Bundesrat will Nutzungsdauer-Gutachten für Bestandsimmobilien kippen: Was Vermieter jetzt wissen müssen

Der Bundesrat hat am 25. September 2026 in seiner Stellungnahme zum Jahressteuergesetz 2026 gefordert, den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer für Bestandsimmobilien faktisch abzuschaffen. Seitdem erreichen uns täglich dieselben Fragen: Ist mein Gutachten jetzt wertlos? Gilt das rückwirkend? Lohnt sich die Beauftragung noch? Die kurze Antwort: Der Bundesrat hat eine Forderung beschlossen, kein Gesetz. Das heutige Recht gilt unverändert, und der Bundestag hat vergleichbare Vorstöße bereits dreimal nicht übernommen.

Dieser Beitrag erklärt, was der Bundesrat will, wo das Verfahren steht und was Vermieter jetzt tun sollten. Die ausführliche fachliche Stellungnahme von DIMBEG mit Antworten auf 29 Fragen unserer Kunden finden Sie hier: Fachliche Stellungnahme zum Bundesrat-Beschluss vom 25. September 2026.

Die 5 Kernaussagen zum Bundesrat-Beschluss

1. Forderung, kein Gesetz.
   Der Bundesrat hat am 25. September seine Stellungnahme beschlossen (Drucksache 447/26 (Beschluss), Ziffer 6). Ob daraus ein Gesetz wird, entscheidet der Bundestag, voraussichtlich bis Dezember 2026.
2. Vier Wörter mit großer Wirkung.
   In § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG sollen die Worte „im Zeitpunkt seiner Fertigstellung“ eingefügt werden. Eine kürzere Nutzungsdauer zählt dann nur noch, wenn sie schon beim Bau angelegt war. Für Bestandsimmobilien wäre der Nachweis praktisch nicht mehr möglich.
3. Das heutige Recht gilt.
   Finanzämter prüfen Nutzungsdauer-Gutachten weiter nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Erst im Dezember 2025 hat das Bundesfinanzministerium sein restriktives Schreiben von 2023 aufgehoben.
4. Steuererklärung 2025 jetzt einreichen.
   Wer sie noch 2026 abgibt, wird voraussichtlich nach heutigem Recht veranlagt. Für 2026 und spätere Jahre ist offen, ob und ab wann eine Änderung gelten würde.
5. Kaufpreisaufteilung kommt dazu.
   Unabhängig vom Bundesrat will die Bundesregierung die Kaufpreisaufteilung erstmals gesetzlich regeln (§ 6f EStG). Das betrifft nur Kaufverträge, die nach Verkündung des Gesetzes geschlossen werden.

Was der Bundesrat fordert

Heute gilt: Weist ein Vermieter nach, dass sein Gebäude tatsächlich kürzer nutzbar ist als die typisierten 50 Jahre (33 Jahre bei Baujahr ab 2023), darf er schneller abschreiben. Entscheidend ist, wie lange das Gebäude heute noch nutzbar ist. Der Bundesfinanzhof hat 2021 und 2024 bestätigt, dass dafür jede geeignete sachverständige Methode zulässig ist.

Künftig laut Bundesrat: Es soll nur noch zählen, ob das Gebäude schon bei seiner Fertigstellung auf eine kürzere Nutzungsdauer angelegt war. Alles, was danach passiert, bliebe außen vor: Alterung, Modernisierungsstau, veraltete Haustechnik, wirtschaftliche Überalterung. Als Beispiele für Gebäude, die weiterhin profitieren sollen, nennt die Begründung Leichtbauhallen und Trafostationshäuser.

Begründet wird der Vorstoß mit „Internetgutachten“ und Nachweisen von Nicht-Sachverständigen, die seit den Urteilen des Bundesfinanzhofs akzeptiert würden, und mit dem Prüfaufwand der Finanzämter. Das Problem gibt es. Die Lösung des Bundesrats trifft aber nicht die Anbieter solcher Nachweise, sondern alle Eigentümer von Bestandsimmobilien, auch die mit einem einwandfreien Gutachten.

Ein Beispiel aus der Praxis

Ein Mehrfamilienhaus von 1965, Gebäudeanteil 300.000 Euro. Haustechnik, Fenster und Dach sind veraltet, die wirtschaftliche Restnutzungsdauer liegt sachverständig geschätzt bei 25 Jahren. Nach heutigem Recht sind das 12.000 Euro Abschreibung im Jahr statt 6.000 Euro. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz rund 2.500 Euro weniger Steuern pro Jahr. Nach dem Vorschlag des Bundesrats wäre dieser Nachweis ausgeschlossen, weil die Verkürzung erst im Laufe der Jahrzehnte entstanden ist und nicht schon beim Bau feststand.

Wo das Verfahren steht

• Referentenentwurf (Mai 2026) und Regierungsentwurf (12. August 2026): Die Einschränkung bei der Nutzungsdauer steht in keinem von beiden.
• Bundesrat, erster Durchgang (25. September 2026): Die Länderkammer übernimmt die Empfehlung ihres Finanzausschusses und fordert die Einschränkung.
• Gegenäußerung der Bundesregierung (30. September 2026): Liegt dem Bundestag zusammen mit Entwurf und Stellungnahme als Drucksache 21/8283 vor.
• Erste Lesung im Bundestag (8. Oktober 2026): Der Entwurf wird vorgestellt und an den Finanzausschuss überwiesen.
• Finanzausschuss, zweite und dritte Lesung (voraussichtlich November/Dezember 2026): Hier fällt die Entscheidung, welche Forderungen der Länder ins Gesetz kommen.
• Zweiter Durchgang im Bundesrat und Verkündung (voraussichtlich Dezember 2026): Erst dann ist es Gesetz.

Die Termine ab dem Finanzausschuss sind Erfahrungswerte aus den letzten Jahressteuergesetzen; der Bundestag hat seinen Zeitplan noch nicht veröffentlicht.

Dreimal gescheitert

Der Vorstoß ist nicht neu. 2022 wollte das Bundesfinanzministerium § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG komplett streichen; die Streichung wurde im Gesetzgebungsverfahren fallen gelassen. 2024 forderte der Bundesrat, eine kürzere Nutzungsdauer nur noch anzuerkennen, wenn sie mindestens 80 Prozent unter der typisierten liegt; Bundesregierung und Bundestag übernahmen das nicht. Im Dezember 2025 empfahl der Finanzausschuss des Bundesrats, nur noch Gutachten öffentlich bestellter Sachverständiger zuzulassen; das Plenum folgte nicht. Kurz zuvor hatte das Bundesfinanzministerium sein restriktives Schreiben vom 22. Februar 2023 mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 aufgehoben.

Eine Garantie für den vierten Anlauf ist das nicht. Diesmal hat nicht nur ein Ausschuss, sondern das Plenum des Bundesrats die Forderung übernommen. Es zeigt aber, wie weit eine Forderung des Bundesrats von einem Gesetz entfernt ist.

Was Vermieter jetzt tun sollten

1. Steuererklärung 2025 noch 2026 einreichen. Für ein abgeschlossenes Steuerjahr ist eine rückwirkende Änderung verfassungsrechtlich nur in engen Grenzen möglich. Das senkt das Risiko, schließt es aber nicht aus, solange die Übergangsvorschriften nicht feststehen.
2. Potenzial prüfen, bevor Sie entscheiden. Die kostenlose Ersteinschätzung zeigt in wenigen Minuten, ob sich ein Gutachten für Ihre Immobilie lohnt. Erst dann entscheiden Sie.
3. Für 2026 und spätere Jahre in Kenntnis des Risikos entscheiden. Gilt eine Änderung schon für 2026, bleibt ein jetzt beauftragtes Gutachten für dieses und die folgenden Jahre ohne steuerliche Wirkung. Die Kosten werden in diesem Fall nicht erstattet; die Geld-zurück-Garantie gilt für die Anerkennung nach geltendem Recht.
4. Nicht warten, wenn Sie schon ein Gutachten haben. Das Finanzamt prüft nach dem Recht, das gilt. Warten bringt keinen Vorteil.
5. Kaufpreisaufteilung mitdenken. Wer gerade kauft, lässt die Aufteilung auf Boden und Gebäude begründet in den notariellen Kaufvertrag schreiben. Das ist heute und nach § 6f EStG der erste Maßstab.

Unsere Position

Wir teilen die Ablehnung der Einschränkung, die aus der gesamten Branche kommt. Eine Verkürzung, die im Laufe von Jahrzehnten entsteht, ist nicht weniger real als eine, die beim Bau angelegt war. Das richtige Kriterium ist die Qualität des Nachweises: ein zertifizierter Sachverständiger, der das Gutachten verantwortet, eine dokumentierte Aufnahme des Objekts vor Ort und eine objektbezogene Herleitung statt Tabellenwerten. So arbeiten wir seit Jahren, und so lässt sich das Ziel des Bundesrats erreichen, ohne den Nachweis für Millionen Bestandsimmobilien abzuschaffen.

Die vollständige Einordnung, auch zum Vorschlag von Sprengnetter und zur geplanten Regelung der Kaufpreisaufteilung, lesen Sie in der fachlichen Stellungnahme auf dimbeg.de. Die wichtigsten Urteile zum Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer haben wir in unserer Urteilssammlung zusammengestellt.

Häufige Fragen zum Bundesrat-Beschluss

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• Gilt für Nutzungsdauer- und Kaufpreisaufteilungs-Gutachten.

Fazit: Der Bundesrat-Beschluss ist ernst zu nehmen, aber er ändert heute nichts. Wer ein Gutachten hat, reicht die Steuererklärung 2025 ein. Wer sein Potenzial prüfen will, tut das jetzt und entscheidet mit Blick auf das Steuerjahr, für das er das Gutachten braucht. Was der Bundestag beschließt, wissen wir voraussichtlich im Dezember. Wir melden uns am Tag der Entscheidung.

Quellen:

• Bundesrat, Drucksache 447/26 (Beschluss): Stellungnahme zum Jahressteuergesetz 2026, 25.09.2026 (PDF)
• Bundestag, Drucksache 21/8283: Gesetzentwurf mit Stellungnahme des Bundesrates und Gegenäußerung der Bundesregierung, 30.09.2026 (PDF)
• Deutscher Bundestag: Erste Lesung zum Jahressteuergesetz 2026 am 8. Oktober 2026
• DIMBEG: Fachliche Stellungnahme zum Bundesrat-Beschluss vom 25. September 2026
• Nutzungsdauer.com: BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 aufgehoben
• § 7 EStG im Wortlaut (gesetze-im-internet.de)