Wofür ist die Restnutzungsdauer relevant?

Die Ermittlung der Restnutzungsdauer ist für eine lebenszyklusorientierte Betrachtung von Immobilien in vielfacher Hinsicht relevant:

a) Relevanz in der Wertermittlung
Die Restnutzungsdauer einer Immobilie ist eine der Einflussgrößen, die
Kaufpreishöhen und insbesondere Kaufpreisunterschiede bewirken. Sie ist deshalb
sowohl im Vergleichs-, Ertrags- als auch im Sachwertmodell als wertbeeinflussende
Größe eingeführt. Es ist nachgewiesen, dass sich durch die Berücksichtigung der
Restnutzungsdauer die Kaufpreisunterschiede in allen Wertermittlungsmodellen
(auch statistisch) signifikanter erklären lassen. Nicht zuletzt findet die statistische
Signifikanz der Restnutzungsdauer auf den Gebäudewert auch Einzug in die
Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

b) Relevanz in der Investitionsplanung
Die Investitionsplanung bzw. Instandhaltungsstrategie für eine Immobilie leitet sich in
der Regel aus dem gegenwärtigen qualitativen Zustand (dem Ist-Abnutzungsvorrat)
und ihrem vorhergesagten Abnutzungsverlauf ab. Planungsgrundlage für
Instandhaltungsmaßnahmen sind die Durchführung eines Variantenvergleichs
potentieller Instandhaltungsmaßnahmen, die Berücksichtigung einer vorgegebenen
Nutzungsdauer sowie die Vorgabe eines Rest- bzw. Mindest-Abnutzungsvorrats.

c) Steuerliche Relevanz
Die gesetzlichen Sätze für Absetzungen für Abnutzung (AfA) von 2% bzw. 2,5%8
sind von einer generellen Nutzungsdauer von 50 Jahren (bzw. 40 Jahren bei
Gebäude-Fertigstellungen vor 1925) abgeleitet und gelten als Normalfall. Die
Ermittlung der tatsächlichen Nutzungsdauer ist wesentliche Voraussetzung zur
Anwendung von § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Die Ermittlung der tatsächlichen
Nutzungsdauer kann also der Vornahme einer der tatsächlich (kürzeren)
Nutzungsdauer entsprechenden (höheren) Absetzung für Abnutzung (AfA) dienen.