Das Wichtigste in Kürze:
Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat im August 2025 den Referentenentwurf zur „Siebten Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen“ veröffentlicht. Zwei Punkte sind für Immobilieneigentümer und ihre steuerliche Abschreibung (AfA) besonders brisant:
- Kaufpreisaufteilung (§ 9b EStDV neu): Einheitliche Vorgaben nach ImmoWertV. Abweichungen sind nur noch mit Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (öbuv-Sachverständigen) möglich. Diese Fachleute werden von den Industrie- und Handelskammern (IHK) bestellt, ihre besondere Qualifikation und Unabhängigkeit wird regelmäßig überprüft.
- Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer (§ 11c EStDV): Nur noch zulässig mit Vor-Ort-Besichtigung und Gutachten eines öbuv-Sachverständigen.
Das bedeutet: Weniger Spielräume, strengere Nachweishürden – und eine klare Abkehr von der bisherigen Praxis, die auf unterschiedlichste Gutachten und Berechnungen setzte.
Hintergrund: Warum jetzt eine Mantelverordnung?
Das BMF greift regelmäßig mit sogenannten Mantelverordnungen Änderungen auf, die aus Urteilen, Verwaltungspraxis oder europarechtlichen Vorgaben notwendig werden.
Die letzte größere Anpassung erfolgte Ende 2022. Seitdem gab es zahlreiche Diskussionen und Urteile – insbesondere zur Frage, wie Kaufpreise aufzuteilen sind und wie eine kürzere Nutzungsdauer nachgewiesen werden kann.
Der neue Entwurf vom 6. August 2025 soll nun vieles klarstellen. Die Verbände konnten bis 29. August 2025 Stellung nehmen. Die Kabinettbefassung ist „nach der Sommerpause“ vorgesehen.
Ziel des BMF: Rechtssicherheit schaffen und Bürokratie abbauen. Für die Praxis bedeutet das aber auch: mehr Formalismus und strengere Anforderungen.
1. Kaufpreisaufteilung (§ 9b EStDV neu)
Was regelt der Entwurf?
Wer ein bebautes Grundstück kauft, muss den Gesamtkaufpreis auf Grund und Boden sowie Gebäude verteilen. Nur der Gebäudeanteil ist über die AfA abschreibbar.
Bisher orientierte sich die Praxis an der BMF-Arbeitshilfe, Gerichte haben aber immer wieder auch abweichende Berechnungen zugelassen. Das führte zu vielen Streitfällen.
Der neue § 9b EStDV schreibt nun vor:
- Aufteilung nach ImmoWertV (Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren).
- BMF-Arbeitshilfe gilt künftig als qualifizierte Schätzung.
- Abweichung nur mit Gutachten eines öbuv-Sachverständigen nach Vor-Ort-Besichtigung.
Praxisbeispiel
Ein Investor kauft ein Mehrfamilienhaus für 1.000.000 €.
- Nach der BMF-Arbeitshilfe ergibt sich ein Grundstücksanteil von 40 % (= 400.000 €) und ein Gebäudeanteil von 60 % (= 600.000 €).
- Nach einem eigenen Gutachten könnte der Bodenwert geringer eingeschätzt werden, z. B. nur 25 %. Das würde den Gebäudeanteil auf 750.000 € erhöhen – und damit die AfA-Basis um 150.000 € vergrößern.
Bisher: Gerichte haben solche Gutachten oft akzeptiert.
Künftig: Nur noch öbuv-Gutachten mit Vor-Ort-Besichtigung könnten eine solche Abweichung rechtfertigen.
Ergebnis: Weniger Flexibilität – wer eine günstigere Aufteilung durchsetzen will, muss erheblich investieren.
2. Kürzere Nutzungsdauer (§ 11c EStDV)
Der aktuelle Stand
Die AfA-Tabellen der Finanzverwaltung gehen bei Wohngebäuden von 50 Jahren Nutzungsdauer aus, bei Bürogebäuden meist von 33 Jahren.
In der Praxis kann eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG geltend gemacht werden – wenn man sie nachweist.
Gerichte wie das Finanzgericht Münster haben zuletzt zugunsten der Steuerpflichtigen entschieden und auch DIN-zertifizierte Gutachten oder detaillierte Instandhaltungsanalysen anerkannt.
Der Entwurf verschärft die Regeln
Der neue § 11c EStDV schreibt vor:
- Nur öbuv-Sachverständige dürfen ein Gutachten erstellen.
- Vor-Ort-Besichtigung ist Pflicht.
- Das Gutachten muss alle technischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Faktoren darlegen (z. B. Bauzustand, Modernisierung, Vermietbarkeit).
- DIN-Zertifizierungen oder reine Schreibtischgutachten reichen nicht mehr aus.
Damit will das BMF die jüngste „Gutachtenvielfalt“ eindämmen und einheitliche Standards schaffen.
3. Auswirkungen auf die Praxis
Für Immobilieneigentümer
- Höhere Kosten: Öbuv-Gutachten sind aufwendiger und teurer.
- Weniger Chancen: Viele bisher erfolgreiche Nachweise werden künftig scheitern.
- Mehr Sicherheit: Wer die Anforderungen erfüllt, hat bessere Chancen auf Anerkennung.
Für Steuerberater
- Beratungsaufwand steigt: Mandanten müssen auf die neuen Regeln hingewiesen werden.
- Einspruchsverfahren prüfen: Offene Fälle könnten noch nach aktueller Rechtslage entschieden werden – Eile ist geboten.
Für Gutachter
- Klare Abgrenzung: Nur öbuv-Sachverständige werden zugelassen. Das grenzt viele DIN-zertifizierte Gutachter aus – eine berufsrechtlich umstrittene Entscheidung.
4. Häufige Fragen (FAQ)
Gilt das rückwirkend für bestehende Urteile?
Nein. Rechtskräftige Urteile bleiben unberührt.
Was passiert mit laufenden Einsprüchen und Klagen?
Noch gilt die aktuelle Rechtslage. Nach Verkündung greifen die neuen Regeln – ob auch für offene Fälle, entscheidet die endgültige Übergangsregelung.
Kann ich ein altes Gutachten nachträglich aufwerten?
Nein. Nach dem Entwurf werden nur noch öbuv-Gutachten anerkannt. Ein vorhandenes DIN-Gutachten lässt sich nicht „aufrüsten“.
Wie finde ich einen öbuv-Sachverständigen?
Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sind in den Verzeichnissen der IHKs und Handwerkskammerngelistet.
Welche Kosten muss ich für ein öbuv-Gutachten einplanen?
Je nach Objektgröße und Aufwand sind schnell mehrere tausend Euro realistisch.
Reicht die BMF-Arbeitshilfe künftig allein aus?
Ja, sie gilt als qualifizierte Schätzung. Nur wenn Sie abweichen wollen, brauchen Sie ein Gutachten.
Ab wann gilt das?
Voraussichtlich ab Veranlagungszeitraum 2025 bzw. für Anschaffungen nach Verkündung. Der genaue Zeitpunkt steht erst mit der finalen Verordnung fest.
5. Einordnung aus der Branche
Verbände wie der IVD kritisieren, dass DIN-zertifizierte Sachverständige außen vor bleiben sollen. Sie sehen darin eine unnötige Verengung des Marktes.
Das BMF argumentiert hingegen mit Rechtssicherheit und dem Schutz vor unqualifizierten Gutachten.
Ergebnis: Die Endfassung wird zeigen, ob das Ministerium bei dieser strengen Linie bleibt.
6. Fazit von Nutzungsdauer.com
Der Referentenentwurf zeigt: Die Anforderungen an Gutachten und Nachweise werden künftig strenger. Für Eigentümer, die mit qualifizierten Anbietern wie uns zusammenarbeiten, ändert sich jedoch nichts. Wir setzen bereits heute auf öbuv-Sachverständige und höchste Qualitätsstandards – genau das, was das BMF jetzt verbindlich machen will.
Damit gilt: Unsere Kunden können sich weiterhin auf eine sichere, verlässliche und rechtlich beständige Abschreibung verlassen.
7. Handlungsempfehlung
- Kunden von uns sind bestens vorbereitet: Wir arbeiten ausschließlich mit öbuv-Sachverständigen – Ihre Gutachten erfüllen schon heute die künftigen Anforderungen.
- Keine Sorge bei laufenden Verfahren: Auch wenn sich die Regeln ändern, unsere Gutachten sichern Ihnen eine stabile Basis.
- Kaufpreisaufteilung: Wir nutzen bereits die anerkannte ImmoWertV-Methodik – und sorgen so für eine rechtssichere Aufteilung.
- Unsere Garantie: Sie profitieren weiterhin von unserem umfassenden Service und klaren Qualitätszusagen – auch unter den neuen Vorgaben.
- Wir informieren Sie: Sobald die finale Verordnung vorliegt, halten wir Sie selbstverständlich auf dem Laufenden.
Unser Rat: Wer jetzt proaktiv handelt, kann Übergangschancen nutzen und spätere Nachteile vermeiden.
Bei Fragen rund um Restnutzungsdauer und Gutachten stehen wir Ihnen jederzeit zur Verfügung.
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