Frage:
Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer gibt nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV an, wie viele Jahre eine Immobilie bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung aller Voraussicht nach noch wirtschaftlich genutzt (also z.B. vermietet oder verpachtet) werden kann.
Zusätzlich zur wirtschaftlichen Restnutzungsdauer gibt es aber auch noch eine technische Restnutzungsdauer.
Was damit gemeint ist, sollten Sie wissen, wenn Sie sich eine der folgenden Fragen stellen:
- Was ist die technische Restnutzungsdauer?
- Wovon hängt die technische Restnutzungsdauer ab?
- Was ist der Unterschied zwischen der wirtschaftlichen Nutzungsdauer und der technischen Nutzungsdauer?
- Von welchen Faktoren hängt die technische Nutzungsdauer ab?
- Wann ist die technische Nutzungsdauer steuerlich relevant?
Antwort:
Die technische Nutzungsdauer beschreibt die maximal mögliche Lebenszeit eines Investitionsguts aus technischer Sicht (Nach wie vielen Jahren ist z. B. das Gebäude oder der PKW „kaputt“?). Die technische Nutzungsdauer stellt die Höchstgrenze bei der Bestimmung der Nutzungsdauer für die Absetzungen für Abnutzung (AfA) – umgangssprachlich Abschreibung – dar.
Technische und wirtschaftliche Nutzungsdauer fallen zwar in der Regel zusammen. In der Realität fällt die wirtschaftliche Nutzungsdauer allerdings oftmals kürzer als die technische Nutzungsdauer aus, da sie von vielen verschiedenen Faktoren abhängt.
Die wichtigsten Einflussfaktoren bei der technischen Lebensdauer eines Gebäudes sind:
- Baustoffqualität und Ausführungsqualität (z. B. Zusammenbau und Montage)
- Natürliche Einflussfaktoren (z. B. Wind, Niederschlag, Luftfeuchtigkeit, Globalstrahlung)
- Menschliche Einflussfaktoren (z. B. Abnutzung durch Gebrauch)
- Beziehungen zwischen den Bauelementen (z. B. durch Schutzmechanismen wie Anstriche auf Holz, positive Beeinflussung oder Kontaktkorrosion verschiedener Metalle, negative Beeinflussung)
- Instandhaltung (z. B. Wartungsarbeiten wie Reinigen, Konservieren, Schmieren oder Instandsetzungsarbeiten)
Fällt die wirtschaftliche Nutzungsdauer in der Praxis kürzer aus als die technische, kann der Steuerpflichtige diese zugrunde legen und dadurch Steuern sparen. In diesem Fall muss dann aber auch nachgewiesen werden, dass die wirtschaftliche Nutzungsdauer kürzer als die technische Nutzungsdauer ist. Ein solcher Nachweis erfolgt in der Regel durch ein Gutachten.
Sofern die Restnutzungsdauer 40 Jahre (Baujahr bis 1925), 50 Jahre (Baujahr nach 1925) oder 33 Jahre (Baujahr ab 2023) unterschreitet, machen sich die Kosten für ein Gutachten in den meisten Fällen schnell bezahlt.