Die neue BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung

Eine Arbeitshilfe zur Arbeitshilfe

Seit Januar 2025 gibt es eine aktualisierte Version der Excel-Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums (BMF) zur Kaufpreisaufteilung – inklusive erstmals beigefügter Anleitung. Das klingt nach einer guten Nachricht für Vermieter. Doch wer die Arbeitshilfe kennt, weiß: Das Tool hat strukturelle Schwächen, die Sie ohne professionelle Unterstützung bares Geld kosten können. Wir erklären Ihnen, was die neue Arbeitshilfe kann – und was nicht.

Das Wichtigste zur BMF-Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung im Überblick:

• Das BMF hat im Januar 2025 eine aktualisierte Version seiner Excel-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung veröffentlicht – erstmals inklusive einer ausführlichen PDF-Anleitung.
• Die Arbeitshilfe ermittelt, welcher Anteil des Kaufpreises auf das abschreibungsfähige Gebäude entfällt – und welcher auf den nicht abschreibbaren Grund und Boden.
• In der Praxis weist die Arbeitshilfe gerade in Ballungsgebieten zu viel Wert dem Boden zu – zum Nachteil der Vermieter.
• Innerhalb der Arbeitshilfe spielt die Restnutzungsdauer eine zentrale Rolle: Sie beeinflusst den Gebäudewert erheblich – und genau hier liegt ein entscheidender Hebel.
• Die Kombination aus einem professionellen Kaufpreisaufteilungs-Gutachten und einem Restnutzungsdauer-Gutachten ist das wirksamste Instrument zur Steueroptimierung beim Immobilienkauf.
• Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in mehreren Urteilen klargestellt: Die BMF-Arbeitshilfe ist keine Rechtsnorm und kann durch ein Sachverständigengutachten ersetzt werden.

Warum die Kaufpreisaufteilung steuerlich so entscheidend ist

Wer eine Immobilie vermietet, kann den Gebäudeanteil des Kaufpreises steuerlich als Werbungskosten absetzen – über die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA). Der Grund und Boden hingegen ist nicht abnutzbar und damit auch nicht abschreibungsfähig.

Das bedeutet: Je größer der Anteil, der auf das Gebäude entfällt, desto höher ist Ihre jährliche Abschreibung – und desto geringer Ihre Steuerbelastung aus Vermietung und Verpachtung. Ein simples Rechenbeispiel zeigt die Tragweite:

	BMF-Arbeitshilfe	Gutachten
Kaufpreis	500.000 €	500.000 €
Gebäudeanteil	35 % = 175.000 €	60 % = 300.000 €
Jährliche AfA (2 %)	3.500 €	6.000 €
Mehrersparnis pro Jahr (42 % Steuersatz)	–	ca. 1.050 €
Mehrersparnis über 33 Jahre	–	ca. 34.650 €

Kein Wunder also, dass die Kaufpreisaufteilung einer der wichtigsten steuerlichen Stellschrauben für Vermieter ist.

Die neue BMF-Arbeitshilfe (Stand Januar 2025): Was hat sich geändert?

Seit dem 24. Januar 2025 stellt das Bundesfinanzministerium eine aktualisierte Version seiner Kaufpreisaufteilungs-Arbeitshilfe zur Verfügung. Neu gegenüber der Vorgängerversion:

• Die Arbeitshilfe reagiert auf die Kritik des BFH (Urteil vom 21. Juli 2020, Az. IX R 26/19), der der alten Arbeitshilfe eine Absage erteilt und klargestellt hatte, dass mehrere Bewertungsverfahren gleichberechtigt nebeneinander angewendet werden können.
• Erstmals gibt es eine ausführliche PDF-Anleitung, die das Berechnungsverfahren Schritt für Schritt erklärt.
• Die Arbeitshilfe ermöglicht jetzt eine differenziertere Berücksichtigung des fiktiven Baujahrs und damit der Restnutzungsdauer.
• Je nach Grundstücksart kommen nun verschiedene Bewertungsverfahren zum Einsatz: das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Vergleichswertverfahren.

Das häufigste Verfahren in der Praxis – etwa bei Eigentumswohnungen – ist das Ertragswertverfahren, da selten ausreichend Vergleichswerte vorliegen.

So funktioniert die BMF-Arbeitshilfe: Das typisierte Verfahren im Überblick

Die Arbeitshilfe ist als Excel-Datei konzipiert und kann kostenlos auf der Website des Bundesfinanzministeriums heruntergeladen werden. Im Kern funktioniert sie folgendermaßen:

1. Eingabe der Grunddaten

Sie geben den Gesamtkaufpreis, die Grundstücksfläche, den gültigen Bodenrichtwert (erhältlich beim örtlichen Gutachterausschuss) sowie Angaben zum Gebäude ein.

2. Ermittlung des Bodenwerts

Der Bodenwert ergibt sich als Produkt aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert – pauschal, ohne individuelle Lagewertanpassungen.

3. Ermittlung des Gebäudewerts

Je nach Bewertungsverfahren fließen Faktoren wie die Nettokaltmiete, der Liegenschaftszinssatz und – zentral – die Restnutzungsdauer des Gebäudes ein.

4. Verhältnisrechnung

Das Verhältnis von Boden- zu Gebäudewert bestimmt, wie der Kaufpreis aufgeteilt wird. Der auf das Gebäude entfallende Anteil bildet die AfA-Bemessungsgrundlage.

5. Fiktives Baujahr

In einem separaten Tabellenblatt können Modernisierungsmaßnahmen erfasst werden. Je nach Umfang der Arbeiten verjüngt sich das sogenannte fiktive Baujahr – was die Restnutzungsdauer verlängert und den Gebäudewert erhöht.

Die Restnutzungsdauer in der BMF-Arbeitshilfe: Der unterschätzte Hebel

Ein zentraler, aber häufig unterschätzter Faktor innerhalb der Arbeitshilfe ist die Restnutzungsdauer. Sie beeinflusst maßgeblich, wie hoch der Gebäudeertragswert angesetzt wird.

Laut BMF-Anleitung wird die Restnutzungsdauer auf Basis der Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 1 zur ImmoWertV ermittelt – abzüglich des Gebäudealters. Liegt keine nachgewiesene kürzere Nutzungsdauer gem. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG vor, wird eine Mindest-Restnutzungsdauer von 30 Prozent der Gesamtnutzungsdauer angesetzt.

Das ist ein entscheidender Punkt: Die Arbeitshilfe kennt das fiktive Baujahr, mit dem Modernisierungsmaßnahmen grob erfasst werden – aber sie ist kein Ersatz für ein fundiertes Sachverständigengutachten zur Restnutzungsdauer.

Was das Fiktive Baujahr kann – und was nicht

Das Tabellenblatt Fiktives Baujahr erlaubt es, Modernisierungen über ein Dropdown-Menü mit ja, nein oder teilweise zu beantworten. Je nach Auswahl verjüngt sich das Baujahr – und der Ertragswert steigt.

Was die Arbeitshilfe dabei ignoriert:

• Balkonsanierungen und hochwertige Außenanlagen
• Aufzugsmodernisierungen
• Hochwertige Innenausstattung (z.B. Parkett, Fußbodenheizung)
• Individuelle bauliche Besonderheiten

Ein professionelles Restnutzungsdauer-Gutachten hingegen analysiert den Zustand des Gebäudes ganzheitlich und individuell – und kann im Ergebnis eine deutlich kürzere Restnutzungsdauer nachweisen, die dann verbindlich als AfA-Grundlage beim Finanzamt anerkannt werden muss.

Die Grenzen der BMF-Arbeitshilfe: Was das Tool strukturell nicht leisten kann

Die neue Arbeitshilfe ist eine Verbesserung gegenüber ihren Vorgängern – dennoch hat sie systemimmanente Schwächen, die Sie als Vermieter kennen sollten:

1. Pauschale Bodenwertermittlung ohne Lagekorrektur

Der Bodenwert wird schlicht als Fläche × Bodenrichtwert berechnet. Individuelle Lagekorrekturen, Wertminderungen durch Erschließungsdefizite oder aufstehende Bauten werden nicht berücksichtigt.

2. Übergewichtung des Bodenwerts in Ballungsgebieten

In Städten mit hohen Bodenrichtwerten – München, Berlin, Hamburg, Frankfurt – kann die Arbeitshilfe dazu führen, dass 70 bis 90 Prozent des Kaufpreises dem nicht abschreibbaren Boden zugewiesen werden. Für Vermieter ist das ein erheblicher Nachteil.

3. Standardisierte Baukosten ohne Marktbezug

Die Arbeitshilfe verwendet bundesweit einheitliche Baukosten auf Basis der Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010). In Regionen mit überdurchschnittlichen Baupreisen bildet dies die Realität unzureichend ab.

4. Keine Rechtsnorm – und keine Bindungswirkung für den Steuerpflichtigen

Der BFH hat in seinem richtungsweisenden Urteil vom 21. Juli 2020 (Az. IX R 26/19) klargestellt: Die BMF-Arbeitshilfe ist keine Rechtsnorm und keine bindende Verwaltungsanweisung gegenüber dem Steuerpflichtigen. Ein Finanzgericht darf eine vertragliche Kaufpreisaufteilung nicht einfach durch die BMF-Berechnungsquote ersetzen.

Was sagen die Gerichte? Aktuelle Rechtsprechung

Gericht / Urteil	Kernaussage
BFH, 21.07.2020 (IX R 26/19)	Vertragliche Kaufpreisaufteilung ist grds. anzuerkennen. BMF-Arbeitshilfe hat keine Vorrangstellung.
BFH, 20.09.2022 (IX R 12/21)	Alle Bewertungsverfahren sind gleichwertig. Keines hat automatischen Vorrang.
FG Düsseldorf, 12.03.2024 (13 K 1262/21 E)	Abweichung vom Bodenrichtwert >30 % gilt nicht mehr als geringfügig.
FG Berlin-Brandenburg, 20.03.2024 (3 K 3137/19)	20-%-Grenze als Schwelle, ab der vertragliche Aufteilung hinterfragt werden kann.
FG München, 10.04.2024 (12 K 861/19)	Abweichungen von weniger als 10 % gelten als unerheblich.

Wann lohnt sich ein professionelles Kaufpreisaufteilungs-Gutachten?

Ein professionelles Gutachten zur Kaufpreisaufteilung lohnt sich immer dann, wenn:

• Sie eine Immobilie in einer Lage mit hohen Bodenrichtwerten erworben haben (Großstädte, Ballungsgebiete)
• Die BMF-Arbeitshilfe Ihnen einen hohen Bodenanteil von mehr als 50 Prozent ausweist
• Ihr Kaufpreis über 200.000 Euro liegt, sodass die absoluten Steuervorteile ins Gewicht fallen
• Sie die Immobilie ohne vertragliche Kaufpreisaufteilung erworben haben
• Das Finanzamt Ihre vertragliche Aufteilung in Frage stellt
• Sie nach einem Schaukelvorgang (z.B. Ehegattenschaukel) neu abschreiben wollen

Die optimale Kombination: Kaufpreisaufteilungs-Gutachten + Restnutzungsdauer-Gutachten

Hier liegt das eigentliche Potenzial für Sie als Vermieter: Die beiden Gutachten wirken als Doppelhebel auf Ihre jährliche Abschreibung – und sollten deshalb immer gemeinsam gedacht werden.

Hebel 1: Kaufpreisaufteilungs-Gutachten erhöht die Bemessungsgrundlage

Ein professionelles Kaufpreisaufteilungs-Gutachten ermittelt auf Basis marktgerechter Bewertungsparameter einen höheren Gebäudeanteil als die BMF-Arbeitshilfe. Das Ergebnis: Eine größere Summe fließt in die AfA-Bemessungsgrundlage ein.

Hebel 2: Restnutzungsdauer-Gutachten komprimiert den Abschreibungszeitraum

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG weist nach, dass Ihr Gebäude eine tatsächlich kürzere wirtschaftliche Nutzungsdauer hat als die steuerliche Standardannahme von 50 Jahren. Dadurch wird die jährliche Abschreibung erhöht – ohne dass sich die Bemessungsgrundlage ändert.

Die Kombination beider Gutachten ist der stärkste legale Hebel, den Vermieter haben.

Ein wichtiger Hinweis: Liegt Ihnen bereits ein Restnutzungsdauer-Gutachten vor, muss dieses nach den Vorgaben der BMF-Anleitung auch in der Arbeitshilfe berücksichtigt werden. Das Gutachten entfaltet also nicht nur bei der AfA-Berechnung, sondern auch innerhalb der Kaufpreisaufteilung seine Wirkung.

Beispielrechnung: Kaufpreisaufteilung mit und ohne Gutachten

Eine Eigentumswohnung Baujahr 1978 in einer deutschen Großstadt, Kaufpreis 400.000 €, teilmodernisiert 2005 (Heizung, Fenster), nicht kernsaniert:

	BMF-Arbeitshilfe	Mit Kaufpreisaufteilungs- und RND-Gutachten
Kaufpreis	400.000 €	400.000 €
Gebäudeanteil	38 % = 152.000 €	62 % = 248.000 €
Restnutzungsdauer	30 Jahre (Mindestansatz)	22 Jahre (gutachterlich)
Jährliche AfA	152.000 ÷ 30 = 5.067 €	248.000 ÷ 22 = 11.273 €
Mehrersparnis/Jahr (42 % Steuersatz)	–	ca. 2.608 €
Gutachtenkosten (einmalig)	–	ca. 1.500–2.500 €
Amortisation	–	< 1 Jahr

Schritt-für-Schritt-Anleitung: So gehen Sie als Vermieter vor

Beim Immobilienkauf (vor Notartermin)

Schritt 1: BMF-Arbeitshilfe als ersten Orientierungsrahmen nutzen

Laden Sie die aktuelle Excel-Arbeitshilfe herunter und geben Sie die Grunddaten Ihrer Immobilie ein. So erhalten Sie einen ersten Anhaltspunkt, welchen Gebäudeanteil das Finanzamt voraussichtlich ansetzen würde.

Schritt 2: Plausibilität prüfen

Liegt der von der Arbeitshilfe ermittelte Gebäudeanteil bei unter 50 Prozent – oder handelt es sich um eine Immobilie in einer Lage mit hohen Bodenrichtwerten? Dann lohnt es sich, bereits vor dem Notartermin ein professionelles Gutachten in Auftrag zu geben.

Schritt 3: Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag verankern

Eine im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreisaufteilung ist für das Finanzamt grundsätzlich bindend – sofern sie die realen Wertverhältnisse nicht wesentlich verfehlt (BFH, Urteil vom 16.09.2015, IX R 12/14). Untermauern Sie diese Aufteilung mit einem professionellen Gutachten, das als Anlage dem Vertrag beigefügt wird.

Nach dem Immobilienkauf (Bestandsvermieter)

Schritt 4: Ersteinschätzung einholen

Auch wenn Ihre Immobilie bereits seit Jahren im Bestand ist, kann es sich lohnen, die Kaufpreisaufteilung nachträglich zu überprüfen.

Schritt 5: Restnutzungsdauer prüfen lassen

Unsere kostenlose Ersteinschätzung gibt Ihnen bereits vorab eine Spanne, wie groß das Potenzial ist – ohne Kostenrisiko dank unserer 100%-igen Geld-zurück-Garantie.

Schritt 6: Gutachten beauftragen und beim Finanzamt einreichen

Reichen Sie das Gutachten mit der nächsten Steuererklärung oder im Rahmen eines Einspruchsverfahrens beim Finanzamt ein. Das Finanzamt ist verpflichtet, eine nachgewiesene kürzere Nutzungsdauer anzuerkennen.

Häufige Fragen zur BMF-Arbeitshilfe

Muss ich die BMF-Arbeitshilfe nutzen?

Nein. Die Arbeitshilfe ist kein verbindliches Recht, sondern eine Orientierungshilfe. Der BFH hat ausdrücklich klargestellt, dass sie durch ein sachverständiges Gutachten ersetzt werden kann.

Was passiert, wenn ich keine Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag habe?

In diesem Fall greift das Finanzamt automatisch auf die BMF-Arbeitshilfe zurück. Das kann für Sie nachteilig sein – vor allem in Lagen mit hohen Bodenrichtwerten. Hier empfiehlt sich ein nachträgliches Gutachten.

Kann ich die Ergebnisse der BMF-Arbeitshilfe anfechten?

Ja. Weicht das Ergebnis der Arbeitshilfe erheblich vom tatsächlichen Marktwert ab, können Sie mit einem Sachverständigengutachten widersprechen. Finanzgerichte holen in strittigen Fällen selbst ein Gutachten ein.

Wie verhält sich die Restnutzungsdauer zur Kaufpreisaufteilung?

Die Restnutzungsdauer beeinflusst direkt die Höhe des Gebäudeertragswerts innerhalb der Arbeitshilfe. Liegt ein Gutachten zur kürzeren Restnutzungsdauer gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG vor, muss dieses laut BMF-Anleitung in der Arbeitshilfe berücksichtigt werden.

Für wen lohnt sich die Kombination beider Gutachten am meisten?

Die Kombination ist besonders lukrativ für Vermieter, die eine ältere Immobilie (älter als 30 Jahre) in einem Ballungsgebiet besitzen, die noch nicht kernsaniert wurde.

Fazit: Die BMF-Arbeitshilfe ist ein guter Ausgangspunkt – aber kein Endpunkt

Die neue BMF-Arbeitshilfe (Stand Januar 2025) ist eine willkommene Aktualisierung mit mehr Transparenz und einer erstmals beigefügten Anleitung. Sie hilft Vermietern, einen ersten Überblick zu gewinnen – und dem Finanzamt, eine standardisierte Berechnung vorzunehmen.

Aber: Sie ist typisiert, pauschal und kennt Ihre Immobilie nicht. Sie ignoriert individuelle Faktoren, die für die tatsächliche Wertaufteilung entscheidend sein können. Und sie ist rechtlich nicht bindend.

Wer das Maximum aus seiner Immobilie herausholen möchte, kombiniert die Arbeitshilfe mit professioneller gutachterlicher Unterstützung – sowohl bei der Kaufpreisaufteilung als auch bei der Restnutzungsdauer. Diese Kombination ist der effektivste und rechtssicherste Weg, die steuerliche Abschreibung auf ein Maximum zu heben.

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