Begriff für Absetzung für Abnutzung, kurz AfA. Damit ist gemeint, dass Sie die Kosten der Anschaffung (Kauf) oder Herstellung (Bau) einer Immobilie steuerlich berücksichtigen dürfen. Indem Sie den Kaufpreis oder die Baukosten des Gebäudes abschreiben, reduzieren Sie automatisch Ihre Einkünfte aus der Vermietung oder Verpachtung. Das heißt, sie erzielen rechnerisch weniger Gewinne durch Mieteinnahmen und müssen folglich weniger Steuern zahlen – Jahr für Jahr. Das wiederum verbessert den monatlichen Cashflow Ihrer Kapitalanlage.

Obwohl der Gesetzgeber die Nutzungsdauer für Gebäude vorgibt, haben Sie durch den Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer steuerlichen Gestaltungsspielraum. Das heißt, Sie können den jährlichen Abschreibungsbetrag unter gewissen Voraussetzungen deutlich erhöhen und damit Steuern sparen. Wie das geht, erfahren Sie im weiteren Verlauf dieses Artikels.

Wenn wir davon sprechen, dass ein Gebäude abgeschrieben werden kann, stellt sich unweigerlich die Frage, was ein Gebäude eigentlich ist. In § 7.1 Abs. 5 Satz 2 Einkommensteuergesetz (EStG) wird das Gebäude wie folgt definiert und damit von beweglichen Wirtschaftsgütern abgegrenzt:

„Ein Gebäude ist ein Bauwerk auf eigenem oder fremdem Grund und Boden, das Menschen oder Sachen durch räumliche Umschließung Schutz gegen äußere Einflüsse gewährt, den Aufenthalt von Menschen gestattet, fest mit dem Grund und Boden verbunden, von einiger Beständigkeit und standfest ist.“

Wie hoch ist der Abschreibungssatz für Gebäude und wie funktioniert die Gebäudeabschreibung?

Anders als beispielsweise die Kosten für Reparaturen an Ihrem Gebäude, die Sie sofort und vollständig im Jahr der Entstehung absetzen dürfen, können Sie den Kaufpreis bzw. die Baukosten Ihrer Immobilie nicht auf einen Schlag in der Steuererklärung angeben. Stattdessen müssen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten über viele Jahre kontinuierlich abgeschrieben werden. Genau das wird als Abschreibung bezeichnet.

Der Gesetzgeber nimmt hierfür eine pauschale Nutzungsdauer von Gebäuden an, die sich aus § 7 Abs. 4 Einkommenssteuergesetz (EStG) ergibt.

Für die meisten bereits existierenden Immobilien gilt somit eine pauschalisierte Nutzungsdauer von 50 Jahren. Pro Jahr können demnach zwei Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten von der Steuer abgeschrieben werden. Für Neubauten gilt seit 2023 eine kürzere Nutzungsdauer und damit ein höherer Abschreibungssatz. Damit soll der Neubau von Wohnungen angekurbelt werden, um den angespannten Wohnungsmarkt zu entlasten.

Tipp: Berechnen Sie die Höhe Ihrer Gebäudeabschreibung und entdecken Sie Ihr Steuersparpotenzial mit unserem kostenfreien AfA-Rechner.

Die jährliche Abschreibung Ihrer Immobilie tragen Sie wie andere laufende Kosten als Werbungskosten in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) Ihrer Steuererklärung ein. Reichen Sie die Anlage V mit Ihrer übrigen Steuererklärung beim Finanzamt ein.

Gebäudeabschreibung oder Gebäude-AfA – Was ist der Unterschied?

Der Begriff der Abschreibung ist sehr gebräuchlich, aber eigentlich Umgangssprache. Der Gesetzgeber bezeichnet die Wertminderung von Anlagevermögen als Absetzung für Abnutzungen – kurz AfA. Bei Immobilien wird deshalb auch von Gebäude-AfA gesprochen. Die rechtlichen Grundlagen für die Absetzung für Abnutzung werden in § 253 Handelsgesetzbuch (HGB) und § 7 Einkommensteuergesetz (EStG) geregelt. Beide Paragrafen beschreiben die Erfassung und Verrechnung von Wertminderungen, die bei Anlage- oder Umlaufvermögensgegenständen auftreten.

Gebäude abschreiben oder absetzen

Obwohl die Begriffe „abschreiben“ und „absetzen“ häufig synonym verwendet werden, gibt es einen entscheidenden Unterschied. Abschreiben bedeutet, dass die Kosten über mehrere Jahre steuerlich geltend gemacht werden. Der Kaufpreis einer Immobilie kann also nicht sofort in voller Höhe angesetzt werden, sondern wird peu à peu von den Einnahmen abgezogen.

Beim Absetzen werden die Anschaffungskosten eines Wirtschaftsguts im Jahr ihrer Anschaffungskosten vollständig, das heißt in voller Höhe von den Einnahmen abgezogen. Auf diese Weise reduzieren sich der Gewinn und die Steuerlast. Als Vermieter erzielen Sie durch die Abschreibung rechnerisch weniger Einnahmen und müssen folglich weniger Einkommensteuer zahlen.

Während die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für ein Gebäude abgeschrieben werden, können Vermieter laufende Kosten, wie zum Beispiel für Instandhaltungsarbeiten, direkt absetzen.

Letztlich werden beide Kostenarten in der Anlage N für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten angegeben.

Welcher Steuervorteil ergibt sich durch die Gebäudeabschreibung?

Als Immobilieneigentümer, der Abschreibungen geltend machen darf, haben Sie einen deutlichen Steuervorteil gegenüber jenen Eigentümern, die ihr Gebäude nicht abschreiben dürfen, weil sie es beispielsweise selbst bewohnen. Sie können nicht nur die laufenden Kosten, die dem Erhalt des Gebäudes dienen, absetzen, sondern auch den Kaufpreis bzw. die Baukosten.

Über den Nachweis einer tatsächlich kürzeren Restnutzungsdauer können Sie schneller abschreiben, als es der Gesetzgeber im Regelfall vorsieht. Die oben erläuterte pauschale Nutzungsdauer soll die steuerliche Handhabung von Abschreibungen vereinfachen, ist aber keineswegs in Stein gemeißelt.

Der Bundesfinanzhof als oberstes deutsches Finanzgericht hat entschieden, dass die Gebäudeabschreibung beim Nachweis einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer erhöht werden kann. Dadurch können Sie Ihre Immobilie schneller abschreiben und jährlich mehr Steuern sparen.

Damit die Finanzämter die kürzere Restnutzungsdauer anerkennen, sollten Sie ein Nutzungsdauer-Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen vorlegen. Nutzungsdauer.com ist auf die Erstellung von solchen Gutachten spezialisiert. Nutzen Sie unsere kostenlose Ersteinschätzung, um zu erfahren, wie hoch Ihr Steuersparpotenzial durch eine verkürzte Restnutzungsdauer ist.

Tipp: Erhalten Sie von uns eine kostenlose und individuelle Ersteinschätzung!

Wer darf die Kosten für sein Gebäude abschreiben?

Von der Gebäudeabschreibung profitieren einerseits Unternehmen, bei denen das Gebäude zum Anlagevermögen zählt. Außerdem dürfen private Kapitalanleger die Anschaffungs- oder Herstellungskosten abschreiben, wenn sie ihr Gebäude zu marktüblichen Preisen vermieten.

Das Haus oder die Wohnung muss von Ihnen folglich betrieblich genutzt oder vermietet werden und darf nicht selbst bewohnt werden, um die AfA geltend zu machen. Ob Sie dabei einer gewerblichen, freiberuflichen oder nicht-selbstständigen Tätigkeit nachgehen oder ob Sie das Gebäude vermieten oder verpachten, spielt keine Rolle.

Wer seine Immobilie selbst bewohnt, kann in der Regel keine Abschreibung geltend machen. Eine Ausnahme gilt bei der Eigennutzung von Denkmalimmobilien: Die Eigentümer dürfen über zehn Jahre jeweils neun Prozent der Sanierungskosten abschreiben.

Tipp: Hier erfahren Sie mehr über die Denkmal-AfA

Neben den wirtschaftlichen Eigentümern sind auch folgende Gruppen abschreibungsberechtigt:

• Miteigentümer
• Vorbehaltsnießbraucher
• Erbbauberechtigte
• Bauherrn auf fremdem Grund und Boden (z. B. Kind baut auf dem Grundstück der Eltern)
• Personen, die das Gebäude unentgeltliche erworben haben (Erbe oder Beschenkter)

Warum dürfen Vermieter und Unternehmer Gebäude abschreiben?

Wie der steuerliche Fachbegriff „Absetzung für Abnutzung“ bereits andeutet, nutzen sich Gegenstände mit der Zeit ab. Das gilt auch für Gebäude. Selbst bei regelmäßiger Instandhaltung und Instandsetzung (> Abschreibung von Sanierungskosten) wird ein Haus irgendwann unbewohnbar. Vermieter können es dann nicht mehr dazu nutzen, um Mieteinnahmen zu generieren. Das Gebäude verliert an Wert.

Die Abnutzung eines Gebäudes stellt eine durch die Erzielung von Einkünften veranlasste Vermögensminderung des Steuerpflichtigen dar. Solche Abnutzungen sind gleichzusetzen mit Betriebsausgaben oder Werbungskosten. Deshalb kann jedes Jahr ein Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten über die Abschreibung abgesetzt werden, wenn das Gebäude für die Vermietung oder für betriebliche Zwecke genutzt wird.

Mit der Gebäudeabschreibung hat der Gesetzgeber eine Möglichkeit geschaffen, die zeitlich bedingte Wertminderung von Gebäuden zumindest teilweise steuerlich auszugleichen. Das ist insbesondere für Unternehmen notwendig, bei denen die Immobilie zum Betriebsvermögen zählt. Mit ihrer Anschaffung wächst das Anlagevermögen in der Bilanz um den Betrag der Anschaffungskosten.

Abschreibung spiegelt den Wertverlust der Immobilie wider

Abschreibungen werden als Ausgaben ausgewiesen und haben somit einen direkten Einfluss auf die Gewinn- und Verlustrechnung des Unternehmens. Konkret:  Abschreibungen wirken sich gewinnmindernd (bzw. einkommensmindernd) aus. Und weil die Gebäudeabschreibung den Gewinn bzw. das Einkommen des Eigentümers reduziert, wirkt sie sich gleichzeitig steuermindernd aus.

Genau das ist der positive Effekt der Gebäudeabschreibung: Obwohl der rechnerische Gewinn durch die Abschreibung reduziert wird, sorgt die Steuerersparnis dafür, dass sich der Cashflow der Immobilie erhöht. Immobilieneigentümer haben also umso mehr in der Tasche, je mehr bzw. je höhere Beträge sie abschreiben. Das alles gilt für Unternehmen und private Vermieter gleichermaßen.

Die kontinuierliche Gebäudeabschreibung stellt sicher, dass die Kosten für ein Gebäude nicht nur in ein Geschäftsjahr einfließen, sondern über die Nutzungsjahre der Immobilie verteilt werden. Auf diese Weise wird der kontinuierliche Wertverlust im Anlagevermögen der Bilanz abgebildet. Die Bücher spiegeln also mehr oder weniger den tatsächlichen Wert der vorhandenen Güter wider. Die Abschreibung dient somit auch der Berichtigung natürlicher und außergewöhnlicher Wertminderungen des Anlagevermögens in der Bilanz.

Welche Kosten einer Immobilie dürfen abgeschrieben werden?

Im Prinzip dürfen Sie sämtliche Kosten, die durch den Kauf oder den Bau einer Immobilie anfallen, abschreiben. Es gibt lediglich eine wesentliche Ausnahme: Da der Grund und Boden, auf dem das Gebäude steht, keiner Abnutzung unterliegt, darf er grundsätzlich nicht abgeschrieben werden. Das Grundstück muss demnach über eine sogenannte Kaufpreisaufteilung aus dem Gesamtkaufvertrag für eine Immobilie herausgerechnet werden.

Diese Anschaffungskosten dürfen Sie bei einer Immobilie abschreiben

Zu den Anschaffungskosten einer Immobilie zählen sämtliche Beträge, die für den Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung an den Verkäufer gezahlt wurden. Oder um es im Amtsdeutsch auszudrücken: Alle Aufwendungen, die Sie aufwenden müssen, um Ihr Objekt aus der fremden in Ihre eigene Verfügungsmacht zu überführen.

Neben dem vertraglich vereinbarten Kaufpreis gehören dazu die sogenannten Anschaffungsnebenkosten – auch bekannt als Erwerbsnebenkosten. Dazu zählen zum Beispiel:

•  Maklerprovision
• Grunderwerbsteuer
• Notargebühren für die Beurkundung des Kaufvertrages
• Gebühren für die Eintragung in das Grundbuch (ohne Eintragung einer Grundschuld)
• Kosten für die Vermessung des Grundstücks
• Architektenhonorar (z. B. für die Begutachtung)
• Sachverständigenhonorar für Wertermittlungsgutachten
• Anliegerbeiträge
• Erschließungsgebühren
• Kanalanschlussgebühren
• Hausanschlusskosten

Diese Herstellungskosten dürfen Sie bei einer Immobilie abschreiben

Zu den Herstellungskosten zählen sämtliche Aufwendungen, die für den Bau des Gebäudes anfallen. Das sind einerseits die Materialkosten und andererseits die Kosten für die reine Arbeitsleistung, zum Beispiel von Architekten und Handwerkern.

Zu den abschreibbaren Baukosten gehören zum Beispiel:

•  Baumaterial
• Lohnkosten (z. B. für Handwerker)
• Fahrstuhlanlagen
• Heizungsanlagen einschließlich Heizkörper
• Küchenspülen und Spülunterschränke
• sanitäre Anlagen
• Grundstücksumzäunungen (einschließlich sogenannter lebender Umzäunungen wie Hecken)
• auf Estrich verlegte oder mit dem Untergrund fest verbundene Teppichböden
• Anschluss an das Stromnetz
• Gas- und Wasseranschluss
• Anlagen zur Ableitung von Abwässern (jedoch nur für Leitungen und Anlagen auf dem Grundstück bis zum „Hauptsystem“)
• Wege von der Grundstücksgrenze zum Gebäude
• Garage einschließlich Garagenzufahrt

Außenanlagen wie Beleuchtungen, Parkplätze, Grünanlagen und Umzäunungen sind selbstständige, unbewegliche Wirtschaftsgüter. Sie werden einheitlich mit dem Gebäude abgeschrieben, wenn ein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang besteht. Neben den Kosten für die Umzäunung (Einfriedung) eines Mietwohngrundstücks zählen auch angemessene Aufwendungen für die Anpflanzung von Hecken, Bäumen und Büschen entlang der Grenze des Grundstücks (sogenannte lebende Umzäunung) zu den abschreibungsfähigen Herstellungskosten.

Wie bei den Anschaffungskosten gibt es auch beim Bau eines Gebäudes Herstellungsnebenkosten, die den Abschreibungsbetrag erhöhen. Zu den Baunebenkosten gehören unter anderem:

•  Architekt
• Statiker
• Baugenehmigung
• Vermessung und Aushub der Baugrube
• Trinkgelder an die Handwerker (in angemessener Höhe)
• Richtfest
• Fahrtkosten des Bauherrn zur Beaufsichtigung des Baufortschritts

Selbstverständlich reduzieren Boni, Skonti sowie andere Rabatte sowie eventuelle Zuschüsse die Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Warum darf nur das Gebäude abgeschrieben werden und nicht auch das Grundstück?

Gebäude unterliegen einem Wertverfall – ganz gleich, ob sie bewohnt werden oder nicht. Das heißt, ihr Wert nimmt kontinuierlich ab. Einerseits durch Abnutzung, andererseits durch den bautechnologischen Fortschritt. Zwar kann der Wertverlust durch Pflege und Wartung sowie Renovierungen und Sanierungen der Immobilie (> Abschreibung von Sanierungskosten) gebremst werden – früher oder später ist aber jedes Gebäude am Ende seiner Lebensdauer angelangt. Unternehmen und Kapitalanleger können es dann nicht mehr gewinnbringend nutzen.

Grund und Boden unterliegen keiner Abnutzung und können daher in der Regel nicht abgeschrieben werden. Auch wenn dies nicht bedeutet, dass sie im Wert stabil bleiben. Eventuelle Wertschwankungen sind jedoch nicht auf die Abnutzung oder den Verbrauch des Grundstücks zurückzuführen, sondern beispielsweise auf sich verändernde Rahmenbedingungen wie die Infrastruktur. Nur dann, wenn eine dauerhafte, nachweisbare Wertminderung vorliegt, dürfen Sie ein Grundstück (teilweise) von der Steuer abschreiben.

Aus diesen Gründen muss der nicht-abschreibungsfähige Grund- und Bodenanteil bei der Ermittlung der Gebäudeabschreibung aus den Anschaffungskosten herausgerechnet werden (sogenannte Kaufpreisaufteilung). Um eine möglichst hohe Steuerersparnis zu erzielen, sollte der Gebäudeanteil am Kaufpreis möglichst hoch sein. Mit einem Gutachten zur Kaufpreisaufteilung gelingt es Ihnen, gegenüber dem Finanzamt möglichst hohe Gebäudekosten durchzusetzen und den Grundstückswert gering zu halten.

Welche Abschreibungsmethoden gibt es für Immobilien?

Prinzipiell kann zwischen planmäßiger und außerplanmäßiger Abschreibung sowie zwischen linearer und degressiver Abschreibung unterschieden werden.

Planmäßige und außerplanmäßige Abschreibung bei Wohngebäuden

Eine planmäßige Abschreibung liegt vor, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes auf die gesamte Nutzungsdauer verteilt werden. Dabei spielt es keine Rolle, ob nach der gesetzlich festgeschriebenen, pauschalierten Nutzungsdauer (z. B. 50 Jahre) abgeschrieben wird, oder ob Sie Ihre Steuerersparnis über den Nachweis einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer optimieren.

Eine außerplanmäßige Abschreibung können Sie vornehmen, wenn unverwertbare Ereignisse eintreten, die die Nutzungsfähigkeit und den Wert Ihres Gebäudes beeinträchtigen. In der Regel handelt es sich dabei um eine übermäßige Abnutzung oder gar Zerstörung der Immobilie, beispielsweise infolge von Feuer, Hochwasser oder anderen Naturkatastrophen. Es existieren drei verschiedene Abschreibungsarten, mit denen eine außerplanmäßige Abschreibung vorgenommen werden kann (à Außerplanmäßige Abschreibung von Gebäuden).

Lineare und degressive Abschreibung bei Wohngebäuden

Die genaue Höhe der jährlichen Abschreibung – und damit auch Ihrer Steuerersparnis – wird dadurch beeinflusst, ob Sie linear oder degressiv abschreiben.

Lineare Abschreibung für Gebäude

Bei der linearen Abschreibung wird Ihr Gebäude gleichmäßig über seine Nutzungsdauer hinweg abgeschrieben. Das bedeutet, dass jedes Jahr der gleiche Betrag abgeschrieben wird. Hierbei handelt es sich um die gesetzlich vorgeschriebene Methode zur Abschreibung.

Um den Abschreibungsbetrag für die lineare Abschreibung zu ermitteln, werden die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten einfach durch die Jahre der Nutzungsdauer dividiert. Wird ein für 500.000 Euro erworbenes Mehrfamilienhaus über die Regelzeit von 50 Jahren abgeschrieben, beträgt die jährliche Abschreibung 10.000 Euro (500.000 Euro geteilt durch 50 Jahre). Konnten Sie beispielsweise über ein von uns erstelltes Nutzungsdauer-Gutachten eine Restnutzungsdauer von nur 33 Jahren nachweisen, beträgt die jährliche Abschreibung sogar 15.151,52 Euro.

Degressive Abschreibung für Gebäude

Die degressive Abschreibung gehört, genau wie die lineare Abschreibung, zu den planmäßigen Abschreibungsmethoden. Sie zeichnet sich dadurch aus, dass die jährlichen Abschreibungsbeträge nicht konstant bleiben, wie bei der linearen Abschreibung, sondern sinken. In den ersten Jahren der Nutzungsdauer wird also ein höherer Betrag abgeschrieben, was auch zu einer höheren Steuerersparnis und höheren Gewinnen nach Steuern führt.

In der Vergangenheit betrug die degressive Abschreibung das zwei- bis dreifache des linearen Abschreibungssatzes, war jedoch auf einen prozentualen Maximalbetrag gedeckelt.

Die degressive Absetzung für Abnutzung gemäß § 7 Abs. 2 EStG ist seit dem 1. Januar 2011 nicht mehr zulässig. Gebäude können seitdem steuerrechtlich korrekt nur noch linear abgeschrieben werden.

Seit der angespannten Situation auf dem Wohnungsmarkt versucht die Regierung den Wohnungsbau unter anderem mithilfe der degressiven AfA wieder anzukurbeln. Geplant ist die Reaktivierung der degressiven Abschreibung im Rahmen des Wachstumsbeschleunigungsgesetzes. Demnach solle es möglich sein, anstelle der linearen Abschreibung in Höhe von drei Prozent eine degressive Abschreibung in Höhe von sechs Prozent pro Jahr in Anspruch zu nehmen. Das soll ausschließlich für neu gebaute oder neu erworbene Immobilien gelten. Alle Details dazu finden Sie auf unserer Seite zur degressiven Abschreibung.

Was ist die Bemessungsgrundlage und wie wird die Gebäudeabschreibung berechnet?

Die Bemessungsgrundlage ist der Betrag, auf den der prozentuale Abschreibungssatz angewendet wird. Er ergibt sich durch die Summierung aller abschreibbaren Anschaffungs- oder Herstellungskosten mit Rechnungsdatum bis zum 31. Dezember des Anschaffungs- bzw. Fertigstellungsjahres.

Beispielrechnung: So ermitteln Sie die AfA-Bemessungsgrundlage

Sie kaufen im Januar 2022 ein Mehrfamilienhaus, deren Einheiten alle vermietet werden. Der notariell beurkundete Kaufvertrag datiert auf den 30. Januar 2022. Nutzen und Lasten gehen laut Vertrag am 1. Februar auf Sie als Käufer über. Der Eintrag in das Grundbuch wird am 8. Mai 2022 vorgenommen. Die Berechnung der Bemessungsgrundlage und des konkreten Abschreibungsbetrags erfolgt wie folgt.

Berechnungsschritt	Bemessungs-grundlage	sofort abzugsfähigeWerbungskosten
Kaufpreis	450.000,00 €
Grunderwerbsteuer (6,5 %)	29.250,00 €
Notarkosten
für den Kaufvertrag	3.832,50 €
für die Hypothek		2.112,50 €
Grundbuchgebühren
für die Eintragung desEigentümerwechsel	1.352,50 €
für die Eintragung desDarlehens		785,00 €
Maklerprovision (3,57 %)	16.065,00 €
Summe	500.500,00 €	2.897,50 €
abzgl. Grund und Boden	88.000,00 €
AfA-Bemessungsgrundlage	412.500,00 €
Abschreibung pro Jahr (2 % p. a.)	8.250,00 €
Abschreibung anteilig für 2022	7.562,50 €

Abschreibung mit kürzerer Restnutzungsdauer berechnen

Der obigen Berechnung liegt die pauschalierte, gesetzliche Nutzungsdauer von 50 Jahren zugrunde. Wenn Sie mit einem Gutachten eine tatsächlich kürzere Restnutzungsdauer nachweisen, ergibt sich ein höherer Abschreibungsbetrag pro Jahr. Sie sparen folglich mehr Steuern und erzielen höhere Cashflows. Im Folgenden wird die Abschreibung bei einer Restnutzungsdauer von 32 Jahren für das Gebäude aufgezeigt.

AfA-Bemessungsgrundlage	412.500,00 €
Abschreibung pro Jahr (3,13 % p. a.)	12.911,25 €
Abschreibung anteilig für 2022	11.835,31 €

Bemessungsgrundlage bei gemischter Nutzung

Nicht selten wird ein Teil des Gebäudes von seinem Eigentümer selbst bewohnt, während die restliche Wohnfläche vermietet oder betrieblich genutzt wird. Bei einer solchen gemischten Nutzung können nur die Kosten für den nicht-selbstgenutzten Teil abgeschrieben werden.

Zum Beitrag: Abschreibung bei gemischt genutzten Gebäuden

Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten

Erhalten Sie nach Abgabe der Steuererklärung mit der Anlage N weitere Rechnungen mit Positionen, die den Anschaffungs- oder Herstellungskosten zuzurechnen sind, dürfen diese erst ab dem zweiten Jahr der Abschreibung den Anschaffungs- oder Herstellungskosten hinzugerechnet werden. Dadurch erhöht sich der Abschreibungsbetrag in den folgenden Jahren.

Vergessene Anschaffungs- oder Herstellungskosten

Haben Sie vergessen, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten in der Steuererklärung anzugeben und haben Sie bereits einen bestandskräftigen Steuerbescheid erhalten, können Sie die Kosten erst im zweiten (wahlweise auch in einem späteren) Jahr den bereits ermittelten Kauf- oder Baukosten hinzurechnen. Jedoch keinesfalls mehr im abgeschlossenen Jahr.

Wichtig dabei: Es ist nicht zulässig, die höhere Bemessungsgrundlage auf die noch verbleibende Restnutzungsdauer des Gebäudes zu verteilen. Dies würde zu einem höheren Abschreibungssatz führen.

Achtung bei vergessenem Abschreibungsbetrag

Wenn Sie vergessen haben, den Abschreibungsbetrag für das vorausgegangene Jahr in der Steuererklärung anzugeben, dürfen Sie die Angabe nicht einfach nachholen, wenn der Steuerbescheid bereits bestandskräftig ist.

In diesem Fall wird der nicht abgeschrieben Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten am Ende des ursprünglichen Abschreibungszeitraums linear mit zwei Prozent pro Jahr abgeschrieben. Und zwar so lange, bis die Kosten vollständig abgesetzt sind (BFH-Urteil vom 20.1.1987, IX R 103/83, BStBl. 1987 II S. 491). Vergessene Abschreibungsbeträge haben somit zur Folge, dass sich der reguläre Abschreibungszeitraum verlängert.

Angabe eines zu hohen Abschreibungsbetrags

Haben Sie in Ihrer Steuererklärung fälschlicherweise einen zu hohen Abschreibungsbetrag angegeben, muss nach Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ab dem ersten noch nicht bestandskräftigen Steuerbescheid die Bemessungsgrundlage auf die korrekte Höhe herabgesetzt werden (Urteil vom 11.12.1987, III R 266/83, BStBl. 1988 II S. 335). Dies hat zur Folge, dass sich der Abschreibungszeitraum verkürzt, da in den ersten Jahren mehr als zulässig abgeschrieben wurde. Wird die Immobilie vorher verkauft, ist eine Korrektur der Abschreibung nicht mehr möglich.

Ein zu hoher Abschreibungsbetrag ist nicht unbedingt selten. Er kommt beispielsweise dadurch zustande, dass das Finanzamt die Kaufpreisaufteilung zwischen Grundstück und Gebäude nicht akzeptiert. Dies können Sie dadurch vermeiden, dass Sie ein von einem zertifizierten Sachverständigen erstelltes Gutachten zur Kaufpreisaufteilung vorlegen, welches einen höheren Wert für das Gebäude nachweist als von der Finanzbehörde angenommen.

Wann beginnt die Gebäudeabschreibung?

Die Abschreibung Ihres Gebäudes beginnt, sobald Nutzen und Lasten auf Sie übergehen. Der genaue Zeitpunkt ergibt sich aus dem notariell beurkundeten Kaufvertrag. Das Abschlussdatum des Kaufvertrags oder die Eintragung in das Grundbuch spielen dabei keine Rolle. Wenn Sie selbst bauen, beginnt die Abschreibung mit der endgültigen Fertigstellung des Hauses oder der Wohnung.

Was passiert mit der Gebäudeabschreibung, wenn die Immobilie verkauft wird?

Entscheiden Sie sich dazu, Ihre Immobilie vor Ende des Abschreibungszeitraums zu veräußern, endet die Absetzung für Abnutzung in dem Monat, in dem der Immobilienverkauf vollzogen wird. Entscheidend ist das notarielle Beurkundungsdatum. Wenn Sie Ihre Immobilie also im August verkaufen, können Sie im Jahr des Verkaufs acht von zwölf Monaten abschreiben.

Ist der neue Käufer ebenfalls Vermieter, beginnt der Abschreibungszeitraum für ihn von vorne. Unabhängig davon, wie viele Eigentümer bereits wie viel abgeschrieben haben.

Was passiert mit der Abschreibung, wenn eine Immobilie verschenkt oder vererbt wird?

Der Beschenkte oder Erbe führt die Abschreibung des vorherigen Eigentümers wie bisher fort und übernimmt dadurch sämtliche steuerlichen Vorteile des Schenkers oder Erblassers. Hat ein Verstorbener beispielsweise bisher 20 von 30 Jahren (verkürzte Nutzungsdauer) abgeschrieben, bleiben dem Erben noch zehn Jahre zum weiteren Abschreiben des Gebäudes. Bei einer Schenkung oder Vererbung beginnt der Abschreibungszeitraum nicht von vorne!

Was passiert nach Ende der Abschreibung des Gebäudes?

Haben Sie die Immobilie über den gesamten Abschreibungszeitraum – ob regulär oder verkürzt – gehalten, haben Sie das maximale Abschreibungspotenzial ausgenutzt. Das Gebäude ist vollständig abgeschrieben, es kann keine AfA mehr steuerlich berücksichtigt werden. Ihre Einkommenssteuer wird sich dadurch naturgemäß erhöhen.

Bei einem Verkauf kann der neue Eigentümer mit der Abschreibung von vorne beginnen. Auch er hat das Recht, über ein Nutzungsdauer-Gutachten eine kürzere Restnutzungsdauer nachzuweisen. Je älter ein Gebäude ist, desto höher die Chance für eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer.

Welche Sonderabschreibungen für Gebäude gibt es?

Neben der regulären Gebäudeabschreibung erlaubt der Gesetzgeber für bestimmte Gebäudearten verschiedene Sonderabschreibungen. Beispielsweise um den Neubau von Wohnungen zu fördern oder die Eigentümer von kostenintensiven Denkmalimmobilien zu entlasten.

Abschreibung für Denkmalimmobilien

Der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie ist die einzige Möglichkeit, um eine selbstgenutzte Immobilie steuerlich abschreiben zu können. Die Kosten für bei solchen Objekten häufig anfallenden Sanierungen können bei Eigennutzung bis zu 90 Prozent über zehn Jahre abgeschrieben werden.

Wird das Baudenkmal nicht selbst genutzt, sondern vermietet, können die Sanierungskosten über acht Jahre mit jeweils neun Prozent abgeschrieben werden. Zusätzlich dürfen natürlich die Anschaffungskosten wie oben beschrieben zu 100 Prozent abgeschrieben werden. Durch die relativ hohe Abschreibung in relativ kurzer Zeit können Denkmalimmobilien auch für Kapitalanleger interessant sein.

Zum Beitrag: Denkmal AfA

Abschreibung für neu geschaffenen Wohnraum

Eine Sonderabschreibung existiert außerdem für den Bau neuer Mietwohnungen. Die aktuelle Regelung sieht vor, dass für im Zeitraum von 2023 bis 2028 neu geschaffenen Wohnraum eine Sonder-AfA in Höhe von fünf Prozent pro Jahr geltend gemacht werden darf. Dadurch können in den ersten vier Jahren 20 statt 12 Prozent abgeschrieben werden. Die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsbau ist an diverse Voraussetzungen geknüpft, die unter anderem verhindern sollen, dass auf diese Weise lediglich Luxusimmobilien entstehen.

Fazit: Gebäudeabschreibung beeinflusst Ihren Cashflow enorm

Ob sich die Investition in eine Immobilie lohnt, hängt nicht zuletzt von der Höhe der Gebäudeabschreibung ab. Sie bietet Kapitalanlegern einen entscheidenden Steuervorteil, der sich durch den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer noch deutlich optimieren lässt. Grundsätzlich gilt: je kürzer der Abschreibungszeitraum, desto höher die jährliche Abschreibung und die jährliche Steuerersparnis.