FG Hamburg stärkt steuerliche Abschreibung nach tatsächlicher Restnutzungsdauer

Das Finanzgericht Hamburg (Az. 3 K 60/23) hat mit Urteil vom 1. April 2025 entschieden: Eigentümer können die Restnutzungsdauer ihrer Immobilie steuerlich verkürzen – auch wenn die Finanzverwaltung versucht, strengere Anforderungen zu stellen.

Das Gericht macht unmissverständlich klar:
Ein professionelles Gutachten reicht aus, um die tatsächliche Nutzungsdauer zu belegen.
Weder das Finanzamt noch das Bundesfinanzministerium (BMF) dürfen die Gutachtermethode oder die Qualifikation der Sachverständigen willkürlich einschränken.

Damit stärkt das Urteil Immobilienbesitzer, die ihre Abschreibung optimieren wollen. Gleichzeitig zeigt es aber auch, worauf es bei einem Gutachten ankommt.

Die 4 Kernaussagen des Finanzgerichts Hamburg zur Restnutzungsdauer

1. Wahlfreiheit bei der Gutachtermethode – aber professionell muss es sein
   Das Gericht stellt klar: Steuerpflichtige dürfen jede sachverständige Methode nutzen, die geeignet ist. Doch es reicht nicht, irgendein einfaches Modell zu verwenden. Das Gutachten muss methodisch korrekt, nachvollziehbar und auf das jeweilige Objekt zugeschnitten sein.
   
2. Wirtschaftliche Restnutzungsdauer reicht – aber richtig dokumentiert
   Nicht nur der technische Zustand zählt. Auch wirtschaftliche Aspekte wie Lage, Marktentwicklung oder funktionale Mängel können die Nutzungsdauer verkürzen. Entscheidend ist: Diese Faktoren müssen fachgerecht bewertet und dokumentiert werden.
   
3. Zertifizierung ist rechtlich nicht zwingend – aber praktisch empfehlenswert
   Zwar verlangt das Gesetz keine Zertifizierung. Doch die Erfahrung zeigt: Ein DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziertes Gutachten wird bei Finanzämtern deutlich schneller akzeptiert – und vermeidet Rückfragen oder Streitigkeiten.
   
4. Schätzung ist erlaubt – aber muss professionell sein
   Das Gericht bestätigt erneut: Die Ermittlung der Restnutzungsdauer ist immer eine Schätzung. Aber: Je besser die Schätzung dokumentiert und begründet ist, desto höher ist die Akzeptanz durch das Finanzamt.

Was das Urteil für Sie als Eigentümer bedeutet

Das FG Hamburg hat eindeutig entschieden: Sie können Ihre Immobilie steuerlich schneller abschreiben – wenn das Gutachten fachlich korrekt erstellt ist.

Das bedeutet konkret:

• Höhere jährliche Abschreibung
  
• Schnellere Steuerersparnis
  
• Mehr Liquidität für neue Investitionen

Aber Achtung: Das Urteil macht auch klar, dass ein Gutachten kein formaler Selbstzweck ist. Die Anforderungen sind klar: Wer nur pauschale Tabellen nutzt oder auf eine Ortsbesichtigung verzichtet, riskiert, dass das Finanzamt das Gutachten ablehnt.

Anforderungen an ein Restnutzungsdauer-Gutachten – darauf kommt es an

• Detaillierte Vor-Ort-Besichtigung – Innen und Außen
  
• Erfassung technischer und wirtschaftlicher Faktoren
  
• Anwendung anerkannter Bewertungsverfahren (z. B. ImmoWertV)
  
• Nachvollziehbare Herleitung der Restnutzungsdauer
  
• Zertifizierter Gutachter empfohlen, aber nicht zwingend vorgeschrieben

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Unser Tipp: Kein Risiko eingehen – auf professionelle Gutachten setzen

Zwar erlaubt das Urteil grundsätzlich jede geeignete Methode. Doch die Erfahrung zeigt:

• Je professioneller das Gutachten erstellt ist, desto schneller und reibungsloser akzeptiert es das Finanzamt.
  
• Fehler bei der Methodik, fehlende Ortsbesichtigung oder ungenaue Dokumentation führen fast immer zu Rückfragen – oder Ablehnung.

Revision nicht zugelassen – das Urteil ist endgültig

Das Finanzgericht Hamburg hat die Revision nicht zugelassen. Das bedeutet:

• Die Rechtslage ist eindeutig.
  
• Das Urteil ist eine konsequente Bestätigung der BFH-Rechtsprechung.
  
• Versuche der Finanzverwaltung, durch das BMF-Schreiben zusätzliche Hürden zu errichten, sind gescheitert.

Für Sie bedeutet das: Sie können mit einem korrekt erstellten Gutachten Ihre Restnutzungsdauer sicher verkürzen – das Finanzamt muss das akzeptieren.

Fazit: Schnellere Abschreibung sichern – mit dem richtigen Gutachten

• Sie haben das Wahlrecht, die tatsächliche Restnutzungsdauer anzusetzen.
  
• Das Finanzgericht bestätigt: Auch ein Gutachten nach ImmoWertV ist zulässig.
  
• Entscheidend ist, dass das Gutachten sorgfältig, nachvollziehbar und korrekt erstellt wurde.

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