Eine Klägerin wollte ihre Immobilie mit 15 Jahren Restnutzungsdauer abschreiben, das Finanzamt bestand auf der typisierten Nutzungsdauer von 50 Jahren. Der vom Gericht bestellte Sachverständige schätzte die Restnutzungsdauer auf 19 Jahre. Das Gericht folgte der Einschätzung und betont, dass Ungewissheit zur Schätzung der Nutzungsdauer gehört (Az. 6 K 1506/17). Das Wichtigste in Kürze: Ausgangslage: Einspruch gegen typisierte Nutzungsdauer Die Klägerin hat von ihrem verstorbenen Lebensgefährten das Nießbrauchrecht an einem vermieteten Bürogebäude mit Wohnungen, Lagergebäuden und einer Halle erhalten. Eigentümer der Immobilie sind die beiden Söhne des Verstorbenen zu jeweils 50 Prozent. Im Jahr 2013 erwarb die Klägerin das hälftige Eigentum an der Immobilie von einem der beiden Söhne. Die Gesamtanschaffungskosten hat die Klägerin zu 75 Prozent dem Gebäude zugerechnet und auf dieser Basis die Absetzung für Abnutzung (AfA) ermittelt. Dabei ging sie von einer Nutzungsdauer von sechs Jahren aus, indem sie das Alter der Immobilie zum Zeitpunkt des Erwerbs (40 Jahre) von der typisierten Nutzungsdauer (50 Jahre) subtrahierte. Das zuständige Finanzamt setzte die Einkommensteuer 2014 unter Vorbehalt der Nachprüfung fest. Im sich anschließenden Schriftverkehr kündigte es eine Änderung des Bescheids unter Annahme einer Nutzungsdauer von 50 Jahren an. Daraufhin beantragte die Klägerin unter Vorlage einer Ertragswert-Kurzberechnung der Handwerkskammer eine Änderung der Abschreibung auf 15 Jahre. 2016 wurde der Bescheid zu Einkommenssteuerfestsetzung mit einer Abschreibung von zwei Prozent pro Jahr (= 50 Jahre Nutzungsdauer) erlassen. Gegen den Bescheid legte die Klägerin Einspruch ein. Der Einspruch gegen die typisierte Nutzungsdauer von 50 Jahren wurde mit einem Kurzgutachten begründet. Das Gutachten bescheinigt dem Objekt einen insgesamt schlechten Zustand. Die Restnutzungsdauer für das Wohn- und Bürogebäude wird auf 34 Jahre beziffert, für die Halle sind es nur vier Jahre. Das Finanzamt wies den Einspruch als unbegründet zurück. Die Klage Die Käuferin reichte Klage ein und besteht weiterhin darauf, dass die Abschreibung nach der tatsächlichen Restnutzungsdauer berechnet wird. Mit der Klage reichte die Klägerin eine ergänzende Stellungnahme des Sachverständigen ein, mit der er begründet, wie er auf die geschätzte Restnutzungsdauer kommt. Außerdem rät er darin dringend zu Sanierungsarbeiten und empfiehlt den Abriss der Halle. Das Gericht hat seinerseits einen Gutachter beauftragt, um die Frage nach einer realistischen Restnutzungsdauer zu klären. Dieser Sachverständige ermittelte eine gewichtete Restnutzungsdauer von 19 Jahren, die die Klägerin für zutreffend anerkannte. Die Begründung des Finanzamts Das Finanzamt als Beklagte hält an der typisierten Nutzungsdauer von 50 Jahren fest. Es würden keine Anhaltspunkte für einen technischen Verschleiß vorliegen. Die vom Gutachter empfohlenen Sanierungsarbeiten seien aus ihrer Sicht nicht dringend gewesen, da diese bisher nicht durchgeführt wurden. Gegen eine wirtschaftliche Entwertung der Immobilie spricht ihr hoher, von der Klägerin festgelegter Wert sowie die Tatsache, dass ausweislich der Steuererklärung eine deutlich positive Rendite mit dem Objekt erzielt wird. Auf das vom Gericht beauftragte Gutachten reagiert der Beklagte dahingehend, dass er die ermittelte wirtschaftliche Restnutzungsdauer für plausibel und die Methodik für sachgerecht hält. Die Berechnung stelle aber dennoch keinen Nachweis einer verkürzten Nutzungsdauer im Sinne des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG dar. Grund: Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer gemäß § 6 Abs. 6 ImmoWertV und die Nutzungsdauer gemäß § 7 Abs. 4 EStG unterschieden sich hinsichtlich ihrer Anwendung und Zielsetzung. Die relativ kurze ermittelte Restnutzungsdauer resultiere ausschließlich aus der Gebäudeart, dem Gebäudealter und der Tatsache, dass zum Bewertungsstichtag keine Modernisierungen erfolgt seien. Alleine, dass es sich bei dem Gebäude um einen Altbau mit nicht mehr zeitgemäßen Ausstattungsstandard handele, reiche aber nicht aus, um von der gesetzlichen Typisierung der Nutzungsdauer abzuweichen. Das Gutachten enthalte keine Hinweise darauf, dass die Gebäude nach Ablauf der errechneten Restnutzungsdauer nicht mehr ihrer Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden könnten. Das Urteil des Finanzgerichts Köln Das Gericht hat entschieden, dass die Anschaffungskosten abweichend von der gesetzlich typisierten Nutzungsdauer von 50 Jahren auf 19 Jahre abzuschreiben sind. In seiner Urteilsbegründung weist der Senat darauf hin, dass die zu schätzende Nutzungsdauer durch den technischen Verschleiß, die wirtschaftliche Entwertung sowie die rechtlichen Gegebenheiten, welche die Nutzungsdauer begrenzen können, bestimmt wird. Es sei stets von der technischen Nutzungsdauer auszugehen. Sofern die wirtschaftliche Nutzungsdauer kürzer als die technische ist, kann sich der Steuerpflichtige jedoch hierauf berufen. Ob für die Absetzung durch Abnutzung (AfA) die gesetzlich vorgesehene, typisierte Nutzungsdauer oder eine tatsächlich kürzere Restnutzungsdauer zugrunde gelegt werden kann, muss immer nach den Verhältnissen des Einzelfalls entschieden werden (BFH-Urteil vom 04.03.2008, Az. IX R 16/07). Jeder Steuerpflichtige hat ein Wahlrecht, ob er sich mit er typisierten Nutzungsdauer zufrieden gibt oder eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer nachweist. Will er eine kürzere Nutzungsdauer nachweisen, kann er sich hierfür jeder geeigneten Darlegungsmethode bedienen. Geeignet ist eine Methode dann, wenn sie Aufschluss über die maßgeblichen Determinanten (z. B. technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung, rechtliche Nutzungsbeschränkungen) gibt, die die Nutzungsdauer beeinflussen. Finanzamt muss Schätzung des Steuerpflichtigen akzeptieren Das Finanzamt muss bei seiner Entscheidung von der Schätzung des Steuerpflichtigen ausgehen, solange dieser Erwägungen zugrunde liegen, wie sie ein vernünftig wirtschaftender Steuerpflichtiger üblicherweise anstellt. Der Bundesfinanzhof hat ferner zu verstehen gegeben, dass eine Schätzung durch den Steuerpflichtigen nur dann zu verwerfen ist, wenn sie eindeutig außerhalb des angemessenen Schätzrahmens liegt. Das liegt daran, dass eine Schätzung nie Gewissheit über die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer bietet und von den Finanzbehörden daher allenfalls größtmögliche Wahrscheinlichkeit verlangt werden kann (vgl. BFH-Urteil vom 28.09.1971, Az. VIII R 73/68). Daher ist ein Bausubstanzgutachten keine Voraussetzung, damit das Finanzamt eine kürzere Restnutzungsdauer anerkennt. Gericht: Überzeugende Schätzung durch Gutachter Der Senat des Kölner Finanzgerichts folgt den Ausführungen des vom Gericht bestellten Gutachters, der unter Berücksichtigung aller technischen und wirtschaftlichen Umstände die Nutzungsdauer im Zeitpunkt der Anschaffung der streitgegenständlichen Gebäudehälfte auf 19 Jahre schätzt. Das von ihm verwendete Modell der Sachwertrichtlinie hat eine überzeugende Schätzung der Nutzungsdauer ermöglicht. Die anderen erbrachten Gutachten hält der Senat für nicht verwertbar, da sie zu kurz greifen, Fehler enthalten oder sich nicht auf den Zeitpunkt des Erwerbs der Immobilie beziehen. Zwar ist auch das vom gerichtlich bestellten Gutachten angewandte Verfahren zur Ermittlung der verbleibenden Nutzungsdauer und Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer nicht primär auf diesen Zweck ausgerichtet. Allerdings hat schon der Bundesfinanzhof entschieden, dass bei der auch im Streitfall angewendeten Methode dem Umstand, dass die vom Gutachter angewandte Ermittlungsmethode lediglich eine modellhafte

Eine GmbH hat ihre jährliche Abschreibung für eine Wohnanlage mit einem Nutzungsdauer-Gutachten von zwei auf vier Prozent verdoppelt. Als das Finanzamt die Höhe der Abschreibung anzweifelte, reichte die Gesellschaft Klage ein und erhielt vor dem Finanzgericht Mecklenburg-Vorpommern in allen Punkten Recht. Das Wichtigste in Kürze: Ausgangslage: 4 % jährliche Gebäudeabschreibung Geklagt hat eine immobilienverwaltende Gesellschaft mit beschränkter Haftung. Die GmbH hat 2006 eine elfgeschossige Wohnanlage in Plattenbauweise erworben, wie sie in der ehemaligen Deutschen Demokratischen Republik (DDR) üblich war. Die Wohnanlage stammt aus dem Baujahr 1980. In den folgenden Jahren wurden einige Teilsanierungen durchgeführt: Am Stichtag 30.11.2006 waren von den insgesamt 327 Wohneinheiten 210 vermietet. Hinzu kommen zwei vermietete Gewerbeeinheiten. Gutachten ermittelt 25 Jahre Nutzungsdauer Die Klägerin hat beim TÜV ein „Gutachten zur Ermittlung des Beleihungswertes und des Marktwertes“ in Auftrag gegeben. Das TÜV-Gutachten kommt nach Zugrundelegung des vorgefundenen Bauzustands zu dem Ergebnis, dass die Restnutzungsdauer der Wohnanlage 14 Jahre beträgt. Würde das Gebäude umgebaut und modernisiert werden, könnte die Restnutzungsdauer auf 30 Jahre erhöht werden. Auf Basis dieser beiden Werte zur Nutzungsdauer ermittelte die Klägerin eine gegenwärtige tatsächliche Nutzungsdauer von 25 Jahren. Entsprechend berücksichtigte die Klägerin eine Gebäudeabschreibung in Höhe von vier Prozent pro Jahr – und nicht von zwei Prozent jährlich, wie es bei der typisierten Nutzungsdauer von 50 Jahren notwendig wäre. Da sich die Anschaffungskosten der Immobilie auf 4.173.987,63 Euro belaufen, wurde von der Klägerin eine jährliche Abschreibung von 166.959,50 Euro geltend gemacht. Beanstandung durch das Finanzamt Im Rahmen einer von 2011 bis 2013 durchgeführten Betriebsprüfung, bei der die Jahre 2006 bis 2008 untersucht wurden, kam es zu einer Beanstandung der von der Klägerin angenommenen Restnutzungsdauer durch den Betriebsprüfer. Dieser monierten, dass der TÜV bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer von 30 Jahren für ein saniertes Objekt von einer ursprünglichen Gesamtnutzungsdauer von 40 Jahren bei Plattenbauten ausgegangen ist. Da der Betriebsprüfer während seiner Prüfung nicht klären konnte, auf welcher Basis diese ursprüngliche Nutzungsdauer beruhe, entschied er, dass die erhöhte Abschreibung unangemessen sei. Die Wohnanlage müsse mit dem typisierenden Abschreibungssatz von zwei Prozent gemäß § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2b EStG abgeschrieben werden, da eine höhere Abschreibung gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG nicht ausreichend nachgewiesen wurde. Das zuständige Finanzamt Dresden Süd erließ auf Basis der Feststellungen des Prüfers geänderte Bescheide über die gesonderte Feststellung des verbleibenden Verlustvortrags zur Körperschaftsteuer, über den Gewerbesteuermessbetrag und über die gesonderte Feststellung des vortragsfähigen Gewerbeverlustes. Gegen diese Bescheide hat die klagende GmbH Einspruch eingelegt. Begründung der Immobilieneigentümerin Die Klägerin stützt sich in der Begründung des Einspruchs auf die baufachliche Stellungnahme des Gutachters, der im Zeitpunkt des Erwerbs von einer wirtschaftlichen Nutzungsdauer von 28 Jahren ausging. Nach der Fassadensanierung und Aufbringung des Wärmeverbundsystems (ca. 2014) betrug die Nutzungsdauer 34 Jahren im Hauptteil der Immobilie. Abweichend vom Hauptteil der Wohnanlage weist der Nebenteil 1 lediglich eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren zum Zeitpunkt des Erwerbs auf. Begründung des Finanzamts Das durch eine zwischenzeitliche Verlegung des Unternehmenssitzes nunmehr zuständige Finanzamt Rostock hat als Folge des Einspruchs eine baufachliche Stellungnahme ihrer Bausachverständigen angefordert. Diese kamen zu dem Entschluss, dass das Gutachten des von der Klägerin beauftragten Sachverständigen nicht den Nachweis einer verkürzten Nutzungsdauer erbringe. Konkret wurde bemängelt, dass das Sachverständigengutachten lediglich allgemeine Aussagen zum Plattenbau enthalte, allerdings nicht zu den Verschleißelementen des Gebäudes. Es wurde kein Nachweis für einen Verschleiß der Rohbauelemente noch der Unrentabilität des Gebäudes nach Beseitigung des vorliegenden Unterhaltungsstaus erbracht. Entsprechend dem Gutachterergebnis wurde der Einspruch der Klägerin durch die nunmehr zuständige Beklagte als unbegründet zurückgewiesen. Der Klägerin sei es mit der eingereichten gutachterlichen Stellungnahme nicht gelungen, eine von der gesetzlichen Typisierung abweichende kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen bzw. glaubhaft zu machen. Das Finanzamt Rostock begründet die Zurückweisung unter anderem mit folgenden Punkten: Klage der Immobilieneigentümerin Die GmbH als Immobilieneigentümerin hat 2017 Klage gegen die Ablehnung des Einspruchs durch das Finanzamt eingereicht. Die Klage wird unter anderem mit folgenden Punkten begründet: Bereits aus der Kaufpreisaufteilung der Klägerin, welche auf der Grundlage des TÜV-Gutachtens vorgenommen worden sei, ergebe sich eine angemessene Nutzungsdauer für Finanzierungszwecke. Dies sei von der Finanzverwaltung für Zwecke der Bestimmung der AfA-Bemessungsgrundlage akzeptiert worden. Der Beklagte habe daher für diese Zwecke die sachverständig festgelegte Nutzungsdauer als ausreichend glaubhaft gemacht angesehen. Klageerwiderung des Finanzamts Die beklagte Finanzverwaltung hat beantragt, die Klage abzuweisen. Es sei der Klägerin mit dem vorgelegten Gutachten nicht gelungen, den Nachweis dafür zu erbringen, dass das Gebäude ab dem Zeitpunkt der Anschaffung nur noch eine Restnutzungsdauer von 28 Jahren gehabt habe. Dabei wird vor allem auf die gutachterliche Stellungnahme verwiesen, die keine Umstände benenne, die darauf schließen lassen könnten, dass das Gebäude nach 28 Jahren objektiv verbraucht sei. Dass das Finanzamt der Kaufpreisaufteilung der Klägerin (11 % für Grund und Bode, 98 % für das Gebäude) gefolgt ist, heiße nicht, dass es das TÜV-Gutachten in irgendeiner Weise für die festgelegte Nutzungsdauer anerkannt habe. Vielmehr sei dem Beklagten nicht bekannt gewesen, dass das Gutachten auch zur Kaufpreisaufteilung genutzt wurde. Auch unter Berücksichtigung der Entscheidung des BFH (Az.: IX R 25/19) habe die Klägerin den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer nicht führen können. Der gutachterlichen Stellungnahme des Sachverständigen seien keine Rückschlüsse auf die maßgeblichen Determinanten (technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung, rechtliche Nutzungsbeschränkung) zu entnehmen. Urteil des Finanzgerichts Mecklenburg-Vorpommern Das Finanzgericht hat am 29. Juni 2023 geurteilt, dass das Finanzamt bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nicht die typisierte Nutzungsdauer, sondern die von der Klägerin erklärte kürzere tatsächliche Nutzungsdauer hätte berücksichtigen müssen (Az.: 2 K 290/17). In der Urteilsbegründung werden einleitend diverse Urteile des Bundesfinanzhofs aufgeführt, die das Vorgehen der Klägerin stützen. So weist das Gericht beispielsweise noch einmal darauf hin, dass sich Steuerpflichtige jeder Darlegungsmethode bedienen können, um im Einzelfall einen Nachweis zur kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer zu führen. Anders als das Finanzamt geht das Gericht nicht davon aus, dass entweder der technische Verschleiß oder die wirtschaftliche Entwertung betrachtet werden dürfen. Stattdessen wird auf ein BFH-Urteil verwiesen, wonach alle drei Determinanten je nach Vorhandensein im jeweiligen Einzelfall in die Ermittlung der Nutzungsdauer einbezogen werden können. Damit folgt das Gericht der Auffassung des im Verfahren als Zeugen vernommenen Sachverständigen, nach