Restnutzungsdauer Gebäude

Die Restnutzungsdauer ist eine wichtige Kennzahl für die Bewertung von Immobilien – insbesondere für Kapitalanleger und Investoren. Sie gibt die verbleibende Lebensdauer einer Immobilie an, in der diese noch für wirtschaftliche Zwecke genutzt werden kann. In diesem Artikel erfahren Sie, was die Restnutzungsdauer beeinflusst und wie diese berechnet wird.

Das Wichtigste im Überblick:

• Die Restnutzungsdauer ist die verbleibende Lebensdauer eines Gebäudes, in dem dieses noch wirtschaftlich sinnvoll genutzt – also beispielsweise gewinnbringend vermietet – werden kann. Sie ist eine wichtige Kennzahl für die Wertermittlung und Renditeprognose einer Immobilie.
• Die Restnutzungsdauer ist nicht zwingend nur die Differenz zwischen der Gesamtnutzungsdauer und dem Gebäudealter. Vielmehr müssen Modernisierungen und Sanierungen bei ihrer Ermittlung berücksichtigt werden.
• Die tatsächliche Restnutzungsdauer kann den Abschreibungszeitraum einer Immobilie verkürzen und somit zu einem höheren AfA-Satz und attraktiven Steuervorteilen führen.

Was bedeutet die Restnutzungsdauer bei Immobilien?

Gebäude besitzen – anders als der Grund und Boden, auf dem sie stehen – eine begrenzte Lebensdauer. Immobilien unterliegen einer Alterswertminderung – ihr Wert nimmt also im Laufe der Zeit ab. Die Restnutzungsdauer ist ein Begriff aus dem sogenannten Bewertungsrecht. Die Kennzahl gibt an, wie viele Jahre noch verbleiben, um ein Bauwerk wirtschaftlich sinnvoll nutzen zu können. Es also beispielsweise zu vermieten oder für betriebliche Zwecke zu nutzen.

Der Begriff wird in § 4 Abs. 3 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) genau definiert:

„Die Restnutzungsdauer bezeichnet die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann.“

Die wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes ist vor allem für Kapitalanleger und Investoren, die sich für Renditeimmobilien interessieren, eine wichtige Kennzahl. Von ihr zu unterscheiden ist die technische Nutzungsdauer: Gebäude bestehen in der Regel deutlich über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer hinaus. Mit einem unbegrenzten Sanierungsbudget lässt sich nahezu jedes Bauwerk unabhängig von seiner Bauweise über sehr lange Zeiträume erhalten.

Alte Burgen, Schlösser und Herrenhäuser sind Paradebeispiele dafür. Sie stehen zwar oft noch nach Jahrhunderten, lassen sich aufgrund ihrer Bauart aber nur in den seltensten Fällen noch wirtschaftlich betreiben. Das hat vielfältige Gründe. Es gibt nicht genug große Adels- oder Herrscherfamilien mehr, die mit ihrem Personal darin wohnen könnten – also eine geringe Nachfrage nach solchen Objekten. Ein Umbau in kleinere Wohneinheiten wäre sehr teuer oder gar nicht erst möglich. Außentoiletten, niedrigen Deckenhöhen, arbeitsaufwendige und längst verbotene Kohleheizungen machen entsprechende Objekte selbst für Liebhaber unattraktiv.

Bei Ablauf der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer steht der (immer höhere) Aufwand für Instandhaltung und Instandsetzung nicht mehr im Verhältnis zu den (immer niedrigeren) Einnahmen aus der Vermietung, weil sie nicht mehr den Standards entspricht und sich die Anforderungen gewandelt haben. Das im Objekt gebundene Kapital erzielt keine marktübliche Verzinsung mehr – es wäre sinnvoller, das Kapital anderswo zu investieren oder das Gebäude abzureißen und einen Neubau zu errichten.

Bei einem Gebäude, dessen wirtschaftliche Restnutzungsdauer abgelaufen ist, wird also davon ausgegangen, dass die erzielbaren Einkünfte so gering und die laufenden Kosten so hoch sind, dass sich eine Vermietung oder Verpachtung nicht mehr lohnt. Stattdessen müsste bei einer Restnutzungsdauer von null Jahren so stark investiert werden (z.B. durch Abriss und Neubau oder durch Kernsanierung), dass von einem Restwert des Bestandsgebäudes nicht mehr ausgegangen werden kann. 

Die Restnutzungsdauer spielt unter anderem auch bei der Berechnung von theoretisch möglichen bzw. noch erzielbaren Renditen im sogenannten Ertragswertverfahren eine wichtige Rolle. Mit dem Verfahren wird der Wert von Renditeimmobilien ermittelt, auch bei Zwangsversteigerungen oder Enteignungen.

Unterschied zwischen Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer

Die Restnutzungsdauer wird von Sachverständigen ermittelt und ist häufig Bestandteil von Wertgutachten. Sie darf allerdings nicht mit der Gesamtnutzungsdauer verwechselt werden. Die Gesamtnutzungsdauer gibt die wirtschaftlich sinnvolle Lebensdauer einer Immobilie an. Oder anders ausgedrückt: Sie gibt die Restnutzungsdauer zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes wieder.

Auch die Gesamtnutzungsdauer hat nichts mit der technischen Standzeit eines Gebäudes zu tun. Es ist möglich und sogar üblich, dass Bauwerke die Gesamt- und Restnutzungsdauer überschritten haben, und dennoch ihre Funktion erfüllen. Zum Teil sogar bewohnbar und nutzbar sind.

• Gesamtnutzungsdauer (GND): Rein theoretische, wirtschaftlich sinnvolle Nutzungsdauer einer Immobilie, die sich aus der Zeitspanne von der Fertigstellung eines Gebäudes bis zum Verlust ihrer wirtschaftlichen Nutzbarkeit ergibt
• Restnutzungsdauer (RND): Verbleibende, wirtschaftlich sinnvolle Nutzungsdauer einer Immobilie, die sich unter Berücksichtigung wertbeeinflussender Maßnahmen aus der Differenz zwischen Gesamtnutzungsdauer und Alter des Gebäudes ergibt

Die Gesamtnutzungsdauer einer Immobilie hängt von der Art und Bauweise des Gebäudes ab und wird vom Gesetzgeber bzw. den örtlichen Gutachterausschüssen vorgegeben. Bei Wohngebäuden umfasst sie in der Regel 80 Jahre. Anlage 22 des Bewertungsgesetzes (BewG) besteht aus einer Tabelle, die die Gesamtnutzungsdauern verschiedener Gebäudetypen enthält. Folgend eine Auswahl mit den wichtigsten Gebäudearten für Kapitalanleger und Investoren:

Die komplette Liste ist hier abrufbar.

Ein Einfamilienhaus mit durchschnittlicher Qualität hat demnach eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren, während es bei einem landwirtschaftlich genutzten Betriebsgebäude lediglich 30 Jahre sind. Das liegt daran, dass die Bausubstanz beim letztgenannten Gebäudetyp meist schon bei der Errichtung weniger qualitativ ist und zudem im Laufe der Zeit einer stärkeren Beanspruchung und damit Abnutzung ausgesetzt ist.

So wird die Restnutzungsdauer von Gebäuden berechnet

In der Theorie ist die Berechnung der vorläufigen wirtschaftlichen Restnutzungsdauer einfach, da es sich um die Differenz zwischen der Gesamtnutzungsdauer und dem Alter der Immobilie handelt. Das Gebäudealter muss also lediglich von der Gesamtnutzungsdauer laut der oben aufgeführten Tabelle abgezogen werden.

Die Ermittlung der Restnutzungsdauer ist in § 4 Abs. 3 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) wie folgt beschrieben:

„Die Restnutzungsdauer wird in der Regel auf Grundlage des Unterschiedsbetrags zwischen der Gesamtnutzungsdauer und dem Alter der baulichen Anlage am maßgeblichen Stichtag unter Berücksichtigung individueller Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts ermittelt. Individuelle Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts wie beispielsweise durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen des Wertermittlungsobjekts können die sich aus dem Unterschiedsbetrag nach Satz 2 ergebende Dauer verlängern oder verkürzen.“

In der Praxis lässt sich die wirtschaftliche Lebensdauer eines Gebäudes durch gezielte Modernisierungsmaßnahmen verlängern. Diese müssen auch laut Gesetz bei der Berechnung berücksichtigt werden. Deshalb geht aus entsprechenden Gutachten häufig hervor, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer der begutachteten Immobilie länger ist als die reine Differenz zwischen Gesamtnutzungsdauer und Alter. Bei Neubauten entspricht die Gesamtnutzungsdauer gleichzeitig der Restnutzungsdauer.

Faktoren, die die Restnutzungsdauer einer Immobilie beeinflussen

Die Restnutzungsdauer eines Gebäudes kann sich sowohl verlängern als auch verkürzen. Ein Sachverständiger berücksichtigt die einzelnen Faktoren, die zu einer Veränderung der Restnutzungsdauer führen.

Wurden bei einem 60 Jahre alten Mehrfamilienhaus mit 20 Jahren vorläufiger wirtschaftlicher Restnutzungsdauer alle Bäder vollständig erneuert, so würde ein Sachverständiger dies in seinem Gutachten berücksichtigen müssen. Durch neue, zeitgemäße Bäder wird das Gebäude an die aktuellen Anforderungen des Mietmarktes angepasst. Es steigen die potentiellen Mieteinnahmen, gleichzeitig sinken die in den Folgejahren zu erwartenden Instandsetzungskosten, was die wirtschaftliche Restnutzungsdauer verlängert. 

Wenn Sie mit dem Gutachten eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie nachweisen, können Sie die Abschreibung verkürzen. Ihr Abschreibungsbetrag erhöht sich und Sie sparen jedes Jahr mehr Steuern. Nutzen Sie unsere kostenfreie Ersteinschätzung, um Ihr Einsparpotenzial herauszufinden.

Gleiches gilt für andere Gewerke: Wurde z.B. das Dach gerade erst erneuert und gedämmt, steigert auch das die wirtschaftliche Lebensdauer des Gebäudes. Die Restnutzungsdauer verlängert sich. Das gilt analog auch bei der Fassadendämmung, der Erneuerung von Elektrik und der Rohrleitungen, Veränderungen des Grundrisses und energetischer Sanierung. All das sind Szenarien, die zu einer höheren Restnutzungsdauer führen und bei der Bewertung der Immobilie berücksichtigt werden müssen.

Es gibt verschiedene Methoden, um die individuellen Gegebenheiten hinsichtlich des Zustands einer Immobilie anzurechnen. So existieren zum Beispiel Punktemodelle, mit denen Maßnahmen zum Werterhalt bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer überschlägig berücksichtigt werden. Schlussendlich ist jedoch jedes Gebäude individuell und der Gesamteindruck des Sachverständigen ist ausschlaggebend.

Was führt zur Verlängerung der Restnutzungsdauer?

Aber Achtung: Nicht jede Arbeit an einem Gebäude führt zu einer Verlängerung der Restnutzungsdauer und damit zu einer Wertsteigerung. Es muss vielmehr nach der Art und Weise unterschieden werden.

• Die Sanierung umfasst größere Bauarbeiten, die über die reine Mängelbeseitigung hinausgehen und in der Regel auch die Bausubstanz betreffen. Eine Sanierung ist meist dann notwendig, wenn eine Immobilie längere Zeit vernachlässigt wurde und dadurch nicht mehr bewohnbar geworden ist. Sanierungsarbeiten dienen folglich dazu, ein Gebäude wieder nutzbar zu machen. Während der Arbeiten ist es größtenteils nur eingeschränkt oder gar nicht nutzbar. Eine umfassende Sanierung z.B. der Leitungssysteme verlängert die Restnutzungsdauer.

• Bei der Modernisierung wird die vorhandene Wohnqualität weiter verbessert und der Wohnwert gesteigert. Sie umfasst also alle Arbeiten, die einen spürbar positiven Effekt auf das Nutzungsverhältnis haben. Dazu gehören beispielsweise Maßnahmen, die zu Energieeinsparungen führen (Fassadendämmung, Einbau neuer Fenster, etc.). Diese führen zu einer höheren Restnutzungsdauer.

• Eine Renovierung umfasst kleinere Arbeiten, die in erster Linie dazu dienen, eine optische Verbesserung des Äußeren oder Inneren Erscheinungsbildes einer Immobilie zu erzielen. Es handelt sich also lediglich um Maßnahmen, die das Ziel verfolgen, Abnutzungsspuren zu beseitigen. Eine Renovierung z.B. des Innenausbaus (Wände, Decken, Böden) kann die Restnutzungsdauer verlängern, während ein reiner Fassaden- oder Treppenhausanstrich meist keine verlängernde Wirkung zeigen.

Zu differenzieren ist außerdem zwischen der Instandhaltung und der Instandsetzung von Immobilien oder einzelnen Gebäudebestandteilen:

• Die Instandhaltung dient zum Erhalt des bestimmungsmäßigen Gebrauchs einer Immobilie, also zum Beispiel zum Wohnen oder zur Nutzung als Bürogebäude. Sie umfasst alle Maßnahmen, die während der Nutzungsdauer dazu führen, dass der vertragsgemäße Zustand der Immobilie aufrechterhalten wird. Durch Alterung, Abnutzung und Witterungseinflüsse bedingten Abweichungen zum ordnungsgemäßen Soll-Zustand wird durch eine fachgerechte Wartung vorgebeugt. Die Instandhaltung trägt somit zur Wertstabilität der Immobilie bei.

• Die Instandsetzung umfasst Maßnahmen, die bei bereits eingetretenen Mängeln und Schäden zum Einsatz kommen. Diese Reparatur führt dazu, dass der bestimmungsgemäße, vertraglich vereinbarte Zustand des Objekts wiederhergestellt wird.

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Unsicherheitsfaktor Restnutzungsdauer

Weil viele Faktoren die Restnutzungsdauer beeinflussen, ist es für seine Ermittlung notwendig, die gesamte Historie der Immobilie zu berücksichtigen. Schließlich können neben den Faktoren, die der Eigentümer selbst in der Hand hat, auch äußere Ereignisse zu einer Veränderung der Restnutzungsdauer führen. So kann beispielsweise eine Naturkatastrophe wie ein Hochwasser oder ein Erdbeben die Bausubstanz nachhaltig schädigen. Ohne entsprechende Sanierungsmaßnahmen würde das Ereignis zu einer Reduzierung der Restnutzungsdauer führen.

Nicht immer kann die Restnutzungsdauer sicher berechnet werden. Je älter ein Bauwerk ist, desto häufiger kommt es vor, dass Eigentümer – vor allem auch Käufer –, weder Kenntnis noch Dokumente über die gesamte bauliche Vorgeschichte des Objekts besitzen.

Die Gesamtnutzungsdauer als Ausgangslage ist nur eine theoretische, auf statistischen Werten beruhende Annahme, die nicht unbedingt wirtschaftlich präzise ist. Hinzu kommt, dass auch die Entwicklung der Bau- und Wohnkultur einen Unsicherheitsfaktor darstellt.

Auch wenn sich die Entwicklungszyklen in den vergangenen Jahren immer zu verkürzt haben, kann niemand sicher vorhersagen, wie die Entwicklung in den nächsten Jahren und Jahrzehnten voranschreitet. Gesellschaftliche Katastrophen wie Kriege können durchaus dazu führen, dass die Entwicklung über einen gewissen Zeitraum stagniert.

Fazit: Restnutzungsdauer beeinflusst Immobilienwert und Abschreibung

Der Wert eines Gebäudes hängt in erheblichem Maße von seiner Restnutzungsdauer ab. Sie ist deshalb eine wichtige Kennzahl im Rahmen der Wertermittlung. Auch Kapitalanleger und Investoren blicken auf die Zahl, um die zukünftige Rendite einer Immobilie besser einschätzen zu können.Gibt es Gründe dafür, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes geringer ist als die steuerlich-rechnerische, können Sie die Abschreibung Ihrer Immobilie erhöhen. Unsere Sachverständigen ermitteln die tatsächliche kürzere Nutzungsdauer, was dazu führt, dass sich Ihr jährlicher Abschreibungsbetrag erhöht und Sie unter dem Strich weniger Steuern bezahlen müssen. Nutzen Sie unseren kostenfreien AfA-Rechner, um Ihren Steuervorteil zu ermitteln.