Weiteres Urteil zugunsten Restnutzungsdauer Gutachten

Restnutzungsdauer Gutachten Urteil aktuell

Inhaltsverzeichnis:

Das Finanzgericht Münster hat am 27. April 2023 ein weiteres wichtiges Urteil für Vermieterinnen und Vermieter gesprochen. Die Kläger haben ihre Absetzung für Abnutzung (AfA) in der Steuererklärung auf Basis einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer vorgenommen.

Die Restnutzungsdauer wurde in 2018 von einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen aus unserem Netzwerk festgestellt. Eine Anpassung bzw. Neuauflage auf Basis des BMF-Schreibens vom 22.02.2023 erfolgte nicht. Das Finanzamt jedoch berechnete die Abschreibung anhand der typisierten Nutzungsdauer und lehnte den Einspruch ab. Dagegen klagten die Vermieter mit mehreren Mehrfamilienhäusern und bekamen vom Finanzgericht uneingeschränkt Recht. Die Finanzrichter rügen damit erneut die teilweise zu hohen Anerkennungshürden seitens der Finanzämter.

Die Ausgangslage

Ein Ehepaar besitzt mehrere vermietete Mehrfamilienhäuser. In ihrer Einkommensteuererklärung für das Jahr 2016 ermittelten sie die Abschreibung für die Gebäude nicht anhand der typisierten Nutzungsdauer, sondern unter Zugrundelegung einer kürzeren Nutzungsdauer.

Der Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer erfolgte durch Gutachten eines Diplom-Sachverständigen, der nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert ist. Dieser hat auf Grundlage der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) jeweils den Verkehrswert der einzelnen Gebäude zum 1. Januar 2016 ermittelt.

Der Gutachter bestimmte die Gesamtnutzungsdauer anhand der jeweiligen Nutzungsgruppe (Mehrfamilienhäuser) sowie des Gebäudetyps (Mehrfamilienhäuser bis zu sechs Wohneinheiten) und mithilfe des Gebäudestandards. Unter Berücksichtigung der für jedes Gebäude durchgeführten wesentlichen Modernisierungen ermittelte er die modifizierte Restnutzungsdauer anhand der Punktrastermethode nach der Sachwertrichtlinie unter Vergabe sogenannter Modernisierungspunkte.

Sichtweise des Finanzamtes

Das Finanzamt berücksichtigte bei der Festsetzung der Einkommenssteuer nicht die von den Klägern erklärte kürzere Nutzungsdauer, sondern setzte die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unter Berücksichtigung der typisierten Nutzungsdauer fest. Die Kläger legten gegen die Einkommensteuerfestsetzung Einspruch ein.

Das Finanzamt erhöhte daraufhin nur für ein Objekt den AfA-Satz von 2,0 auf 2,5 Prozent, da dieses vor 1925 fertiggestellt wurde und korrigierte damit lediglich den eigenen Fehler.

Der Einspruch der Kläger wurde vom Finanzamt zurückgewiesen. Dieses räumte zwar ein, dass ein Sachverständigengutachten prinzipiell dazu geeignet ist, die wirtschaftliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes festzustellen. Gleichzeitig monierte es jedoch, dass der Sachverständige die konkreten Umstände nicht benannt hat, die eine kürzere Nutzungsdauer belegen.

Sichtweise der Kläger

Die Kläger vertreten die Meinung, dass die gutachterliche Bestimmung in Anlehnung an § 6 Abs. 6 Satz 1 ImmoWertV eine schlüssige Methode sei, um die wirtschaftliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes festzustellen. Sie weisen auf eine Ergänzung zum Gutachten hin, in dem der Sachverständige eindeutig darauf hinweist, dass die Immobilien vor Ablauf der Abschreibungsfrist objektiv wirtschaftlich verbraucht gewesen seien.

Außerdem hat das Finanzamt nicht vorgetragen, dass die Ermittlung der Restnutzungsdauer fehlerhaft erfolgt ist. Zudem sieht der Gesetzgeber nicht vor, dass ein Nachweis über den wirtschaftlichen Verbrauch vor Ablauf der Abschreibungsfrist erforderlich ist.

Begründung des Finanzamts

Das Finanzamt hat beantragt, die Klage abzuweisen. Es gibt in seiner Begründung an, dass grundsätzlich von der technischen Nutzungsdauer auszugehen sei. Also dem Zeitraum, in dem sich das Wirtschaftsgut technisch abnutze. Eine mit wirtschaftlicher Abnutzung begründete kürzere Nutzungsdauer könne nur dann zugrunde gelegt werden, wenn das Wirtschaftsgut tatsächlich vor Ablauf der technischen Nutzungsdauer objektiv verbraucht sei. Ein solcher wirtschaftlicher Verbrauch sei nur dann anzunehmen, wenn die Möglichkeit einer wirtschaftlich sinnvollen (auch anderweitigen Nutzung) oder Verwertung endgültig entfallen sei.

Das Finanzamt stellt die Hypothese auf, dass jeder Eigentümer ein grundsätzliches Interesse daran hat, seine Immobilie instand zu halten, um das Gebäude technisch weiter nutzen und auch zukünftig die für eine rentable Nutzung notwendigen Mieterträge generieren zu können. Deshalb sind entsprechende Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen zur technischen Erhaltung und zur möglichst wirtschaftlichen (rentablen) Nutzung des Gebäudes bei der Schätzung der tatsächlichen Nutzungsdauer zu unterstellen.

Alleine der Umstand, dass es sich bei einem Gebäude um einen Altbau mit nicht mehr zeitgemäßem Wohnungsstandard handele, reiche für sich betrachtet nicht aus, um von der gesetzlichen Typisierung der Nutzungsdauer abzuweichen. Dass sich die Anforderungen an ein zeitgemäßes Wohnen im Laufe der Jahre änderten und dass viele Immobilien nicht mehr dem aktuellen Standard entsprächen, habe der Gesetzgeber bei der Typisierung der Nutzungsdauer berücksichtigt.

Baumängel und Bauschäden wirkten sich in der Regel bereits wertmindernd auf den Kaufpreis einer Immobilie aus, führten aber nicht zwingend zu dem Schluss, dass ein Gebäude in einem Zeitraum unterhalb der typisierten Nutzungsdauer baufällig sein werde oder nicht mehr zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzt werden könne.

Aufgrund der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs müssen wegen der verschiedenen Grundannahmen sowohl Anpassungen vorgenommen als auch konkrete Umstände dargelegt werden, die eine kürzere Nutzungsdauer belegen. Ein pauschaler Hinweis auf das jeweilige Alter der Ausstattungsmerkmale, wie er in den Gutachten vorgenommen werde, genügt hingegen nicht.

Die Entscheidung des Finanzgerichts

Das Finanzgericht gibt den Klägern recht und urteilt, dass die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung um die vom Kläger geforderten 25.497 Euro gemindert werden müssen.

Begründet wird das Urteil im Wesentlichen mit folgenden Punkten:

  • Die Bestimmung des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG räumt dem Steuerpflichtigen ein Wahlrecht ein, ob er sich mit dem typisierten AfA-Satz nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG zufrieden gibt oder eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer geltend macht und darlegt.
  • Der Steuerpflichtige kann sich zur Darlegung der verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer eines zur Einkünfteerzielung genutzten Gebäudes jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint.
  • Vor diesem Hintergrund ist etwa die Vorlage eines Bausubstanzgutachtens, insbesondere die Zustandsermittlung von Immobilien mit Hilfe des sog. ERAB-Verfahrens (Verfahren zur Ermittlung des Abnutzungsvorrats von Baustoffen), seitens des Steuerpflichtigen nicht Voraussetzung für die Anerkennung einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer. Wählt der Steuerpflichtige oder ein von diesem beauftragter Sachverständiger daher aus nachvollziehbaren Gründen eine andere Nachweismethode, kann dies – gegebenenfalls unter Berücksichtigung entsprechender Anpassungen – Grundlage für die im Einzelfall erforderliche Schätzung einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer sein […].
  • Dabei kann auch das Verfahren der Gebäudesachwertermittlung im Rahmen des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG Anwendung finden. Auch wenn das dabei anwendbare Modell zur Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer für Wohngebäude unter Berücksichtigung von Modernisierungen nicht primär darauf gerichtet ist, die tatsächliche Nutzungsdauer i. S. von § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG zu ermitteln, kann ein solches Modell geeignet sein, eine sichere Überzeugung über die im Einzelfall anzuwendenden Schätzungsgrundlagen zu bilden.

Der Senat ist auf dieser Grundlage zu dem Ergebnis gekommen, dass die verkürzte tatsächliche Nutzungsdauer von den Klägern „zutreffend zugrunde gelegt“ wurde. Der Senat „folgt den fundierten Ausführungen des Sachverständigen“ und ist der Auffassung, dass die Einwendungen des Beklagten „nicht durchgreifen“. Vielmehr betont das Gericht: „Die nachvollziehbaren und glaubhaften Ausführungen des Sachverständigen in seinen Gutachten werden auch nicht durch andere Umstände in Zweifel gezogen“.

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Fazit

Einmal mehr hat ein Gericht festgestellt, dass der Nachweis einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer mit einem entsprechenden Gutachten möglich ist. Dabei steht es den Gutachtern frei, eine Methode zu wählen, die der ImmoWertV entspricht und zum Nachweis der Restnutzungsdauer geeignet ist. 

Somit bleibt es für Sie als Immobilieneigentümer, der Einnahmen aus der Vermietung oder Verpachtung erzielt, weiterhin lukrativ, die tatsächliche Restnutzungsdauer durch ein Gutachten festzustellen und gegenüber dem Finanzamt darzulegen. 

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Das gesamte Urteil des Finanzgerichts Münster (Az.: 1 K 487/19 E) können Sie hier nachlesen.

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David Glasenapp

David ist gelernter Wirtschaftsingenieur und hat langjährige Erfahrung im Sachverständigenwesen. Er leitet u.a. auch unsere Mitgliedschaften im Immobilienverband Deutschland (IVD) sowie dem Deutschen Gutachter- und Sachverständigenverband (DGuSV)