Eigentümer einer Immobilie müssen hohe Steuern bezahlen – haben aber auch ein hohes Steuersparpotenzial. Wir geben einen Überblick über die wichtigsten Sparoptionen für Immobiliensteuern.
Ob Eigentumswohnung oder Haus – die eigenen vier Wände oder eine vermietete Immobilie sind der Traum vieler Menschen. Sie geben Geborgenheit und finanzielle Sicherheit. Aber eine Immobilie ist auch ziemlich kostspielig. Einen nicht unerheblichen Teil der Kosten machen die Steuern aus. Der Staat fordert seinen Anteil beim Kauf, Unterhalt und Verkauf einer Immobilie.
Doch so ärgerlich die Belastung durch diverse Steuern auch ist – sie bedeutet gleichzeitig, dass jeder Immobilieneigentümer ein erhebliches Optimierungspotenzial besitzt. Wer klug handelt, kann jede Menge Steuern sparen. Wir erklären Ihnen, wo und wie.
Hinweis
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Kostenlose ErsteinschätzungGrunderwerbsteuer sparen – diese Optionen gibt es
Wahl des Bundeslandes
Wer eine Immobilie erwirbt, muss darauf Grunderwerbsteuer zahlen. Sie wird auf Basis des Kaufpreises berechnet und fällt in jedem Bundesland unterschiedlich hoch aus. Die Grundsteuer liegt derzeit zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.
Dadurch, dass jedes Bundesland seinen Prozentsatz selbst festlegt, ergibt sich automatisch Einsparpotenzial. Zumindest für Kapitalanleger, die in erster Linie an einer guten Rendite interessiert sind. Sie können gezielt in einem Bundesland mit geringer Grunderwerbsteuer investieren. Für private Immobilienbesitzer, die ihr Eigentum selbst bewohnen möchten oder nur einen kleinen Bestand haben, überwiegen meist emotionale Standortkriterien wie Heimatverbundenheit.
Am günstigsten ist die Grunderwerbsteuer in Bayern und Sachsen mit 3,5 Prozent. Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen sind mit 6,5 Prozent die Spitzenreiter.
Beispielrechnung
Ausgehend von einem Kaufpreis in Höhe von 400.000 Euro zeigt sich das Einsparpotenzial bei der Grunderwerbsteuer. In Bayern würden dafür 14.000 Euro Steuern anfallen (400.000 * 0,035), während es in NRW mit 26.000 Euro (400.000 * 0,065) fast doppelt so viel ist. Je höher der Kaufpreis der Immobilie, desto größer das Sparpotenzial.
Grunderwerbsteuer: Trennung von Grundstück und Bauwerk
Sofern ein Neubau geplant ist, ist es in Bezug auf die Grundsteuer von Vorteil, die Anschaffungskosten für Grundstück und Gebäude zu trennen. Dann fällt die Grunderwerbsteuer unter Umständen nur für das Grundstück an und ist somit deutlich niedriger. Allerdings gibt es dabei einige Punkte zu beachten:
- Für Grundstück und Hausbau müssen zwei getrennte Verträge abgeschlossen werden.
- Die beiden Vertragspartner dürfen nicht zur selben Unternehmensgruppe gehören.
- Zwischen Abschluss des Vertrags über den Grundstückskauf und des Vertrags für den Neubau sollte eine Schonfrist von einem Jahr liegen.
Werden die genannten Aspekte nicht beachtet, kann es sein, dass das Finanzamt von einem einheitlichen Vertragswerk ausgeht und für die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer die Kosten für Grundstück und Bauwerk zusammenrechnet.
Beispielrechnung
Wenn sich die Gesamtkosten von 400.000 Euro für eine Immobilie in NRW aus 100.000 Euro für den Kauf des Grundstücks und 300.000 Euro für den Bau des neuen Gebäudes zusammensetzen, fallen bei Trennung nur noch 6.500 statt 26.000 Euro Grunderwerbsteuer an (100.000 * 0,065). Es ergibt sich ein Einsparpotenzial von 19.500 Euro.
Bewegliche Ausstattungsmerkmale gesondert ausweisen
Grunderwerbsteuer muss nur für die Immobilie gezahlt werden. Das ist die – wie der Name schon andeutet – Summe der nicht-mobilen (immobilen) Werte, also Grundstück und Gebäude. Dadurch ergibt sich häufig ein Einsparpotenzial für Bestandsimmobilien. Denn nicht selten werden bestimmte Ausstattungen mit gekauft: Einbauküche, Möbel, Gartenhäuschen, Sauna, Markise, etc.
Auf diese beweglichen Gegenstände muss keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden. Oft werden sie jedoch in einer Kaufsumme zusammengefasst und auch entsprechend besteuert. Das kann verhindert werden, indem der Wert dieser beweglichen Güter im Kaufvertrag getrennt ausgewiesen wird.
In der Regel verlangt das zuständige Finanzamt Belege für diese Güter, wenn ihr Gesamtwert 15 Prozent vom Kaufpreis überschreitet. Bei einem fremdfinanzierten Kauf ist außerdem darauf zu achten, dass die von der kreditgebenden Bank angegebene Beleihungsgrenze der Immobilie nicht überschritten wird.
Beispielrechnung
Werden aus dem 400.000 Euro Gesamtkaufpreis die Einbauküche im Wert von 20.000 Euro sowie weitere Mobiliar in Höhe von 12.000 Euro herausgerechnet, reduziert sich die Grunderwerbsteuer in NRW von 26.000 auf nur noch 23.920 Euro (400.000 – 20.000 – 12.000 = 368.000 * 0,065). Die Schwelle von 15 Prozent wird nicht überschritten.
Keine Grundsteuer unter Verwandten gerader Linie
Gar keine Grunderwerbsteuer ist beim Verkauf in gerader Verwandtschaftslinie zu zahlen. Also wenn an Ehepartner, Kinder oder Eltern verkauft wird. Das gilt auch für adoptierte Kinder und die Ehepartner der in gerader Linie verwandten Familienmitglieder (z. B. Schwiegersohn).
Steuern sparen als Vermieter
Das Steuersparpotenzial bei selbstbewohnten Immobilien ist sehr gering. Vermieter hingegen können beinahe alle Kosten, die für die vermietete Immobilie anfallen, von der Steuer absetzen. Wenn nicht direkt über die eigene Steuererklärung, dann häufig über die Umlage auf die Mieter. Der Grund: Sie generieren Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.
Aus diesem Grund dürfen Vermieter auch die Anschaffungskosten (Kaufpreis oder Baukosten) der Immobilie abschreiben. Zwar nicht auf einen Schlag, aber über einen gewissen Zeitraum, die sogenannte Nutzungsdauer der Immobilie.
Grundlage für maximale AfA: Bemessungsgrundlage steigern durch gutachterliche Kaufpreisaufteilung
Abgeschrieben werden darf nur das Gebäude, nicht das Grundstück, auf dem es steht. Dieser Regelung liegt die Annahme zugrunde, dass sich Grund und Boden nicht abnutzen. Ein Bauwerk hingegen schon. Es verliert – auch wenn es ab und zu saniert und modernisiert wird – kontinuierlich an Wert und ist irgendwann unbewohnbar. Also wertlos für den Vermieter.
Um ein Haus oder eine Wohnung abschreiben zu können, muss folglich immer erst der Wert des Grundstücks bzw. Grundstücksanteils vom Kaufpreis abgezogen werden. Je höher der Gebäudewert am Kaufpreis, desto höher die später für viele Jahre geltende AfA. Weil sie die zu zahlende Steuer mindert, hat das Finanzamt ein Interesse daran, dass der Gebäudeanteil so niedrig wie möglich ist. Vermieter hingegen profitieren von einem niedrigen Grundstücksanteil.
Um bestmöglich von der Abschreibung zu profitieren, sollten Immobilieneigentümer die Kaufpreisaufteilung niemals dem Finanzamt überlassen. Stattdessen sollte idealerweise bereits vor Unterschrift des notariellen Kaufvertrags ein zertifizierter Gutachter beauftragt werden, der die Kaufpreisaufteilung unabhängig vornimmt. Die von ihm im Gutachten genannten Werte sollten dann direkt im Kaufvertrag festgeschrieben werden. So ersparen sich Käufer langwierige Diskussionen über die Werteverteilung.
Abschreibung optimieren durch Gutachten zur Restnutzungsdauer
Die Absetzung für Abnutzung (AfA), wie die Abschreibung korrekt heißt, bemisst sich unter anderem anhand des Baujahrs der Immobilie. Mit einem AfA-Rechner kann die Abschreibung berechnet werden.
Nicht selten ist die tatsächliche Restnutzungsdauer geringer, als es der Gesetzgeber bei der pauschalen Vorgabe der Nutzungsdauer annimmt. Das heißt: Die gekaufte Immobilie kann zum Beispiel aufgrund ihrer Bausubstanz nur für eine geringere Zeitspanne für die Vermietung genutzt werden, als beispielsweise die 50 Jahre, die für Immobilien mit einem Baujahr zwischen 1924 und 2022 gelten.
Der Bundesfinanzhof hat mehrfach entschieden, dass das Finanzamt in diesem Fall die AfA nach der tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer berechnen muss. Dadurch verkürzt sich die Abschreibungsdauer, der jährliche Abschreibungsbetrag erhöht sich. Das ermöglicht eine größere Steuerersparnis im Jahr und steigert die Rendite der vermieteten Immobilie.
Allerdings muss der Eigentümer die kürzere Nutzungsdauer fundiert nachweisen. Dafür empfiehlt es sich, ein Nutzungsdauer-Gutachten von einem zertifizierten Sachverständigen erstellen zu lassen. Der Gutachter verwendet anerkannte, gesetzlich verankerte Verfahren, um die Restnutzungsdauer zu ermitteln. Deshalb muss das Finanzamt ein solches Gutachten in aller Regel anerkennen und die Abschreibung anpassen.
Werbungskosten für Immobilien, die Vermieter absetzen können
Die über den AfA-Zeitraum verteilten Anschaffungskosten der Immobilie sind nur eine Kostenart, die Vermieter absetzen können. Zu den absetzbaren Werbungskosten zählen weiterhin:
- Maklerprovision bei Immobilienkauf
- Maklerkosten für Vermietung
- Darlehenszinsen
- Grundsteuer
- Kontoführungsgebühren
- Gebühren für die Hausverwaltung
- Gebühren für Anwälte und Steuerberater
- Gebühren im Rahmen der Mieterfindung (z. B. Zeitungsanzeigen)
- Beiträge für Mitgliedschaften (z. B. Vermieterverband)
- Nebenkosten wie Müllabfuhr, Energiekosten und Hausmeisterservice
- Bürokosten
- Fahrtkosten
- Ausgaben für Reparaturen, Renovierungen und Sanierungen
Grundsteuer sparen – so geht‘s
Das Finanzamt ist laut dem Bundesfinanzhof an eine im Kaufvertrag genannte Kaufpreisaufteilung gebunden, „so lange dagegen keine nennenswerten Zweifel bestehen“ (BFH-Urteil vom 16.09.2015, IX R 12/14). Entscheidend ist, dass die Aufteilung nicht willkürlich oder lediglich zum Schein getroffen wurde, also keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt. Um diesen Vorwurf zu umgehen, sollte sich der Kaufvertrag auf das Sachverständigengutachten beziehen und dieses dem Finanzamt gemeinsam mit dem Vertrag vorgelegt werden.
Die Grundsteuer unterscheidet sich von der Grunderwerbsteuer darin, dass sie nicht nur einmalig, sondern regelmäßig anfällt. Jedes Jahr müssen Immobilieneigentümer Grundsteuer zahlen.
Sie wird mittels des sogenannten Hebesatzes von den Kommunen festgelegt und fällt daher in jeder Stadt oder Gemeinde unterschiedlich hoch aus. Hier zeigt sich auch gleich das Sparpotenzial. Nicht zuletzt für Kapitalanleger kann es sich lohnen, die Hebesätze der Kommunen genau zu studieren. Das Statistikportal der Statistischen Ämter in Deutschland bietet eine interaktive Karte für Deutschland, aus der man die Hebesätze entnehmen kann. Für die meisten Immobilienbesitzer ist die Grundsteuer B relevant.
Beim visuellen Vergleich wird gleich auf den ersten Blick deutlich: Nordrhein-Westfalen sticht dunkelrot heraus und das Ruhrgebiet zeichnet sich noch mal gesondert ab. Während vor allem Bayern und Baden-Württemberg verhältnismäßig hell sind.
Je dunkler eine Kommune dargestellt ist, desto höher die dortige Grundsteuer. Da es sich dabei um eine Steuer handelt, die direkt in die Kassen der Städte und Gemeinden fließt, erkennt man ein Muster: Vor allem klamme und hoch verschuldete Kommunen greifen beherzt zu. Darunter auch die Hauptstadt Berlin.
Gleichzeitig herrscht auf diese Weise von Natur aus ein Wettbewerb, den sich nicht nur Kapitalanleger zunutze machen können. Wer rein auf Rendite aus ist, kann gezielt nach einem Ort mit geringem Hebesatz suchen. Allerdings sind die wirklich günstigen Kommunen in der Regel auch relativ strukturschwach. Bevor eine Entscheidung für einen Immobilienstandort getroffen wird, müssen alle Aspekte berücksichtigt werden. Denn was nützt das tollste Mehrfamilienhaus in einer armen Provinzgemeinde, wenn sich dort keine Mieter finden?
Manchmal reicht es aber schon aus, einfach nur in den Nachbarort zu blicken. Bei niedrigerer Grundsteuer lassen sich schnell viele tausend Euro an Kaufnebenkosten der Immobilie sparen. Ohne, dass sich die Wunschregion großartig ändert. Sondern nur, weil man die Seite der Ortsgrenze gewechselt hat.
Beispielrechnung
Wer in Berlin eine Immobilie erwirbt, hat gleich doppelt Pech. Nicht nur, dass hier die Immobilienpreise aufgrund der Lage sowieso schon hoch sind. Zugleich schlägt Berlin mit einem Hebesatz von 810 % auch bei der Grundsteuer A ordentlich zu. Im Vergleich dazu würden im nur wenige Kilometer entfernten Malchow, das lediglich einen Hebesatz von 400 % hat, deutlich weniger Grundsteuern anfallen.
Spekulationssteuer bei Immobilienverkauf vermeiden
Beim Verkauf einer Immobilie ist Vorsicht geboten. Wird innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren gekauft und wieder verkauft, muss auf den Gewinn Spekulationssteuer gezahlt werden. Allerdings nur, wenn die Immobilie nicht selbst bewohnt wurde. Wird die Steuer, die abhängig vom persönlichen Steuersatz ist, nicht beachtet, kann sie einen ordentlichen Teil des Gewinns auffressen. Zumal der Freibetrag bei nur 600 Euro liegt.
Am einfachsten lässt sich die Spekulationssteuer vermeiden, indem mit dem Verkauf abgewartet wird, bis die Frist abgelaufen ist. Eine andere Möglichkeit ist es, die Steuer durch Eigennutzung zu umgehen. Dafür muss der Eigentümer sie mindestens in den beiden vorausgegangenen Jahren und im Jahr des Verkaufs bewohnt haben und dies nachweisen können. Das gilt auch bei Ferienhäusern. Allerdings muss dafür sehr vorausschauend gehandelt und Zeit eingeplant werden.
Schenkungssteuer umgehen durch Mietkauf
Eine Alternative ist der Mietkauf, bei dem der Mieter direkt ins Haus einzieht. Er zahlt Mieten, die im vereinbarten Rahmen auf den Kaufpreis angerechnet werden, bis ihm die Immobilie gehört. Aus dem Mieter wird also sukzessive ein Käufer. Der Geldfluss darf die üblichen Mieten nicht überschreiten, auch Anzahlungen oder Teilprämien sind tabu. Erst nachdem die Immobilie zehn Jahre vermietet wurde, kann sie abgelöst werden.
Reduzierung der Schenkungssteuer
Da die Schenkungssteuer nur auf den Gewinn erhoben wird, können Sie folgende Kosten vom erzielten Umsatz abziehen:
- Grunderwerbsteuer
- Maklergebühren
- Notargebühren
- Reparatur- und Sanierungskosten
- Werbungskosten
- Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank
Fazit: Immobilien bieten viel Potenzial, um Steuern zu sparen
Ja, die Steuerbelastung für Immobilieneigentümer ist hoch. Aber gleichzeitig gibt es auch viel Steuersparpotenzial. Das gilt besonders für Vermieter, die die Immobilie zur Generierung von Einkünften nutzen. Wer weiß, welche Steuern er zahlt, kann diese zu seinen Gunsten optimieren. Der Gesetzgeber und die Rechtsprechung haben dafür diverse legale Möglichkeiten geschaffen.
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