Frage:
Je geringer die Restnutzungsdauer einer Immobilie ist, desto schneller können Kosten abgeschrieben und desto mehr Steuern gespart werden. Die Höhe der Nutzungsdauer ist vom Gesetzgeber pauschal vorgegeben und hängt zunächst einmal vom Baujahr der Immobilie ab.
Dabei stellen sich Investoren häufig die folgenden Fragen:
- Warum sieht das Gesetz vor, dass Gebäude über 50 bzw. 33 Jahre abgeschrieben werden müssen?
- Ist eine Nutzungsdauer von 33 bzw. 50 Jahren nicht zu lang?
- Gibt es bei der Festsetzung der Nutzungsdauer rechtliche Ausnahmen?
- Wann kann ich die Nutzungsdauer meiner Immobilie verkürzen?
- Warum wurde die Abschreibungsdauer von 50 auf 33 Jahre reduziert?
Antwort:
In der Realität kommt die 50-jährige Abschreibungsdauer natürlich nicht immer zum Tragen. Besonders deutlich wird das am Beispiel einer vermieteten Wohnimmobilie aus dem Jahr 1985, die alle 49 Jahre verkauft wird. In diesem Fall würde der 50-jährige Abschreibungszyklus nach jedem Verkauf von vorne beginnen.
Daher räumt die Bestimmung des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG dem Steuerpflichtigen ein Wahlrecht ein, ob er sich mit dem typisierten AfA-Satz nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG zufriedengibt oder eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer geltend macht und darlegt.
Auszugehen ist im Rahmen der vom Finanzamt durchzuführenden Amtsermittlung von der Schätzung des Steuerpflichtigen, solange dieser Erwägungen zugrunde liegen, wie sie ein vernünftig wirtschaftender Steuerpflichtiger üblicherweise anstellt. Die Schätzung des Steuerpflichtigen sollte nur dann abgelehnt werden, wenn sie eindeutig außerhalb des angemessenen Schätzungsrahmens liegt.
Aufgrund der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt und den stetig steigenden Kosten für den Bau und die Instandhaltung von Immobilien wurde die Abschreibungsdauer für ab 2023 gebaute Gebäude von 50 auf 33 Jahre verkürzt. Dies soll durch höhere jährliche Abschreibungen einen Anreiz für dringend benötigte Neubauten schaffen.