So können Sie als Vermieter Handwerkerkosten absetzen

Handwerkerkosten absetzen

Inhaltsverzeichnis:

Vermieter können Baumaßnahmen steuerlich geltend machen. Ob die Handwerkerkosten direkt im Jahr der Umsetzung abgesetzt werden können oder über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden müssen, hängt vom konkreten Einzelfall ab. Erfahren Sie in diesem Artikel, welche Regeln für die Absetzung von Handwerkerkosten gelten.

Handwerkerkosten absetzen? Das Wichtigste im Überblick:

  • Wer seine Immobilie vermietet, kann die Handwerkerkosten, die bei Reparaturen oder Renovierungen, Sanierung oder Modernisierung anfallen, steuerlich geltend machen. Ob diese Kosten als Werbungskosten direkt absetzbar sind oder über Jahre abgeschrieben werden müssen, hängt davon ab, ob es sich um einen Erhaltungsaufwand oder einen (anschaffungsnahen) Herstellungsaufwand handelt.
  • Erhaltungsaufwand entsteht durch Maßnahmen, die dazu dienen, ein Gebäude für die Vermietung zu erhalten. Wird die Qualität des Gebäudes gesteigert oder der Wohnraum erweitert, liegt kein Erhaltungsaufwand mehr vor. Stattdessen handelt es sich um einen Herstellungsaufwand, der gemäß AfA über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden muss.
  • Modernisierungen können nicht nur steuerlich berücksichtigt werden, sondern durch eine Mieterhöhung auch auf Mieter umgelegt werden.

Immobilien sind langfristige Renditebringer – vorausgesetzt, sie werden kontinuierlich gepflegt und bei Bedarf modernisiert. Ob kleinere Reparaturen, Renovierungen bei Mieterwechsel oder umfangreiche Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten – Vermieter haben den großen Vorteil, die Kosten für all diese Maßnahmen steuerlich geltend machen zu können. In diesem Artikel erfahren Sie, auf welche Weise die verschiedenen Handwerkerkosten Ihre Steuerlast mindern und Ihre Rendite erhöhen.

Unterschied zwischen Renovierung, Sanierung, Modernisierung und Co.

Es gibt eine ganze Reihe verschiedener Baumaßnahmen, die dem Erhalt und der Modernisierung von Gebäuden dienen. Im Volksmund werden Begriffe wie Renovierung, Modernisierung, Sanierung und Instandhaltung oft durcheinandergeworfen oder synonym verwendet. Auch wenn es durchaus Schnittmengen gibt, beschreiben die verschiedenen Begriffe baufachlich unterschiedliche Maßnahmen, wie aus der folgenden Tabelle hervorgeht.

BegriffDefinitionBeispieleSteuerliche Absetzbarkeit
Reparatur bzw. InstandsetzungReparaturen umfassen kleinere, oft kurzfristige Maßnahmen zur Behebung von Schäden oder Defekten. Sie dienen dazu, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen („instand zu setzen“), indem etwas gemäß seiner Bestimmung wieder genutzt werden kann.Reparatur defekter Fenster oder Türen, Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden, Austausch von leckenden RohrleitungenAls Erhaltungsaufwand i. d. R. als Werbungskosten absetzbar
InstandhaltungDie Instandhaltung ist die Gesamtheit der Maßnahmen zur Bewahrung des Soll-Zustandes sowie zur Festlegung und Beurteilung des Ist-Zustandes. Während es bei der Instandsetzung um die Beseitigung bereits vorhandener Mängel geht, zielt die Instandhaltung darauf ab, dass durch Pflege und Wartung erst gar keine größeren, reparaturbedürftigen Schäden entstehen.Wartung der Heizungsanlage, Dichtigkeits-prüfung von Rohrleitungen, Schornstein kehren und Feuerstättenschau durch den SchornsteinfegerAls Erhaltungsaufwand i. d. R. als Werbungskosten absetzbar
RenovierungDie Renovierung umfasst ästhetische Maßnahmen zur optischen Verschönerung von ganzen Immobilien, einzelnen Räumen oder Teilbereichen wie zum Beispiel dem Bodenbelag oder den Wänden.Verputzen der Fassade, Streichen oder Tapezieren von Wänden, Austausch des LaminatsBei Renovierung bestehender Immobilie i. d. R. sofortige Absetzbarkeit als Erhaltungsaufwand, bei Erweiterung oder Verbesserung Abschreibung als Herstellungsaufwand (Beachtung der 15-Prozent-Regel)
SanierungUnter einer Sanierung versteht man umfassende Maßnahmen zur Wiederherstellung oder Verbesserung der Bausubstanz eines Gebäudes.Erneuerung von Dachstühlen, Sanierung der Fassade, Austausch von maroden FundamentenAbhängig davon, ob Sanierung lediglich der Wiederherstellung des Ursprungszustandes dient (Erhaltungsaufwand = Werbungskosten) oder zur Verbesserung führt (Herstellungs-aufwand = Abschreibung)
ModernisierungAls Modernisierung werden Maßnahmen bezeichnet, die dazu dienen, ein Gebäude den aktuellen technologischen Standards, den zeitgemäßen Wohnstandards und/oder dem energetischen Effizienzniveau anzupassen. Modernisierungsmaßnahmen dienen folglich stets der Optimierung der Qualität eines Gebäudes. Sie dienen gleichzeitig dazu, die weitere langfristige Nutzbarkeit und damit die Vermietbarkeit einer Immobilie sicherzustellen.Wärmedämmung an Dach, Fassaden und Fenstern, Schaffung von Barrierefreiheit durch einen Aufzug, Anbau eines Balkons, Installation einer Photovoltaik-anlage, Integration von Smart-Home-Lösungen, Optimierung des Zuschnitts der WohnungAbschreibbar als Herstellungskosten, zusätzlich Modernisierungskostenumlage auf Mieter

Gründe für die Renovierung und Sanierung eines Gebäudes

Während des Lebenszyklus einer Immobilie können prinzipiell an allen Gebäudeteilen – vom Keller bis zum Dach – Mängel auftreten, die eine Instandsetzung oder gar eine umfangreiche Sanierung erforderlich machen. Viele davon sind abnutzungs- und altersbedingt. Aber auch frühzeitige technische Defekte können eine Sanierung erfordern. Folgend finden Sie einige der am häufigsten auftretenden Sanierungsgründe:

  • Schäden am Dach können sowohl altersbedingt (z. B. Undichtigkeiten) als auch aufgrund von Umwelteinflüssen (z. B. Sturmschaden, mutwillige Beschädigung) auftreten.
  • Defekte an Fenstern und Türen entstehen beispielsweise dadurch, dass sich die Rahmen verziehen und die Bauelemente nicht mehr (einfach) öffnen oder schließen lassen. Das kann nicht nur zu ungewolltem Energieverbrauch führen, sondern auch ein Sicherheitsrisiko darstellen.
  • Rohrleitungen für Wasser, Abwasser oder Gas können lecken, brechen oder verstopfen und müssen in diesem Fall zügig repariert werden. Wasserleitungen leiden häufig an Verkalkung – besonders in Regionen, wo das Wasser einen hohen Härtegrad aufweist. Kalkablagerungen mindern den Wasserdurchfluss und Steigern das Risiko eines Rohrbruchs. Zudem kann die Kalkbelastung zu Geschmacksbeeinträchtigungen führen.
  • Überlastete Elektroinstallationen stellen ein hohes Sicherheitsrisiko dar, da ihre Lebensdauer begrenzt ist. Durch Abnutzung und Verschleiß kann es zu unzureichender Netzspannung kommen. Auch der Überspannungs- und Blitzschutz kann nicht mehr gewährleistet werden, weshalb das Brandrisiko steigt. Durch den technischen Fortschritt benötigen immer mehr Geräte im Haushalt einen Stromanschluss, was nicht nur zu einer Unterversorgung mit Steckdosen, sondern auch zu einer Überlastung der Elektroinstallationen führen kann.
  • Heizungsanlagen haben je nach System, Ausführung, Auslastung sowie Wartung und Pflege eine Lebensdauer von durchschnittlich 15 bis 35 Jahren. Defekte müssen schnell beseitigt werden, da die Anlage nicht nur der Beheizung der Räumlichkeiten dient (wodurch im Herbst und Winter gewisse Feuchtigkeitsschäden vermieden werden), sondern auch für die Warmwasseraufbereitung notwendig ist.
  • Feuchtigkeitsschäden an Gebäuden erfordern eine zeitnahe Behebung, damit sich der Schaden nicht unnötig ausbreitet und die Bausubstanz angreift. Hat sich bereits Schimmel gebildet, ist besonders rasches Handeln notwendig, um Gesundheitsschäden zu vermeiden.·       Schäden an der Bausubstanz können je nach Art sowohl zu Gesundheitsgefahren als auch zu Zersetzung der Substanz führen. Sie werden beispielsweise durch aufsteigende Feuchtigkeit im Keller, Salz- und Schimmelbildung (häufig eine Folge der Feuchtigkeit), Hausschwamm oder Setzungsrisse hervorgerufen.

Alle Mängel haben eins gemeinsam: Je früher sie beseitigt werden, desto geringer fallen die Handwerkerkosten aus.

Wann liegt eine Kernsanierung vor?

Bei einer Kernsanierung wird das Gebäude bis auf die tragende Struktur aus Fundamenten, Stützen, Wänden und Decken zurückgebaut. Eine Kernsanierung wird zumeist bei Altbauten oder infolge von großflächigen und somit weitreichenden Gebäudeschäden vorgenommen. Zwar behält die Immobilie ihre eigentliche Struktur, wird jedoch in einen neuwertigen Zustand versetzt.

Bei der Entkernung eines Gebäudes wird noch ein Schritt weiter gegangen: Hierbei wird der gesamte Baukörper abgetragen und wieder neu aufgebaut. Lediglich die Fassade sowie weitere statisch notwendige Bauteile bleiben erhalten.

Welche Handwerkerkosten Vermieter steuerlich geltend machen können

Die gute Nachricht vorab: Als Vermieter können Sie die Kosten für Reparatur, Renovierung, Sanierung oder Modernisierung von vermieteten Gebäuden immer steuerlich geltend machen. Das ist ein entscheidender Unterschied zu Immobilien, die von den Eigentümern selbst bewohnt werden. Denn Haus- oder Wohnungseigentümer, die in der eigenen Immobilie wohnen, dürfen lediglich 20 Prozent der Handwerkerleistungen von der Steuer absetzen. Und dies auch nur bis zur Grenze von maximal 1.200 Euro pro Jahr. Materialkosten können Eigentümer gar nicht absetzen.

Damit Handwerksleistungen steuerlich berücksichtigt werden, gelten folgende Grundvoraussetzungen:

  • Einkünfteerzielungsabsicht: Die Wohnung oder das Haus werden im Rahmen der Vermietung oder Verpachtung dazu genutzt, um Einkünfte zu erzielen. Stehen Einheiten leer, müssen Sie sich ernsthaft bemühen, diese gewinnbringend zu vermieten.
  • Mindestmieteinnahmen: Die Mieteinnahmen betragen mehr als 410 Euro pro Jahr. Unterhalb dieser Grenze müssen Mieteinnahmen derzeit nicht versteuert werden.
  • Steuererklärung: Es wird eine Steuererklärung mit der Anlage V für „Vermietung und Verpachtung“ fristgerecht beim Finanzamt eingereicht.

Übrigens liegt eine Vermietungsabsicht auch dann vor, wenn Sie nach einem Auszug noch keinen (neuen) Mieter gefunden haben. Sie können Kosten für Renovierung, Sanierung oder Modernisierung auch dann steuerlich geltend machen, wenn die Wohnung oder das Haus derzeit leer stehen. Entscheidend ist allein die ernsthafte Absicht, das Objekt gewinnbringend zu vermieten.

Was sind Erhaltungsaufwendungen?

Bei Vermietern stellen Renovierung, Sanierung und Co. oft einen sogenannten Erhaltungsaufwand dar. Erhaltungsaufwendungen sind alle Kosten, die zum Erhalt der Immobilie und ihrer Vermietbarkeit aufgebracht werden. Das Gute an Erhaltungsaufwendungen: Sie können sofort, das heißt in dem Jahr, in dem sie anfallen, über die Einkommenssteuererklärung als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Und zwar in voller Höhe, wenn die Arbeiten von einem Handwerker durchgeführt und in Rechnung gestellt werden.

Erhaltungsaufwendungen mindern somit die Steuerlast im betreffenden Jahr und steigern die Rendite der Immobilie. Denn wer weniger Steuern zahlen muss, erwirtschaftet mehr Gewinn.

Beispiele für Erhaltungsaufwendungen sind:

  • Renovierung des Badezimmers
  • Reparatur oder Neueindeckung des Hausdachs
  • Fassadenanstrich
  • Anbringung zusätzlicher Fassadenverkleidung zur Wärmedämmung oder zur Schallisolierung
  • Austausch von Türschlössern gegen Sicherheitsschlösser
  • Einbau einer Türsprechanlage
  • Austausch von Fenstern und Türen
  • Vergrößerung eines vorhandenen Fensters
  • Erneuerung von Elektroinstallationen oder Rohrleitungen
  • Austausch der Heizungsanlage
  • Einbau messtechnischer Anlagen zur verbrauchsabhängigen Abrechnung von Energiekosten
  • Sämtliche Reparaturarbeiten der vier Ausstattungs-Kernbereiche Elektro, Fenster, Heizung und Sanitär, sofern sie nicht zu einer Verbesserung des Gebäude- oder Wohnstandards führen

Wahlrecht bei Erhaltungsaufwand

Bei „echten“ Sanierungskosten wird also vom Erhaltungsaufwand gesprochen. Das sind gemäß der eingangs erwähnten Definition die finanziellen Aufwendungen, die vom Gebäudeeigentümer erbracht werden müssen, um den ordnungsgemäßen Zustand vor einem Schaden wiederherzustellen.

Bei Erhaltungsaufwendungen haben Sie ein Wahlrecht:

  • Sie können die Handwerkerkosten in voller Höhe (100 Prozent) und auf einen Schlag in dem Jahr, in dem der Aufwand entstanden ist, von der Steuer absetzen (§ 11 Abs. 2 EStG). Dafür müssen die Ausgaben in der Anlage V (Formular für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) der Steuererklärung angegeben werden. Dadurch werden die Werbungskosten von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen und mindern das Einkommen, auf das Sie Einkommenssteuer zahlen müssen.
  • Größere Erhaltungsaufwände bei Wohngebäuden dürfen Sie gemäß § 82b Abs. 1 EStDV alternativ auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen. Ein Gebäude dient überwiegend Wohnzwecken, wenn die Grundfläche der Wohnzwecken dienenden Räume des Gebäudes mehr als die Hälfte der gesamten Nutzfläche beträgt. Ab wann ein „größerer“ Aufwand vorliegt, wird in der Verordnung nicht näher definiert.

Welche Methode für Sie die bessere ist, hängt von Ihrer persönlichen finanziellen Situation ab. Dabei gilt die Faustformel: Wer über ein hohes und zugleich stabiles Einkommen verfügt, sollte die Handwerkerkosten tendenziell eher sofort absetzen, um die persönliche Steuerlast so schnell wie möglich maximal zu senken. Vermieter mit geringerem Einkommen können die Kosten über mehrere Jahre abschreiben und sich so eine regelmäßige Steuerersparnis sichern, ohne einen eventuellen Verlust vortragen zu müssen.

Beispiel für einen Erhaltungsaufwand

Nach einem Sturm weist das Dach eines komplett vermieteten Mehrfamilienhauses einen massiven Sturmschaden auf und muss neu gedeckt werden. Die Arbeiten dienen definitiv der Wiederherstellung des Ursprungszustandes und dem Erhalt des Wohnzwecks. Die Kosten in Höhe von 18.700 Euro können direkt in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden.

Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand

Nicht alle Maßnahmen zur Renovierung, Sanierung oder Modernisierung fallen grundsätzlich unter den Erhaltungsaufwand. Wenn durch die durchgeführten Maßnahmen nicht lediglich der Ursprungszustand der Immobilie wiederhergestellt wird (Sanierung), sondern es auch zu einer Verschönerung (Renovierungsfolge) oder Verbesserung (Modernisierungsfolge) kommt, handelt es sich nicht mehr um einen Aufwand, der lediglich der Erhaltung des Vermietungsobjekts dient. Stattdessen werden die Ausgaben vom Fiskus als Herstellungsaufwand betrachtet.

Um die Abgrenzung zwischen Erhaltungs- und Herstellungsaufwand zu vereinfachen, geht das Finanzamt von einer Hebung des Gebäudestandards aus, wenn mindestens drei der vier von der Finanzbehörde definierten Ausstattungs-Kernbereiche (Elektro, Fenster, Heizung, Sanitär) in ihrer Funktion deutlich erweitert und ergänzt wurden (FG Köln, Urteil v. 26.1.2012 – 10 K 235/10).

Ist das der Fall, werden die Kosten der Sanierung den Anschaffungs- oder Herstellungskosten hinzugerechnet. Je nachdem, ob die Immobilie gebaut oder gekauft wurde. Die Handwerkerkosten müssen dann, wie beispielsweise auch der Kaufpreis, über die gesamte Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben werden – bis zu 50 Jahre lang! Das gilt auch dann, wenn Sie mittels eines Sachverständigengutachtens eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer für Ihre Immobilie nachgewiesen haben.

Für den Vergleich des „ursprünglichen“ mit dem „neuen“ Zustand ist nicht das Baujahr der Immobilie, sondern der Kaufzeitpunkt entscheidend.

Beispiel für einen Beispiel für einen Herstellungsaufwand

Bei einem jahrelang vermieteten Mehrfamilienhaus mit drei Wohneinheiten hat sich ein Sanierungsstau aufgebaut. Der neue Eigentümer möchte in einem Rutsch sowohl die Fenster und Türen, die gesamte Elektroinstallation und die Heizungsanlage erneuern. Weil einige Mieter gekündigt haben, soll gleichzeitig der Schnitt einiger Wohnungen optimiert werden, indem nicht-tragende Wände entfernt und ersetzt werden. Für jede Wohneinheit wird außerdem ein Balkon angebaut.

Da drei Ausstattungs-Kernbereiche des Hauses funktional deutlich erweitert, die Qualität der Immobilie erheblich gesteigert und durch die Balkone zusätzlicher Wohnraum geschaffen wurde, handelt es sich bei der Investition um einen Herstellungsaufwand. Er muss über die Absetzung für Abnutzung abgeschrieben werden.

Da das Gebäude 1918 fertiggestellt wurde, beträgt seine pauschale Nutzungsdauer 40 Jahre. Die Herstellungskosten werden über diesen Zeitraum verteilt und linear abgeschrieben.

15-Prozent-Regel: Vorsicht bei umfangreicher Sanierung kurz nach dem Kauf

Wenn die Kosten für Handwerker in den ersten drei Jahren nach Erwerb Ihrer Immobilie 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, gelten diese als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand und dürfen nicht als Werbungskosten geltend gemacht werden (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Stattdessen müssen die Handwerkerkosten gemeinsam mit dem Kaufpreis der Immobilie über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Diese Gefahr besteht vor allem beim Erwerb einer sanierungsbedürftigen Immobilie.

Bei der Ermittlung der 15-Prozent-Grenze werden Handwerkerkosten, die dadurch entstehen, dass die Immobilie in einen betriebsbereiten Zustand versetzt wird, nicht berücksichtigt. Ebenfalls unberücksichtigt bleiben Kosten für Erweiterungen (z. B. Aus- und Anbauten), üblicherweise jährlich anfallende Aufwendungen (BFH, 14.06.2016, IX R 22/15) sowie Aufwendungen zur Beseitigung von durch Mieter mutwillig herbeigeführten Substanzschäden (BFH, 9.5.2017, IX R 6/16).

In die Berechnung einzubeziehen sind hingegen Aufwendungen für die Beseitigung unbekannter bzw. verdeckter Mängel (BFH, 13.3.2018, IX R 41/17). Das sind Kosten für die Beseitigung von Schäden, die zum Zeitpunkt der Anschaffung des Gebäudes im Verborgenen lagen, jedoch bereits vorhanden waren.

Handwerkerkosten abschreiben Steuertipp: Vereinfachungsregel bis 4.000 Euro

Wenn Sie nach der Fertigstellung oder dem Kauf einer Immobilie Baumaßnahmen durchführen, die ohne Berücksichtigung der Umsatzsteuer die Kostenschwelle von 4.000 Euro nicht überschreiten, können diese Handwerkerkosten im Jahr ihrer Zahlung direkt als Werbungskosten abgesetzt werden. Dabei handelt es sich um eine von der Finanzverwaltung festgelegte Vereinfachungsregelung (Richtlinie 21.1 Absatz 2 Satz 2 der Einkommensteuer-Richtlinien).

Das Schöne daran: Werden an oder in derselben Immobilie zur gleichen Zeit unterschiedliche Baumaßnahmen durch Handwerker durchgeführt, die nicht miteinander zusammenhängen, darf die Vereinfachungsregelung auf jede einzelne Maßnahme angewendet werden.

Sanieren Sie in mehreren 4.000-Euro-Etappen, zahlt sich das steuerlich aus. Denn die Kostengrenze gilt nicht pro Jahr, sondern pro Baumaßnahme. Das heißt: Wenn Sie notwendige Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten in Blöcke aufteilen und getrennt voneinander durchführen lasse sowie dabei jeweils unter 4.760 Euro inklusive Umsatzsteuer bleiben, können Sie die Aufwendungen zeitnah als Werbungskosten geltend machen.

Es kann somit aus steuerlichen Gesichtspunkten sinnvoll sein, im Frühjahr eine neue Heizung einzubauen, im Sommer die Fassade zu erneuern und im Herbst die Fenster auszutauschen, wenn die Kostengrenze von 4.000 Euro netto jeweils nicht überschritten wird. Dann werden die Ausgaben vom Finanzamt auf Antrag als Erhaltungsaufwand erfasst, der unmittelbar zu einer Steuerersparnis führt.

Für Aufwendungen, die der endgültigen Fertigstellung eines neu errichteten Gebäudes dienen, ist die Vereinfachungsregelung jedoch nicht zugelassen.

Aber Achtung: Natürlich kann die Vereinfachungsregelung nicht grenzenlos ausgenutzt werden. Führen mehrere getrennt durchgeführte Baumaßnahmen innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren dazu, dass sich der Standard des Hauses oder der Wohnung wesentlich verbessert, geht das Finanzamt davon aus, dass Sie in Raten sanieren. Die Aufwendungen werden in diesem Fall nicht mehr als Erhaltungsaufwand, sondern als Herstellungsaufwand gewertet und müssen über Jahre abgeschrieben werden.

Darauf müssen Sie bei der Abschreibung von Handwerkerkosten achten

Baumängel dürfen nicht als Werbungskosten abgesetzt werden

Handwerkerkosten, die vor Fertigstellung des Gebäudes für die Beseitigung von Baumängeln aufgewendet werden, dürfen nicht als Werbungskosten abgesetzt werden (BFH-Urteil vom 24.3.1987, IX R 17/84, BStBl II 1987, 694). Sie gelten steuerrechtlich als Herstellungsaufwand und sind somit über die Nutzungsdauer des Hauses abzuschreiben.

Arbeiten in Eigenleistung können nicht abgeschrieben werden

Ob Reparatur oder Renovierung, Sanierung oder Modernisierung – Handwerkerleistungen können unabhängig von der Methode nur dann steuerlich geltend gemacht werden, wenn damit ein oder mehrere Dienstleister beauftragt wurden. Die Handwerker müssen Ihnen eine ordentliche Rechnung ausstellen, die Sie unbar (per Überweisung) bezahlen. Barzahlungen werden selbst bei Vorlage einer Quittung nicht anerkannt.

Wenn Sie die Sanierung komplett oder teilweise in Eigenleistung durchführen, können Sie lediglich die belegbaren Materialkosten, nicht jedoch den zeitlichen Arbeitsaufwand geltend machen.

Sanierungsaufwendungen bei teilweise selbstbewohnter Immobilie

Sollten Sie die sanierungsbedürftige Immobilie teilweise selbst bewohnen, dann können Sie Sanierungsaufwendungen nur anteilig von der Steuer absetzen. Angenommen, Sie bewohnen ein Haus mit zwei identisch großen Wohnungen, wovon die andere vermietet ist. Bei einer Sanierung des Hausdaches, die Sie 20.000 Euro kostet, dürfen Sie lediglich 10.000 Euro – den Anteil der vermieteten Wohneinheit – steuerlich geltend machen.

Übrigens: Sanierungskosten dürfen gemäß § 555a BGB grundsätzlich nicht auf die Mieter umgelegt werden.

Schaffung neuen Wohnraums

Wenn Sie durch Anbauten, Ausbauten oder Umbauten die Nutzfläche Ihrer Immobilie erweitern, werden die dabei entstandenen Aufwendungen steuerrechtlich als Herstellungskosten eingestuft. Bauliche Maßnahmen, die zu Wohnraum führen, sind beispielsweise ein zusätzlicher Balkon, der Ausbau des Dachgeschosses, der Umbau einer Garage in ein Zimmer zu Wohnzwecken oder der Neubau eines mit dem Gebäude verbundenen Wintergartens.

Substanzvermehrung eines Gebäudes

Einen weiteren Stolperstein stellt die sogenannte Substanzvermehrung dar. Denn auch ohne, dass ein Gebäude an nutzbarer Fläche hinzu gewinnt, kann es sich in seiner Substanz vermehren. Wenn beispielsweise der Schnitt der Wohnung durch das Einsetzen von Trennwänden verändert wird, betrachtet das Finanzamt dies als Erweiterung des bestehenden Gebäudes. Dies hat zur Folge, dass die Ausgaben dafür nicht als Erhaltungsaufwand, sondern als Herstellungskosten gewertet werden. Die Aufwendungen können somit nicht als Werbungskosten geltend gemacht werden, sondern müssen abgeschrieben werden.

Im Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 18. Juli 2003 (Bundessteuerblatt I 2003, Seite 386 ff) hat die Finanzverwaltung konkrete Beispiele genannt, wann eine Substanzvermehrung vorliegt:

  • Einsetzen von zusätzlichen Trennwänden
  • Errichtung einer Außentreppe
  • Einbau einer Alarmanlage
  • Montage einer Sonnenmarkise
  • Bau einer Treppe zum Spitzboden
  • Einbau eines Kachelofens oder Kamins

Wesentliche Verbesserung gegenüber dem ursprünglichen Zustand

Das Finanzamt wertet grundsätzlich alle Maßnahmen, die zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudezustands führen, als Herstellungskosten. Entscheidend ist dabei, wie sich der Zustand im Vergleich zum ursprünglichen Zustand vor den Baumaßnahmen verändert. Von einer wesentlichen Verbesserung ist auszugehen, wenn

  • die Modernisierungsaufwendungen in ihrer Gesamtheit über eine zeitgemäße substanzerhaltende Erneuerung hinausgehen,
  • den Gebrauchswert des Gebäudes deutlich erhöhen und
  • damit für die Zukunft eine erweiterte Nutzungsmöglichkeit schaffen.

Wie bereits kurz erwähnt, wurden im Rahmen der Rechtsprechung Kriterien entwickelt, die für eine Hebung des signifikanten Zustands sprechen. Dafür werden die Ausstattungs-Kernbereiche (Elektro, Fenster, Heizung und Sanitär) eines Gebäudes zugrunde gelegt. Werden mindestens drei von vier Kernbereiche in ihrer Ausstattung funktionell deutlich erweitert oder ergänzt, geht der Fiskus von einer wesentlichen Verbesserung gegenüber dem ursprünglichen Zustand aus und betrachtet die Aufwendungen als nicht direkt absetzbare, sondern lediglich langfristig abschreibbare Herstellungskosten.

Schönheitsreparaturen sind Herstellungskosten

Schönheitsreparaturen, wie zum Beispiel das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper, der Innen- und Außentüren sowie der Fenster, konnten früher unkompliziert als Erhaltungsaufwand geltend gemacht werden. Durch seine Rechtsprechung hat der Bundesfinanzhof (BFH) diese Praxis jedoch erschwert. Zwar sagt § 6 Abs. 1a Satz 1 EStG, dass Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten zählen. Das oberste Finanzgericht ist jedoch der Meinung, dass Schönheitsreparaturen nicht jährlich anfallen und daher sehr wohl Herstellungskosten sind (Urteile vom 14. Juni 2016, Az. IX R 25/14, IX R 15/15 und IX R 22/15).

Zugleich zieht der BFH die Schönheitsreparaturen in die Betrachtung des Drei-Jahres-Zeitraums nicht ein. Das heißt: Übersteigen die Baumaßnahmen inkl. der Schönheitsreparaturen die bereits erläuterte 15-Prozent-Grenze, können alle anfallenden Handwerkerkosten lediglich über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden. Das Gericht lehnt eine Unterscheidung zwischen Schönheitsreparaturen und anderen Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen ab. Lediglich jährlich anfallende Instandsetzungsmaßnahmen wie die Heizungswartung können weiterhin sofort von der Steuer abgesetzt werden.

Einbauküche muss abgeschrieben werden

Auch der Praxis, eine neue Einbauküche als Werbungskosten geltend zu machen, hat der Bundesfinanzhof 2016 einen Riegel vorgeschoben. Bis zu diesem Urteil wurden beispielsweise die Spüle und der Herd einer Einbauküche als wesentliche Bestandteil eines Wohngebäudes betrachtet – die Kosten konnten direkt abgesetzt werden (Urteil vom 3. August 2016, Az. IX R 14/15).

Seit dem BFH-Urteil gelten sämtliche Bestandteile einer Einbauküche als unselbstständige Gebäudebestandteile einer Gesamtheit Einbauküche. Dies hat zur Folge, dass die Einbauküche über zehn Jahre abgeschrieben werden muss.

Mieterhöhung: Mieter an Modernisierungskosten beteiligen

Die anfangs erläuterte Unterscheidung von Baumaßnahmen ist nicht nur aus steuerlichen Gesichtspunkten wichtig. Bei Modernisierungsmaßnahmen können Sie die Aufwendungen auf die Mieter umlegen. Hierfür gelten jedoch ganz konkrete Vorgaben und Grenzen.

Modernisierungskosten entstehen, wenn bauliche Veränderungen durchgeführt werden. Laut § 555b BGB handelt es sich um bauliche Veränderungen, wenn

  • durch energetische Modernisierungen, zum Beispiel nach der Energiesparverordnung oder dem Gebäudeenergiegesetz, nachhaltig Energie eingespart wird.
  • durch die ausgeführten Maßnahmen nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung vorliegt.
  • durch die ausgeführten Maßnahmen der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird.
  • sich der Gebrauchswert der Mietsache durch die ausgeführten Maßnahmen nachhaltig erhöht.
  • sich die allgemeinen Wohnverhältnisse durch die ausgeführten Maßnahmen dauerhaft verbessern.·       die ausgeführten Maßnahmen dazu führen, dass neuer Wohnraum geschaffen wird.

Modernisierungskosten mit 8 % jährlich umlegen

Handwerkerkosten, die bei den genannten Modernisierungsarten anfallen, können Sie anhand der Wohnfläche auf die Wohnungen des Hauses und damit auf die Mieter verteilen. Seit 2019 dürften Sie jährlich acht Prozent der Gesamtsumme der Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen.

Zum Schutz der Mieter gibt es eine Kappungsgrenze: Unabhängig von der Höhe der Ausgangsmiete darf die Miete durch die Modernisierung für einen Zeitraum von sechs Jahren um maximal drei Euro pro Quadratmeter steigen. Wenn die Ausgangsmiete unterhalb von sieben Euro pro Quadratmeter liegt, darf sie sich sogar nur um zwei Euro pro Quadratmeter erhöhen (§ 559 Abs. 3a BGB).

Bei der modernisierungsbedingten Erhöhung darf die Miete jedoch die Grenzen des Mietspiegels überschreiten. Nach Ablauf der Frist von sechs Jahren darf die Miete um mehr als drei bzw. zwei Euro pro Quadratmeter steigen.

Umgelegt werden dürfen neben Baumaterial und Handwerkerleistung auch die Eigenleistungen des Vermieters. Alle Kosten müssen jedoch schriftlich belegbar sein und aufgeschlüsselt werden.

Bitte beachten Sie, dass Mieter mindestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsarbeiten über deren Umfang, Beginn und Dauer informiert werden müssen. Außerdem müssen Sie ihnen die zu erwartende Mieterhöhung schriftlich mitteilen.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Modernisierungskosten und Instandhaltungskosten. Denn die Handwerkerkosten für Reparaturen oder Wartung dürfen nicht umgelegt werden. Das gilt auch für die Kosten, die durch die Finanzierung der Modernisierungsmaßnahmen entstehen. Auch ein möglicher Mietausfall kann nicht auf die Mieter umgelegt werden.

Dauerhafte Mietsteigerung durch Modernisierung

Die Mieterhöhung bleibt jedoch auch nach den 12,5 Jahren (100 Prozent der Kosten geteilt durch 8 Prozent jährliche Umlage = 12,5 Jahre) bestehen. Das bedeutet, dass eine Modernisierung gleich mehrere Vorteile für Vermieter hat:

  1. Die Modernisierungskosten können steuerlich abgeschrieben werden.
  2. Die Modernisierungskosten können auf die Mieter über 12,5 Jahre vollständig umgelegt werden (Mieterhöhung).
  3. Die Mieterhöhung besteht dauerhaft, auch nachdem die Kosten vollständig umgelegt wurden.

Zugleich wird die Immobilie langfristig attraktiver für Mieter, da sie auf dem neuesten Stand der Technik und des Wohnkomforts ist. Bei Neuvermietung sind dadurch noch höhere Mieten erzielbar.

Um von einer Modernisierung maximal zu profitieren, spielt das Timing eine wichtige Rolle. In der Regel werden Modernisierungsmaßnahmen nicht in den ersten drei Jahren nach dem Kauf durchgeführt, da hier die 15-Prozent-Grenze greift.

Fazit: Handwerkerkosten absetzen, kommt es auf die Details an!

Als Vermieter können Sie die Handwerkerkosten für Baumaßnahmen im Rahmen von Renovierung, Sanierung oder Modernisierung in jedem Fall steuerlich geltend machen. Ob durch eine direkte Absetzung oder die regelmäßige Abschreibung hängt davon ab, ob lediglich der Ursprungszustand der Immobilie (Erhaltungsaufwand) wiederhergestellt wird, oder ob eine Verbesserung der Gebäudequalität (Herstellungsaufwand) erzielt wird.

Reparatur- und Renovierungskosten können dabei sowohl zu den Erhaltungs- als auch zu den Herstellungskosten zählen. In der Praxis ist sich selbst die Rechtsprechung nicht immer einig, welcher Aufwandsart die Sanierungskosten zuzuschreiben sind. Daher kommt es letztlich immer auf den Einzelfall an, der zum Beispiel von versierten Steuerexperten geprüft werden kann.

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Nadine Klause

Nadine ist seit 2022 bei nutzungsdauer.com und hat das interne Ausbildungsprogramm bei uns sowie ihre externe Zertifizierung absolviert. Wir schätzen ihre fundierte, zuverlässige und unabhängige Herangehensweise an die Immobilienbewertung.