Der Bundesfinanzhof veröffentlicht sein Urteil vom 28.07.2021 (Aktenzeichen IX R 25/19) und stellt letztinstanzlich klar, dass nicht nur die technische Restnutzungsdauer, sondern auch die oftmals kürzere wirtschaftliche Restnutzungsdauer von Immobilien von den Finanzämtern anzuerkennen ist. Damit können künftig die steuerlichen Einsparmöglichkeiten für Vermieter enorm steigen. Nicolas Salcedo, Gründer der Gutachter-Plattform nutzungsdauer.com, äußert sich positiv über das Urteil. „Die meisten privaten Immobilien-Anleger hatten die verkürzten Abschreibungsmöglichkeiten bislang gar nicht im Visier. Das neue Urteil bringt Rechtssicherheit und ermutigt Steuerpflichtige, sich nach der tatsächlichen Nutzungsdauer ihrer Immobilie zu erkundigen.“ Grundsätzlich darf der Gebäudeanteil vermieteter Immobilien laut Einkommenssteuergesetz (EstG) § 7 Abs. 4 über 50 Jahre, d.h. zu 2 Prozent pro Jahr, abgeschrieben werden. Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Abschreibungsdauer verkürzt und der steuerliche Vorteil ausgeweitet werden. Wie dies geschieht, war bislang umstritten. So beschränkten die Finanzämter diese Möglichkeit regelmäßig durch Anforderung detaillierter Bausubstanzgutachten, die nicht nur teuer, sondern in der Praxis auch schwer zu bekommen waren. Nun bestätigt das Urteil, dass „der Steuerpflichtige sich zur Darlegung der verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer eines zur Einkünfteerzielung genutzten Gebäudes jeder Darlegungsmethode bedienen kann, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint.“ Wer eine Bestandsimmobilie kauft und vermietet, sollte sich demnach genau über die tatsächliche Restnutzungsdauer seiner Immobilie erkundigen, denn das Finanzamt geht immer zunächst von 50 Jahren aus. „Den Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer muss der Hauseigentümer führen“, erläutert Isabel Klocke vom Bund der Steuerzahler. Bei Vorlage eines Gutachtens über eine Restnutzungsdauer von beispielsweise 33 Jahren kann die Abschreibung von 2 auf 3 Prozent erhöht werden. Bei einem Gebäudewert von 500.000 € bedeutet dies jedes Jahr eine um 5.000€ erhöhte Abschreibung. Berichterstattung vor Veröffentlichung des neuen BFH-Urteils: Bei zeit.de, n-tv.de und haufe.de

Der Bundesfinanzhof (BFH) in München hat in einem Urteil (Az.: IX R 16/07) entschieden, dass die Abschreibungsdauer für vermietete Immobilien verkürzt werden kann, sofern entsprechende Umstände gegeben sind. Konkret bedeutet dies, dass bei vermieteten Immobilien nicht zwangsläufig von der technischen Nutzungsdauer ausgegangen werden muss, sondern auch die wirtschaftliche Nutzungsdauer berücksichtigt werden kann. Die technische Nutzungsdauer gibt an, in welchem Zeitraum sich ein Wirtschaftsgut technisch abnutzt. Die wirtschaftliche Nutzungsdauer hingegen gibt an, in welchem Zeitraum ein Wirtschaftsgut für den wirtschaftlichen Zweck genutzt werden kann. Wenn die wirtschaftliche Nutzungsdauer kürzer als die technische Nutzungsdauer ist, kann sich der Steuerpflichtige darauf berufen. Hier erfahren Sie mehr über den Unterschied zu technischer und wirtschaftlicher Nutzungsdauer Es ist also möglich, dass eine vermietete Immobilie zwar technisch noch für eine längere Zeit genutzt werden kann, aber aus wirtschaftlicher Sicht die Abschreibungsdauer verkürzt werden kann. Hierzu muss die Immobilie und ihre wirtschaftliche und technische Restnutzungsdauer objektiv bestimmt werden. Fazit Dieses Urteil des BFH ist für Steuerberater, Immobilienbesitzer und Investoren von Interesse, da es bei der steuerlichen Behandlung von vermieteten Immobilien eine Verkürzung der Abschreibungsdauer ermöglicht, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Allerdings sollten bei der Feststellung der wirtschaftlichen und technischen Restnutzungsdauer der Immobilie die geltenden steuerlichen Regelungen und Vorschriften sorgfältig beachtet werden.

In diesem Beitrag lesen Sie das BFH-Urteil im Volltext: Keine Verengung der Gutachtenmethodik auf Bausubstanzgutachten zum Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) Urteil vom 28. Juli 2021, IX R 25/19 Keine Verengung der Gutachtenmethodik auf Bausubstanzgutachten zum Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) ECLI:DE:BFH:2021:U.280721.IXR25.19.0 BFH IX. Senat EStG § 7 Abs 4 S 2 , EStG VZ 2009 , EStG VZ 2010 , EStG VZ 2011 , EStG VZ 2012 , EStG VZ 2013 , EStG VZ 2015 , EStDV § 11c Abs 1 , EStG § 9 Abs 1 S 3 Nr 7 vorgehend FG Düsseldorf, 12. Juli 2019, Az: 3 K 3307/16 F Leitsätze 1. NV: Der Steuerpflichtige kann sich zur Darlegung der verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer eines zur Einkünfteerzielung genutzten Gebäudes (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint; erforderlich ist insoweit, dass aufgrund der Darlegungen des Steuerpflichtigen der Zeitraum, in dem das maßgebliche Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann, mit hinreichender Sicherheit geschätzt werden kann. 2. NV: Die Vorlage eines Bausubstanzgutachtens ist nicht Voraussetzung für die Anerkennung einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer. Tenor Die Revision des Beklagten gegen das Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf vom 12.07.2019 – 3 K 3307/16 F wird als unbegründet zurückgewiesen. Die Kosten des Revisionsverfahrens hat der Beklagte zu tragen. Tatbestand I. Entscheidungsgründe II.

Nicht immer beträgt der Abschreibungssatz bei vermieteten Gebäuden oder Eigentumswohnungen 2 oder 2,5 % jährlich. Diese Prozentsätze sind von einer Nutzungsdauer von 50 Jahren abgeleitet, die als Normalfall gelten – bei Gebäude-Fertigstellungen vor 1925 sind es 40 Jahre. Wechselt der Eigentümer, beginnen die Fristen für den Käufer neu zu laufen. Sollte es Gründe geben, dass zum Kaufzeitpunkt der Immobilie die tatsächliche Nutzungsdauer weniger als 40 oder 50 Jahre beträgt, kann jedoch auch ein höherer Abschreibungssatz angewandt werden. Das spart Steuern. Wie Wüstenrot mitteilt, ist zwar nach Auffassung des Gerichts eine kürzere Nutzungsdauer, als sie sonst typisch ist, nachzuweisen. Strenge Anforderungen sind daran aber nicht mehr zu stellen. Es kann grundsätzlich von der Schätzung des Eigentümers ausgegangen werden, der die Verhältnisse am besten kennt. Im entschiedenen Fall brachte das Gutachten eines vereidigten Sachverständigen den Nachweis. >> Prüfen Sie hier Ihre Immobilie kostenlos Aus dem Tatbestand Die Beteiligten streiten über den Abschreibungszeitraum bei einem Gebäude sowie über die Anerkennung einer Unterbeteiligung an einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. I. Die Kläger erwarben durch Kaufvertrag vom 1. 12. 1989 das im Jahr 1960 erbaute freistehende Büro- und Laborgebäude P. Der Besitz sowie Nutzen und Lasten gingen ebenfalls am 1.12.1989 über. Der Kaufpreis betrug zuzüglich Anschaffungsnebenkosten 3.060.023 DM. Mit dem Verkäufer wurde ein Mietvertrag geschlossen, wonach er unverändert alleiniger Nutzer des Gebäudes blieb. Bei dem Verkäufer war für das Gebäude in allen Betriebsprüfungen unbeanstandet ein AfA-Satz von 3 % als richtig anerkannt worden, was für die Kaufentscheidung der Kläger bedeutsam war. Im Einkommensteuerbescheid 1989 vom 24. 7. 1992 legte der Beklagte ein AfA-Satz von 2 % zugrunde. Im Einspruchsverfahren stellte der Beklagte den Klägern anheim, hinsichtlich des AfA-Satzes ein aussagefähiges Gutachten einzureichen. Die Kläger legten daraufhin ein Gutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Architekten … vom 5. 3. 1993 vor. Nach dem aufgrund einer Ortsbesichtigung erstatteten Gutachten handelte es sich bei dem Streitobjekt um ein Büro- und Laborgebäude mit Untergeschoss, zwei Vollgeschossen und abschließendem Flachdach in ortsüblicher Massivbauweise. Der Gutachter stellte bautechnische Mängel hinsichtlich des Wärme- und Schallschutzes sowie der Gebäudetechnik fest. Insbesondere der Wärmeschutz ist unzureichend. Die gesamten Fenster sind nur einfach verglast. Die Wärmedämmung im Bereich des Flachdaches ist entsprechend der Bauzeit zu gering dimensioniert und führt zu erheblichen Wärmeverlusten sowie mangelhaftem sommerlichem Wärmeschutz. Die keramische Fassadenbekleidung kann bei nicht ausreichender Belüftung der Räume zu bauphysikalischen Problemen führen, weil die keramischen Beläge der Fassade nach außen hin die Diffusion sperren. Der Taupunkt wird in soweit nach außen verlagert, wodurch es zu Kondensat innerhalb des Mauerwerks kommen kann. Die vorgehängten, großformatigen sind offensichtlich zu Werbezwecken vom seinerzeitigen Eigentümer, einem Steinzeugunternehmen, angebracht worden und führen wegen der Schadensanfälligkeit zu erhöhtem Instandsetzungsaufwand. Die Gebäudetechnik ist völlig veraltet. Die beiden erheblich überdimensionierten Heizkessel, die nahezu 30 Jahre alt sind, dürften in absehbarer Zeit erneuerungsbedürftig werden. Die Elektroversorgung reicht für moderne Büroausstattung nicht mehr aus. Die sanitäre Installation entspricht, was Aufteilung und Ausstattung anbetrifft, nicht mehr heutigen Anforderungen. In dem Gutachten wird ferner festgestellt, dass das zum Wertermittlungszeitpunkt 29 Jahre alte Gebäude ursprünglich als Labor- und Bürogebäude der Steinzeugindustrie errichtet worden ist. Dementsprechend weist die Aufteilung des Gebäudes Merkmale auf, die den besonderen Verwendungszweck noch erkennen lassen. So ist beispielsweise das gesamte Untergeschoss ursprünglich als Lager- und Laborfläche gedacht, wird inzwischen jedoch als Bürofläche genutzt, ohne eine ausreichende Belichtungsmöglichkeit. Im Erdgeschoss waren ebenfalls physikalische Labore eingerichtet, was an den bürofremden Fliesenbelägen noch zu erkennen ist. Die Einbauten für die seinerzeit notwendige mechanische Entlüftung sind überflüssig geworden. Dies gilt insbesondere auch für die mechanische Entlüftungsanlage im Dachaufbau. Im übrigen dürfte die Büroaufteilung jedoch ausreichend variabel sein, so dass bei entsprechenden Umbauten mit überschaubarem Kostenaufwand eine nutzungsgerechte Aufteilung möglich ist. Der Gutachter misst dem Gebäude aus technisch wirtschaftlicher Sicht eine Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren bei. Der Gutachter verweist auf Fachliteratur, wonach man zu einem vertretbaren Ergebnis bei der Ermittlung der gewöhnlichen Lebensdauer kommt, indem man vom tatsächlichen Alter des Gebäudes am Stichtag ausgeht, die entsprechende Restlebensdauer schätzt und das bereits erreichte Alter hinzurechnet. Der Gutachter schätzt danach die Restlebensdauer des Gebäudes aus wirtschaftlicher Sicht auf ca. 30 Jahre und somit die gewöhnliche Lebensdauer auf etwa 60 Jahre. Dies entspreche der Erfahrung bei vergleichbaren Objekten. Eine längere Lebensdauer erfordere in der Regel einen sehr hohen Modernisierungsaufwand. Ende 1999 wurde das Gebäude abgerissen, weil es auch zu herabgesetzten Preisen über mehrere Jahre nicht mehr vermietbar gewesen war und leer gestanden hatte. II. […] III. In der Einkommensteuererklärung 1989 machten die Kläger für das Mehrfamilienhaus N. aufgrund der Unterbeteiligung ihrer Kinder “Zinszahlungen” an diese in Höhe von 50.506 DM als Werbungskosten geltend. Der Beklagte erkannte im Einkommensteuerbescheid 1989 vom 24.7.1992 das Unterbeteiligungsverhältnis nicht an und legte für das Gebäude P. nur einen AfA-Satz von 2 % zugrunde. Nach insoweit erfolglosem Einspruch ist Klage erhoben, mit der die Kläger vortragen, der Beklagte habe den strittigen AfA-Satz willkürlich von 3 % auf 2 % herabgesetzt. Nicht berücksichtigt sei, dass ein Investor für eine über Jahrzehnte praktizierte Abschreibung Vertrauensschutz genieße. Die Kläger verwiesen auf den vom Gutachter errechneten AfA-Satz von 3,23 §, was zu einem anzuwendendem AfA-Satz von 3 % führe. Die Kläger verweisen auf ihre Vermögenssteuererklärung, nach denen sich die Salden der Unterbeteiligung ihrer Kinder aufgrund unterschiedlicher Verfügungen der Kinder zwischen 1987 und 1989 entsprechend unterschiedlich entwickelt haben. Seit Aufnahme der Kinder als Unterbeteiligte hätte jedes Jahr eine Gesellschafterversammlung stattgefunden, in der den Kindern über die Vermögensanlagen berichtet, Zinsgutschriften übergeben und alle gewünschten Auskünfte erteilt worden seien. Die Kläger beantragen, die Einkommensteuer 1989 in der Weise festzustellen, dass für das Gebäude P. ein AfA-Satz von 3 % zugrunde gelegt und Schuldzinsen aus Unterbeteiligungsverträgen mit den Kindern in Höhe von 50.500 DM berücksichtigt werden. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Der Beklagte trägt vor, für das Objekt P. betrage der AfA-Satz nach den typisierten Abschreibungssätzen des § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG 2 %. Nach jedem Eigentumswechsel beginne eine neue Nutzungsdauer. Regelmäßig sei dabei erneut der typisierende bzw. gesetzlich festgelegte AfA-Satz von je 2 % anzuwenden, es sei denn, der neue Eigentümer macht eine kürzere Nutzungsdauer glaubhaft. Dadurch

Das Finanzgericht Münster stellt in seinem nun veröffentlichten Urteil vom 27. Januar 2022 (Aktenzeichen 1 K 1741/18 E) klar, dass die durch ein Privatgutachten ermittelte wirtschaftliche Restnutzungsdauer von gewerblich genutzten Immobilien als Grundlage des steuerlichen AfA-Satzes gelten kann. Die so ermittelte Nutzungsdauer sei damit von den Finanzämtern anzuerkennen, lässt die Gutachter-Plattform Nutzungsdauer.com mitteilen. „Das Urteil des Finanzgerichts ist eine gute Nachricht für Vermieter, die bei einer verkürzten Nutzungsdauer ihrer Immobilien höhere steuerliche Abschreibungssätze geltend machen können. Im Kern ermöglicht die Entscheidung massive Steuererleichterungen für Vermieter von Bestandsimmobilien.“ ,erklärt David Glasenapp, Geschäftsführer von Nutzungsdauer.com. Die Entscheidung des Finanzgerichts basiert auf einem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 28. Juli 2021 (Aktenzeichen IX R 25/19), welches die Verkürzung der Nutzungsdauer erleichtert hatte. Grundsätzlich darf eine vermietete Immobilie laut Einkommenssteuergesetz (EstG) über 50 Jahre zu zwei Prozent pro Jahr steuerlich abgeschrieben werden. Zur Verkürzung dieser Restnutzungsdauer forderten einzelne Finanzämter bis zum Urteil der Bundesfinanzrichter jedoch die Vorlage eines detaillierten Bausubstanzgutachtens. Der Bundesfinanzhof stellte in seiner Entscheidung vom Juli 2021 jedoch klar, dass sich für den Nachweis der tatsächlichen Nutzungsdauer jeder Darlegungsmethode bedient werden darf. David Glasenapp weiter: „Das nun gefällte Urteil des Finanzgerichts Münster bestätigt die BFH-Entscheidung des letzten Jahres nicht nur, sondern erleichtert die Verkürzung noch einmal enorm. Laut aktuellem Urteil ist die durch Privatgutachten vorgelegte Nutzungsdauer nur dann zu verwerfen, wenn sie eindeutig außerhalb des angemessenen Schätzungsrahmens liegt. Mit anderen Worten: Selbst, wenn im Finanzgerichtsverfahren ein vom Gericht bestellter Gutachter zu einem anderen Ergebnis kommen würde, müssten die Ergebnisse schon erheblich divergieren, um verworfen werden zu können.“ Bausubstanzgutachten oftmals mit immensen Kosten verbunden  Die bis dato geforderten Bausubstanzgutachten sind laut der Mitteilung oftmals nicht nur mit immensen Kosten verbunden, sondern in der Praxis auch schwer zu bekommen. Die neue Rechtsprechung erlaubt es den Angaben zufolge nun auch online erstellte Gutachten oder Gutachten, die sich einzig und allein auf die Nutzungsdauer einer Immobilie beschränken, bei den Finanzämtern vorzulegen. Das baut nicht nur behördliche Hürden ab, sondern schafft auch Rechtssicherheit bei Vermietern. „Dass nun auch Online-Gutachten vorgelegt werden können, demokratisiert den gesamten Prozess der Gebäude-AfA. Wie in vielen steuerrechtlichen Aspekten haben es die hohen behördlichen Anforderungen kleinen Privatanlegern beinahe unmöglich gemacht, ihre Immobilien steuerlich zu optimieren. Online-Gutachten, wie wir sie anbieten, kosten für kleinere Eigentumswohnungen oft nicht mehr als 400 Euro, weshalb nun auch Privatanleger von der Rechtsprechung profitieren können,“ erklärt David Glasenapp.