Die Kosten für ein selbst bewohntes Haus oder eine eigengenutzte Wohnung können nicht abgeschrieben werden – die für das darin befindliche Arbeitszimmer hingegen schon. Welche Voraussetzungen dafür erfüllt sein müssen und wie die Abschreibung für das häusliche Arbeitszimmer berechnet wird, erfahren Sie hier. Das Wichtigste im Überblick: Das häusliche Arbeitszimmer stellt eine besondere, ziemlich häufig vorkommende Form der gemischten Nutzung einer Immobilie dar. Auch wenn der Gesetzgeber die Voraussetzungen deutlich verschärft hat, um ein Arbeitszimmer abschreiben zu können, ist das nach wie vor für viele Immobilieneigentümer möglich und steuerlich attraktiv. Damit alle Kosten, die mit dem häuslichen Arbeitszimmer im Zusammenhang stehen, abgeschrieben oder abgesetzt werden dürfen, müssen im Wesentlichen zwei Voraussetzungen erfüllt werden: Eigenschaften des Arbeitszimmers Damit das Arbeitszimmer als hauptsächlich beruflich genutzt durchgeht, sollte es nicht nur wie ein Büro eingerichtet sein. Es muss auch vorwiegend als Büro genutzt werden. Es darf sich also beispielsweise nicht um ein Schlafzimmer handeln, in dem noch ein Schreibtisch steht. Oder gar um eine kleine Arbeitsecke im Wohnzimmer. Auch Durchgangszimmer werden vom Finanzamt nicht als heimische Arbeitszimmer akzeptiert. Die private Nutzung des häuslichen Arbeitszimmers darf maximal zehn Prozent betragen. Das ist zwar in der Praxis schwer nachprüfbar, dennoch gibt es Indizien wie ein Bett oder eine Heimkinoausstattung, die auf einen höheren Anteil privater Nutzung hindeuten können. Das Arbeitszimmer als Mittelpunkt der beruflichen Tätigkeit Nur wenn das Arbeitszimmer den Mittelpunkt der beruflichen Tätigkeit darstellt, können seine Kosten vollumfänglich steuerlich geltend gemacht werden. Das ist häufig zum Beispiel bei Freiberuflern und Selbstständigen gegeben, die keine eigenen Räume für ihr Unternehmen besitzen. Bei der Einschätzung, ob das Arbeitszimmer der Mittelpunkt der Berufstätigkeit ist, spielt weniger eine Rolle, ob die Person viel Zeit in dem Raum verbringt. Auch bei einem Außendienstmitarbeiter im Vertrieb, der den größten Teil seiner Arbeitszeit unterwegs ist, kann das heimische Büro der Mittelpunkt seiner Berufstätigkeit sein. Nämlich dann, wenn er am Standort seines Arbeitgebenden über kein eigenes Büro verfügt und somit auf das häusliche Arbeitszimmer angewiesen ist. Es kommt somit darauf an, wie das Arbeitszimmer inhaltlich genutzt wird. Viele Finanzämter versenden einen Fragebogen, mit dem sie prüfen, ob die beruflichen und räumlichen Voraussetzungen für ein von der Steuer absetzbares Arbeitszimmer gegeben sind. Dabei können auch Skizzen und Fotos angefordert werden. Eine Überprüfung vor Ort, durch einen Finanzbeamten, darf laut ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nur dann erfolgen, wenn sich Unklarheiten nicht auf anderem Wege sachgerecht aufklären lassen. Ohne Arbeitszimmer kann Homeoffice-Pauschale greifen Stellt das Arbeitszimmer nicht den Mittelpunkt der beruflichen Tätigkeit dar, wie zum Beispiel bei Lehrkräften, war bis 2023 nur ein begrenzter Kostenabzug möglich. Und auch nur dann, wenn zur Vor- und Nachbereitung des Unterrichts kein geeigneter Arbeitsplatz in der Schule zur Verfügung steht. Seit 2023 besteht diese Möglichkeit nicht mehr. Ein Arbeitszimmer wird nur noch dann anerkannt, wenn es wirklich den Tätigkeitsmittelpunkt darstellt. Stattdessen profitieren alle anderen von der in der Corona-Pandemie eingeführten Homeoffice-Pauschale, die nun dauerhaft im Steuerrecht verankert ist. Seit 2023 kann für jeden Tag, der überwiegend im Homeoffice gearbeitet wird, eine Tagespauschale von sechs Euro abgesetzt werden. Maximal 1.260 Euro im Jahr, was 210 Arbeitstagen entspricht. Die Homeoffice-Pauschale greift seit 2023 immer, wenn kein „richtiges“ Arbeitszimmer existiert. Der begrenzte Kostenabzug bis 1.250 Euro im Jahr gehört der Geschichte an, wird aber in identischer Weise durch die Homeoffice-Pauschale ersetzt. Die neue Regelung ist für viele vor allem deshalb vorteilhaft, weil es für die Geltendmachung der Homeoffice-Pauschale keine Rolle spielt, wo gearbeitet wird. Dabei werden also auch einzelne Schreibtische, Arbeitsnischen oder sogar der Küchentisch berücksichtigt. Was als Entlastung in der belastenden Corona-Zeit gedacht war, bringt vielen Berufstätigen nun dauerhafte Steuererleichterung. Somit muss dem Finanzamt auch nicht mehr nachgewiesen werden, dass am Standort des Arbeitgebenden kein nutzbarer Arbeitsplatz zur Verfügung steht. Ob das Arbeiten im Homeoffice notwendig oder sinnvoll ist, spielt keine Rolle. Es ist die freie Entscheidung von Arbeitgebenden und Arbeitnehmenden. Achtung: Arbeitszimmer oder Homeoffice-Pauschale Die Absetzung des Arbeitszimmers und die Homeoffice-Pauschale dürfen nicht kombiniert werden. Betroffene müssen sich also für eine Methode entscheiden. In der Regel dürfte die Absetzung des Arbeitszimmers lukrativer sein, da hier alle real entstandenen Kosten geltend gemacht werden dürfen (siehe unten). Alternativ dürfen in der Steuererklärung seit 2023 auch pauschal 1.260 Euro pro Jahr für das Arbeitszimmer angesetzt werden. Das erspart die Berechnung der exakten Kosten, was insbesondere bei den nur anteilig erstattbaren Aufwendungen zeitaufwendig sein kann. Allerdings birgt die Pauschalisierung gleichzeitig das Risiko, dass weniger abgesetzt wird, als tatsächlich möglich wäre. Es wird gegebenenfalls nicht das gesamte Steuersparpotenzial ausgenutzt. Abschreibung des Arbeitszimmers – so geht’s Immobilieneigentümer können das Arbeitszimmer im selbst bewohnten Gebäudeteil anteilig abschreiben. Dafür muss der Anteil des Arbeitszimmers an der Gesamtnutzfläche berechnet werden. Beispielrechnung für die Abschreibung eines Arbeitszimmers In einem Zweifamilienhaus aus dem Baujahr 1965 (Kaufpreis: 300.000 Euro ohne Grundstück) befinden sich auf zwei Etagen zwei Wohnungen. Beide Wohnungen haben eine Fläche von jeweils 100 Quadratmetern. Die untere Wohnung ist fremdvermietet. Im oberen, selbst bewohnten Gebäudeteil befindet sich ein 15 Quadratmeter großes Arbeitszimmer, das den Mittelpunkt der beruflichen Tätigkeit eines der Bewohner darstellt. Das Arbeitszimmer macht somit 15 Prozent der Wohnfläche der oberen Wohnung aus. Der Eigentümer des Gebäudes mit insgesamt 200 Quadratmetern kann die Anschaffungskosten von 115 Quadratmetern der Gesamtfläche abschreiben. Das entspricht 57,5 Prozent der Kosten. Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung beträgt 172.500 Euro (57,5 % von 300.000 Euro). Da das Gebäude 1965 gebaut wurde, wird es über 50 Jahre abgeschrieben, was zwei Prozent pro Jahr entspricht. Somit liegt die jährliche Abschreibung in diesem Beispiel bei 3.450 Euro. Wer nicht in der eigenen Wohnung wohnt, sondern mietet, kann die Miete ebenfalls anteilig als Kosten für das Arbeitszimmer ansetzen. Darüber hinaus können sowohl Eigentümer als auch Mieter weitere anfallende Kosten geltend machen, sofern die oben genannten Voraussetzungen erfüllt werden. Weitere absetzbare Kosten für das häusliche Arbeitszimmer sind unter anderem: Kosten, die auf die gesamte Wohnung entfallen, wie zum Beispiel die Grundsteuer, die Energiekosten oder die Gebühren für die Müllbeseitigung, dürfen nur anteilig im entsprechenden Flächenverhältnis abgesetzt werden. Kosten, die sich auf das Arbeitszimmer beschränken, dürfen vollständig abgesetzt werden. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn nur das Arbeitszimmer renoviert wird. Auch Aufwendungen für die

Wird ein Gebäude sowohl selbst bewohnt als auch vermietet oder für betriebliche Zwecke genutzt, kann nur ein Teil der Kosten abgeschrieben werden. Wir erklären Ihnen, wie Sie die Abschreibung bei gemischter Nutzung korrekt berechnen. Das Wichtigste im Überblick: Wird ein Gebäude teilweise selbst bewohnt und teilweise vermietet, liegt eine gemischte Nutzung vor. Da eine von seinen Eigentümern selbst bewohnte Immobilie nicht abgeschrieben werden kann, muss bei der gemischten Nutzung eine Aufteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten erfolgen, um diese über mehrere Jahre als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung (§ 9 Abs. 1 EStG) abschreiben zu können. Ähnlich verhält es sich mit einem betrieblich genutzten Gebäude, das zum Teil eigenbetrieblich und zum Teil fremdbetrieblich verwendet wird. Jedes dieser Gebäudebestandteile wird rechtlich als eigenständiges Wirtschaftsgut betrachtet, das wiederum eine eigenständige Bemessungsgrundlage für die Absetzung durch Abnutzung (AfA) darstellt. Somit erfolgt für jeden Gebäudeteil eine eigene Abschreibung. Aufteilung der Kosten bei gemischt genutzten Immobilien Damit für den Gebäudeteil, der zur Erwirtschaftung von Erträgen genutzt wird, die Abschreibung vorgenommen werden kann, müssen die Kosten für den Kauf (Anschaffungskosten) oder den Bau (Herstellungskosten) des Gebäudes aufgeteilt werden. Die Aufteilung erfolgt in zwei Schritten: Kostenaufteilung nach Wohnfläche oder Nutzfläche Wenn die Kosten nicht eindeutig den individuellen Gebäudeteilen zugeschrieben werden können, erfolgt die Aufteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten nach der Gebäudefläche. Dafür werden die privaten und die vermieteten bzw. betrieblich genutzten Flächen des Gebäudes ins Verhältnis gesetzt. Es sei denn, die Aufteilung führt zu einem unangemessenen Ergebnis. Es ist sowohl zulässig, die Wohnfläche als auch die Nutzfläche für die Aufteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten zugrunde zu legen. Die Flächenaufteilung ist dabei in sinngemäßer Anwendung der Verordnung zur Berechnung der Wohnflächen (WoFIV) vorzunehmen. Die Wohnfläche ergibt sich aus den Räumen, die zu Wohnzwecken genutzt werden. Das sind in der Regel alle zum Wohnen ausgebauten und beheizbaren Räumen. Dazu zählen: Grundsätzlich dürfen nur Zimmer mit einer Deckenhöhe von mindestens zwei Metern als Wohnräume gezählt werden. Räume mit einer Dachschräge sowie Balkone und Terrassen werden lediglich anteilig mit 50 Prozent der Wohnfläche zugerechnet. Es ist ein Trugschluss zu glauben, dass zur Nutzfläche nur die Räume zählen, die zwar genutzt, aber nicht bewohnt werden. Stattdessen sind die Wohnflächen ein Teil der Nutzfläche. Schließlich stellt auch das Wohnen eine Nutzung dar. Die Nutzfläche ist in der Regel größer als die Wohnfläche, weil dazu auch eventuell außerhalb der Wohnung liegende Räume gezählt werden. Zur Nutzfläche zählen: Weder als Wohn- noch als Nutzfläche zählen die sogenannten Verkehrsflächen innerhalb eines Gebäudes. Das sind beispielsweise Eingänge, Hausflure, Treppenhäuser, Aufzüge und Heizungsräume. Verkehrsflächen werden häufig von den Nutzern des Gebäudes gemeinschaftlich genutzt. Ob es sich für Eigentümer eher lohnt, die Kostenverteilung über die Wohn- oder über die Nutzfläche vorzunehmen, hängt vom individuellen Einzelfall ab. In der Regel gilt: Je größer die selbstgenutzten Nutzflächen im Vergleich zu den vermieteten Räumlichkeiten sind, desto sinnvoller ist es, nach der Wohnfläche, statt nach der Nutzfläche aufzuteilen. Letztlich ist es steuerlich von Vorteil, die Fläche mit dem größeren Wert zu wählen. Dabei ist lediglich zu beachten, dass das gesamte Gebäude entweder nach Wohn- oder nach Nutzfläche aufgeteilt werden muss. Es ist nicht möglich beim vermieteten Teil die großzügigere Nutzfläche heranzuziehen und beim eigengenutzten Gebäudeteil die Wohnfläche, ohne die in der Regel größere Nutzflächen zu berücksichtigen. Beispiel Kostenaufteilung bei gemischter Nutzung Ein Mehrfamilienhaus mit drei Einheiten über drei Etagen wird für 900.000 Euro erworben. Laut Kaufpreisaufteilung entfallen 600.000 Euro auf das Gebäude und 300.000 Euro auf den Grund und Boden. Im Erdgeschoss befinden sich Geschäftsräume für eine Steuerkanzlei, die vermietet werden. Die Wohnung in der ersten Etage wird ebenfalls vermietet. Die Wohnung in der zweiten Etage wird von den Eigentümern selbst bewohnt. Das Haus hat eine Nutzfläche von 360 Quadratmetern (keinen Keller). Alle drei Etagen haben den gleichen Grundriss und sind identisch ausgestattet. Der Gebäudewert von 600.000 Euro verteilt sich somit auf 200.000 Euro pro Einheit. Die Anschaffungskosten für die Fläche der selbstgenutzten Wohnung (120 qm) können steuerlich nicht geltend gemacht werden (33,33 % der Gesamtfläche). Die Kanzleiräume und die vermietete Wohnung dienen zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (66,66 % der Gesamtfläche). Ihr Anteil am Kaufpreis kann abgeschrieben werden. Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung beläuft sich somit auf 400.000 Euro. Da das Haus 1955 erbaut wurde, wird es über 50 Jahre abgeschrieben. Das entspricht zwei Prozent des Kaufpreises. Die jährliche Absetzung für Abnutzung beläuft sich folglich auf 8.000 Euro. Unterscheidung zwischen selbstständigem und nicht-selbstständigem Gebäudeteil Die Entscheidung, ob ein Gebäudeteil selbstständig oder nicht-selbstständig ist, wird anhand des Nutzungs- und Funktionszusammenhangs getroffen. Ein Gebäudeteil ist dann unselbstständig, wenn es der eigentlichen Nutzung als Gebäude dient. Vom Gebäude getrennt errichtete Bauwerke, die zwar im engeren Sinne einen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude haben, aber ohne das Gebäude als unvollständig erscheinen, sind unselbstständige Gebäudeteile. Um das Grundvermögen von den Betriebsvorrichtungen abzugrenzen, hat die Finanzverwaltung Grundsätze aufgestellt. Demnach sind unselbstständige Gebäudeteile, die zwangsläufig mehreren Zwecken dienen, nach dem Verhältnis der Nutzfläche aufzuteilen. Dazu gehören beispielsweise der Hausflur, das Treppenhaus, Aufzüge, Heizungs- und Technikräume. Unter gewissen Umständen kommt als alternativer Aufteilungsschlüssel das Verhältnis des umbauten Raums in Betracht. In Ausnahmefällen ist auch eine Aufteilung nach Anzahl der Nutzungsberechtigten möglich. Aufteilungsschlüssel für verbrauchsunabhängige Betriebskosten Nicht nur die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes werden bei gemischter Nutzung nach der Wohn- oder Nutzfläche aufgeteilt. Auch die späteren Betriebskosten lassen sich nach diesem Aufteilungsschlüssel verteilen. Das gilt für Energiekosten gleichermaßen wie für Schuldzinsen. Alle laufenden Kosten, die auf die vermieteten oder verpachteten Gebäudeteile entfallen, lassen sich direkt absetzen. Auch wenn eine der zur Gewinnerzielung genutzten Einheiten beispielsweise renoviert wird, sind die Kosten direkt absetzbar. Werden Arbeiten am gesamten Gebäude vorgenommen, wie beispielsweise eine Erneuerung des Dachs, dann werden die Aufwendungen dafür auf die Einheiten gemäß Fläche umgelegt und dürfen nur anteilig von der Steuer abgesetzt werden. Abschreibung bei gemischter Nutzung und verbilligter Vermietung Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie laufende Kosten können auch dann abgeschrieben werden, wenn ein Gebäudeteil vergünstigt vermietet wird, zum Beispiel an Familienmitglieder oder Freunde. Beträgt der Mietzins mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete, so wird auch eine verbilligte Vermietung als vollentgeltlich angesehen – mit allen Rechten