Nicht immer beträgt der Abschreibungssatz bei vermieteten Gebäuden oder Eigentumswohnungen 2 oder 2,5 % jährlich. Diese Prozentsätze sind von einer Nutzungsdauer von 50 Jahren abgeleitet, die als Normalfall gelten – bei Gebäude-Fertigstellungen vor 1925 sind es 40 Jahre. Wechselt der Eigentümer, beginnen die Fristen für den Käufer neu zu laufen. Sollte es Gründe geben, dass zum Kaufzeitpunkt der Immobilie die tatsächliche Nutzungsdauer weniger als 40 oder 50 Jahre beträgt, kann jedoch auch ein höherer Abschreibungssatz angewandt werden. Das spart Steuern. Wie Wüstenrot mitteilt, ist zwar nach Auffassung des Gerichts eine kürzere Nutzungsdauer, als sie sonst typisch ist, nachzuweisen. Strenge Anforderungen sind daran aber nicht mehr zu stellen. Es kann grundsätzlich von der Schätzung des Eigentümers ausgegangen werden, der die Verhältnisse am besten kennt. Im entschiedenen Fall brachte das Gutachten eines vereidigten Sachverständigen den Nachweis. >> Prüfen Sie hier Ihre Immobilie kostenlos Aus dem Tatbestand Die Beteiligten streiten über den Abschreibungszeitraum bei einem Gebäude sowie über die Anerkennung einer Unterbeteiligung an einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. I. Die Kläger erwarben durch Kaufvertrag vom 1. 12. 1989 das im Jahr 1960 erbaute freistehende Büro- und Laborgebäude P. Der Besitz sowie Nutzen und Lasten gingen ebenfalls am 1.12.1989 über. Der Kaufpreis betrug zuzüglich Anschaffungsnebenkosten 3.060.023 DM. Mit dem Verkäufer wurde ein Mietvertrag geschlossen, wonach er unverändert alleiniger Nutzer des Gebäudes blieb. Bei dem Verkäufer war für das Gebäude in allen Betriebsprüfungen unbeanstandet ein AfA-Satz von 3 % als richtig anerkannt worden, was für die Kaufentscheidung der Kläger bedeutsam war. Im Einkommensteuerbescheid 1989 vom 24. 7. 1992 legte der Beklagte ein AfA-Satz von 2 % zugrunde. Im Einspruchsverfahren stellte der Beklagte den Klägern anheim, hinsichtlich des AfA-Satzes ein aussagefähiges Gutachten einzureichen. Die Kläger legten daraufhin ein Gutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Architekten … vom 5. 3. 1993 vor. Nach dem aufgrund einer Ortsbesichtigung erstatteten Gutachten handelte es sich bei dem Streitobjekt um ein Büro- und Laborgebäude mit Untergeschoss, zwei Vollgeschossen und abschließendem Flachdach in ortsüblicher Massivbauweise. Der Gutachter stellte bautechnische Mängel hinsichtlich des Wärme- und Schallschutzes sowie der Gebäudetechnik fest. Insbesondere der Wärmeschutz ist unzureichend. Die gesamten Fenster sind nur einfach verglast. Die Wärmedämmung im Bereich des Flachdaches ist entsprechend der Bauzeit zu gering dimensioniert und führt zu erheblichen Wärmeverlusten sowie mangelhaftem sommerlichem Wärmeschutz. Die keramische Fassadenbekleidung kann bei nicht ausreichender Belüftung der Räume zu bauphysikalischen Problemen führen, weil die keramischen Beläge der Fassade nach außen hin die Diffusion sperren. Der Taupunkt wird in soweit nach außen verlagert, wodurch es zu Kondensat innerhalb des Mauerwerks kommen kann. Die vorgehängten, großformatigen sind offensichtlich zu Werbezwecken vom seinerzeitigen Eigentümer, einem Steinzeugunternehmen, angebracht worden und führen wegen der Schadensanfälligkeit zu erhöhtem Instandsetzungsaufwand. Die Gebäudetechnik ist völlig veraltet. Die beiden erheblich überdimensionierten Heizkessel, die nahezu 30 Jahre alt sind, dürften in absehbarer Zeit erneuerungsbedürftig werden. Die Elektroversorgung reicht für moderne Büroausstattung nicht mehr aus. Die sanitäre Installation entspricht, was Aufteilung und Ausstattung anbetrifft, nicht mehr heutigen Anforderungen. In dem Gutachten wird ferner festgestellt, dass das zum Wertermittlungszeitpunkt 29 Jahre alte Gebäude ursprünglich als Labor- und Bürogebäude der Steinzeugindustrie errichtet worden ist. Dementsprechend weist die Aufteilung des Gebäudes Merkmale auf, die den besonderen Verwendungszweck noch erkennen lassen. So ist beispielsweise das gesamte Untergeschoss ursprünglich als Lager- und Laborfläche gedacht, wird inzwischen jedoch als Bürofläche genutzt, ohne eine ausreichende Belichtungsmöglichkeit. Im Erdgeschoss waren ebenfalls physikalische Labore eingerichtet, was an den bürofremden Fliesenbelägen noch zu erkennen ist. Die Einbauten für die seinerzeit notwendige mechanische Entlüftung sind überflüssig geworden. Dies gilt insbesondere auch für die mechanische Entlüftungsanlage im Dachaufbau. Im übrigen dürfte die Büroaufteilung jedoch ausreichend variabel sein, so dass bei entsprechenden Umbauten mit überschaubarem Kostenaufwand eine nutzungsgerechte Aufteilung möglich ist. Der Gutachter misst dem Gebäude aus technisch wirtschaftlicher Sicht eine Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren bei. Der Gutachter verweist auf Fachliteratur, wonach man zu einem vertretbaren Ergebnis bei der Ermittlung der gewöhnlichen Lebensdauer kommt, indem man vom tatsächlichen Alter des Gebäudes am Stichtag ausgeht, die entsprechende Restlebensdauer schätzt und das bereits erreichte Alter hinzurechnet. Der Gutachter schätzt danach die Restlebensdauer des Gebäudes aus wirtschaftlicher Sicht auf ca. 30 Jahre und somit die gewöhnliche Lebensdauer auf etwa 60 Jahre. Dies entspreche der Erfahrung bei vergleichbaren Objekten. Eine längere Lebensdauer erfordere in der Regel einen sehr hohen Modernisierungsaufwand. Ende 1999 wurde das Gebäude abgerissen, weil es auch zu herabgesetzten Preisen über mehrere Jahre nicht mehr vermietbar gewesen war und leer gestanden hatte. II. […] III. In der Einkommensteuererklärung 1989 machten die Kläger für das Mehrfamilienhaus N. aufgrund der Unterbeteiligung ihrer Kinder “Zinszahlungen” an diese in Höhe von 50.506 DM als Werbungskosten geltend. Der Beklagte erkannte im Einkommensteuerbescheid 1989 vom 24.7.1992 das Unterbeteiligungsverhältnis nicht an und legte für das Gebäude P. nur einen AfA-Satz von 2 % zugrunde. Nach insoweit erfolglosem Einspruch ist Klage erhoben, mit der die Kläger vortragen, der Beklagte habe den strittigen AfA-Satz willkürlich von 3 % auf 2 % herabgesetzt. Nicht berücksichtigt sei, dass ein Investor für eine über Jahrzehnte praktizierte Abschreibung Vertrauensschutz genieße. Die Kläger verwiesen auf den vom Gutachter errechneten AfA-Satz von 3,23 §, was zu einem anzuwendendem AfA-Satz von 3 % führe. Die Kläger verweisen auf ihre Vermögenssteuererklärung, nach denen sich die Salden der Unterbeteiligung ihrer Kinder aufgrund unterschiedlicher Verfügungen der Kinder zwischen 1987 und 1989 entsprechend unterschiedlich entwickelt haben. Seit Aufnahme der Kinder als Unterbeteiligte hätte jedes Jahr eine Gesellschafterversammlung stattgefunden, in der den Kindern über die Vermögensanlagen berichtet, Zinsgutschriften übergeben und alle gewünschten Auskünfte erteilt worden seien. Die Kläger beantragen, die Einkommensteuer 1989 in der Weise festzustellen, dass für das Gebäude P. ein AfA-Satz von 3 % zugrunde gelegt und Schuldzinsen aus Unterbeteiligungsverträgen mit den Kindern in Höhe von 50.500 DM berücksichtigt werden. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Der Beklagte trägt vor, für das Objekt P. betrage der AfA-Satz nach den typisierten Abschreibungssätzen des § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG 2 %. Nach jedem Eigentumswechsel beginne eine neue Nutzungsdauer. Regelmäßig sei dabei erneut der typisierende bzw. gesetzlich festgelegte AfA-Satz von je 2 % anzuwenden, es sei denn, der neue Eigentümer macht eine kürzere Nutzungsdauer glaubhaft. Dadurch

Das Finanzgericht Münster stellt in seinem nun veröffentlichten Urteil vom 27. Januar 2022 (Aktenzeichen 1 K 1741/18 E) klar, dass die durch ein Privatgutachten ermittelte wirtschaftliche Restnutzungsdauer von gewerblich genutzten Immobilien als Grundlage des steuerlichen AfA-Satzes gelten kann. Die so ermittelte Nutzungsdauer sei damit von den Finanzämtern anzuerkennen, lässt die Gutachter-Plattform Nutzungsdauer.com mitteilen. „Das Urteil des Finanzgerichts ist eine gute Nachricht für Vermieter, die bei einer verkürzten Nutzungsdauer ihrer Immobilien höhere steuerliche Abschreibungssätze geltend machen können. Im Kern ermöglicht die Entscheidung massive Steuererleichterungen für Vermieter von Bestandsimmobilien.“ ,erklärt David Glasenapp, Geschäftsführer von Nutzungsdauer.com. Die Entscheidung des Finanzgerichts basiert auf einem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 28. Juli 2021 (Aktenzeichen IX R 25/19), welches die Verkürzung der Nutzungsdauer erleichtert hatte. Grundsätzlich darf eine vermietete Immobilie laut Einkommenssteuergesetz (EstG) über 50 Jahre zu zwei Prozent pro Jahr steuerlich abgeschrieben werden. Zur Verkürzung dieser Restnutzungsdauer forderten einzelne Finanzämter bis zum Urteil der Bundesfinanzrichter jedoch die Vorlage eines detaillierten Bausubstanzgutachtens. Der Bundesfinanzhof stellte in seiner Entscheidung vom Juli 2021 jedoch klar, dass sich für den Nachweis der tatsächlichen Nutzungsdauer jeder Darlegungsmethode bedient werden darf. David Glasenapp weiter: „Das nun gefällte Urteil des Finanzgerichts Münster bestätigt die BFH-Entscheidung des letzten Jahres nicht nur, sondern erleichtert die Verkürzung noch einmal enorm. Laut aktuellem Urteil ist die durch Privatgutachten vorgelegte Nutzungsdauer nur dann zu verwerfen, wenn sie eindeutig außerhalb des angemessenen Schätzungsrahmens liegt. Mit anderen Worten: Selbst, wenn im Finanzgerichtsverfahren ein vom Gericht bestellter Gutachter zu einem anderen Ergebnis kommen würde, müssten die Ergebnisse schon erheblich divergieren, um verworfen werden zu können.“ Bausubstanzgutachten oftmals mit immensen Kosten verbunden  Die bis dato geforderten Bausubstanzgutachten sind laut der Mitteilung oftmals nicht nur mit immensen Kosten verbunden, sondern in der Praxis auch schwer zu bekommen. Die neue Rechtsprechung erlaubt es den Angaben zufolge nun auch online erstellte Gutachten oder Gutachten, die sich einzig und allein auf die Nutzungsdauer einer Immobilie beschränken, bei den Finanzämtern vorzulegen. Das baut nicht nur behördliche Hürden ab, sondern schafft auch Rechtssicherheit bei Vermietern. „Dass nun auch Online-Gutachten vorgelegt werden können, demokratisiert den gesamten Prozess der Gebäude-AfA. Wie in vielen steuerrechtlichen Aspekten haben es die hohen behördlichen Anforderungen kleinen Privatanlegern beinahe unmöglich gemacht, ihre Immobilien steuerlich zu optimieren. Online-Gutachten, wie wir sie anbieten, kosten für kleinere Eigentumswohnungen oft nicht mehr als 400 Euro, weshalb nun auch Privatanleger von der Rechtsprechung profitieren können,“ erklärt David Glasenapp.

Tatbestand Die Kläger werden gemeinsam zur Einkommensteuer veranlagt. Der Kläger ist Eigentümer mehrerer Vermietungsobjekte. Er erwarb das streitgegenständliche Mehrfamilienhaus in der A-Straße … in B mit notariellem Vertrag vom ….2012 für Gesamt-Anschaffungskosten i.H.v. … €. Strittig ist nunmehr noch die Nutzungsdauer der Immobilie für Zwecke der Bemessung der Absetzung für Abnutzung (AfA). Der Beklagte veranlagte die Kläger mit Einkommensteuerbescheiden 2014 und 2015 vom 20.11.2017 und berechnete die AfA des streitgegenständlichen Gebäudes mit 2%. Gegen die Bescheide legten die Kläger mit Schreiben vom 21.12.2017 Einspruch ein, den der Beklagte mit Einspruchsentscheidung vom 03.04.2020 zurückwies. Am 26.04.2020 haben die Kläger Klage erhoben. Bezüglich des zuletzt noch strittigen Punktes verweisen sie auf das von ihnen im Klageverfahren vorgelegte Gutachten, welches eine Restnutzungsdauer von 31 Jahren ausweist sowie das Urteil des BFH vom 28.07.2021, Az. IX R 25/19. Nach dem vom öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten, Herr C, erstellten Gutachten ermittelte dieser auf Grundlage der Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV – sowie des von der Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen erstellen Schemas zur Bestimmung der Restnutzungsdauer bei modernisierten Gebäuden („Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer für Wohngebäude unter Berücksichtigung von Modernisierungen“ Anlage 4, Modell zur Ableitung von Sachwertfaktoren, Stand 21.06.21), die Restnutzungsdauer. Auf über 6 Seiten stelle der Sachverständige detailliert dar, welche Modernisierungsmaßnahmen stattgefunden hätten, wie z.B. der Einbau einer Wärmedämmung im Dach, der Austausch der Fenster, der Elektrounterverteilung, dem Austausch der alten Ölheizung gegen eine Gaszentralheizung etc. und bewertete jede einzelne Maßnahme nach einem Punkteschema. Daraus folgerte er einen Modernisierungsgrad, den er sachverständig als „kleine Modernisierungen im Rahmen der Instandhaltung“ einstufte. Aufgrund des Alters des Gebäudes zum Bewertungsstichtag von rund 55 Jahren und einer üblichen Gesamtnutzungsdauer für Gebäude dieser Art von in der Regel 80 Jahren sowie der vorgenommenen Modernisierungen stellte der Gutachter nach dem Modell zur Ableitung von Sachwertfaktoren eine modifizierte wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 31 Jahren fest. Die Kläger beantragen nunmehr, die Einkommensteuerbescheide 2014 und 2015, jeweils zuletzt geändert am 19.03.2021, und die zugehörige Einspruchsentscheidung vom 03.04.2020 dahingehend zu ändern, dass bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung des Objekts „A-Straße …, … B“ die Abschreibung für Abnutzung auf Grundlage einer Aufteilung der Anschaffungskosten im Verhältnis von 43,96% auf den Grund und Boden und von 56,04% auf das Gebäude und einer tatsächlichen Nutzungsdauer von 31 Jahren erfolgt. Der Beklagte beantragt, eine Aufteilung der Anschaffungskosten im Verhältnis von 43,96% auf den Grund und Boden und von 56,04% auf das Gebäude und im Übrigen die Klage abzuweisen. Er meint, dass eine kürzere als die begehrte Restnutzungsdauer nicht im von den Klägern vorgelegten Gutachten festgestellt worden sei, da der Begriff der „wirtschaftlichen Restnutzungsdauer“ nicht mit dem Begriff der „tatsächlichen Nutzungsdauer“ in § 7 Abs. 4 S. 2 EStG gleichzusetzen sei. Die Bausachverständige des Beklagten, der das Gutachten vorgelegt worden ist, hat sich nicht zur Restnutzungsdauer geäußert. Im Übrigen hat der Beklagte keine Einwendungen gegen die vom Sachverständigen im Rahmen des angewandten Modells getroffenen Feststellungen erhoben. In einem vorbereitenden Erörterungstermin haben sich die Beteiligten auf eine Aufteilung der Anschaffungskosten im Verhältnis von 43,96% auf den Grund und Boden und von 56,04% auf das Gebäude verständigt. Der Beklagte hat eine dementsprechende Verpflichtungserklärung abgegeben. Die Beteiligten haben im Erörterungstermin am 16.03.2022 zu Protokoll gegeben, auf die mündliche Verhandlung zu verzichten. Entscheidungsgründe Die Entscheidung konnte gemäß § 90 Abs. 2 Finanzgerichtsordnung (FGO) ohne mündliche Verhandlung ergehen. Die Klage ist begründet. Die Einkommensteuerbescheide 2014 und 2015 sind bezüglich der Berechnung der Abschreibung des streitgegenständlichen Gebäudes rechtswidrig und verletzen die Kläger in ihren Rechten (§ 100 Abs. 1 Satz 1 – FGO). Hinsichtlich der Aufteilung der Anschaffungskosten im Verhältnis von 43,96% auf den Grund und Boden und von 56,04% auf das Gebäude haben die Beteiligten zuvor eine Verständigung getroffen. Die danach allein noch strittige tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes ist mit 31 Jahren anzunehmen. 1. Bei Wirtschaftsgütern, deren Verwendung oder Nutzung durch den Steuerpflichtigen zur Erzielung von Einkünften sich erfahrungsgemäß auf einen Zeitraum von mehr als einem Jahr erstreckt, ist jeweils für ein Jahr der Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzusetzen, der bei gleichmäßiger Verteilung dieser Kosten auf die Gesamtdauer der Verwendung oder Nutzung auf ein Jahr entfällt (AfA in gleichen Jahresbeträgen, § 7 Abs. 1 Satz 1 EStG); die Absetzung bemisst sich hierbei nach der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer des Wirtschaftsguts (§ 7 Abs. 1 Satz 2 EStG). Abweichend hiervon bestimmt sich die AfA für ein zur Einkünfteerzielung genutztes Gebäude nach den festen Prozentsätzen des § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG; die Regelung stellt eine gesetzliche Typisierung der Nutzungsdauer i.S. von § 7 Abs. 1 Satz 2 EStG dar. Gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG können anstelle der Absetzungen nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG die der tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes entsprechenden AfA vorgenommen werden. Nutzungsdauer i.S. von § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ist gemäß § 11c Abs. 1 EStDV der Zeitraum, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann. Die zu schätzende Nutzungsdauer wird bestimmt durch den technischen Verschleiß, die wirtschaftliche Entwertung sowie rechtliche Gegebenheiten, welche die Nutzungsdauer eines Gegenstands begrenzen können. Auszugehen ist von der technischen Nutzungsdauer, also dem Zeitraum, in dem sich das Wirtschaftsgut technisch abnutzt. Sofern die wirtschaftliche Nutzungsdauer kürzer als die technische Nutzungsdauer ist, kann sich der Steuerpflichtige hierauf berufen. Ob der AfA eine die gesetzlich (§ 7 Abs. 4 Satz 1 EStG) vorgesehenen, typisierten Zeiträume unterschreitende verkürzte Nutzungsdauer i.S. des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG zugrunde gelegt werden kann, beurteilt sich nach den Verhältnissen des Einzelfalls (Urteil des Bundesfinanzhofs –BFH– vom 04.03.2008 – IX R 16/07, BFH/NV 2008, 1310, m.w.N.). 2. Es ist Sache des Steuerpflichtigen, im Einzelfall eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer –im Rahmen der ihm obliegenden Mitwirkungspflichten (vgl. BFH-Urteil vom 11.08.1993 – X R 82/90, BFH/NV 1994, 169)– darzulegen und gegebenenfalls –im Rahmen der ihm obliegenden Feststellungslast– nachzuweisen. Die Würdigung der insoweit von Klägern dargelegten Umstände obliegt dann im Klageverfahren dem FG als Tatsacheninstanz (ständige Rechtsprechung, vgl. BFH-Urteile vom 28.10.2008 – IX R 16/08, BFH/NV 2009, 899, und in BFH/NV 2008, 1310, jeweils m.w.N.;