Das Finanzgericht Münster hatte eine Klage eines Vermieters zu entscheiden, der seine Immobilie mit einer Restnutzungsdauer von 23 statt der typisierten 50 Jahren abschreiben wollte. Das Urteil des Gerichts enthält viel Argumentation, die die Rechte von Vermietern und die gängige Praxis zum Nachweis einer tatsächlich kürzeren Restnutzungsdauer stärkt. Die 4 Kernaussagen des Finanzgerichts Münster zur Restnutzungsdauer Das Finanzgericht Münster hat am 2. April 2025 ein Urteil (Az. 14 K 654/23 E) gefällt, welches die Rechte von Vermietern hinsichtlich der optimierten Abschreibung auf Basis eines Restnutzungsdauer-Gutachtens stärkt. In der ausführlichen Urteilsbegründung stellt sich das Finanzgericht hinter die bisherige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) und stellt erneut klar, dass und wie Vermieter mithilfe der Restnutzungsdauer ihre Immobilie schneller abschreiben können. Wahlrecht: AfA nach typisierter oder tatsächlicher Nutzungsdauer Bemerkenswert ist, dass das Finanzgericht Münster in seinem Urteil ausdrücklich das gesetzliche Wahlrecht für die Art der Abschreibung betont. Mit dem expliziten Hinweis auf den „können“-Wortlaut in § 7 Abs. 4 Satz 2 Einkommensteuergesetz (EStG) wird deutlich, dass es sich um keine reine Öffnungsklausel handelt, sondern um ein echtes Wahlrecht des Steuerpflichtigen. Restnutzungsdauer nach wirtschaftlicher Entwertung ausreichend Wahlrecht besteht auch bei der Grundlage, nach der sich die tatsächlich kürzere Restnutzungsdauer bemisst. Zwar stellt das Finanzgericht klar, dass zunächst von der technischen Nutzungsdauer – also dem Zeitraum, in dem sich das Wirtschaftsgut technisch abnutzt (verschleißt) – auszugehen ist. Erweist sich die wirtschaftliche Nutzungsdauer allerdings kürzer als die technische, kann sich der Eigentümer bei der Absetzung für Abnutzung (AfA) hierauf berufen. Das hat bereits der Bundesfinanzhof in seinem Urteil vom 23. Januar 2024 deutlich gemacht (Az. IX R 14/23). Der Abschreibungszeitraum verkürzt sich um die Differenz zur typisierten Abschreibung von in der Regel 50 Jahren (bei Baujahren von 1925 bis 2022). Die Folge: Das Gebäude kann schneller abgeschrieben werden, was den jährlichen Abschreibungsbetrag erhöht. Eine höhere Abschreibung führt zu einer geringeren Steuerlast. Die Steuerersparnis kann genutzt werden, um beispielsweise in weitere Immobilien zu investieren. Finanzgericht Münster betont: Ermittlung der Restnutzungsdauer ist immer eine Schätzung Der Kläger reichte bei seinem zuständigen Finanzamt ein Restnutzungsdauer-Gutachten ein, das seiner Immobilie eine tatsächliche Restnutzungsdauer von lediglich 23 Jahren bescheinigte. Demzufolge wollte der Kläger sein Gebäude mit 4,35 statt der üblichen 2,5 Prozent abschreiben – was das Finanzamt ablehnte. Mit seiner Klage wollte der Vermieter die erhöhte Abschreibung durchsetzen, was ihm gelungen ist. Für den streitigen Zeitraum im Jahr 2020 konnte der Kläger beinahe eine Verdoppelung des Abschreibungsbetrags von 5.176 auf 9.652 Euro durchsetzen. Das Finanzgericht Münster urteilte, dass der Einkommensteuerbescheid aus dem Jahr 2020 rechtswidrig ist und den Kläger in seinen Rechten verletzt. Wenngleich der Steuerpflichtige die Darlegungs- und Feststellungslast für eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer trägt, handelt es sich auch bei der fachmännischen Ermittlung der Restnutzungsdauer immer um eine Schätzung, so das Gericht. Der Bundesfinanzhof hat bereits 1971 klargestellt, dass eine solche Schätzung „nach allgemeinen Grundsätzen keine Gewissheit, sondern vielmehr nur größtmögliche Wahrscheinlichkeit“ verlangt (BFH-Urteil vom 28.09.1971 – VIII R 73/68). Die Schätzung der Restnutzungsdauer durch einen qualifizierten Sachverständigen kann nur dann verworfen werden, wenn die Restnutzungsdauer eindeutig außerhalb des angemessenen Schätzungsrahmens liegt. Einen Nachweis für eine unangemessene Schätzung hat das Finanzamt nicht erbracht. Gericht bestätigt erneut die freie Wahl der Gutachtermethode Obwohl die Gerichte, einschließlich des Bundesfinanzhofs, in der Vergangenheit auch hinsichtlich der Verfahren zur Ermittlung der Restnutzungsdauer eindeutig geurteilt haben, wird die Methodik seitens der Steuerbehörden regelmäßig angezweifelt. Umso erfreulicher, dass das Finanzgericht Münster in seiner Urteilsbegründung noch einmal betont, dass sich der Gutachter jeder sachverständigen Methode bedienen kann, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint. Eine Verengung der Gutachtermethodik ist mangels Rechtsgrundlage nicht möglich. In der Vergangenheit haben die Finanzbehörden immer wieder versucht, diese indirekt durchzusetzen, in dem sie insbesondere für die wirtschaftlich begründete Restnutzungsdauer ein Bausubstanzgutachten gefordert haben. Bereits 2021 hat der Bundesfinanzhof der Verengung der Methodik einen Riegel vorgeschoben (BFH-Urteil vom 28. Juli 2021, Az. IX R 25/19). Mit seinem an die Finanzämter gerichteten Schreiben vom 22. Februar 2023 hat das Bundesministerium der Finanzen (BMF) versucht, die Gutachtermethodik trotz der bisherigen Rechtsprechung einzuschränken. Darin wurden die Modellansätze für die Gesamtnutzungsdauer in Verbindung mit dem Modell zur Ermittlung der Restnutzungsdauer bei Modernisierungen nach der Anlage 1 und 2 der Immobilienwertermittlungsverordnung als nicht mehr ausreichend erklärt. Wie das Finanzgericht Münster klarstellt, gibt es weder eine gesetzliche Grundlage für die Verengung, noch lässt sich diese aus der höchstrichterlichen Rechtsprechung ableiten. Insofern sind die durch das Bundesministerium für Finanzen formulierten Anforderungen, zumindest in wesentlichen Teilen unzulässig. Das Ministerium ist nicht befugt höhere Anforderungen an das Restnutzungsdauer-Gutachten zu stellen, als es das Einkommensteuergesetz tut. Anforderungen an Gutachter Das Gericht stellt klar, dass die im BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 geforderte Zertifizierung des Sachverständigen keine rechtliche Grundlage hat. In seinem Schreiben fordert das Finanzministerium, dass Nutzungsdauergutachten nur dann akzeptiert werden dürfen, wenn diese von einem öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter oder einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen erstellt wurden. Weder § 7 des Einkommensteuergesetzes noch die Entscheidungen des Bundesfinanzhofs vom 28. Juli 2021 und vom 23. Januar 2024 sehen vor, dass eine entsprechende Zertifizierung des Gutachters für den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer zwingend erforderlich ist. Gegen ein solches Erfordernis spricht insbesondere ein Umkehrschluss zu § 198 Abs. 2 Bewertungsgesetz (BewG) in der Fassung des Gesetzes vom 16.07.2021 (BGBl I 2931). Dort hat der Gesetzgeber alternative formelle Anforderungen an den Sachverständigen – darunter eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 – ausdrücklich geregelt. Da sich die im BMF-Schreiben enthaltenen Anforderungen an die formellen Voraussetzungen an den Sachverständigen nicht dem Gesetz entnehmen lassen, ist davon auszugehen, dass Gerichte bei einer juristischen Auseinandersetzung ein schlüssiges Gutachten auch dann akzeptieren würden, wenn der Gutachter trotz ausreichender Qualifikation keine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 nachweisen kann. Alle Gutachter von Nutzungsdauer.com sind nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert  Wenngleich eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 trotz Vorgaben der Finanzverwaltung nicht zwingend notwendig erscheint, sind Sie bei uns auf der sicheren Seite. Sämtliche Sachverständige von Nutzungsdauer.com sind DIN-zertifiziert, sodass es erst gar nicht zu entsprechenden Konflikten mit dem Finanzamt kommt. Senat neigt zu Vor-Ort-Besichtigung bei Restnutzungsdauer-Gutachten Zumindest kurz reißt die Urteilsbegründung des Finanzgerichts Münster auch das Thema Vor-Ort-Besichtigung durch den Sachverständigen an. Im vorliegenden Fall hat zunächst kein Ortstermin stattgefunden,

Der Bundesfinanzhof hat sich mit einer Revision befasst, der zwei Streitpunkte zugrunde lagen. Das Finanzamt wehrte sich gegen eine deutlich verkürzte Restnutzungsdauer von 19 statt 50 Jahren. Außerdem war strittig, ob der Wert eines Nießbrauchs den Anschaffungskosten zuzurechnen sei und somit die Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung (AfA) erhöhe. Das Wichtigste zum BFH Urteil vom 23.01.2024 Der Bundesfinanzhof (BGH) mit Sitz in München hatte erneut unter anderem darüber zu befinden, wie Steuerpflichtige eine tatsächlich kürzere Restnutzungsdauer nachweisen müssen. Grund dafür ist die Revision des Finanzamtes, welches das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nicht akzeptieren wollte. Weiterhin ging es um die Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung. Die Klägerin war der Auffassung, dass ihr Recht auf Nießbrauch die Anschaffungskosten und damit auch die AfA-Bemessungsgrundlage erhöhe. Die Ausgangslage Die Klägerin erhielt von ihrem verstorbenen Lebensgefährten einen lebenslangen Nießbrauch an einem vermieteten Grundstück. Das Nießbrauchsrecht wurde im Erbvertrag geregelt, aber nicht ins Grundbuch eingetragen. Das Grundstück ist mit einem 1970 errichteten Bürogebäude mit Betriebswohnungen sowie einer Lagerhalle bebaut. Die Erben des Grundstücks und der Gebäude sind die beiden Söhne des Erblassers. Die Klägerin hat sich im Erbvertrag dazu verpflichtet, die bestehenden Verbindlichkeiten für die fremdfinanzierte Immobilie zu übernehmen. Einer der Söhne hat seinen Miteigentumsanteil an dem Grundstück im Jahr 2013 für 150.000 Euro an die Klägerin veräußert. In ihrer Einkommensteuererklärung für das Streitjahr 2014 machte die Klägerin bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung für die auf die Gebäude entfallenden Anschaffungskosten Absetzungen für Abnutzung (AfA) in Höhe von 20.451 Euro geltend. Sie ging davon aus, dass die tatsächliche Nutzungsdauer der Gebäude nur noch sechs Jahre betrage. Einspruch gegen typisierten AfA-Satz erfolglos Das für sie zuständige Finanzamt veranlagte die Klägerin zunächst erklärungsgemäß. Später wurde ein geänderter Einkommenssteuerbescheid erlassen, in dem die Abschreibung nur noch in Höhe des typisierten festen Satzes von zwei Prozent (50 Jahre Nutzungsdauer) anerkannt wurde. Dagegen legte die Klägerin Einspruch ein. Während des Einspruchsverfahrens änderte das Finanzamt die Einkommensteuerfestsetzung zu Gunsten der Klägerin aus vorliegend nicht streitigen Gründen. Im Übrigen wies die Behörde den Einspruch der Klägerin zurück. Klage vor dem Finanzgericht Gegen die Entscheidung des Finanzamts reichte die Nießbrauchsbegünstigte Klage vor dem Finanzgericht ein. Das Gericht erhob Beweis, indem es ein Gutachten bei einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken erholte. Der Sachverständige ermittelte in seinem Gutachten vom 14. Juli 2020 nach Maßgabe der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und des Punkterasters der Anlage 4 der Sachwertrichtlinie eine gewichtete tatsächliche Restnutzungsdauer von 19 Jahren. Dieser Mittelwert ergibt sich aus einer modifizierten Restnutzungsdauer für das Bürogebäude (einschließlich der Wohnungen) von 27 Jahren sowie der Lagergebäude von zehn Jahren. Das Finanzgericht war der Ansicht, dass der Sachverständige nachvollziehbar zu dem Ergebnis gelangt sei, dass die Anschaffungskosten auf nur 19 statt 50 Jahre zu verteilen seien. Bei einem Gebäudeanteil von 55 Prozent, auf den sich die Beteiligten im Klageverfahren einvernehmlich verständigt haben, sei eine Absetzung für Abnutzung in Höhe von 14.287 Euro abziehbar. Höhere AfA-Bemessungsgrundlage durch Nießbrauchrecht? Im Klageverfahren vor dem Finanzgericht machte die Klägerin neben der verkürzten Nutzungsdauer eine erhöhte Bemessungsgrundlage für die Abschreibung gelten. Mit dem Erwerb des hälftigen Miteigentums sei insoweit ihr Nießbrauchsrecht untergegangen. Der Wert dieses Rechtsverlusts sei Bestandteil ihrer Anschaffungskosten gewesen. Das Finanzgericht folgte dieser Auffassung, indem es der Ansicht war, dass die Voraussetzungen des § 7 Abs. 4 Satz 2 Einkommenssteuergesetz (EStG) vorlägen. Der kapitalisierte Wert des Nießbrauchs wurde, bezogen auf den hälftigen Mieteigentumsanteil, mit 332.400 Euro beziffert. Die Anschaffungskosten für die Gebäude erhöhten sich damit auf 496.996 Euro. Finanzamt beantragt Revision vor dem Bundesfinanzgericht Das unterlegene Finanzamt hat Revision vor dem Bundesfinanzgericht (BFH) beantragt. Dort vertritt es die Ansicht, das Finanzgericht habe rechtsfehlerhaft den Wert des Nießbrauchsrechts als Bestandteil der Anschaffungskosten angesehen. Das angefochtene Urteil verletze Bundesrecht auch insoweit, als es die Voraussetzungen von § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG für einschlägig gehalten habe. Weiterhin ist das Finanzamt der Auffassung, dass das Sachverständigengutachten nicht geeignet sei, eine kürzere als die gesetzlich typisierende Nutzungsdauer zu begründen. Aus dem Gutachten ließen sich die für eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer maßgeblichen Determinanten nicht ableiten. Während das Finanzamt die Aufhebung des Urteils und Abweisung der Klage beantragt, beantragt die Klägerin die Abweisung der Revision. BFH: Kürzere Restnutzungsdauer ist nicht zu beanstanden Der BFH entschied in seinem Urteil vom 23. Januar 2024 (Az. IX R 14/23), dass die Entscheidung des Finanzgerichts, die Gebäude-AfA nicht über 50 Jahre, sondern gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG über nur 19 Jahre zu verteilen, revisionsrechtlich nicht zu beanstanden ist. Der BFH begründete dies mit diversen bereits bekannten Aspekten der Rechtsprechung, nicht zuletzt aus vergangenen BFH-Urteilen: Wert des Nießbrauchsrechts keine Anschaffungskosten Hinsichtlich des Nießbrauchs, dessen Wert den Anschaffungskosten zugerechnet wurde, hält der Bundesfinanzhof die Revision für begründet. Das FG-Urteil verletze Bundesrecht, als es den kapitalisierten Wert des auf den erworbenen Miteigentumsanteil entfallenden Nießbrauchsrechts als Anschaffungskosten gewertet und in die AfA-Bemessungsgrundlage einbezogen hat. Der kapitalisierte Wert eines lebenslangen, fortbestehenden Nießbrauchsrechts an einem Grundstück ist nicht Bestandteil der Anschaffungskosten des Grundstücks, wenn der Nießbraucher das Eigentum am belasteten Grundstück erwirbt. Dieser Rechtsfehler führt zur Aufhebung des Urteils, da der Senat auf Grundlage der bisherigen Feststellungen nicht befinden kann, ob sich die Entscheidung aus anderen Gründen als richtig darstellt. Die nicht spruchreife Sache geht an die Vorinstanz zurück. Das Finanzgericht als Vorinstanz wird im zweiten Rechtsgang zu befinden haben, in welcher Höhe neben den AfA für die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten weitere AfA nach § 7 Abs. 1 EStG auf das in Gänze fortbestehende Nießbrauchsrecht abzuziehen sind. Hierzu bedarf es Feststellungen zur Höhe der Darlehensverbindlichkeiten zum Zeitpunkt der Erfüllung des Vermächtnisses sowie zur Laufzeit des Nießbrauchs. Folgen des BFH-Urteils In Anbetracht des anhängigen Urteils haben viele Finanzämter die Einsprüche vom Steuerpflichtigen gegen die Ablehnung einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer ruhend gestellt, um das Urteil des höchsten Finanzgerichts in Deutschland abzuwarten. Angesichts des eindeutigen Urteils dürften die Steuerpflichtigen in den kommenden Wochen positive Entscheidungen ihrer Finanzämter erhalten. Das Urteil bestätigt einmal mehr, dass der Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer, erbracht von einem Sachverständigen, von den Finanzämtern nur in den seltensten Fällen abgelehnt werden

Urteil des FG Düsseldorf vom 16.08.2023 Vermieter punkten doppelt vor dem Finanzgericht: Erhöhung der Abschreibung durch Kaufpreisaufteilung und Erhöhung des AfA-Satzes durch Nachweis kürzerer Nutzungsdauer  Das Finanzgericht Düsseldorf hat zugunsten eines Ehepaars als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses geurteilt. Streitig waren die Nutzungsdauer des Objekts sowie die Kaufpreisaufteilung. Auf Basis der Berechnung nach BMF-Arbeitshilfe war der Gebäudewertanteil so niedrig, dass das Ehepaar die 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten überschritt. Auch dies konnte mit demselben Gutachten widerlegt werden. Das Wichtigste auf einen Blick Vor dem Finanzgericht Düsseldorf hat ein Ehepaar geklagt, das Eigentümerin eines vermieteten Mehrfamilienhauses ist. Streitig war einerseits die Aufteilung des Kaufpreises zur Bemessung der Absetzung für Abnutzung (AfA). Zudem waren sich die steuerlich gemeinsam veranlagten Ehepartner sowie das Finanzamt nicht einig darüber, ob die nach dem Kauf entstandenen Aufwendungen sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand oder langfristig abschreibbare Anschaffungskosten sind. Im Laufe des Verfahrens wurden sowohl im Auftrag der Kläger als auch im Auftrag des Gerichts Gutachten erstellt. Dabei stellt sich heraus, dass die Restnutzungsdauer des Mehrfamilienhauses bei lediglich 45 Jahren liegt. Das Gericht stellte in dem Zusammenhang erneut fest, dass die Restnutzungsdauer entgegen des BMF-Schreibens vom 22.02.2023 sehr wohl nach den Modellansätzen der ImmoWertV ermittelt werden kann. Die Ausgangslage Das Ehepaar erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 8. Juli 2012 ein Grundstück, welches mit einem Gebäude aus dem Baujahr 1961 bebaut ist. Das Mehrfamilienhaus wird für fremde Wohnzwecke genutzt. Der Kaufpreis betrug 395.000 Euro. Die Anschaffungsnebenkosten beliefen sich auf 37.100,43 Euro. Nutzen und Lasten an dem Objekt gingen im Juli 2012 auf die Kläger über. Steuererklärung 2012: Kaufpreis-Aufteilung 70/30 In der Steuererklärung für das Streitjahr 2012 machten die Kläger eine Gebäudeabschreibung nach dem linearen AfA-Satz in Höhe von 2,0 Prozent geltend. Bei der Kaufpreisaufteilung gingen sie von einem Gebäudeanteil von 70,27 Prozent aus. Für die Ermittlung des Gebäudewerts setzen sie den Bodenrichtwert ins Verhältnis zu dem gezahlten Kaufpreis von 395.000 Euro. So ermittelten sie einen Anteil von 29,73 Prozent, der auf den Grund und Boden entfällt. Des Weiteren wurde in der Steuererklärung ein sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen in Höhe von 52.191,00 Euro brutto angesetzt.  Die Steuerfestsetzung 2012 erging unter dem Vorbehalt der Nachprüfung (§ 164 Abs. 1 Abgabenordnung – AO). In den folgenden Steuererklärungen für 2013 und 2014 wurden weitere Erhaltungsaufwendungen geltend gemacht. Finanzamt stuft Erhaltungsaufwand als anschaffungsnahen Aufwand ein Das Finanzamt war der Auffassung, dass es sich bei den geltend gemachten Erhaltungsaufwendungen für die Streitjahre 2012 bis 2014 um anschaffungsnahen Aufwand im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Einkommensteuergesetz (EStG) handele. Dieser ist den Herstellungskosten des Gebäudes zuzurechnen und kann nicht direkt als Werbungskosten abgesetzt werden, sondern erhöht die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung. 2016 erließ das Finanzamt für das Jahr 2012 gestützt auf § 164 Abs. 2 Abgabenordnung (AO) einen entsprechend geänderten Steuerbescheid. Darin erkannte es den Erhaltungsaufwand in Höhe von 52.191 Euro nicht mehr als Werbungskosten an und erhöhte stattdessen die Bemessungsgrundlage für die AfA. Auch die Erhaltungsaufwendungen für 2013 und 2014 wurden nicht als sofort abzugsfähige Aufwendungen anerkannt, sondern erhöhten die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung des Gebäudes. Einspruch gegen Steuerbescheid mit Hinweis auf 15-Prozent-Grenze Gegen den Bescheid von 2016 legte das Ehepaar Einspruch ein. Dieser wurde damit begründet, dass die 15-Prozent-Grenze durch die getätigten Erhaltungsaufwendungen nicht überschritten wurde. Während des Einspruchsverfahrens gaben die Kläger beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte ein Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) im Sinne von § 194 Baugesetzbuch in Auftrag. Laut Einschätzung der Sachverständigen betrug der im Ertragswertverfahren ermittelte Gesamtwert der Immobilie 380.000 Euro, wovon 117.450 Euro (= 30,83 %) auf den Grund und Boden und der Rest (= 69,17 %) auf das Gebäude entfielen. Somit wiesen die Kläger darauf hin, dass die 15-Prozent-Grenze unter Bezugnahme des Gutachtens bei 44.832,58 EUR (432.100,43 Euro * 69,17 % * 15 %) liege und nicht überschritten werde. Das Finanzamt wies den Einspruch im August 2018 als unbegründet zurück. Die 15-Prozent-Grenze betrage – wie von den Klägern zuletzt selbst vorgetragen – 44.832,58 Euro und sei überschritten. Klage gegen die Einspruchsentscheidung Noch im selben Monat haben die Eigentümer gegen die Einspruchsentscheidung des Finanzamts Klage erhoben. Die Klage soll nicht nur klären, ob die entstandenen Kosten sofort abzugsfähige Werbungskosten oder langfristig abzuschreibende Anschaffungskosten sind. Auch der im Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte ermittelte und bislang angesetzte Gebäudewert sei zu korrigieren. Als Grund dafür wird ein im Gutachten zu niedrig angesetzter Gebäudewert angegeben. Kläger fordern Erhöhung des Gebäudewerts Die Kläger fordern, dass im Rahmen der Wertermittlung des Gebäudewerts im Ertragswertverfahren auch die Erhöhung des Gebäudewerts zu berücksichtigen sei. Und zwar indem die durch die getätigten Aufwendungen höheren erzielbaren Jahreserträge mit einbezogen werden müssten. Das, so die Kläger, sei die logische Konsequenz, wenn der Gesetzgeber mit § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG und daraufhin die Finanzverwaltung als Exekutive pauschal davon ausgehen, dass Aufwendungen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung in Höhe von 15 Prozent der Anschaffungskosten den Gebäudewert erhöhen (15-Prozent-Regel). Bei der bisherigen Ermittlung des Gutachterausschusses seien pauschal ermittelte Instandsetzungsmaßnahmen und damit die Wertsteigerung aufgrund von vorgenommenen Renovierungsmaßnahmen berücksichtigt worden. Entsprechendes müsse dann auch für steigende Mieten gelten. Die Möglichkeit der Berücksichtigung steigender Mieten habe der Gesetzgeber mit der Bewertung nach § 17 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3, § 18 Abs. 2 Satz 2 der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten – ImmoWertV – geschaffen. Das Gericht hat eine öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens zwecks Kaufpreisaufteilung zwischen Grundstück und Gebäude beauftragt. Restnutzungsdauer von 45 Jahren Im Rahmen der Klage fordern die Kläger zudem, dass statt der typisierten Nutzungsdauer von 50 Jahren (lineare Abschreibung) die von der vom Gericht beauftragten Gutachterin festgestellte kürzere Restnutzungsdauer von 45 Jahren für die Absetzung durch Abnutzung zugrunde gelegt wird. Daraus ergibt sich ein erhöhter AfA-Satz von 2,22 statt 2,0 Prozent pro Jahr. Entscheidung des Finanzgerichts Das Finanzgericht Düsseldorf hat entschieden (Urteil vom 16.08.2023, Az. 2 K 2449/18 E), dass die angefochtenen Einkommensteuerbescheide für 2012 bis 2014 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 6. August 2018 rechtswidrig sind und die Kläger in ihren Rechten verletzen. Das Finanzamt hat die Einkünfte aus Vermietung und

Eine Klägerin wollte ihre Immobilie mit 15 Jahren Restnutzungsdauer abschreiben, das Finanzamt bestand auf der typisierten Nutzungsdauer von 50 Jahren. Der vom Gericht bestellte Sachverständige schätzte die Restnutzungsdauer auf 19 Jahre. Das Gericht folgte der Einschätzung und betont, dass Ungewissheit zur Schätzung der Nutzungsdauer gehört (Az. 6 K 1506/17). Das Wichtigste in Kürze: Ausgangslage: Einspruch gegen typisierte Nutzungsdauer Die Klägerin hat von ihrem verstorbenen Lebensgefährten das Nießbrauchrecht an einem vermieteten Bürogebäude mit Wohnungen, Lagergebäuden und einer Halle erhalten. Eigentümer der Immobilie sind die beiden Söhne des Verstorbenen zu jeweils 50 Prozent. Im Jahr 2013 erwarb die Klägerin das hälftige Eigentum an der Immobilie von einem der beiden Söhne. Die Gesamtanschaffungskosten hat die Klägerin zu 75 Prozent dem Gebäude zugerechnet und auf dieser Basis die Absetzung für Abnutzung (AfA) ermittelt. Dabei ging sie von einer Nutzungsdauer von sechs Jahren aus, indem sie das Alter der Immobilie zum Zeitpunkt des Erwerbs (40 Jahre) von der typisierten Nutzungsdauer (50 Jahre) subtrahierte. Das zuständige Finanzamt setzte die Einkommensteuer 2014 unter Vorbehalt der Nachprüfung fest. Im sich anschließenden Schriftverkehr kündigte es eine Änderung des Bescheids unter Annahme einer Nutzungsdauer von 50 Jahren an. Daraufhin beantragte die Klägerin unter Vorlage einer Ertragswert-Kurzberechnung der Handwerkskammer eine Änderung der Abschreibung auf 15 Jahre. 2016 wurde der Bescheid zu Einkommenssteuerfestsetzung mit einer Abschreibung von zwei Prozent pro Jahr (= 50 Jahre Nutzungsdauer) erlassen. Gegen den Bescheid legte die Klägerin Einspruch ein. Der Einspruch gegen die typisierte Nutzungsdauer von 50 Jahren wurde mit einem Kurzgutachten begründet. Das Gutachten bescheinigt dem Objekt einen insgesamt schlechten Zustand. Die Restnutzungsdauer für das Wohn- und Bürogebäude wird auf 34 Jahre beziffert, für die Halle sind es nur vier Jahre. Das Finanzamt wies den Einspruch als unbegründet zurück. Die Klage Die Käuferin reichte Klage ein und besteht weiterhin darauf, dass die Abschreibung nach der tatsächlichen Restnutzungsdauer berechnet wird. Mit der Klage reichte die Klägerin eine ergänzende Stellungnahme des Sachverständigen ein, mit der er begründet, wie er auf die geschätzte Restnutzungsdauer kommt. Außerdem rät er darin dringend zu Sanierungsarbeiten und empfiehlt den Abriss der Halle. Das Gericht hat seinerseits einen Gutachter beauftragt, um die Frage nach einer realistischen Restnutzungsdauer zu klären. Dieser Sachverständige ermittelte eine gewichtete Restnutzungsdauer von 19 Jahren, die die Klägerin für zutreffend anerkannte. Die Begründung des Finanzamts Das Finanzamt als Beklagte hält an der typisierten Nutzungsdauer von 50 Jahren fest. Es würden keine Anhaltspunkte für einen technischen Verschleiß vorliegen. Die vom Gutachter empfohlenen Sanierungsarbeiten seien aus ihrer Sicht nicht dringend gewesen, da diese bisher nicht durchgeführt wurden. Gegen eine wirtschaftliche Entwertung der Immobilie spricht ihr hoher, von der Klägerin festgelegter Wert sowie die Tatsache, dass ausweislich der Steuererklärung eine deutlich positive Rendite mit dem Objekt erzielt wird. Auf das vom Gericht beauftragte Gutachten reagiert der Beklagte dahingehend, dass er die ermittelte wirtschaftliche Restnutzungsdauer für plausibel und die Methodik für sachgerecht hält. Die Berechnung stelle aber dennoch keinen Nachweis einer verkürzten Nutzungsdauer im Sinne des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG dar. Grund: Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer gemäß § 6 Abs. 6 ImmoWertV und die Nutzungsdauer gemäß § 7 Abs. 4 EStG unterschieden sich hinsichtlich ihrer Anwendung und Zielsetzung. Die relativ kurze ermittelte Restnutzungsdauer resultiere ausschließlich aus der Gebäudeart, dem Gebäudealter und der Tatsache, dass zum Bewertungsstichtag keine Modernisierungen erfolgt seien. Alleine, dass es sich bei dem Gebäude um einen Altbau mit nicht mehr zeitgemäßen Ausstattungsstandard handele, reiche aber nicht aus, um von der gesetzlichen Typisierung der Nutzungsdauer abzuweichen. Das Gutachten enthalte keine Hinweise darauf, dass die Gebäude nach Ablauf der errechneten Restnutzungsdauer nicht mehr ihrer Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden könnten. Das Urteil des Finanzgerichts Köln Das Gericht hat entschieden, dass die Anschaffungskosten abweichend von der gesetzlich typisierten Nutzungsdauer von 50 Jahren auf 19 Jahre abzuschreiben sind. In seiner Urteilsbegründung weist der Senat darauf hin, dass die zu schätzende Nutzungsdauer durch den technischen Verschleiß, die wirtschaftliche Entwertung sowie die rechtlichen Gegebenheiten, welche die Nutzungsdauer begrenzen können, bestimmt wird. Es sei stets von der technischen Nutzungsdauer auszugehen. Sofern die wirtschaftliche Nutzungsdauer kürzer als die technische ist, kann sich der Steuerpflichtige jedoch hierauf berufen. Ob für die Absetzung durch Abnutzung (AfA) die gesetzlich vorgesehene, typisierte Nutzungsdauer oder eine tatsächlich kürzere Restnutzungsdauer zugrunde gelegt werden kann, muss immer nach den Verhältnissen des Einzelfalls entschieden werden (BFH-Urteil vom 04.03.2008, Az. IX R 16/07). Jeder Steuerpflichtige hat ein Wahlrecht, ob er sich mit er typisierten Nutzungsdauer zufrieden gibt oder eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer nachweist. Will er eine kürzere Nutzungsdauer nachweisen, kann er sich hierfür jeder geeigneten Darlegungsmethode bedienen. Geeignet ist eine Methode dann, wenn sie Aufschluss über die maßgeblichen Determinanten (z. B. technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung, rechtliche Nutzungsbeschränkungen) gibt, die die Nutzungsdauer beeinflussen. Finanzamt muss Schätzung des Steuerpflichtigen akzeptieren Das Finanzamt muss bei seiner Entscheidung von der Schätzung des Steuerpflichtigen ausgehen, solange dieser Erwägungen zugrunde liegen, wie sie ein vernünftig wirtschaftender Steuerpflichtiger üblicherweise anstellt. Der Bundesfinanzhof hat ferner zu verstehen gegeben, dass eine Schätzung durch den Steuerpflichtigen nur dann zu verwerfen ist, wenn sie eindeutig außerhalb des angemessenen Schätzrahmens liegt. Das liegt daran, dass eine Schätzung nie Gewissheit über die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer bietet und von den Finanzbehörden daher allenfalls größtmögliche Wahrscheinlichkeit verlangt werden kann (vgl. BFH-Urteil vom 28.09.1971, Az. VIII R 73/68). Daher ist ein Bausubstanzgutachten keine Voraussetzung, damit das Finanzamt eine kürzere Restnutzungsdauer anerkennt. Gericht: Überzeugende Schätzung durch Gutachter Der Senat des Kölner Finanzgerichts folgt den Ausführungen des vom Gericht bestellten Gutachters, der unter Berücksichtigung aller technischen und wirtschaftlichen Umstände die Nutzungsdauer im Zeitpunkt der Anschaffung der streitgegenständlichen Gebäudehälfte auf 19 Jahre schätzt. Das von ihm verwendete Modell der Sachwertrichtlinie hat eine überzeugende Schätzung der Nutzungsdauer ermöglicht. Die anderen erbrachten Gutachten hält der Senat für nicht verwertbar, da sie zu kurz greifen, Fehler enthalten oder sich nicht auf den Zeitpunkt des Erwerbs der Immobilie beziehen. Zwar ist auch das vom gerichtlich bestellten Gutachten angewandte Verfahren zur Ermittlung der verbleibenden Nutzungsdauer und Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer nicht primär auf diesen Zweck ausgerichtet. Allerdings hat schon der Bundesfinanzhof entschieden, dass bei der auch im Streitfall angewendeten Methode dem Umstand, dass die vom Gutachter angewandte Ermittlungsmethode lediglich eine modellhafte

Eine GmbH hat ihre jährliche Abschreibung für eine Wohnanlage mit einem Nutzungsdauer-Gutachten von zwei auf vier Prozent verdoppelt. Als das Finanzamt die Höhe der Abschreibung anzweifelte, reichte die Gesellschaft Klage ein und erhielt vor dem Finanzgericht Mecklenburg-Vorpommern in allen Punkten Recht. Das Wichtigste in Kürze: Ausgangslage: 4 % jährliche Gebäudeabschreibung Geklagt hat eine immobilienverwaltende Gesellschaft mit beschränkter Haftung. Die GmbH hat 2006 eine elfgeschossige Wohnanlage in Plattenbauweise erworben, wie sie in der ehemaligen Deutschen Demokratischen Republik (DDR) üblich war. Die Wohnanlage stammt aus dem Baujahr 1980. In den folgenden Jahren wurden einige Teilsanierungen durchgeführt: Am Stichtag 30.11.2006 waren von den insgesamt 327 Wohneinheiten 210 vermietet. Hinzu kommen zwei vermietete Gewerbeeinheiten. Gutachten ermittelt 25 Jahre Nutzungsdauer Die Klägerin hat beim TÜV ein „Gutachten zur Ermittlung des Beleihungswertes und des Marktwertes“ in Auftrag gegeben. Das TÜV-Gutachten kommt nach Zugrundelegung des vorgefundenen Bauzustands zu dem Ergebnis, dass die Restnutzungsdauer der Wohnanlage 14 Jahre beträgt. Würde das Gebäude umgebaut und modernisiert werden, könnte die Restnutzungsdauer auf 30 Jahre erhöht werden. Auf Basis dieser beiden Werte zur Nutzungsdauer ermittelte die Klägerin eine gegenwärtige tatsächliche Nutzungsdauer von 25 Jahren. Entsprechend berücksichtigte die Klägerin eine Gebäudeabschreibung in Höhe von vier Prozent pro Jahr – und nicht von zwei Prozent jährlich, wie es bei der typisierten Nutzungsdauer von 50 Jahren notwendig wäre. Da sich die Anschaffungskosten der Immobilie auf 4.173.987,63 Euro belaufen, wurde von der Klägerin eine jährliche Abschreibung von 166.959,50 Euro geltend gemacht. Beanstandung durch das Finanzamt Im Rahmen einer von 2011 bis 2013 durchgeführten Betriebsprüfung, bei der die Jahre 2006 bis 2008 untersucht wurden, kam es zu einer Beanstandung der von der Klägerin angenommenen Restnutzungsdauer durch den Betriebsprüfer. Dieser monierten, dass der TÜV bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer von 30 Jahren für ein saniertes Objekt von einer ursprünglichen Gesamtnutzungsdauer von 40 Jahren bei Plattenbauten ausgegangen ist. Da der Betriebsprüfer während seiner Prüfung nicht klären konnte, auf welcher Basis diese ursprüngliche Nutzungsdauer beruhe, entschied er, dass die erhöhte Abschreibung unangemessen sei. Die Wohnanlage müsse mit dem typisierenden Abschreibungssatz von zwei Prozent gemäß § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2b EStG abgeschrieben werden, da eine höhere Abschreibung gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG nicht ausreichend nachgewiesen wurde. Das zuständige Finanzamt Dresden Süd erließ auf Basis der Feststellungen des Prüfers geänderte Bescheide über die gesonderte Feststellung des verbleibenden Verlustvortrags zur Körperschaftsteuer, über den Gewerbesteuermessbetrag und über die gesonderte Feststellung des vortragsfähigen Gewerbeverlustes. Gegen diese Bescheide hat die klagende GmbH Einspruch eingelegt. Begründung der Immobilieneigentümerin Die Klägerin stützt sich in der Begründung des Einspruchs auf die baufachliche Stellungnahme des Gutachters, der im Zeitpunkt des Erwerbs von einer wirtschaftlichen Nutzungsdauer von 28 Jahren ausging. Nach der Fassadensanierung und Aufbringung des Wärmeverbundsystems (ca. 2014) betrug die Nutzungsdauer 34 Jahren im Hauptteil der Immobilie. Abweichend vom Hauptteil der Wohnanlage weist der Nebenteil 1 lediglich eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren zum Zeitpunkt des Erwerbs auf. Begründung des Finanzamts Das durch eine zwischenzeitliche Verlegung des Unternehmenssitzes nunmehr zuständige Finanzamt Rostock hat als Folge des Einspruchs eine baufachliche Stellungnahme ihrer Bausachverständigen angefordert. Diese kamen zu dem Entschluss, dass das Gutachten des von der Klägerin beauftragten Sachverständigen nicht den Nachweis einer verkürzten Nutzungsdauer erbringe. Konkret wurde bemängelt, dass das Sachverständigengutachten lediglich allgemeine Aussagen zum Plattenbau enthalte, allerdings nicht zu den Verschleißelementen des Gebäudes. Es wurde kein Nachweis für einen Verschleiß der Rohbauelemente noch der Unrentabilität des Gebäudes nach Beseitigung des vorliegenden Unterhaltungsstaus erbracht. Entsprechend dem Gutachterergebnis wurde der Einspruch der Klägerin durch die nunmehr zuständige Beklagte als unbegründet zurückgewiesen. Der Klägerin sei es mit der eingereichten gutachterlichen Stellungnahme nicht gelungen, eine von der gesetzlichen Typisierung abweichende kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen bzw. glaubhaft zu machen. Das Finanzamt Rostock begründet die Zurückweisung unter anderem mit folgenden Punkten: Klage der Immobilieneigentümerin Die GmbH als Immobilieneigentümerin hat 2017 Klage gegen die Ablehnung des Einspruchs durch das Finanzamt eingereicht. Die Klage wird unter anderem mit folgenden Punkten begründet: Bereits aus der Kaufpreisaufteilung der Klägerin, welche auf der Grundlage des TÜV-Gutachtens vorgenommen worden sei, ergebe sich eine angemessene Nutzungsdauer für Finanzierungszwecke. Dies sei von der Finanzverwaltung für Zwecke der Bestimmung der AfA-Bemessungsgrundlage akzeptiert worden. Der Beklagte habe daher für diese Zwecke die sachverständig festgelegte Nutzungsdauer als ausreichend glaubhaft gemacht angesehen. Klageerwiderung des Finanzamts Die beklagte Finanzverwaltung hat beantragt, die Klage abzuweisen. Es sei der Klägerin mit dem vorgelegten Gutachten nicht gelungen, den Nachweis dafür zu erbringen, dass das Gebäude ab dem Zeitpunkt der Anschaffung nur noch eine Restnutzungsdauer von 28 Jahren gehabt habe. Dabei wird vor allem auf die gutachterliche Stellungnahme verwiesen, die keine Umstände benenne, die darauf schließen lassen könnten, dass das Gebäude nach 28 Jahren objektiv verbraucht sei. Dass das Finanzamt der Kaufpreisaufteilung der Klägerin (11 % für Grund und Bode, 98 % für das Gebäude) gefolgt ist, heiße nicht, dass es das TÜV-Gutachten in irgendeiner Weise für die festgelegte Nutzungsdauer anerkannt habe. Vielmehr sei dem Beklagten nicht bekannt gewesen, dass das Gutachten auch zur Kaufpreisaufteilung genutzt wurde. Auch unter Berücksichtigung der Entscheidung des BFH (Az.: IX R 25/19) habe die Klägerin den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer nicht führen können. Der gutachterlichen Stellungnahme des Sachverständigen seien keine Rückschlüsse auf die maßgeblichen Determinanten (technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung, rechtliche Nutzungsbeschränkung) zu entnehmen. Urteil des Finanzgerichts Mecklenburg-Vorpommern Das Finanzgericht hat am 29. Juni 2023 geurteilt, dass das Finanzamt bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nicht die typisierte Nutzungsdauer, sondern die von der Klägerin erklärte kürzere tatsächliche Nutzungsdauer hätte berücksichtigen müssen (Az.: 2 K 290/17). In der Urteilsbegründung werden einleitend diverse Urteile des Bundesfinanzhofs aufgeführt, die das Vorgehen der Klägerin stützen. So weist das Gericht beispielsweise noch einmal darauf hin, dass sich Steuerpflichtige jeder Darlegungsmethode bedienen können, um im Einzelfall einen Nachweis zur kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer zu führen. Anders als das Finanzamt geht das Gericht nicht davon aus, dass entweder der technische Verschleiß oder die wirtschaftliche Entwertung betrachtet werden dürfen. Stattdessen wird auf ein BFH-Urteil verwiesen, wonach alle drei Determinanten je nach Vorhandensein im jeweiligen Einzelfall in die Ermittlung der Nutzungsdauer einbezogen werden können. Damit folgt das Gericht der Auffassung des im Verfahren als Zeugen vernommenen Sachverständigen, nach

Das Finanzgericht Münster hat am 27. April 2023 ein weiteres wichtiges Urteil für Vermieterinnen und Vermieter gesprochen. Die Kläger haben ihre Absetzung für Abnutzung (AfA) in der Steuererklärung auf Basis einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer vorgenommen. Die Restnutzungsdauer wurde in 2018 von einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen aus unserem Netzwerk festgestellt. Eine Anpassung bzw. Neuauflage auf Basis des BMF-Schreibens vom 22.02.2023 erfolgte nicht. Das Finanzamt jedoch berechnete die Abschreibung anhand der typisierten Nutzungsdauer und lehnte den Einspruch ab. Dagegen klagten die Vermieter mit mehreren Mehrfamilienhäusern und bekamen vom Finanzgericht uneingeschränkt Recht. Die Finanzrichter rügen damit erneut die teilweise zu hohen Anerkennungshürden seitens der Finanzämter. Die Ausgangslage Ein Ehepaar besitzt mehrere vermietete Mehrfamilienhäuser. In ihrer Einkommensteuererklärung für das Jahr 2016 ermittelten sie die Abschreibung für die Gebäude nicht anhand der typisierten Nutzungsdauer, sondern unter Zugrundelegung einer kürzeren Nutzungsdauer. Der Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer erfolgte durch Gutachten eines Diplom-Sachverständigen, der nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert ist. Dieser hat auf Grundlage der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) jeweils den Verkehrswert der einzelnen Gebäude zum 1. Januar 2016 ermittelt. Der Gutachter bestimmte die Gesamtnutzungsdauer anhand der jeweiligen Nutzungsgruppe (Mehrfamilienhäuser) sowie des Gebäudetyps (Mehrfamilienhäuser bis zu sechs Wohneinheiten) und mithilfe des Gebäudestandards. Unter Berücksichtigung der für jedes Gebäude durchgeführten wesentlichen Modernisierungen ermittelte er die modifizierte Restnutzungsdauer anhand der Punktrastermethode nach der Sachwertrichtlinie unter Vergabe sogenannter Modernisierungspunkte. Sichtweise des Finanzamtes Das Finanzamt berücksichtigte bei der Festsetzung der Einkommenssteuer nicht die von den Klägern erklärte kürzere Nutzungsdauer, sondern setzte die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unter Berücksichtigung der typisierten Nutzungsdauer fest. Die Kläger legten gegen die Einkommensteuerfestsetzung Einspruch ein. Das Finanzamt erhöhte daraufhin nur für ein Objekt den AfA-Satz von 2,0 auf 2,5 Prozent, da dieses vor 1925 fertiggestellt wurde und korrigierte damit lediglich den eigenen Fehler. Der Einspruch der Kläger wurde vom Finanzamt zurückgewiesen. Dieses räumte zwar ein, dass ein Sachverständigengutachten prinzipiell dazu geeignet ist, die wirtschaftliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes festzustellen. Gleichzeitig monierte es jedoch, dass der Sachverständige die konkreten Umstände nicht benannt hat, die eine kürzere Nutzungsdauer belegen. Sichtweise der Kläger Die Kläger vertreten die Meinung, dass die gutachterliche Bestimmung in Anlehnung an § 6 Abs. 6 Satz 1 ImmoWertV eine schlüssige Methode sei, um die wirtschaftliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes festzustellen. Sie weisen auf eine Ergänzung zum Gutachten hin, in dem der Sachverständige eindeutig darauf hinweist, dass die Immobilien vor Ablauf der Abschreibungsfrist objektiv wirtschaftlich verbraucht gewesen seien. Außerdem hat das Finanzamt nicht vorgetragen, dass die Ermittlung der Restnutzungsdauer fehlerhaft erfolgt ist. Zudem sieht der Gesetzgeber nicht vor, dass ein Nachweis über den wirtschaftlichen Verbrauch vor Ablauf der Abschreibungsfrist erforderlich ist. Begründung des Finanzamts Das Finanzamt hat beantragt, die Klage abzuweisen. Es gibt in seiner Begründung an, dass grundsätzlich von der technischen Nutzungsdauer auszugehen sei. Also dem Zeitraum, in dem sich das Wirtschaftsgut technisch abnutze. Eine mit wirtschaftlicher Abnutzung begründete kürzere Nutzungsdauer könne nur dann zugrunde gelegt werden, wenn das Wirtschaftsgut tatsächlich vor Ablauf der technischen Nutzungsdauer objektiv verbraucht sei. Ein solcher wirtschaftlicher Verbrauch sei nur dann anzunehmen, wenn die Möglichkeit einer wirtschaftlich sinnvollen (auch anderweitigen Nutzung) oder Verwertung endgültig entfallen sei. Das Finanzamt stellt die Hypothese auf, dass jeder Eigentümer ein grundsätzliches Interesse daran hat, seine Immobilie instand zu halten, um das Gebäude technisch weiter nutzen und auch zukünftig die für eine rentable Nutzung notwendigen Mieterträge generieren zu können. Deshalb sind entsprechende Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen zur technischen Erhaltung und zur möglichst wirtschaftlichen (rentablen) Nutzung des Gebäudes bei der Schätzung der tatsächlichen Nutzungsdauer zu unterstellen. Alleine der Umstand, dass es sich bei einem Gebäude um einen Altbau mit nicht mehr zeitgemäßem Wohnungsstandard handele, reiche für sich betrachtet nicht aus, um von der gesetzlichen Typisierung der Nutzungsdauer abzuweichen. Dass sich die Anforderungen an ein zeitgemäßes Wohnen im Laufe der Jahre änderten und dass viele Immobilien nicht mehr dem aktuellen Standard entsprächen, habe der Gesetzgeber bei der Typisierung der Nutzungsdauer berücksichtigt. Baumängel und Bauschäden wirkten sich in der Regel bereits wertmindernd auf den Kaufpreis einer Immobilie aus, führten aber nicht zwingend zu dem Schluss, dass ein Gebäude in einem Zeitraum unterhalb der typisierten Nutzungsdauer baufällig sein werde oder nicht mehr zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzt werden könne. Aufgrund der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs müssen wegen der verschiedenen Grundannahmen sowohl Anpassungen vorgenommen als auch konkrete Umstände dargelegt werden, die eine kürzere Nutzungsdauer belegen. Ein pauschaler Hinweis auf das jeweilige Alter der Ausstattungsmerkmale, wie er in den Gutachten vorgenommen werde, genügt hingegen nicht. Die Entscheidung des Finanzgerichts Das Finanzgericht gibt den Klägern recht und urteilt, dass die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung um die vom Kläger geforderten 25.497 Euro gemindert werden müssen. Begründet wird das Urteil im Wesentlichen mit folgenden Punkten: Der Senat ist auf dieser Grundlage zu dem Ergebnis gekommen, dass die verkürzte tatsächliche Nutzungsdauer von den Klägern „zutreffend zugrunde gelegt“ wurde. Der Senat „folgt den fundierten Ausführungen des Sachverständigen“ und ist der Auffassung, dass die Einwendungen des Beklagten „nicht durchgreifen“. Vielmehr betont das Gericht: „Die nachvollziehbaren und glaubhaften Ausführungen des Sachverständigen in seinen Gutachten werden auch nicht durch andere Umstände in Zweifel gezogen“. >> Berechnen Sie jetzt die Abschreibung Ihrer Immobilie Fazit Einmal mehr hat ein Gericht festgestellt, dass der Nachweis einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer mit einem entsprechenden Gutachten möglich ist. Dabei steht es den Gutachtern frei, eine Methode zu wählen, die der ImmoWertV entspricht und zum Nachweis der Restnutzungsdauer geeignet ist.  Somit bleibt es für Sie als Immobilieneigentümer, der Einnahmen aus der Vermietung oder Verpachtung erzielt, weiterhin lukrativ, die tatsächliche Restnutzungsdauer durch ein Gutachten festzustellen und gegenüber dem Finanzamt darzulegen.  Nutzen Sie unsere kostenlose Ersteinschätzung, um risikofrei überprüfen zu lassen, ob Sie Ihre jährliche Abschreibungssumme erhöhen können. Sparen Sie Steuern und erhöhen Sie den Cashflow Ihrer Immobilie. Das gesamte Urteil des Finanzgerichts Münster (Az.: 1 K 487/19 E) können Sie hier nachlesen.

Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat am 22.02.2023 mit einem BMF-Schreiben die Finanzämter angewiesen, die Handhabung der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer für Gebäude zu ändern. Wir erklären Ihnen, was sich konkret ändert und ob Sie handeln müssen. Das Wichtigste zum aktuellen BMF-Schreiben im Überblick: Mit dem Erlass will das Bundesfinanzministerium deutschlandweit einheitliche Regeln schaffen. Die Finanzämter haben die Regelungen sofort mit Bekanntwerden umzusetzen. Welche neuen Anforderungen werden an Gutachten zur Nutzungsdauer gestellt? Im Wesentlichen werden durch das BMF-Schreiben die folgenden zwei Aspekte geregelt. Berechtigte Sachverständige zur Erstellung von Nutzungsdauer-Gutachten Das Finanzministerium fordert, dass das Gutachten, das eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer bescheinigt, entweder von einem Methodischer Ansatz der Gutachten Künftig wird die Übernahme der Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten von den Finanzämtern nicht mehr als Nachweis anerkannt. Es sollen nur noch Gutachten berücksichtigt werden, die sich ausschließlich mit der Nutzungsdauer befassen. Der alleinige Verweis auf die Modellansätze der ImmoWertV soll ebenfalls nicht mehr ausreichend sein. Stattdessen sollen im Gutachten weitere Kriterien berücksichtigt werden. Konkret erwähnt wird dabei die mögliche Nachfolgenutzung des Gebäudes und deren Auswirkung auf die Nutzungsdauer. Erfüllt Nutzungsdauer.com die Anforderungen des Ministeriums? Ja! Bereits seit 2017 vertreten wir die Ansicht, dass eine Nutzungsdauer-Berechnung als „Nebenprodukt“ einer Verkehrswertermittlung nicht zielführend ist. Daher fokussieren wir uns seit jeher auf Gutachten, die ganz zielgerichtet auf die Nutzungsdauer zugeschnitten sind. Das ist ein wesentlicher Faktor für den Erfolg unserer Gutachten und der Grund, warum wir Ihnen eine Geld-zurück-Garantie anbieten können! Die Modellansätze der ImmoWertV beruhen auf jahrzehntelangen Erfahrungen der Gutachterausschüsse und wurden nicht ohne Grund im Gesetz verankert. Selbstverständlich ist jedes Gebäude individuell zu betrachten. Daher beschränken sich unsere Gutachten nicht auf ein bestimmtes Rechenmodell. Stattdessen stehen die sachverständige Würdigung des Einzelfalls sowie der Gesamtkontext des Gebäudes immer im Vordergrund. Welche Folgen hat der Erlass für das Leistungsangebot von Nutzungsdauer.com? Den Großteil der Anforderungen des Bundesministeriums der Finanzen erfüllen wir bereits seit langem. Dennoch nehmen wir den Erlass zum Anlass, unseren Ansatz und die Methodik noch enger an die Handhabung der Finanzämter anzugleichen und unser Leistungsangebot weiter zu verbessern. So werden sämtliche Gutachten ab sofort ausschließlich von nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen erstellt. Damit können wir 100 %-ige Konformität mit dem BMF-Schreiben sicherstellen. Die dadurch entstehenden Mehrkosten tragen wir im Übergangszeitraum bis zum 31. März 2023 selbst! Erst ab dem 1. April 2023 gelten unsere angepassten Honorare, in denen die Kosten für den zertifizierten Gutachter enthalten sein werden. Sie profitieren also einen Monat lang von alten Preisen, erhalten aber dennoch ein Gutachten von einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen. >> Erhalten Sie jetzt eine kostenlose Ersteinschätzung Was mache ich mit meinen bereits erhaltenen Gutachten? Zunächst besteht kein Handlungsbedarf. Bitte reichen Sie die Gutachten wie üblich bei Ihrem Finanzamt ein und warten Sie auf die schriftliche Rückmeldung bzw. den Steuerbescheid. Der Erlass durch das BMF-Schreiben erhöht die Wahrscheinlichkeit, dass bei Gutachten, die nicht von einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Gutachter erstellt wurden, ein Steuerbescheid ohne Berücksichtigung der kürzeren Restnutzungsdauer ergeht. Unsere zugesagte Rechtsschutz- und Geld-zurück-Garantie gilt selbstverständlich unabhängig vom BMF-Schreiben. Bitte lassen Sie uns entsprechende Schreiben Ihres Finanzamts unmittelbar zukommen. Das BMF-Schreiben schafft keine neue Rechtsgrundlage. Es gibt lediglich Orientierung bei der Behandlung steuerlicher Sachverhalte. Deshalb ist die Chance nach wie vor sehr hoch, dass das Gutachten spätestens vor dem Finanzgericht anerkannt wird. Dafür ist es jedoch wichtig, fristgerecht Einspruch zu erheben, sofern die verkürzte tatsächliche Nutzungsdauer nicht anerkannt wird. Hintergrund: Müssen die Anforderungen überhaupt erfüllt werden? Ungeachtet dessen, dass wir zugunsten unseres Kundenversprechens alles dafür tun, dass unsere Gutachten zur Nutzungsdauer erfolgreich von den Finanzämtern anerkannt werden und die neuen Anforderungen bereits erfüllen, sind die neuen Forderungen unserer Auffassung nach nicht mit der Rechtslage in Einklang zu bringen. Das Finanzministerium setzt die Hürden für die Anerkennung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer höher, als es der Gesetzgeber gewollt hat. Damit gehen die neuen Anforderungen zu Lasten des Steuerzahlers. Über die Frage, ob dies fiskalische Gründe hat, oder eine direkte Reaktion auf die gescheiterte Abschaffung des § 7 Abs. 4 S. 2 EStG über das Jahressteuergesetz 2022 ist, lässt sich nur spekulieren. Die Gerichte sind nicht an die BMF-Schreiben gebunden, sondern entscheiden lediglich nach Gesetzeslage und höchstrichterlicher Rechtsprechung. Fazit: Kein Grund zur Panik Als Kunde von Nutzungsdauer.com können Sie gelassen bleiben! Indem wir ab sofort nur noch Gutachten nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger anbieten, erfüllen wir auch alle neuen Forderungen, die der Erlass des Ministeriums an die Anerkennung einer kürzeren Nutzungsdauer stellt. Kunden, die bereits ein Gutachten gebucht haben, sind weiterhin durch unsere Rechtsschutz- und Geld-zurück-Garantie abgedeckt. Sie gehen also kein Kostenrisiko ein!

Der Bundesfinanzhof veröffentlicht sein Urteil vom 28.07.2021 (Aktenzeichen IX R 25/19) und stellt letztinstanzlich klar, dass nicht nur die technische Restnutzungsdauer, sondern auch die oftmals kürzere wirtschaftliche Restnutzungsdauer von Immobilien von den Finanzämtern anzuerkennen ist. Damit können künftig die steuerlichen Einsparmöglichkeiten für Vermieter enorm steigen. Nicolas Salcedo, Gründer der Gutachter-Plattform nutzungsdauer.com, äußert sich positiv über das Urteil. „Die meisten privaten Immobilien-Anleger hatten die verkürzten Abschreibungsmöglichkeiten bislang gar nicht im Visier. Das neue Urteil bringt Rechtssicherheit und ermutigt Steuerpflichtige, sich nach der tatsächlichen Nutzungsdauer ihrer Immobilie zu erkundigen.“ Grundsätzlich darf der Gebäudeanteil vermieteter Immobilien laut Einkommenssteuergesetz (EstG) § 7 Abs. 4 über 50 Jahre, d.h. zu 2 Prozent pro Jahr, abgeschrieben werden. Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Abschreibungsdauer verkürzt und der steuerliche Vorteil ausgeweitet werden. Wie dies geschieht, war bislang umstritten. So beschränkten die Finanzämter diese Möglichkeit regelmäßig durch Anforderung detaillierter Bausubstanzgutachten, die nicht nur teuer, sondern in der Praxis auch schwer zu bekommen waren. Nun bestätigt das Urteil, dass „der Steuerpflichtige sich zur Darlegung der verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer eines zur Einkünfteerzielung genutzten Gebäudes jeder Darlegungsmethode bedienen kann, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint.“ Wer eine Bestandsimmobilie kauft und vermietet, sollte sich demnach genau über die tatsächliche Restnutzungsdauer seiner Immobilie erkundigen, denn das Finanzamt geht immer zunächst von 50 Jahren aus. „Den Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer muss der Hauseigentümer führen“, erläutert Isabel Klocke vom Bund der Steuerzahler. Bei Vorlage eines Gutachtens über eine Restnutzungsdauer von beispielsweise 33 Jahren kann die Abschreibung von 2 auf 3 Prozent erhöht werden. Bei einem Gebäudewert von 500.000 € bedeutet dies jedes Jahr eine um 5.000€ erhöhte Abschreibung. Berichterstattung vor Veröffentlichung des neuen BFH-Urteils: Bei zeit.de, n-tv.de und haufe.de

Der Bundesfinanzhof (BFH) in München hat in einem Urteil (Az.: IX R 16/07) entschieden, dass die Abschreibungsdauer für vermietete Immobilien verkürzt werden kann, sofern entsprechende Umstände gegeben sind. Konkret bedeutet dies, dass bei vermieteten Immobilien nicht zwangsläufig von der technischen Nutzungsdauer ausgegangen werden muss, sondern auch die wirtschaftliche Nutzungsdauer berücksichtigt werden kann. Die technische Nutzungsdauer gibt an, in welchem Zeitraum sich ein Wirtschaftsgut technisch abnutzt. Die wirtschaftliche Nutzungsdauer hingegen gibt an, in welchem Zeitraum ein Wirtschaftsgut für den wirtschaftlichen Zweck genutzt werden kann. Wenn die wirtschaftliche Nutzungsdauer kürzer als die technische Nutzungsdauer ist, kann sich der Steuerpflichtige darauf berufen. Hier erfahren Sie mehr über den Unterschied zu technischer und wirtschaftlicher Nutzungsdauer Es ist also möglich, dass eine vermietete Immobilie zwar technisch noch für eine längere Zeit genutzt werden kann, aber aus wirtschaftlicher Sicht die Abschreibungsdauer verkürzt werden kann. Hierzu muss die Immobilie und ihre wirtschaftliche und technische Restnutzungsdauer objektiv bestimmt werden. Fazit Dieses Urteil des BFH ist für Steuerberater, Immobilienbesitzer und Investoren von Interesse, da es bei der steuerlichen Behandlung von vermieteten Immobilien eine Verkürzung der Abschreibungsdauer ermöglicht, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Allerdings sollten bei der Feststellung der wirtschaftlichen und technischen Restnutzungsdauer der Immobilie die geltenden steuerlichen Regelungen und Vorschriften sorgfältig beachtet werden.

In diesem Beitrag lesen Sie das BFH-Urteil im Volltext: Keine Verengung der Gutachtenmethodik auf Bausubstanzgutachten zum Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) Urteil vom 28. Juli 2021, IX R 25/19 Keine Verengung der Gutachtenmethodik auf Bausubstanzgutachten zum Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) ECLI:DE:BFH:2021:U.280721.IXR25.19.0 BFH IX. Senat EStG § 7 Abs 4 S 2 , EStG VZ 2009 , EStG VZ 2010 , EStG VZ 2011 , EStG VZ 2012 , EStG VZ 2013 , EStG VZ 2015 , EStDV § 11c Abs 1 , EStG § 9 Abs 1 S 3 Nr 7 vorgehend FG Düsseldorf, 12. Juli 2019, Az: 3 K 3307/16 F Leitsätze 1. NV: Der Steuerpflichtige kann sich zur Darlegung der verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer eines zur Einkünfteerzielung genutzten Gebäudes (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint; erforderlich ist insoweit, dass aufgrund der Darlegungen des Steuerpflichtigen der Zeitraum, in dem das maßgebliche Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann, mit hinreichender Sicherheit geschätzt werden kann. 2. NV: Die Vorlage eines Bausubstanzgutachtens ist nicht Voraussetzung für die Anerkennung einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer. Tenor Die Revision des Beklagten gegen das Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf vom 12.07.2019 – 3 K 3307/16 F wird als unbegründet zurückgewiesen. Die Kosten des Revisionsverfahrens hat der Beklagte zu tragen. Tatbestand I. Entscheidungsgründe II.