BMF-Schreiben: Tatsächlich kürzere Nutzungsdauer von Immobilien

Absetzung für Abnutzung (AfA) von Gebäuden nach der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer

Inhaltsverzeichnis:

Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat am 22.02.2023 mit einem BMF-Schreiben die Finanzämter angewiesen, die Handhabung der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer für Gebäude zu ändern. Wir erklären Ihnen, was sich konkret ändert und ob Sie handeln müssen.

Das Wichtigste zum aktuellen BMF-Schreiben im Überblick:

  • Das Finanzministerium fordert ab sofort, dass das Gutachten als Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer entweder von einem öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter oder einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen stammt.
  • Methodisch soll der alleinige Verweis auf die Modellansätze der ImmoWertV nicht mehr ausreichend sein. Es sollen auch andere Kriterien wie z.B. die mögliche Nachfolgenutzung berücksichtigt werden.
  • Die bloße Übernahme einer Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten soll nicht mehr als Nachweis anerkannt werden. Es werden nur noch Gutachten anerkannt, die sich ausschließlich mit der Nutzungsdauer befassen.
  • Die gute Nachricht: Alle seit Veröffentlichung des BMF-Schreibens bei Nutzungsdauer.com beauftragten Gutachten die gestellten Anforderungen. Unsere Rechtsschutz- und Geld-zurück-Garantie gilt weiterhin.

Mit dem Erlass will das Bundesfinanzministerium deutschlandweit einheitliche Regeln schaffen. Die Finanzämter haben die Regelungen sofort mit Bekanntwerden umzusetzen.

Welche neuen Anforderungen werden an Gutachten zur Nutzungsdauer gestellt?

Im Wesentlichen werden durch das BMF-Schreiben die folgenden zwei Aspekte geregelt.

Berechtigte Sachverständige zur Erstellung von Nutzungsdauer-Gutachten

Das Finanzministerium fordert, dass das Gutachten, das eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer bescheinigt, entweder von einem

  • öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken oder
  • einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken nach entsprechender Norm zertifiziert worden sind.

Methodischer Ansatz der Gutachten

Künftig wird die Übernahme der Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten von den Finanzämtern nicht mehr als Nachweis anerkannt. Es sollen nur noch Gutachten berücksichtigt werden, die sich ausschließlich mit der Nutzungsdauer befassen.

Der alleinige Verweis auf die Modellansätze der ImmoWertV soll ebenfalls nicht mehr ausreichend sein. Stattdessen sollen im Gutachten weitere Kriterien berücksichtigt werden. Konkret erwähnt wird dabei die mögliche Nachfolgenutzung des Gebäudes und deren Auswirkung auf die Nutzungsdauer.

Erfüllt Nutzungsdauer.com die Anforderungen des Ministeriums?

Ja! Bereits seit 2017 vertreten wir die Ansicht, dass eine Nutzungsdauer-Berechnung als „Nebenprodukt“ einer Verkehrswertermittlung nicht zielführend ist. Daher fokussieren wir uns seit jeher auf Gutachten, die ganz zielgerichtet auf die Nutzungsdauer zugeschnitten sind. Das ist ein wesentlicher Faktor für den Erfolg unserer Gutachten und der Grund, warum wir Ihnen eine Geld-zurück-Garantie anbieten können!

Die Modellansätze der ImmoWertV beruhen auf jahrzehntelangen Erfahrungen der Gutachterausschüsse und wurden nicht ohne Grund im Gesetz verankert. Selbstverständlich ist jedes Gebäude individuell zu betrachten. Daher beschränken sich unsere Gutachten nicht auf ein bestimmtes Rechenmodell. Stattdessen stehen die sachverständige Würdigung des Einzelfalls sowie der Gesamtkontext des Gebäudes immer im Vordergrund.

Welche Folgen hat der Erlass für das Leistungsangebot von Nutzungsdauer.com?

Den Großteil der Anforderungen des Bundesministeriums der Finanzen erfüllen wir bereits seit langem. Dennoch nehmen wir den Erlass zum Anlass, unseren Ansatz und die Methodik noch enger an die Handhabung der Finanzämter anzugleichen und unser Leistungsangebot weiter zu verbessern.

So werden sämtliche Gutachten ab sofort ausschließlich von nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen erstellt. Damit können wir 100 %-ige Konformität mit dem BMF-Schreiben sicherstellen.

Die dadurch entstehenden Mehrkosten tragen wir im Übergangszeitraum bis zum 31. März 2023 selbst! Erst ab dem 1. April 2023 gelten unsere angepassten Honorare, in denen die Kosten für den zertifizierten Gutachter enthalten sein werden. Sie profitieren also einen Monat lang von alten Preisen, erhalten aber dennoch ein Gutachten von einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen.

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Was mache ich mit meinen bereits erhaltenen Gutachten?

Zunächst besteht kein Handlungsbedarf. Bitte reichen Sie die Gutachten wie üblich bei Ihrem Finanzamt ein und warten Sie auf die schriftliche Rückmeldung bzw. den Steuerbescheid.

Der Erlass durch das BMF-Schreiben erhöht die Wahrscheinlichkeit, dass bei Gutachten, die nicht von einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Gutachter erstellt wurden, ein Steuerbescheid ohne Berücksichtigung der kürzeren Restnutzungsdauer ergeht.

Unsere zugesagte Rechtsschutz- und Geld-zurück-Garantie gilt selbstverständlich unabhängig vom BMF-Schreiben. Bitte lassen Sie uns entsprechende Schreiben Ihres Finanzamts unmittelbar zukommen.

Das BMF-Schreiben schafft keine neue Rechtsgrundlage. Es gibt lediglich Orientierung bei der Behandlung steuerlicher Sachverhalte. Deshalb ist die Chance nach wie vor sehr hoch, dass das Gutachten spätestens vor dem Finanzgericht anerkannt wird. Dafür ist es jedoch wichtig, fristgerecht Einspruch zu erheben, sofern die verkürzte tatsächliche Nutzungsdauer nicht anerkannt wird.

Hintergrund: Müssen die Anforderungen überhaupt erfüllt werden?

Ungeachtet dessen, dass wir zugunsten unseres Kundenversprechens alles dafür tun, dass unsere Gutachten zur Nutzungsdauer erfolgreich von den Finanzämtern anerkannt werden und die neuen Anforderungen bereits erfüllen, sind die neuen Forderungen unserer Auffassung nach nicht mit der Rechtslage in Einklang zu bringen.

Das Finanzministerium setzt die Hürden für die Anerkennung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer höher, als es der Gesetzgeber gewollt hat. Damit gehen die neuen Anforderungen zu Lasten des Steuerzahlers. Über die Frage, ob dies fiskalische Gründe hat, oder eine direkte Reaktion auf die gescheiterte Abschaffung des § 7 Abs. 4 S. 2 EStG über das Jahressteuergesetz 2022 ist, lässt sich nur spekulieren.

Die Gerichte sind nicht an die BMF-Schreiben gebunden, sondern entscheiden lediglich nach Gesetzeslage und höchstrichterlicher Rechtsprechung.

Fazit: Kein Grund zur Panik

Als Kunde von Nutzungsdauer.com können Sie gelassen bleiben! Indem wir ab sofort nur noch Gutachten nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger anbieten, erfüllen wir auch alle neuen Forderungen, die der Erlass des Ministeriums an die Anerkennung einer kürzeren Nutzungsdauer stellt.

Kunden, die bereits ein Gutachten gebucht haben, sind weiterhin durch unsere Rechtsschutz- und Geld-zurück-Garantie abgedeckt. Sie gehen also kein Kostenrisiko ein!

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David Glasenapp

David ist gelernter Wirtschaftsingenieur und hat langjährige Erfahrung im Sachverständigenwesen. Er leitet u.a. auch unsere Mitgliedschaften im Immobilienverband Deutschland (IVD) sowie dem Deutschen Gutachter- und Sachverständigenverband (DGuSV)