häusliches Arbeitszimmer abschreiben

häusliches Arbeitszimmer abschreiben

Inhaltsverzeichnis:

Die Kosten für ein selbst bewohntes Haus oder eine eigengenutzte Wohnung können nicht abgeschrieben werden – die für das darin befindliche Arbeitszimmer hingegen schon. Welche Voraussetzungen dafür erfüllt sein müssen und wie die Abschreibung für das häusliche Arbeitszimmer berechnet wird, erfahren Sie hier.

Das Wichtigste im Überblick:

  • Nur wenn das häusliche Arbeitszimmer der Mittelpunkt der gesamten beruflichen oder betrieblichen Tätigkeit ist, können alle damit verbundenen Kosten in der Steuererklärung unbeschränkt geltend gemacht werden – Abschreibung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten inklusive.
  • Für die Berechnung der Absetzung für Abnutzung (AfA) wird das Arbeitszimmer flächenmäßig in das Verhältnis zum Rest der Wohnung gesetzt.
  • Das Arbeitszimmer darf zu maximal zehn Prozent privat genutzt werden und muss für den Arbeitszweck entsprechend ausgestattet sein.

Das häusliche Arbeitszimmer stellt eine besondere, ziemlich häufig vorkommende Form der gemischten Nutzung einer Immobilie dar. Auch wenn der Gesetzgeber die Voraussetzungen deutlich verschärft hat, um ein Arbeitszimmer abschreiben zu können, ist das nach wie vor für viele Immobilieneigentümer möglich und steuerlich attraktiv.

Damit alle Kosten, die mit dem häuslichen Arbeitszimmer im Zusammenhang stehen, abgeschrieben oder abgesetzt werden dürfen, müssen im Wesentlichen zwei Voraussetzungen erfüllt werden:

  1. Das Arbeitszimmer muss ein eigener Raum sein, der hauptsächlich für berufliche Zwecke genutzt wird und der entsprechend seinem Zweck eingerichtet ist – meist als Büro.
  2. Das Arbeitszimmer muss der Mittelpunkt der beruflichen Tätigkeit sein. Dabei ist weniger der zeitliche Umfang entscheidend als vielmehr der inhaltliche und qualitative.

Eigenschaften des Arbeitszimmers

Damit das Arbeitszimmer als hauptsächlich beruflich genutzt durchgeht, sollte es nicht nur wie ein Büro eingerichtet sein. Es muss auch vorwiegend als Büro genutzt werden. Es darf sich also beispielsweise nicht um ein Schlafzimmer handeln, in dem noch ein Schreibtisch steht. Oder gar um eine kleine Arbeitsecke im Wohnzimmer. Auch Durchgangszimmer werden vom Finanzamt nicht als heimische Arbeitszimmer akzeptiert.

Die private Nutzung des häuslichen Arbeitszimmers darf maximal zehn Prozent betragen. Das ist zwar in der Praxis schwer nachprüfbar, dennoch gibt es Indizien wie ein Bett oder eine Heimkinoausstattung, die auf einen höheren Anteil privater Nutzung hindeuten können.

Das Arbeitszimmer als Mittelpunkt der beruflichen Tätigkeit

Nur wenn das Arbeitszimmer den Mittelpunkt der beruflichen Tätigkeit darstellt, können seine Kosten vollumfänglich steuerlich geltend gemacht werden. Das ist häufig zum Beispiel bei Freiberuflern und Selbstständigen gegeben, die keine eigenen Räume für ihr Unternehmen besitzen.

Bei der Einschätzung, ob das Arbeitszimmer der Mittelpunkt der Berufstätigkeit ist, spielt weniger eine Rolle, ob die Person viel Zeit in dem Raum verbringt. Auch bei einem Außendienstmitarbeiter im Vertrieb, der den größten Teil seiner Arbeitszeit unterwegs ist, kann das heimische Büro der Mittelpunkt seiner Berufstätigkeit sein. Nämlich dann, wenn er am Standort seines Arbeitgebenden über kein eigenes Büro verfügt und somit auf das häusliche Arbeitszimmer angewiesen ist. Es kommt somit darauf an, wie das Arbeitszimmer inhaltlich genutzt wird.

Viele Finanzämter versenden einen Fragebogen, mit dem sie prüfen, ob die beruflichen und räumlichen Voraussetzungen für ein von der Steuer absetzbares Arbeitszimmer gegeben sind. Dabei können auch Skizzen und Fotos angefordert werden. Eine Überprüfung vor Ort, durch einen Finanzbeamten, darf laut ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nur dann erfolgen, wenn sich Unklarheiten nicht auf anderem Wege sachgerecht aufklären lassen.

Ohne Arbeitszimmer kann Homeoffice-Pauschale greifen

Stellt das Arbeitszimmer nicht den Mittelpunkt der beruflichen Tätigkeit dar, wie zum Beispiel bei Lehrkräften, war bis 2023 nur ein begrenzter Kostenabzug möglich. Und auch nur dann, wenn zur Vor- und Nachbereitung des Unterrichts kein geeigneter Arbeitsplatz in der Schule zur Verfügung steht.

Seit 2023 besteht diese Möglichkeit nicht mehr. Ein Arbeitszimmer wird nur noch dann anerkannt, wenn es wirklich den Tätigkeitsmittelpunkt darstellt. Stattdessen profitieren alle anderen von der in der Corona-Pandemie eingeführten Homeoffice-Pauschale, die nun dauerhaft im Steuerrecht verankert ist.

Seit 2023 kann für jeden Tag, der überwiegend im Homeoffice gearbeitet wird, eine Tagespauschale von sechs Euro abgesetzt werden. Maximal 1.260 Euro im Jahr, was 210 Arbeitstagen entspricht.

Die Homeoffice-Pauschale greift seit 2023 immer, wenn kein „richtiges“ Arbeitszimmer existiert. Der begrenzte Kostenabzug bis 1.250 Euro im Jahr gehört der Geschichte an, wird aber in identischer Weise durch die Homeoffice-Pauschale ersetzt.

Die neue Regelung ist für viele vor allem deshalb vorteilhaft, weil es für die Geltendmachung der Homeoffice-Pauschale keine Rolle spielt, wo gearbeitet wird. Dabei werden also auch einzelne Schreibtische, Arbeitsnischen oder sogar der Küchentisch berücksichtigt. Was als Entlastung in der belastenden Corona-Zeit gedacht war, bringt vielen Berufstätigen nun dauerhafte Steuererleichterung.

Somit muss dem Finanzamt auch nicht mehr nachgewiesen werden, dass am Standort des Arbeitgebenden kein nutzbarer Arbeitsplatz zur Verfügung steht. Ob das Arbeiten im Homeoffice notwendig oder sinnvoll ist, spielt keine Rolle. Es ist die freie Entscheidung von Arbeitgebenden und Arbeitnehmenden.

Achtung: Arbeitszimmer oder Homeoffice-Pauschale Die Absetzung des Arbeitszimmers und die Homeoffice-Pauschale dürfen nicht kombiniert werden. Betroffene müssen sich also für eine Methode entscheiden. In der Regel dürfte die Absetzung des Arbeitszimmers lukrativer sein, da hier alle real entstandenen Kosten geltend gemacht werden dürfen (siehe unten). Alternativ dürfen in der Steuererklärung seit 2023 auch pauschal 1.260 Euro pro Jahr für das Arbeitszimmer angesetzt werden. Das erspart die Berechnung der exakten Kosten, was insbesondere bei den nur anteilig erstattbaren Aufwendungen zeitaufwendig sein kann. Allerdings birgt die Pauschalisierung gleichzeitig das Risiko, dass weniger abgesetzt wird, als tatsächlich möglich wäre. Es wird gegebenenfalls nicht das gesamte Steuersparpotenzial ausgenutzt.

Abschreibung des Arbeitszimmers – so geht’s

Immobilieneigentümer können das Arbeitszimmer im selbst bewohnten Gebäudeteil anteilig abschreiben. Dafür muss der Anteil des Arbeitszimmers an der Gesamtnutzfläche berechnet werden.

Beispielrechnung für die Abschreibung eines Arbeitszimmers In einem Zweifamilienhaus aus dem Baujahr 1965 (Kaufpreis: 300.000 Euro ohne Grundstück) befinden sich auf zwei Etagen zwei Wohnungen. Beide Wohnungen haben eine Fläche von jeweils 100 Quadratmetern. Die untere Wohnung ist fremdvermietet. Im oberen, selbst bewohnten Gebäudeteil befindet sich ein 15 Quadratmeter großes Arbeitszimmer, das den Mittelpunkt der beruflichen Tätigkeit eines der Bewohner darstellt. Das Arbeitszimmer macht somit 15 Prozent der Wohnfläche der oberen Wohnung aus. Der Eigentümer des Gebäudes mit insgesamt 200 Quadratmetern kann die Anschaffungskosten von 115 Quadratmetern der Gesamtfläche abschreiben. Das entspricht 57,5 Prozent der Kosten. Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung beträgt 172.500 Euro (57,5 % von 300.000 Euro). Da das Gebäude 1965 gebaut wurde, wird es über 50 Jahre abgeschrieben, was zwei Prozent pro Jahr entspricht. Somit liegt die jährliche Abschreibung in diesem Beispiel bei 3.450 Euro.

Wer nicht in der eigenen Wohnung wohnt, sondern mietet, kann die Miete ebenfalls anteilig als Kosten für das Arbeitszimmer ansetzen. Darüber hinaus können sowohl Eigentümer als auch Mieter weitere anfallende Kosten geltend machen, sofern die oben genannten Voraussetzungen erfüllt werden. Weitere absetzbare Kosten für das häusliche Arbeitszimmer sind unter anderem:

  • Grundsteuer
  • Schuldzinsen für Kredite, die zur Anschaffung, Herstellung oder Reparatur der Wohnung oder des Gebäudes verwendet wurden
  • Energiekosten (Strom, Gas, Wasser, Abwasser, etc.)
  • Reinigungskosten, sofern ein Dienstleister die Reinigung übernimmt
  • Gebühren für die Müllabfuhr
  • Gebühren für den Schornsteinfeger
  • Versicherungen (Gebäude, Hausrat, Elementar, Rechtsschutz, etc.)
  • Mitgliedsbeiträge (Haus- und Grundeigentümerverein, Mieterverein, etc.)

Kosten, die auf die gesamte Wohnung entfallen, wie zum Beispiel die Grundsteuer, die Energiekosten oder die Gebühren für die Müllbeseitigung, dürfen nur anteilig im entsprechenden Flächenverhältnis abgesetzt werden.

Kosten, die sich auf das Arbeitszimmer beschränken, dürfen vollständig abgesetzt werden. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn nur das Arbeitszimmer renoviert wird.

Auch Aufwendungen für die Einrichtung und Ausstattung des Arbeitszimmers (Schreibtisch, Bürostuhl, Computer, Schreibtischlampe, Aktenschrank, etc.) sind voll abzugsfähig, wenn die genannten Voraussetzungen erfüllt werden.

Tipp! Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände des Arbeitszimmers können selbst dann steuerlich geltend gemacht werden, wenn das Finanzamt das Arbeitszimmer nicht als solches anerkennt, weil es beispielsweise auch als Schlafzimmer oder Spielzimmer für die Kinder dient. Sofern die Gegenstände jedoch beinahe ausschließlich für berufliche oder betriebliche Zwecke genutzt werden, können diese dennoch als Werbungskosten abgesetzt werden.

Aber Vorsicht: Nicht alles kann abgeschrieben werden, selbst wenn das Arbeitszimmer als solches anerkannt wird. Dekorations- und Kunstgegenstände sind Luxus, der nicht notwendig ist und daher auch nicht anerkannt wird.

Auch die Kosten für eine Renovierung oder den Umbau von Räumen, die im häuslichen Arbeitszimmer arbeitende Personen zwangsläufig auch während der Arbeitszeit mitbenutzen, können nicht geltend gemacht werden. Flur, Bad und Toilette dienen ausschließlich privaten Wohnzwecken; ihre Kosten können nicht über das Flächenverhältnis aufgeteilt werden (BFH-Urteil vom 14. Mai 2019, Az. VIII R 16/15). Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass Kosten für gemischt genutzt Nebenräume nicht absetzbar sind, sobald die private Mitbenutzung die sogenannte „Unerheblichkeitsschwelle“ überschreitet (BFH, Urteil vom 17. Februar 2016, Az. X R 26/13).

Arbeitszimmer kann zum Betriebsvermögen gehören

Bei Selbstständigen und Gewerbetreibenden gibt es eine Steuerfalle zu beachten. Wenn der Wert des eigenbetrieblich genutzten Grundstücksteils mehr als ein Fünftel des gemeinen Werts des gesamten Grundstücks und mehr als 20.500 Euro beträgt, gehört das Arbeitszimmer automatisch zum Betriebsvermögen (§ 8 EStDV). Damit wird es steuerlich relevant. Zum Beispiel dann, wenn das Haus verkauft oder der Betrieb aufgegeben wird. Der Gewinn aus dem Verkauf, der auf das Arbeitszimmer als betrieblicher Gebäudeanteil entfällt, muss dann versteuert werden.

Die Bagatellgrenze kann aufgrund der deutlichen Wertsteigerungen bei vielen Immobilien in den letzten Jahren schnell und auch unbemerkt erreicht sein. Wer vermeiden möchte, dass das Arbeitszimmer zum Betriebsvermögen gehört, kann es explizit als Raum zur Privatnutzung ausweisen und so verhindern, dass es beispielsweise als stille Reserve des Unternehmens angesehen wird. In diesem Fall kann dafür aber auch keine Abschreibung vorgenommen werden.

Fazit: Arbeitszimmer abschreiben lohnt sich

Steuerlich am lukrativsten ist die Absetzung eines vom Finanzamt anerkannten Arbeitszimmers. Wer dort den Mittelpunkt seiner beruflichen Tätigkeit hat, kann sogar die Anschaffungs- oder Herstellungskosten anteilig abschreiben – so wie bei vermietetem Eigentum. Alle anderen profitieren immerhin von der seit 2023 vereinfachten und verbesserten Homeoffice-Pauschale, für die kein streng definiertes Arbeitszimmer mehr notwendig ist. Auch wer am Küchentisch arbeitet, kann so bis zu 1.260 Euro im Jahr absetzen.

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David Glasenapp

David ist gelernter Wirtschaftsingenieur und hat langjährige Erfahrung im Sachverständigenwesen. Er leitet u.a. auch unsere Mitgliedschaften im Immobilienverband Deutschland (IVD) sowie dem Deutschen Gutachter- und Sachverständigenverband (DGuSV)