Referentenentwurf vom Tisch: Gute Nachrichten für Immobilieneigentümer

Die geplanten Änderungen des Bundesfinanzministeriums zur Abschreibung von Immobilien kommen nicht – das ist jetzt offiziell bestätigt. Im August 2025 hatte das BMF einen Referentenentwurf vorgelegt, der strengere Regeln für Nutzungsdauer-Gutachten und die Kaufpreisaufteilung vorsah. Nach starker Kritik aus Fachkreisen und erheblichen rechtlichen Bedenken wurde dieser Entwurf jedoch fallengelassen. Für Eigentümer und Kapitalanleger bedeutet das: Die bewährten Möglichkeiten zur Optimierung der Gebäudeabschreibung bleiben vollständig erhalten – ein wichtiger Erfolg für alle, die mit kürzeren Abschreibungszeiten Steuern sparen möchten.

Unser Beitrag zum Erfolg: Mit unserer fundierten Stellungnahme, der engen Zusammenarbeit mit führenden Immobilienverbänden und gezieltem Einsatz auf politischer Ebene haben wir – gemeinsam mit der Gutachter‑Community – maßgeblich dazu beigetragen, eine für Immobilieninvestoren nachteilige Regelung zu verhindern.

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Was war geplant – und warum war es kritisch?

Das Bundesfinanzministerium plante ursprünglich deutliche Verschärfungen bei der steuerlichen Abschreibung von Immobilien. Insbesondere sollten zwei Maßnahmen eingeführt werden:

• Strengere Kaufpreisaufteilung (§ 9b EStDV neu): Beim Immobilienkauf wäre der Gesamtkaufpreis strikt nach den Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) aufzuteilen gewesen. Abweichungen von der amtlichen Boden-/Gebäudewertaufteilung wären nur noch mit einem Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (ö.b.u.v.) nach persönlicher Vor-Ort-Besichtigung zulässig.
• Begrenzung der Restnutzungsdauer-Gutachten (§ 11c EStDV neu): Den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer hätten Vermieter nur noch über ein Gutachten eines ö.b.u.v.-Sachverständigen erbringen dürfen, ebenfalls mit verpflichtender Besichtigung der Immobilie. Andere Gutachter (etwa nur DIN-zertifizierte) oder Verfahren wären praktisch ausgeschlossen worden.

Damit wäre der bislang geltende Grundsatz der offenen Nachweismethodik drastisch eingeschränkt worden. In der bisherigen Praxis konnten Eigentümer die verkürzte Restnutzungsdauer mit jeder geeigneten sachverständigen Methode belegen, wie der Bundesfinanzhof klargestellt hat. Die vorgeschlagenen Regeln hätten diesen Spielraum stark beschnitten – weniger Flexibilität, mehr Formalismus und deutlich höhere Hürden sowie Gutachterkosten wären die Folge gewesen. Für viele Vermieter und Investoren stand damit ein bewährtes Steuerspar-Modell auf dem Spiel.

Gebäudeabschreibung bleibt unverändert – was bedeutet das?

In der nun verabschiedeten Mantelverordnung fehlen sämtliche Passagen zu Restnutzungsdauer-Gutachten und Kaufpreisaufteilung. Weder der neue § 11c EStDV noch die geplante ö.b.u.v.-Gutachterpflicht wurden übernommen, auch § 9b EStDV zur Kaufpreisaufteilung wurde gestrichen. Damit bleibt die Rechtslage unverändert: Immobilieneigentümer können weiterhin wie gehabt eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweisen, um ihre Abschreibung zu erhöhen. Gutachterlich ermittelte Restnutzungsdauer-Gutachten bleiben ein rechtssicherer Weg, die AfA-Bemessungsgrundlage zu steigern und Steuern zu sparen.

Die Entscheidung, den Referentenentwurf nicht umzusetzen, ist auf erhebliche Bedenken und Gegenwehr zurückzuführen. Wir und die Gutachter‑Community monierten von Anfang an verfassungsrechtliche Probleme, einen Eingriff in die Berufsfreiheit und praktische Umsetzungsrisiken wie Engpässe bei ö.b.u.v.-Gutachtern. Diese Kritik hat offenbar Wirkung gezeigt: Das BMF konnte die geplanten Verschärfungen rechtlich nicht überzeugend begründen und hat schließlich darauf verzichtet. Zwar ist damit fürs Erste Klarheit geschaffen, allerdings schließen Fachleute nicht aus, dass das Thema in Zukunft erneut aufkommen könnte. Umso wichtiger ist es, die aktuellen Rahmenbedingungen zu nutzen, solange sie gelten.

Was bedeutet das für Immobilieneigentümer?

• Abschreibungs-Optimierung bleibt möglich: Der Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer bleibt uneingeschränkt zulässig – Vermieter können weiterhin per Gutachten ihre Abschreibungsdauer verkürzen und so Steuern sparen.
• Sofort höhere Liquidität: Durch intelligente Abschreibungsstrategien lässt sich nach wie vor der Cashflow erhöhen, da größere jährliche Abschreibungsbeträge unmittelbar die Steuerlast senken (mehr Geld verbleibt in Ihrer Kasse).
• Planungssicherheit: Immobilieninvestoren haben weiterhin Verlässlichkeit bei ihren Kalkulationen. Da die bisherigen Regeln fortgelten, besteht Rechtssicherheit für laufende und künftige Investitionsentscheidungen – Überraschungen durch kurzfristige Regulierungen bleiben aus.
• Jetzt Chancen nutzen: Experten raten, nicht abzuwarten. Künftige Regulierungsversuche sind zwar ungewiss, aber möglich. Wer jetzt ein Restnutzungsdauer-Gutachten einholt und die Abschreibung optimiert, sichert sich die aktuellen Steuervorteile, solange sie garantiert sind.

Warum Nutzungsdauer.com der ideale Partner ist

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• Mehrfache Qualifikation: Unsere Sachverständigen sind nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert und teils auch öffentlich bestellt und vereidigt. Wir erfüllen somit alle hohen Qualitätsstandards, die von Finanzbehörden gefordert werden. Sie profitieren von Gutachten auf höchstem fachlichen Niveau.
• 100 % rechtssicher: Noch nie wurde ein von uns erstelltes Gutachten vom Finanzamt endgültig verworfen. Sollte es Rückfragen geben, unterstützen wir Sie kostenlos im Einspruchsverfahren – und im extrem unwahrscheinlichen Fall einer Nichtanerkennung greift unsere 100 % Geld-zurück-Garantie. Sie können sich also stets auf die rechtliche Beständigkeit unserer Gutachten verlassen.
• Zukunftssicherheit: Als Marktführer beobachten wir gesetzliche Entwicklungen genau und passen unsere Methoden bei Bedarf sofort an. Unsere Gutachten entsprechen stets den aktuellen BMF-Vorgaben, und wir haben bereits in der Vergangenheit durch Intervention auf politischer Ebene mitgeholfen, die Rechte der Vermieter zu verteidigen. So sind Sie auch für die Zukunft auf der sicheren Seite.

Fazit: Immobilienbesitzer können aufatmen – die angedrohten Verschärfungen sind vom Tisch, und bewährte Abschreibungsregeln bleiben erhalten. Nutzen Sie diese Gelegenheit, um mit professioneller Unterstützung Ihre Steuerersparnis zu maximieren. Mit Nutzungsdauer.com haben Sie den erfahrensten Partner an Ihrer Seite, um rechtssicher und optimal von kürzeren Nutzungsdauern zu profitieren. Und nicht vergessen: 150 € Rabatt für alle, die bisher gezögert haben – jetzt gemeinsam feiern!* Wir stehen Ihnen gern mit unserer Expertise zur Verfügung, damit Sie auch künftig Steuern sparen und beruhigt in Ihre Immobilien investieren können.

Bedingungen für die Aktion:

• Beauftragung muss über den Link in diesem Beitrag erfolgen.
• Einzelrabatt – nicht mit anderen Rabatten kombinierbar.
• *Nur anwendbar auf Aufträge mit kostenpflichtiger Innen- und Außenbesichtigung.

Quelle:

• https://www.bundesrat.de/SharedDocs/drucksachen/2025/0601-0700/626-25.html
• https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Gesetzestexte/Gesetze_Gesetzesvorhaben/Abteilungen/Abteilung_IV/21_Legislaturperiode/2025-08-06-Aenderung-steuerlicher-Verordnungen/0-Verordnung.html
• https://www.haufe.de/steuern/gesetzgebung-politik/siebte-verordnung-zur-aenderung-steuerlicher-verordnungen_168_658006.html