Das Wichtigste in Kürze:
Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat im August 2025 den Referentenentwurf zur „Siebten Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen“ veröffentlicht. Zwei Punkte sind für Immobilieneigentümer und ihre steuerliche Abschreibung (AfA) besonders brisant:
- Kaufpreisaufteilung (§ 9b EStDV neu): Einheitliche Vorgaben nach ImmoWertV. Abweichungen sind nur noch mit Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (öbuv-Sachverständigen) möglich. Diese Fachleute werden von den Industrie- und Handelskammern (IHK) bestellt, ihre besondere Qualifikation und Unabhängigkeit wird regelmäßig überprüft.
- Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer (§ 11c EStDV): Nur zulässig mit verpflichtender Vor-Ort-Besichtigung und Gutachten eines öbuv-Sachverständigen.
Das bedeutet: Weniger Spielräume, strengere Nachweishürden – und eine klare Abkehr von der bisherigen Praxis, die auf unterschiedlichste Gutachten und Berechnungen setzte.
Hintergrund: Warum jetzt eine Mantelverordnung?
Das BMF greift regelmäßig mit sogenannten Mantelverordnungen Änderungen auf, die aus Urteilen, Verwaltungspraxis oder europarechtlichen Vorgaben notwendig werden.
Die letzte größere Anpassung erfolgte Ende 2022. Seitdem gab es zahlreiche Diskussionen und Urteile im Sinne der Steuerzahler – insbesondere zur Frage, wie Kaufpreise aufzuteilen sind und wie eine kürzere Nutzungsdauer nachgewiesen werden kann.
Der neue Entwurf vom 6. August 2025 soll nun vieles klarstellen. Die Verbände konnten bis 29. August 2025 Stellung nehmen. Die Kabinettbefassung ist „nach der Sommerpause“ vorgesehen.
Ziel des BMF Entwurfs: Rechtssicherheit schaffen und Bürokratie abbauen. Für die Praxis bedeutet das aber auch: mehr Formalismus, strengere Anforderungen und höhere Kosten durch öbuv Sachverständigen, welche die Besichtigungen durchführen müssen.
1. Kaufpreisaufteilung (§ 9b EStDV neu)
Was regelt der Entwurf?
Wer ein bebautes Grundstück kauft, muss den Gesamtkaufpreis auf Grund und Boden sowie Gebäude verteilen. Nur der Gebäudeanteil ist über die AfA abschreibbar.
Bisher orientierte sich die Praxis an der BMF-Arbeitshilfe, Gerichte haben aber immer wieder auch abweichende Berechnungen zugelassen. Das führte zu vielen Streitfällen.
Der neue § 9b EStDV schreibt nun vor:
- Aufteilung nach ImmoWertV (Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren).
- BMF-Arbeitshilfe gilt künftig als qualifizierte Schätzung.
- Abweichung nur mit Gutachten eines öbuv-Sachverständigen nach Vor-Ort-Besichtigung.
Praxisbeispiel
Ein Investor kauft ein Mehrfamilienhaus für 1.000.000 €.
- Nach der BMF-Arbeitshilfe ergibt sich ein Grundstücksanteil von 40 % (= 400.000 €) und ein Gebäudeanteil von 60 % (= 600.000 €).
- Nach einem eigenen Gutachten könnte der Bodenwert geringer eingeschätzt werden, z. B. nur 25 %. Das würde den Gebäudeanteil auf 750.000 € erhöhen – und damit die AfA-Basis um 150.000 € vergrößern.
Bisher: Gerichte haben solche Gutachten oft akzeptiert.
Künftig: Nur noch öbuv-Gutachten mit Vor-Ort-Besichtigung könnten eine solche Abweichung rechtfertigen.
Ergebnis: Weniger Flexibilität – wer eine steuerlich vorteilhafte Aufteilung durchsetzen will, muss erheblich investieren.
2. Kürzere Nutzungsdauer (§ 11c EStDV)
Der aktuelle Stand
Die AfA-Tabellen der Finanzverwaltung gehen bei Wohngebäuden von 50 Jahren Nutzungsdauer aus, bei Bürogebäuden meist von 33 Jahren und Supermärkten von 33,5 Jahren.
In der Praxis kann eine tatsächliche kürzere Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG geltend gemacht werden – wenn man sie nachweist.
Gerichte wie das Finanzgericht Münster haben zuletzt zugunsten der Steuerpflichtigen entschieden und auch DIN-zertifizierte Gutachten oder detaillierte Instandhaltungsanalysen anerkannt.
Der Entwurf verschärft die Regeln
Der neue § 11c EStDV schreibt vor:
- Der öffentlich bestellte Gutachter muss auch SELBST die Vor-Ort-Besichtigung machen.
- Nur öbuv-Sachverständige dürfen ein Gutachten erstellen.
- Vor-Ort-Besichtigung ist Pflicht durch den öbuv-Sachverständigen.
- Das Gutachten muss alle technischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Faktoren darlegen (z. B. Bauzustand, Modernisierung, Vermietbarkeit).
- DIN-Zertifizierungen oder reine “Schreibtischgutachten” reichen nicht mehr aus.
Damit will das BMF die jüngste „Gutachtenvielfalt“ eindämmen und einheitliche Standards schaffen.
3. Auswirkungen auf die Praxis
Für Immobilieneigentümer
- Höhere Kosten: Öbuv-Gutachten sind aufwendiger und teurer, durch die Erstellung der Gutachten und Vor-Ort-Besichtigung.
- Weniger Chancen: Viele bisher erfolgreiche Nachweise werden künftig scheitern.
- Mehr Sicherheit: Wer die Anforderungen erfüllt, hat bessere Chancen auf Anerkennung.
Für Steuerberater
- Beratungsaufwand steigt: Mandanten müssen auf die neuen Regeln hingewiesen werden.
- Einspruchsverfahren prüfen: Offene Fälle könnten noch nach aktueller Rechtslage entschieden werden – Eile ist geboten.
Für Gutachter
- Klare Abgrenzung: Nur öbuv-Sachverständige werden zugelassen. Das grenzt viele DIN-zertifizierte Gutachter aus – eine berufsrechtlich umstrittene Entscheidung.
4. Einordnung aus der Branche
Verbände wie der IVD kritisieren, dass DIN-zertifizierte Sachverständige außen vor bleiben sollen. Sie sehen darin eine unnötige Verengung des Marktes.
Das BMF argumentiert hingegen mit Rechtssicherheit und dem Schutz vor unqualifizierten Gutachten.
Auch der Bundesverband der Sachverständigen spricht sich dafür aus, das nur öbuv Sachverständige Gutachten erstellen sollen.
Ergebnis: Die Endfassung wird zeigen, ob das Ministerium bei dieser strengen Linie bleibt.
5. Fazit von Nutzungsdauer.com
Der Referentenentwurf zeigt: Die Anforderungen an Gutachten und Nachweise werden künftig strenger. Für Eigentümer, die mit qualifizierten Anbietern wie uns zusammenarbeiten, ändert sich jedoch nichts. Unsere Gutachten erfüllen alle Voraussetzungen und werden dies auch in Zukunft tun.
Damit gilt: Unsere Kunden können sich weiterhin auf eine sichere, verlässliche und rechtlich beständige Abschreibung verlassen.
6. Handlungsempfehlung
- Kunden von uns sind bestens vorbereitet: Alle unsere Gutachten erfüllen die derzeit gängigen Voraussetzungen. Sollten Änderungen wirksam werden, werden wir die neuen Voraussetzungen schnellstmöglich erfüllen.
- Keine Sorge bei laufenden Verfahren: Auch wenn sich die Regeln ändern, unsere Gutachten sichern Ihnen eine stabile Basis.
- Kaufpreisaufteilung: Wir nutzen bereits die anerkannte ImmoWertV-Methodik – und sorgen so für eine rechtssichere Aufteilung.
- Unsere Garantie: Sie profitieren weiterhin von unserem umfassenden Service und klaren Qualitätszusagen – auch unter den neuen Vorgaben.
- Wir informieren Sie: Sobald die finale Verordnung vorliegt, halten wir Sie selbstverständlich über unsere Kanäle auf dem Laufenden.
Unser Rat: Wer jetzt proaktiv handelt und die aktuelle Rechtslage nutzt, wird spätere Nachteile vermeiden.
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