Frage:
Der Startzeitpunkt der Gebäudeabschreibung spielt aus steuerlicher Perspektive eine maßgebliche Rolle. Hierzu ist die Gesetzeslage in Deutschland in den meisten Fällen eindeutig: Die Abschreibung einer Immobilie beginnt mit Zeitpunkt der Anschaffung.
Das sollten Sie wissen, wenn Sie sich die folgenden Fragen stellen:
- Wann beginnt die Gebäudeabschreibung?
- Ab wann beginnt die Gebäude-AfA?
- Wann muss mit der Gebäudeabschreibung begonnen werden?
- Beginnt die Gebäudeabschreibung ab Datum des Kaufvertrags?
- Wann beginnt die Abschreibung, wenn ich selbst Bauherr bin?
- Beginnt die Dauer der Gebäudeabschreibung bei Eigentümerwechsel von vorne?
- Wann gilt eine Immobilie als fertiggestellt?
Antwort:
Die Gebäudeabschreibung beginnt grundsätzlich mit der Anschaffung einer Immobilie – also dann, wenn Sie eine Immobilie kaufen. Entscheidend ist dabei der Monat, in dem Besitz, Gefahr, Nutzen und Lasten (s.g. „wirtschaftlicher Übergang“) laut Kaufvertrag an den neuen Eigentümer übergehen. Das Datum des Kaufvertrags, der Grundbucheintragung oder des Bezugs spielen dabei keine Rolle.
Sind Sie hingegen selbst Bauherr, dann beginnt die Abschreibung im Jahr der Fertigstellung der Immobilie. Laut dem Bundesfinanzhof gilt ein Gebäude dann als fertiggestellt, wenn die wichtigsten Bauarbeiten abgeschlossen und die Immobilie prinzipiell bezugsfähig ist. Bei Neubauten ist eine kürzere Nutzungsdauer kaum nachweisbar.
Hier noch ein paar wichtige Anmerkungen zur Gebäudeabschreibung:
- Abschreibungszyklus beginnt bei Eigentümerwechsel wieder von vorne: Auch als Käufer einer älteren Immobilie beginnt die Nutzungsdauer für Sie von neuem, also beispielsweise mit 50 Jahren. Das Baujahr bestimmt also lediglich die Dauer der Abschreibung.
- Ausnahmeregelung bei Erbschaft oder Schenkung: Bekommt man eine Immobilie vererbt oder geschenkt, tritt eine Ausnahmeregelung in Kraft: Da der Begünstigte keine eigenen Anschaffungskosten für die Immobilie hat, führt er die Abschreibung des Vorbesitzers fort.
- Profis setzen den wirtschaftlichen Übergang häufig ans Monatsende: Setzt man den wirtschaftlichen Übergang gezielt auf den 30./31. des Monats (anstatt auf den 1. des Folgemonats), kann man bereits einen Monat früher von der Abschreibung profitieren.
