Das Wichtigste in Kürze:Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat im August 2025 den Referentenentwurf zur „Siebten Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen“ veröffentlicht. Zwei Punkte sind für Immobilieneigentümer und ihre steuerliche Abschreibung (AfA) besonders brisant: Das bedeutet: Weniger Spielräume, strengere Nachweishürden – und eine klare Abkehr von der bisherigen Praxis, die auf unterschiedlichste Gutachten und Berechnungen setzte. Hintergrund: Warum jetzt eine Mantelverordnung? Das BMF greift regelmäßig mit sogenannten Mantelverordnungen Änderungen auf, die aus Urteilen, Verwaltungspraxis oder europarechtlichen Vorgaben notwendig werden. Die letzte größere Anpassung erfolgte Ende 2022. Seitdem gab es zahlreiche Diskussionen und Urteile im Sinne der Steuerzahler – insbesondere zur Frage, wie Kaufpreise aufzuteilen sind und wie eine kürzere Nutzungsdauer nachgewiesen werden kann. Der neue Entwurf vom 6. August 2025 soll nun vieles klarstellen. Die Verbände konnten bis 29. August 2025 Stellung nehmen. Die Kabinettbefassung ist „nach der Sommerpause“ vorgesehen. Ziel des BMF Entwurfs: Rechtssicherheit schaffen und Bürokratie abbauen. Für die Praxis bedeutet das aber auch: mehr Formalismus, strengere Anforderungen und höhere Kosten durch öbuv Sachverständigen, welche die Besichtigungen durchführen müssen. 1. Kaufpreisaufteilung (§ 9b EStDV neu) Was regelt der Entwurf? Wer ein bebautes Grundstück kauft, muss den Gesamtkaufpreis auf Grund und Boden sowie Gebäude verteilen. Nur der Gebäudeanteil ist über die AfA abschreibbar. Bisher orientierte sich die Praxis an der BMF-Arbeitshilfe, Gerichte haben aber immer wieder auch abweichende Berechnungen zugelassen. Das führte zu vielen Streitfällen. Der neue § 9b EStDV schreibt nun vor: Praxisbeispiel Ein Investor kauft ein Mehrfamilienhaus für 1.000.000 €. Bisher: Gerichte haben solche Gutachten oft akzeptiert.Künftig: Nur noch öbuv-Gutachten mit Vor-Ort-Besichtigung könnten eine solche Abweichung rechtfertigen. Ergebnis: Weniger Flexibilität – wer eine steuerlich vorteilhafte Aufteilung durchsetzen will, muss erheblich investieren. 2. Kürzere Nutzungsdauer (§ 11c EStDV) Der aktuelle Stand Die AfA-Tabellen der Finanzverwaltung gehen bei Wohngebäuden von 50 Jahren Nutzungsdauer aus, bei Bürogebäuden meist von 33 Jahren und Supermärkten von 33,5 Jahren. In der Praxis kann eine tatsächliche kürzere Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG geltend gemacht werden – wenn man sie nachweist. Gerichte wie das Finanzgericht Münster haben zuletzt zugunsten der Steuerpflichtigen entschieden und auch DIN-zertifizierte Gutachten oder detaillierte Instandhaltungsanalysen anerkannt. Der Entwurf verschärft die Regeln Der neue § 11c EStDV schreibt vor: Damit will das BMF die jüngste „Gutachtenvielfalt“ eindämmen und einheitliche Standards schaffen. 3. Auswirkungen auf die Praxis Für Immobilieneigentümer Für Steuerberater Für Gutachter 4. Einordnung aus der Branche Verbände wie der IVD kritisieren, dass DIN-zertifizierte Sachverständige außen vor bleiben sollen. Sie sehen darin eine unnötige Verengung des Marktes. Das BMF argumentiert hingegen mit Rechtssicherheit und dem Schutz vor unqualifizierten Gutachten.Auch der Bundesverband der Sachverständigen spricht sich dafür aus, das nur öbuv Sachverständige Gutachten erstellen sollen. Ergebnis: Die Endfassung wird zeigen, ob das Ministerium bei dieser strengen Linie bleibt. 5. Fazit von Nutzungsdauer.com Der Referentenentwurf zeigt: Die Anforderungen an Gutachten und Nachweise werden künftig strenger. Für Eigentümer, die mit qualifizierten Anbietern wie uns zusammenarbeiten, ändert sich jedoch nichts. Unsere Gutachten erfüllen alle Voraussetzungen und werden dies auch in Zukunft tun. Damit gilt: Unsere Kunden können sich weiterhin auf eine sichere, verlässliche und rechtlich beständige Abschreibung verlassen. 6. Handlungsempfehlung Unser Rat: Wer jetzt proaktiv handelt und die aktuelle Rechtslage nutzt, wird spätere Nachteile vermeiden. Weiterführende Informationen

Das Finanzgericht Hamburg (Az. 3 K 60/23) hat mit Urteil vom 1. April 2025 entschieden: Eigentümer können die Restnutzungsdauer ihrer Immobilie steuerlich verkürzen – auch wenn die Finanzverwaltung versucht, strengere Anforderungen zu stellen.Das Gericht macht unmissverständlich klar:Ein professionelles Gutachten reicht aus, um die tatsächliche Nutzungsdauer zu belegen.Weder das Finanzamt noch das Bundesfinanzministerium (BMF) dürfen die Gutachtermethode oder die Qualifikation der Sachverständigen willkürlich einschränken. Damit stärkt das Urteil Immobilienbesitzer, die ihre Abschreibung optimieren wollen. Gleichzeitig zeigt es aber auch, worauf es bei einem Gutachten ankommt. Die 4 Kernaussagen des Finanzgerichts Hamburg zur Restnutzungsdauer Was das Urteil für Sie als Eigentümer bedeutet Das FG Hamburg hat eindeutig entschieden: Sie können Ihre Immobilie steuerlich schneller abschreiben – wenn das Gutachten fachlich korrekt erstellt ist. Das bedeutet konkret: Aber Achtung: Das Urteil macht auch klar, dass ein Gutachten kein formaler Selbstzweck ist. Die Anforderungen sind klar: Wer nur pauschale Tabellen nutzt oder auf eine Ortsbesichtigung verzichtet, riskiert, dass das Finanzamt das Gutachten ablehnt. Anforderungen an ein Restnutzungsdauer-Gutachten – darauf kommt es an All das erhalten Sie bei uns – deutschlandweit, rechtssicher und mit höchster Akzeptanzquote bei Finanzämtern. Unser Tipp: Kein Risiko eingehen – auf professionelle Gutachten setzen Zwar erlaubt das Urteil grundsätzlich jede geeignete Methode. Doch die Erfahrung zeigt: Deshalb empfehlen wir: Vertrauen Sie auf ein spezialisiertes Restnutzungsdauer-Gutachten von Nutzungsdauer.com. Wir bieten: 1. Bundesweites Gutachternetzwerk2. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Gutachter3. Ortsbesichtigung inklusive – Innen und Außen4. Dokumentation, die den Anforderungen der aktuellen BFH- und FG-Rechtsprechung entspricht Revision nicht zugelassen – das Urteil ist endgültig Das Finanzgericht Hamburg hat die Revision nicht zugelassen. Das bedeutet: Für Sie bedeutet das: Sie können mit einem korrekt erstellten Gutachten Ihre Restnutzungsdauer sicher verkürzen – das Finanzamt muss das akzeptieren. Fazit: Schnellere Abschreibung sichern – mit dem richtigen Gutachten Das erreichen Sie sicher mit einem Gutachten von Nutzungsdauer.com – inklusive Vor-Ort-Besichtigung, DIN-zertifiziertem Sachverständigen und vollständiger Dokumentation für das Finanzamt.

Das Finanzgericht Münster hatte eine Klage eines Vermieters zu entscheiden, der seine Immobilie mit einer Restnutzungsdauer von 23 statt der typisierten 50 Jahren abschreiben wollte. Das Urteil des Gerichts enthält viel Argumentation, die die Rechte von Vermietern und die gängige Praxis zum Nachweis einer tatsächlich kürzeren Restnutzungsdauer stärkt. Die 4 Kernaussagen des Finanzgerichts Münster zur Restnutzungsdauer Das Finanzgericht Münster hat am 2. April 2025 ein Urteil (Az. 14 K 654/23 E) gefällt, welches die Rechte von Vermietern hinsichtlich der optimierten Abschreibung auf Basis eines Restnutzungsdauer-Gutachtens stärkt. In der ausführlichen Urteilsbegründung stellt sich das Finanzgericht hinter die bisherige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) und stellt erneut klar, dass und wie Vermieter mithilfe der Restnutzungsdauer ihre Immobilie schneller abschreiben können. Wahlrecht: AfA nach typisierter oder tatsächlicher Nutzungsdauer Bemerkenswert ist, dass das Finanzgericht Münster in seinem Urteil ausdrücklich das gesetzliche Wahlrecht für die Art der Abschreibung betont. Mit dem expliziten Hinweis auf den „können“-Wortlaut in § 7 Abs. 4 Satz 2 Einkommensteuergesetz (EStG) wird deutlich, dass es sich um keine reine Öffnungsklausel handelt, sondern um ein echtes Wahlrecht des Steuerpflichtigen. Restnutzungsdauer nach wirtschaftlicher Entwertung ausreichend Wahlrecht besteht auch bei der Grundlage, nach der sich die tatsächlich kürzere Restnutzungsdauer bemisst. Zwar stellt das Finanzgericht klar, dass zunächst von der technischen Nutzungsdauer – also dem Zeitraum, in dem sich das Wirtschaftsgut technisch abnutzt (verschleißt) – auszugehen ist. Erweist sich die wirtschaftliche Nutzungsdauer allerdings kürzer als die technische, kann sich der Eigentümer bei der Absetzung für Abnutzung (AfA) hierauf berufen. Das hat bereits der Bundesfinanzhof in seinem Urteil vom 23. Januar 2024 deutlich gemacht (Az. IX R 14/23). Der Abschreibungszeitraum verkürzt sich um die Differenz zur typisierten Abschreibung von in der Regel 50 Jahren (bei Baujahren von 1925 bis 2022). Die Folge: Das Gebäude kann schneller abgeschrieben werden, was den jährlichen Abschreibungsbetrag erhöht. Eine höhere Abschreibung führt zu einer geringeren Steuerlast. Die Steuerersparnis kann genutzt werden, um beispielsweise in weitere Immobilien zu investieren. Finanzgericht Münster betont: Ermittlung der Restnutzungsdauer ist immer eine Schätzung Der Kläger reichte bei seinem zuständigen Finanzamt ein Restnutzungsdauer-Gutachten ein, das seiner Immobilie eine tatsächliche Restnutzungsdauer von lediglich 23 Jahren bescheinigte. Demzufolge wollte der Kläger sein Gebäude mit 4,35 statt der üblichen 2,5 Prozent abschreiben – was das Finanzamt ablehnte. Mit seiner Klage wollte der Vermieter die erhöhte Abschreibung durchsetzen, was ihm gelungen ist. Für den streitigen Zeitraum im Jahr 2020 konnte der Kläger beinahe eine Verdoppelung des Abschreibungsbetrags von 5.176 auf 9.652 Euro durchsetzen. Das Finanzgericht Münster urteilte, dass der Einkommensteuerbescheid aus dem Jahr 2020 rechtswidrig ist und den Kläger in seinen Rechten verletzt. Wenngleich der Steuerpflichtige die Darlegungs- und Feststellungslast für eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer trägt, handelt es sich auch bei der fachmännischen Ermittlung der Restnutzungsdauer immer um eine Schätzung, so das Gericht. Der Bundesfinanzhof hat bereits 1971 klargestellt, dass eine solche Schätzung „nach allgemeinen Grundsätzen keine Gewissheit, sondern vielmehr nur größtmögliche Wahrscheinlichkeit“ verlangt (BFH-Urteil vom 28.09.1971 – VIII R 73/68). Die Schätzung der Restnutzungsdauer durch einen qualifizierten Sachverständigen kann nur dann verworfen werden, wenn die Restnutzungsdauer eindeutig außerhalb des angemessenen Schätzungsrahmens liegt. Einen Nachweis für eine unangemessene Schätzung hat das Finanzamt nicht erbracht. Gericht bestätigt erneut die freie Wahl der Gutachtermethode Obwohl die Gerichte, einschließlich des Bundesfinanzhofs, in der Vergangenheit auch hinsichtlich der Verfahren zur Ermittlung der Restnutzungsdauer eindeutig geurteilt haben, wird die Methodik seitens der Steuerbehörden regelmäßig angezweifelt. Umso erfreulicher, dass das Finanzgericht Münster in seiner Urteilsbegründung noch einmal betont, dass sich der Gutachter jeder sachverständigen Methode bedienen kann, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint. Eine Verengung der Gutachtermethodik ist mangels Rechtsgrundlage nicht möglich. In der Vergangenheit haben die Finanzbehörden immer wieder versucht, diese indirekt durchzusetzen, in dem sie insbesondere für die wirtschaftlich begründete Restnutzungsdauer ein Bausubstanzgutachten gefordert haben. Bereits 2021 hat der Bundesfinanzhof der Verengung der Methodik einen Riegel vorgeschoben (BFH-Urteil vom 28. Juli 2021, Az. IX R 25/19). Mit seinem an die Finanzämter gerichteten Schreiben vom 22. Februar 2023 hat das Bundesministerium der Finanzen (BMF) versucht, die Gutachtermethodik trotz der bisherigen Rechtsprechung einzuschränken. Darin wurden die Modellansätze für die Gesamtnutzungsdauer in Verbindung mit dem Modell zur Ermittlung der Restnutzungsdauer bei Modernisierungen nach der Anlage 1 und 2 der Immobilienwertermittlungsverordnung als nicht mehr ausreichend erklärt. Wie das Finanzgericht Münster klarstellt, gibt es weder eine gesetzliche Grundlage für die Verengung, noch lässt sich diese aus der höchstrichterlichen Rechtsprechung ableiten. Insofern sind die durch das Bundesministerium für Finanzen formulierten Anforderungen, zumindest in wesentlichen Teilen unzulässig. Das Ministerium ist nicht befugt höhere Anforderungen an das Restnutzungsdauer-Gutachten zu stellen, als es das Einkommensteuergesetz tut. Anforderungen an Gutachter Das Gericht stellt klar, dass die im BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 geforderte Zertifizierung des Sachverständigen keine rechtliche Grundlage hat. In seinem Schreiben fordert das Finanzministerium, dass Nutzungsdauergutachten nur dann akzeptiert werden dürfen, wenn diese von einem öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter oder einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen erstellt wurden. Weder § 7 des Einkommensteuergesetzes noch die Entscheidungen des Bundesfinanzhofs vom 28. Juli 2021 und vom 23. Januar 2024 sehen vor, dass eine entsprechende Zertifizierung des Gutachters für den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer zwingend erforderlich ist. Gegen ein solches Erfordernis spricht insbesondere ein Umkehrschluss zu § 198 Abs. 2 Bewertungsgesetz (BewG) in der Fassung des Gesetzes vom 16.07.2021 (BGBl I 2931). Dort hat der Gesetzgeber alternative formelle Anforderungen an den Sachverständigen – darunter eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 – ausdrücklich geregelt. Da sich die im BMF-Schreiben enthaltenen Anforderungen an die formellen Voraussetzungen an den Sachverständigen nicht dem Gesetz entnehmen lassen, ist davon auszugehen, dass Gerichte bei einer juristischen Auseinandersetzung ein schlüssiges Gutachten auch dann akzeptieren würden, wenn der Gutachter trotz ausreichender Qualifikation keine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 nachweisen kann. Alle Gutachter von Nutzungsdauer.com sind nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert  Wenngleich eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 trotz Vorgaben der Finanzverwaltung nicht zwingend notwendig erscheint, sind Sie bei uns auf der sicheren Seite. Sämtliche Sachverständige von Nutzungsdauer.com sind DIN-zertifiziert, sodass es erst gar nicht zu entsprechenden Konflikten mit dem Finanzamt kommt. Senat neigt zu Vor-Ort-Besichtigung bei Restnutzungsdauer-Gutachten Zumindest kurz reißt die Urteilsbegründung des Finanzgerichts Münster auch das Thema Vor-Ort-Besichtigung durch den Sachverständigen an. Im vorliegenden Fall hat zunächst kein Ortstermin stattgefunden,

Der Bundesfinanzhof hat sich mit einer Revision befasst, der zwei Streitpunkte zugrunde lagen. Das Finanzamt wehrte sich gegen eine deutlich verkürzte Restnutzungsdauer von 19 statt 50 Jahren. Außerdem war strittig, ob der Wert eines Nießbrauchs den Anschaffungskosten zuzurechnen sei und somit die Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung (AfA) erhöhe. Das Wichtigste zum BFH Urteil vom 23.01.2024 Der Bundesfinanzhof (BGH) mit Sitz in München hatte erneut unter anderem darüber zu befinden, wie Steuerpflichtige eine tatsächlich kürzere Restnutzungsdauer nachweisen müssen. Grund dafür ist die Revision des Finanzamtes, welches das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nicht akzeptieren wollte. Weiterhin ging es um die Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung. Die Klägerin war der Auffassung, dass ihr Recht auf Nießbrauch die Anschaffungskosten und damit auch die AfA-Bemessungsgrundlage erhöhe. Die Ausgangslage Die Klägerin erhielt von ihrem verstorbenen Lebensgefährten einen lebenslangen Nießbrauch an einem vermieteten Grundstück. Das Nießbrauchsrecht wurde im Erbvertrag geregelt, aber nicht ins Grundbuch eingetragen. Das Grundstück ist mit einem 1970 errichteten Bürogebäude mit Betriebswohnungen sowie einer Lagerhalle bebaut. Die Erben des Grundstücks und der Gebäude sind die beiden Söhne des Erblassers. Die Klägerin hat sich im Erbvertrag dazu verpflichtet, die bestehenden Verbindlichkeiten für die fremdfinanzierte Immobilie zu übernehmen. Einer der Söhne hat seinen Miteigentumsanteil an dem Grundstück im Jahr 2013 für 150.000 Euro an die Klägerin veräußert. In ihrer Einkommensteuererklärung für das Streitjahr 2014 machte die Klägerin bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung für die auf die Gebäude entfallenden Anschaffungskosten Absetzungen für Abnutzung (AfA) in Höhe von 20.451 Euro geltend. Sie ging davon aus, dass die tatsächliche Nutzungsdauer der Gebäude nur noch sechs Jahre betrage. Einspruch gegen typisierten AfA-Satz erfolglos Das für sie zuständige Finanzamt veranlagte die Klägerin zunächst erklärungsgemäß. Später wurde ein geänderter Einkommenssteuerbescheid erlassen, in dem die Abschreibung nur noch in Höhe des typisierten festen Satzes von zwei Prozent (50 Jahre Nutzungsdauer) anerkannt wurde. Dagegen legte die Klägerin Einspruch ein. Während des Einspruchsverfahrens änderte das Finanzamt die Einkommensteuerfestsetzung zu Gunsten der Klägerin aus vorliegend nicht streitigen Gründen. Im Übrigen wies die Behörde den Einspruch der Klägerin zurück. Klage vor dem Finanzgericht Gegen die Entscheidung des Finanzamts reichte die Nießbrauchsbegünstigte Klage vor dem Finanzgericht ein. Das Gericht erhob Beweis, indem es ein Gutachten bei einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken erholte. Der Sachverständige ermittelte in seinem Gutachten vom 14. Juli 2020 nach Maßgabe der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und des Punkterasters der Anlage 4 der Sachwertrichtlinie eine gewichtete tatsächliche Restnutzungsdauer von 19 Jahren. Dieser Mittelwert ergibt sich aus einer modifizierten Restnutzungsdauer für das Bürogebäude (einschließlich der Wohnungen) von 27 Jahren sowie der Lagergebäude von zehn Jahren. Das Finanzgericht war der Ansicht, dass der Sachverständige nachvollziehbar zu dem Ergebnis gelangt sei, dass die Anschaffungskosten auf nur 19 statt 50 Jahre zu verteilen seien. Bei einem Gebäudeanteil von 55 Prozent, auf den sich die Beteiligten im Klageverfahren einvernehmlich verständigt haben, sei eine Absetzung für Abnutzung in Höhe von 14.287 Euro abziehbar. Höhere AfA-Bemessungsgrundlage durch Nießbrauchrecht? Im Klageverfahren vor dem Finanzgericht machte die Klägerin neben der verkürzten Nutzungsdauer eine erhöhte Bemessungsgrundlage für die Abschreibung gelten. Mit dem Erwerb des hälftigen Miteigentums sei insoweit ihr Nießbrauchsrecht untergegangen. Der Wert dieses Rechtsverlusts sei Bestandteil ihrer Anschaffungskosten gewesen. Das Finanzgericht folgte dieser Auffassung, indem es der Ansicht war, dass die Voraussetzungen des § 7 Abs. 4 Satz 2 Einkommenssteuergesetz (EStG) vorlägen. Der kapitalisierte Wert des Nießbrauchs wurde, bezogen auf den hälftigen Mieteigentumsanteil, mit 332.400 Euro beziffert. Die Anschaffungskosten für die Gebäude erhöhten sich damit auf 496.996 Euro. Finanzamt beantragt Revision vor dem Bundesfinanzgericht Das unterlegene Finanzamt hat Revision vor dem Bundesfinanzgericht (BFH) beantragt. Dort vertritt es die Ansicht, das Finanzgericht habe rechtsfehlerhaft den Wert des Nießbrauchsrechts als Bestandteil der Anschaffungskosten angesehen. Das angefochtene Urteil verletze Bundesrecht auch insoweit, als es die Voraussetzungen von § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG für einschlägig gehalten habe. Weiterhin ist das Finanzamt der Auffassung, dass das Sachverständigengutachten nicht geeignet sei, eine kürzere als die gesetzlich typisierende Nutzungsdauer zu begründen. Aus dem Gutachten ließen sich die für eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer maßgeblichen Determinanten nicht ableiten. Während das Finanzamt die Aufhebung des Urteils und Abweisung der Klage beantragt, beantragt die Klägerin die Abweisung der Revision. BFH: Kürzere Restnutzungsdauer ist nicht zu beanstanden Der BFH entschied in seinem Urteil vom 23. Januar 2024 (Az. IX R 14/23), dass die Entscheidung des Finanzgerichts, die Gebäude-AfA nicht über 50 Jahre, sondern gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG über nur 19 Jahre zu verteilen, revisionsrechtlich nicht zu beanstanden ist. Der BFH begründete dies mit diversen bereits bekannten Aspekten der Rechtsprechung, nicht zuletzt aus vergangenen BFH-Urteilen: Wert des Nießbrauchsrechts keine Anschaffungskosten Hinsichtlich des Nießbrauchs, dessen Wert den Anschaffungskosten zugerechnet wurde, hält der Bundesfinanzhof die Revision für begründet. Das FG-Urteil verletze Bundesrecht, als es den kapitalisierten Wert des auf den erworbenen Miteigentumsanteil entfallenden Nießbrauchsrechts als Anschaffungskosten gewertet und in die AfA-Bemessungsgrundlage einbezogen hat. Der kapitalisierte Wert eines lebenslangen, fortbestehenden Nießbrauchsrechts an einem Grundstück ist nicht Bestandteil der Anschaffungskosten des Grundstücks, wenn der Nießbraucher das Eigentum am belasteten Grundstück erwirbt. Dieser Rechtsfehler führt zur Aufhebung des Urteils, da der Senat auf Grundlage der bisherigen Feststellungen nicht befinden kann, ob sich die Entscheidung aus anderen Gründen als richtig darstellt. Die nicht spruchreife Sache geht an die Vorinstanz zurück. Das Finanzgericht als Vorinstanz wird im zweiten Rechtsgang zu befinden haben, in welcher Höhe neben den AfA für die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten weitere AfA nach § 7 Abs. 1 EStG auf das in Gänze fortbestehende Nießbrauchsrecht abzuziehen sind. Hierzu bedarf es Feststellungen zur Höhe der Darlehensverbindlichkeiten zum Zeitpunkt der Erfüllung des Vermächtnisses sowie zur Laufzeit des Nießbrauchs. Folgen des BFH-Urteils In Anbetracht des anhängigen Urteils haben viele Finanzämter die Einsprüche vom Steuerpflichtigen gegen die Ablehnung einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer ruhend gestellt, um das Urteil des höchsten Finanzgerichts in Deutschland abzuwarten. Angesichts des eindeutigen Urteils dürften die Steuerpflichtigen in den kommenden Wochen positive Entscheidungen ihrer Finanzämter erhalten. Das Urteil bestätigt einmal mehr, dass der Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer, erbracht von einem Sachverständigen, von den Finanzämtern nur in den seltensten Fällen abgelehnt werden

Urteil des FG Düsseldorf vom 16.08.2023 Vermieter punkten doppelt vor dem Finanzgericht: Erhöhung der Abschreibung durch Kaufpreisaufteilung und Erhöhung des AfA-Satzes durch Nachweis kürzerer Nutzungsdauer  Das Finanzgericht Düsseldorf hat zugunsten eines Ehepaars als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses geurteilt. Streitig waren die Nutzungsdauer des Objekts sowie die Kaufpreisaufteilung. Auf Basis der Berechnung nach BMF-Arbeitshilfe war der Gebäudewertanteil so niedrig, dass das Ehepaar die 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten überschritt. Auch dies konnte mit demselben Gutachten widerlegt werden. Das Wichtigste auf einen Blick Vor dem Finanzgericht Düsseldorf hat ein Ehepaar geklagt, das Eigentümerin eines vermieteten Mehrfamilienhauses ist. Streitig war einerseits die Aufteilung des Kaufpreises zur Bemessung der Absetzung für Abnutzung (AfA). Zudem waren sich die steuerlich gemeinsam veranlagten Ehepartner sowie das Finanzamt nicht einig darüber, ob die nach dem Kauf entstandenen Aufwendungen sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand oder langfristig abschreibbare Anschaffungskosten sind. Im Laufe des Verfahrens wurden sowohl im Auftrag der Kläger als auch im Auftrag des Gerichts Gutachten erstellt. Dabei stellt sich heraus, dass die Restnutzungsdauer des Mehrfamilienhauses bei lediglich 45 Jahren liegt. Das Gericht stellte in dem Zusammenhang erneut fest, dass die Restnutzungsdauer entgegen des BMF-Schreibens vom 22.02.2023 sehr wohl nach den Modellansätzen der ImmoWertV ermittelt werden kann. Die Ausgangslage Das Ehepaar erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 8. Juli 2012 ein Grundstück, welches mit einem Gebäude aus dem Baujahr 1961 bebaut ist. Das Mehrfamilienhaus wird für fremde Wohnzwecke genutzt. Der Kaufpreis betrug 395.000 Euro. Die Anschaffungsnebenkosten beliefen sich auf 37.100,43 Euro. Nutzen und Lasten an dem Objekt gingen im Juli 2012 auf die Kläger über. Steuererklärung 2012: Kaufpreis-Aufteilung 70/30 In der Steuererklärung für das Streitjahr 2012 machten die Kläger eine Gebäudeabschreibung nach dem linearen AfA-Satz in Höhe von 2,0 Prozent geltend. Bei der Kaufpreisaufteilung gingen sie von einem Gebäudeanteil von 70,27 Prozent aus. Für die Ermittlung des Gebäudewerts setzen sie den Bodenrichtwert ins Verhältnis zu dem gezahlten Kaufpreis von 395.000 Euro. So ermittelten sie einen Anteil von 29,73 Prozent, der auf den Grund und Boden entfällt. Des Weiteren wurde in der Steuererklärung ein sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen in Höhe von 52.191,00 Euro brutto angesetzt.  Die Steuerfestsetzung 2012 erging unter dem Vorbehalt der Nachprüfung (§ 164 Abs. 1 Abgabenordnung – AO). In den folgenden Steuererklärungen für 2013 und 2014 wurden weitere Erhaltungsaufwendungen geltend gemacht. Finanzamt stuft Erhaltungsaufwand als anschaffungsnahen Aufwand ein Das Finanzamt war der Auffassung, dass es sich bei den geltend gemachten Erhaltungsaufwendungen für die Streitjahre 2012 bis 2014 um anschaffungsnahen Aufwand im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Einkommensteuergesetz (EStG) handele. Dieser ist den Herstellungskosten des Gebäudes zuzurechnen und kann nicht direkt als Werbungskosten abgesetzt werden, sondern erhöht die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung. 2016 erließ das Finanzamt für das Jahr 2012 gestützt auf § 164 Abs. 2 Abgabenordnung (AO) einen entsprechend geänderten Steuerbescheid. Darin erkannte es den Erhaltungsaufwand in Höhe von 52.191 Euro nicht mehr als Werbungskosten an und erhöhte stattdessen die Bemessungsgrundlage für die AfA. Auch die Erhaltungsaufwendungen für 2013 und 2014 wurden nicht als sofort abzugsfähige Aufwendungen anerkannt, sondern erhöhten die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung des Gebäudes. Einspruch gegen Steuerbescheid mit Hinweis auf 15-Prozent-Grenze Gegen den Bescheid von 2016 legte das Ehepaar Einspruch ein. Dieser wurde damit begründet, dass die 15-Prozent-Grenze durch die getätigten Erhaltungsaufwendungen nicht überschritten wurde. Während des Einspruchsverfahrens gaben die Kläger beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte ein Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) im Sinne von § 194 Baugesetzbuch in Auftrag. Laut Einschätzung der Sachverständigen betrug der im Ertragswertverfahren ermittelte Gesamtwert der Immobilie 380.000 Euro, wovon 117.450 Euro (= 30,83 %) auf den Grund und Boden und der Rest (= 69,17 %) auf das Gebäude entfielen. Somit wiesen die Kläger darauf hin, dass die 15-Prozent-Grenze unter Bezugnahme des Gutachtens bei 44.832,58 EUR (432.100,43 Euro * 69,17 % * 15 %) liege und nicht überschritten werde. Das Finanzamt wies den Einspruch im August 2018 als unbegründet zurück. Die 15-Prozent-Grenze betrage – wie von den Klägern zuletzt selbst vorgetragen – 44.832,58 Euro und sei überschritten. Klage gegen die Einspruchsentscheidung Noch im selben Monat haben die Eigentümer gegen die Einspruchsentscheidung des Finanzamts Klage erhoben. Die Klage soll nicht nur klären, ob die entstandenen Kosten sofort abzugsfähige Werbungskosten oder langfristig abzuschreibende Anschaffungskosten sind. Auch der im Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte ermittelte und bislang angesetzte Gebäudewert sei zu korrigieren. Als Grund dafür wird ein im Gutachten zu niedrig angesetzter Gebäudewert angegeben. Kläger fordern Erhöhung des Gebäudewerts Die Kläger fordern, dass im Rahmen der Wertermittlung des Gebäudewerts im Ertragswertverfahren auch die Erhöhung des Gebäudewerts zu berücksichtigen sei. Und zwar indem die durch die getätigten Aufwendungen höheren erzielbaren Jahreserträge mit einbezogen werden müssten. Das, so die Kläger, sei die logische Konsequenz, wenn der Gesetzgeber mit § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG und daraufhin die Finanzverwaltung als Exekutive pauschal davon ausgehen, dass Aufwendungen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung in Höhe von 15 Prozent der Anschaffungskosten den Gebäudewert erhöhen (15-Prozent-Regel). Bei der bisherigen Ermittlung des Gutachterausschusses seien pauschal ermittelte Instandsetzungsmaßnahmen und damit die Wertsteigerung aufgrund von vorgenommenen Renovierungsmaßnahmen berücksichtigt worden. Entsprechendes müsse dann auch für steigende Mieten gelten. Die Möglichkeit der Berücksichtigung steigender Mieten habe der Gesetzgeber mit der Bewertung nach § 17 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3, § 18 Abs. 2 Satz 2 der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten – ImmoWertV – geschaffen. Das Gericht hat eine öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens zwecks Kaufpreisaufteilung zwischen Grundstück und Gebäude beauftragt. Restnutzungsdauer von 45 Jahren Im Rahmen der Klage fordern die Kläger zudem, dass statt der typisierten Nutzungsdauer von 50 Jahren (lineare Abschreibung) die von der vom Gericht beauftragten Gutachterin festgestellte kürzere Restnutzungsdauer von 45 Jahren für die Absetzung durch Abnutzung zugrunde gelegt wird. Daraus ergibt sich ein erhöhter AfA-Satz von 2,22 statt 2,0 Prozent pro Jahr. Entscheidung des Finanzgerichts Das Finanzgericht Düsseldorf hat entschieden (Urteil vom 16.08.2023, Az. 2 K 2449/18 E), dass die angefochtenen Einkommensteuerbescheide für 2012 bis 2014 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 6. August 2018 rechtswidrig sind und die Kläger in ihren Rechten verletzen. Das Finanzamt hat die Einkünfte aus Vermietung und