Frage:
Die Restnutzungsdauer einer Immobilie bezeichnet die verbleibende Zeitspanne, während der die Immobilie bei sachgemäßer Verwaltung wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie stellt die Grundlage bei der steuerlichen Behandlung von Immobilien dar, was die Höhe der Abschreibung für Abnutzung (AfA) betrifft.
Daher kommt der ordnungsgemäßen Berechnung der Nutzungsdauer auch eine entsprechend wichtige Rolle zu.
Sie sollten die Hintergründe zur Berechnung kennen, wenn Sie sich eine der folgenden Fragen stellen:
- Wie wird die Nutzungsdauer meiner Immobilie berechnet?
- Wo steht, wie die Nutzungsdauer berechnet wird?
- Welche Faktoren fließen in die Berechnung der Nutzungsdauer ein?
- Wie beeinflussen bauliche Veränderungen die Berechnung der Nutzungsdauer?
Antwort:
Die Ermittlung der verbleibenden Nutzungsdauer stützt sich auf die Vorgaben des § 4 Abs. 3 Satz 1 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), wonach das Gebäudealter als Ausgangspunkt der Ermittlung dient. Sofern am Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, wird das Gebäude durch diese Maßnahmen „verjüngt“.
Es genügt dabei auch, wenn die Modernisierungsmaßnahmen zwar nicht belegt, aber als „durchgeführt“ angenommen werden können.
Modernisierungen sind z.B. Maßnahmen, die zu einer wesentlichen …
- … Verbesserung der Wohnverhältnisse führen,
- … Verbesserung der sonstigen Nutzungsverhältnisse führen.
- … Einsparung von Energie oder Wasser führen.
Im Einzelnen wird dabei eine Reihe von Umständen des Gebäudes untersucht, welche die Nutzungsdauer sowohl aus technischer als auch aus wirtschaftlicher Sicht beeinflussen.
Gemäß den neuesten Anforderungen des Bundesfinanzministeriums (BMF-Schreiben vom 22.02.2023) beschränken wir uns jedoch nicht nur auf die Immobilienwertermittlungsverordnung, sondern berücksichtigen bei der Berechnung der Nutzungsdauer auch weitere Kriterien – wie zum Beispiel eine mögliche Nachfolgenutzung des Gebäudes.
